فرض ضرائب على العقارات المتعددة لمكافحة المضاربة.

في الرسالة الرسمية رقم 5333/BXD-QLN المُرسلة إلى المكتب الحكومي بشأن الوضع الحالي لأسعار العقارات، اقترحت وزارة البناء فرض ضرائب على حالات امتلاك منازل وأراضٍ متعددة. وقد قُدِّم هذا الاقتراح في ظل الارتفاع المستمر في أسعار المساكن والعقارات في المناطق الحضرية بحلول عام 2024، وخاصة في هانوي.

توقف عن "تكديس الأراضي وانتظار الوقت المناسب"

لمعالجة ارتفاع تكاليف السكن والعقارات، تقترح وزارة البناء إجراء بحوث وتحسين اللوائح المتعلقة بمزادات حقوق استخدام الأراضي، بما يضمن توافقها مع الواقع العملي. ويشمل ذلك زيادة مبلغ التأمين وتحديد سعر بدء المزاد للأراضي بما يقارب القيمة السوقية الفعلية. كما تقترح الوزارة تقصير فترة السداد للفائزين بالمزادات، والحد من المشاركة في المزادات لأغراض المضاربة.

كما أوصت وزارة البناء بأن تقوم وزارة المالية بالبحث واقتراح وتقديم المشورة بشأن السياسات الضريبية للعقارات الثانية أو الشاغرة/غير المستخدمة؛ والبحث في السياسات المتعلقة بفرض الضرائب على حالات امتلاك أو استخدام منازل متعددة وقطع أراضٍ للحد من المضاربة وعمليات البيع والشراء قصيرة الأجل لتحقيق الربح.

إنّ اقتراح فرض ضرائب على العقارات الثانية وما يليها، أو على من يملكون منازل وأراضٍ متعددة، ليس فكرة جديدة. ففي الفترة من 2009 إلى 2018، سبق أن أشارت وزارة المالية إلى هذه المسألة أثناء مناقشة مسودة قانون ضريبة الأملاك. وفي أغسطس/آب 2023، واصل الناخبون في مدينة هو تشي منه اقتراح فرض ضرائب على المنازل الثانية، ورفع الضرائب على الأراضي غير المستغلة التي لا تُدرّ أي إيرادات.

علاوة على ذلك، وخلال المناقشات حول قانون الأراضي المعدل، طلبت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية من الحكومة أيضاً أن تقترح على وجه السرعة لوائح بشأن معدلات ضريبية أعلى لأولئك الذين يستخدمون مساحات كبيرة من الأراضي، أو يمتلكون منازل متعددة، أو يمارسون المضاربة على الأراضي.

اقترحت جمعية سماسرة العقارات الفيتنامية (VARS) مؤخرًا سياسة ضريبية عقارية تُطبق على فئتين: مشتري المنازل الثانية أو اللاحقة، والمالكين الذين يتخلون عن مشاريعهم. ويزداد معدل الضريبة تدريجيًا في المعاملات التي يمتلك فيها البائع العقار لفترة قصيرة.

أفادت منظمة VARS بأن مفاهيم "المنازل المهجورة" و"الفلل المهجورة" و"المناطق الحضرية المهجورة" أصبحت شائعة ومنتشرة على نطاق واسع في السنوات الأخيرة. ويمكن ملاحظة هذه الظاهرة بسهولة في أي مكان. وهذا يكشف عن مفارقة: فمن جهة، نجد "أراضي ومنازل مهجورة"، ومن جهة أخرى، نجد أناساً يكافحون من أجل توفير حتى قطعة أرض أو منزل، بعد أن قضوا حياتهم في العمل.

ويرى مركز VARS أن هذا الوضع لا يهدر موارد الأرض فحسب، بل يخلق أيضاً ظلماً اجتماعياً، حيث أن غالبية المعروض من المساكن - الذي أصبح نادراً بشكل متزايد - لا يزال يقع في أيدي أولئك الذين يملكون موارد مالية وفيرة.

إنهم يمتلكون العديد من العقارات، بل عشرات أو مئات منها، لكنهم يتركونها شاغرة، "يحتكرون الأرض وينتظرون الوقت المناسب"، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات ويحد من حصول الناس على السكن.

من المتوقع أن يساهم اقتراح فرض ضريبة على استخدام عقارات متعددة في الحد من المضاربة وتضخم أسعار العقارات بشكل مصطنع لتحقيق الربح. (صورة: هوانغ تريو)

كيف تُفرض الضرائب؟

ما يقلق الجمهور هو ما إذا كان سيتم تطبيق هذه الضريبة المقترحة بشكل فعال، مما يساهم في منع المضاربة ومكافحة الزيادات المصطنعة في الأسعار.

بحسب السيد نغوين فان دينه، رئيس مجلس إدارة VARS، فإن النظام القانوني الحالي يفتقر إلى العقوبات اللازمة للسيطرة على المضاربة على الأراضي واحتكارها ومنعها بهدف رفع الأسعار؛ في حين أن عمليات البيع والشراء غير المنضبطة هي السبب الرئيسي لارتفاع أسعار الأراضي في العديد من المناطق.

يُعدّ شراء المضاربين للأراضي ثم تركها بورًا، في انتظار ارتفاع الأسعار أو خلق ندرة مصطنعة، ممارسة شائعة، وكل ذلك بهدف "رفع الأسعار لتحقيق الربح". وقال السيد دينه: "إن دراسة فرض ضريبة على العقارات أمرٌ ملحّ لتنظيم السوق. لا ينبغي لنا تجاهل هذه السياسة لمجرد أنها تبدو صعبة التنفيذ".

وفقًا لـ VARS، فإنه بالتوازي مع تعزيز توفير المساكن الاجتماعية في المناطق الحضرية، تحتاج الحكومة إلى آليات تنظيمية للحد من العناصر المضاربة، مما يساعد سوق العقارات على تحقيق توازن طويل الأجل.

إنّ فرض ضرائب فعّالة وشفافة على العقارات، تستهدف أولئك الذين يراكمون الثروة ويضاربون بدلاً من أولئك الذين يشترون العقارات لأغراض سكنية أو تجارية، من شأنه أن يزيد من إيرادات الحكومة ويساعد في تنظيم سوق العقارات. وهذا أيضاً اتجاه شائع في جميع أنحاء العالم.

فيما يتعلق بالمنهجية، تقترح هيئة ضريبة القيمة المضافة تطبيق الضريبة على المنازل الثانية وما يليها. على غرار سنغافورة، حيث يُلزم أي مواطن سنغافوري يشتري منزلاً بدفع ضريبة بنسبة 20% من قيمة العقار للمنزل الثاني، و30% للمنزل الثالث، وهكذا. علاوة على ذلك، يمكن زيادة معدل الضريبة تدريجياً في معاملات العقارات التي يحتفظ فيها البائع بالعقار لفترة أقصر.

في سنغافورة، يترتب على بيع العقار خلال السنة الأولى ضريبة بنسبة 6٪ على قيمة العقار، وضريبة بنسبة 8٪ في السنة الثانية، وضريبة بنسبة 4٪ في السنة الثالثة، ولا توجد ضرائب أو رسوم بعد السنة الرابعة.

في كوريا الجنوبية، تُفرض ضريبة على الأراضي التي تُركت بورًا أو تخضع لعمليات استصلاح لأكثر من عامين بنسبة 5%، و8% لمدة 5 سنوات، و9% لمدة 7 سنوات، و10% لأكثر من 10 سنوات. أما في الولايات المتحدة، فتُفرض ضريبة على الأراضي البور بنسبة 3%...

جادل السيد نغوين فان دين بأن مثل هذه اللوائح من شأنها أن تثبط أو تقلل من دافع الناس للمضاربة، مما يحد من ارتفاع أسعار العقارات، لأنه إلى جانب تكاليف الفائدة وتكاليف الفرصة البديلة الأخرى، يصبح امتلاك العقارات المضاربة أكثر خطورة.

من ناحية أخرى، إذا تم فرض الضرائب ولكن لا يزال لدى الناس حاجة للمضاربة، فإن الميزانية ستجمع الضرائب لتمويل الاستثمار العام، وبناء المدارس والمستشفيات والبنية التحتية للنقل، وما إلى ذلك.

بناء سوق عقاري شفاف.

وفيما يتعلق باقتراح وزارة البناء، صرح نائب الوزير نغوين دوك تشي، خلال المؤتمر الصحفي الفصلي المعتاد للربع الثالث من عام 2024 الذي نظمته وزارة المالية صباح يوم 27 سبتمبر، بأن وزارة المالية توافق تماماً على هذا الاقتراح المقدم من وزارة البناء.

ومع ذلك، وفقًا للسيد نغوين دوك تشي، فإن السياسات التي تم إدخالها يجب أن تكون شاملة ومتكاملة، تهدف إلى بناء سوق عقاري يتسم بالشفافية المتزايدة والتنمية المستدامة.

المحامي نغوين فان دينه ، خبير قانوني في مجال العقارات:

قم بتنفيذ التزامن

يُعدّ فرض الضرائب على المنازل والأراضي حلاً ضرورياً، كما تمّ إقراره بوضوح في القرار رقم 18-NQ/TW لعام 2022 الصادر عن اللجنة المركزية المعنية بمواصلة ابتكار المؤسسات والسياسات وتحسينها، وتعزيز فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها. وينص القرار بوضوح على ما يلي: "التغلب على حالة الاستخدام المُهدر للأراضي، وتركها بوراً وملوثة ومتدهورة"، و"فرض معدلات ضريبية أعلى على من يستخدمون مساحات واسعة من الأراضي، أو يمتلكون منازل متعددة، أو يمارسون المضاربة على الأراضي، أو يتباطؤون في استخدامها، أو يتركونها بوراً".

يجب تطبيق الضرائب على المنازل والأراضي بشكل موحد وعادل في جميع المناطق، وهناك حاجة إلى قاعدة بيانات لضمان فرض الضرائب على الأشخاص الصحيحين ولتحقيق أقصى قدر من فعالية السياسة الضريبية.

وافق رئيس الوزراء حاليًا على المشروع رقم 6 لتطوير تطبيقات البيانات المتعلقة بالسكان والهوية الإلكترونية والتحقق من الهوية، وذلك لخدمة التحول الرقمي. كما تتناول القوانين الجديدة المتعلقة بالأراضي والإسكان والعقارات إنشاء قاعدة بيانات وطنية للأراضي والإسكان وسوق العقارات... وتُعد هذه البيانات بالغة الأهمية لتطبيق قانون ضريبة العقارات مستقبلًا، بعد تقديمه من قبل الحكومة وموافقة الجمعية الوطنية عليه.

المحامي تران دينه دونج، نقابة المحامين في مدينة هوشي منه:

تحقيق العدالة لدافعي الضرائب.

يُعدّ اقتراح فرض ضريبة على المنازل الثانية والأراضي، إلى جانب تطبيق حلول لتحقيق استقرار سوق العقارات، أمرًا ضروريًا. ومع ذلك، ثمة حاجة إلى نهج موحد لضمان العدالة بين دافعي الضرائب. وعلى وجه التحديد، ينبغي مراعاة كيفية حساب مساحة الأرض في المناطق المركزية والضواحي، كميًا ونوعيًا. فعلى سبيل المثال، ينبغي أن يدفع شخص يمتلك منزلين، أحدهما ثانٍ والآخر ثالث، في مركز المدينة بمساحة إجمالية قدرها 200 متر مربع وقيمة تتجاوز 50 مليار دونغ فيتنامي، ضرائب مختلفة عن شخص يمتلك منزلًا ثانيًا بنفس المساحة في منطقة أخرى. ويتمثل النهج الأمثل في التمييز بناءً على المساحة والموقع والقيمة، وما إلى ذلك، بطريقة مناسبة وعادلة.

من المهم أيضاً أن يعكس معدل الضريبة ظروف السوق وأن يكون في متناول دافعي الضرائب. على سبيل المثال، إذا قُدّرت قيمة منزل ثانٍ بمئة مليار دونغ فيتنامي، وبِيعَ بمئتي مليار دونغ، فينبغي أن تزداد الضريبة المستحقة تبعاً لذلك. ولكن إذا انخفضت القيمة إلى تسعين مليار دونغ، فهل سيحصلون على استرداد؟ وهل يتناسب معدل الضريبة هذا مع قدراتهم المالية؟

تم التسجيل بواسطة V. Duẩn - S. Nhung

المصدر: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm