تقوم إدارة التخطيط والهندسة المعمارية في مدينة هو تشي منه بوضع اللمسات الأخيرة على الملف لتقديمه إلى اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه لإصدار اللوائح المتعلقة بإدارة العمارة الحضرية، والتي تحل محل القرار 56/2021/QD-UBND.
تخفيف اللوائح
تسعى إدارة التخطيط والعمارة حاليًا إلى جمع الآراء حول مسودة اللوائح الخاصة بإدارة العمارة الحضرية في مدينة هو تشي منه. وتُعدّ هذه مهمة بالغة الأهمية تهدف إلى تلبية احتياجات السكان في مجال البناء، وفقًا لتوجيهات اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه.
يركز مشروع القانون على المجالات الرئيسية التالية: توجيه التنمية المعمارية الحضرية؛ إدارة المساحات الطبيعية في مناطق محددة؛ توجيه التنمية الموجهة نحو النقل العام والمساحات تحت الأرض؛ معامل استخدام الأراضي التفضيلي؛ تقسيم المناطق المعمارية والمناظر الطبيعية؛ إدارة عمارة المباني والإسكان؛ الحفاظ على الأعمال المعمارية القيّمة؛ ومسابقات التصميم المعماري للمشاريع الهامة. وتحظى إدارة عمارة الإسكان باهتمام خاص. ويضيف مشروع القانون العديد من المؤشرات الفنية، مثل: عدد الطوابق، والميزانين، والأقبية، والارتدادات، وكثافة المباني، ومعامل استخدام الأراضي.
دخل القرار رقم 56/2021 حيز التنفيذ في يناير 2022. إلا أن تطبيقه العملي كشف عن أوجه قصور، مما أدى إلى ارتباك لدى السلطات، وإلحاق الضرر بالمواطنين، وآثار سلبية على جماليات المدن بسبب لوائح الارتدادات. وبالتحديد، ينص القرار رقم 56/2021 على أنه بالنسبة لقطع الأراضي التي تزيد مساحتها عن 50 مترًا مربعًا، إذا تجاوز طولها 16 مترًا، يجب أن يكون للمبنى ارتداد لا يقل عن مترين من الحد الخلفي؛ أما إذا تراوح طوله بين 9 و16 مترًا، فيجب أن يكون الارتداد لا يقل عن متر واحد. وفي الحالات التي يقل فيها الطول عن 9 أمتار، تشجع المدينة فقط على إنشاء مساحة خلف المنزل.
بحلول يونيو 2023، وجّهت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه بمراجعة وتجميع الصعوبات والتعديلات المقترحة على اللوائح. وتلقّت إدارة التخطيط والهندسة المعمارية 18 وثيقة من مختلف الوحدات، تتضمن ما يقارب 120 طلبًا لإضافة تعديلات أو تغييرات تتعلق بكثافة المباني وارتفاعها ومسافات الارتداد. وقد طلبت العديد من المناطق إلغاء مسافات الارتداد الخلفية للمساكن الحضرية القائمة، وتطبيقها فقط على المناطق المخطط لها حديثًا؛ أو اقترحت تعديلات لتشجيع استخدام مسافات الارتداد في المناطق الحضرية القائمة، بدلًا من إلزامها. وقد غيّر العديد من السكان خطط بناء منازلهم في انتظار اللوائح الجديدة. ومؤخرًا، وجّهت المدينة الجهات المعنية بتقديم مسودات اللوائح على وجه السرعة لإصدارها في يونيو المقبل.
ما زلت قلقاً بشأن فقدان الأرض.
تنص مسودة اللوائح الخاصة بإدارة العمارة الحضرية في مدينة هو تشي منه على متطلبات ارتداد أكثر مرونة لقطع الأراضي التي تزيد مساحتها عن 50 مترًا مربعًا (مع وجود جانب واحد ملاصق لحدود الخط الأحمر)، مما يسمح بزيادة طول قطعة الأرض من مترين إلى ثلاثة أمتار. وبالتحديد، تتطلب قطع الأراضي التي يبلغ عمقها 18 مترًا أو أكثر ارتدادًا لا يقل عن مترين؛ أما تلك التي يتراوح عمقها بين 12 و18 مترًا فتتطلب ارتدادًا لا يقل عن متر واحد. أما قطع الأراضي التي يقل عمقها عن 12 مترًا فلا يُشترط فيها الارتداد، ولكن يُشجع على إنشاء مساحة مفتوحة في الخلف.
يجب ألا تقل مساحة المساحة المفتوحة خلف العقار عن 8% من مساحة الأرض، وبحد أدنى 4 أمتار مربعة. يُسمح للسكان ضمن منطقة الارتداد (باستثناء الارتدادات الخلفية والجانبية) بتركيب الشرفات والمظلات والتفاصيل المعمارية الزخرفية.
يرى السيد تانغ فونغ آنه (عضو مجلس دي آن) أن مسودة القانون الجديد قد خففت من القيود مقارنةً بالقرار رقم 56/2021. فعلى سبيل المثال، قطعة أرض بعمق 17 مترًا، كانت تتطلب سابقًا مسافة مترين للارتداد، أصبحت تتطلب الآن مسافة متر واحد فقط. وهذا يُسهم في زيادة المساحة القابلة للاستخدام وتلبية احتياجات السكن للعائلات الكبيرة بشكل أفضل.
منطقة سكنية في حي هيب بينه
مع ذلك، أعرب السيد تران مينه فونغ (عضو مجلس مقاطعة هيب بينه) عن قلقه إزاء بعض التناقضات. فبحسب السيد فونغ، تسمح اللوائح الحالية لوزارة البناء ببناء قطع الأراضي التي تقل مساحتها عن 90 مترًا مربعًا بكثافة قصوى تبلغ 100%. في حين يشترط مشروع القانون الجديد أن يكون لقطع الأراضي التي تقل مساحتها عن 90 مترًا مربعًا حد أدنى من التراجع لا يقل عن 8% من مساحة الأرض من الخلف.
هذا يعني أن الكثافة الفعلية للمباني لا تتجاوز 92% كحد أقصى. علاوة على ذلك، تتأثر العديد من المناطق بخطط توسيع الطرق المعلقة منذ فترة طويلة، مما يجبر السكان على الاستمرار في ترك مسافات فاصلة أمام منازلهم. وبالتالي، ستكون المساحة المبنية الفعلية أقل بكثير.
"يقترح مشروع التصميم ترك ما لا يقل عن 8% من المساحة الخلفية لضمان التهوية وتدفق الهواء. ومع ذلك، فإن الأساس العلمي لهذه النسبة (8%) يحتاج إلى توضيح. فإذا تُركت 4% أو 5% فقط من المساحة، فهل ستفشل فعلاً في تلبية متطلبات التهوية والإضاءة؟ إن تطبيق نسبة ثابتة على جميع الحالات يتطلب مزيدًا من البحث وشرحًا أوضح"، هكذا تساءل السيد فونغ.
بالنسبة للأسر ذات المساحات السكنية الصغيرة، يكون تأثير هذا التنظيم كبيرًا. فعلى سبيل المثال، في منزل من طابق واحد مساحته 51 مترًا مربعًا ويضم غرفتي نوم، تكون مساحة كل غرفة محدودة للغاية نظرًا لضرورة تخصيص مساحة للمساحات المشتركة والمطبخ، بالإضافة إلى أكثر من 4 أمتار مربعة للتهوية. وهذا يقلل من مساحة المعيشة ويهدر موارد الأرض.
علاوة على ذلك، يُشكّل النظام المتعلق بمسافة الارتداد عن الأراضي السكنية عبئًا ماليًا. إذ يتكبّد السكان تكاليف لتحويل استخدام أراضيهم إلى سكني، ثم يُمنعون من البناء في هذه المنطقة، ويُلزمون بتخصيصها كمسافة ارتداد. لذا، اقترح السيد فونغ على الجهة المُصاغة إعادة النظر في نظام مسافة الارتداد وطريقة تحديد كثافة البناء، بما يضمن تحقيق التوازن بين أهداف إدارة التخطيط، والبيئة المعيشية، والحقوق المشروعة للسكان.
بانتظارٍ شديد
قام القارئ hthan@gmail.com مؤخرًا بشراء منزل مساحته 51 مترًا مربعًا في منطقة داخل المدينة، ويأمل أن تسمح اللوائح الجديدة بإجراء تعديلات مرنة بحيث يمكن بناء المبنى على 100% من مساحة الأرض، على غرار منزله المتلاصق الذي بناه سابقًا.
وبالمثل، يأمل القارئ trung@gmail.com أن تصدر المدينة لوائح جديدة في يونيو المقبل حتى يتسنى استكمال أعمال البناء في الوقت المحدد. إن التطبيق الصارم للوائح الحالية سيؤدي إلى تناقضات، إذ لم يكن يُشترط سابقًا على المباني على جانبي قطعة الأرض ترك مسافة ارتداد.
بشكل عام، تعكس العديد من الآراء مشاكل مزمنة تتعلق بمسافات الارتداد عن مواقع البناء. ويتوقع السكان أن تصدر المدينة قريباً لوائح جديدة لإدارة الهندسة المعمارية بمعايير معقولة، تعالج بشكل نهائي أوجه القصور وتلبي احتياجات البناء المشروعة.
المصدر: https://nld.com.vn/cho-go-vuong-khoang-lui-cat-nha-196260621211640202.htm
