إزالة العقبات أمام السندات والعقارات.

ذكرت وزارة البناء في تقريرها المنشور مؤخراً حول سوق العقارات والإسكان أن شركات العقارات تواجه صعوبات جمة. وعلى وجه الخصوص، ارتفع عدد شركات العقارات التي أعلنت إفلاسها أو تصفيتها في عام 2022 بنسبة 38.7% مقارنة بعام 2021.

تراكمت الصعوبات فوق بعضها البعض.

قيّمت هذه الوكالة عام 2022 بأنه عام مليء بالتحديات للشركات العاملة في قطاع العقارات، حيث قامت بعض الشركات بتقليص عدد موظفيها بنسبة تصل إلى 50% لمواجهة الصعوبات. وتمثلت الأسباب الرئيسية في صعوبة الحصول على الائتمان، وإصدار السندات، وجمع رؤوس الأموال من العملاء، مما أدى إلى نقص رأس المال لدى العديد من الشركات واضطرارها إلى تأجيل أو تعليق تنفيذ المشاريع مؤقتًا.

علاوة على ذلك، أدى ارتفاع أسعار الفائدة على القروض، وأسعار صرف العملات الأجنبية، وأسعار الوقود، وأسعار مواد البناء إلى زيادة تكاليف الأعمال، مما أثر سلبًا على عملياتها. كما أن صعوبة حصول العملاء على قروض مصرفية لشراء العقارات تؤثر بشكل غير مباشر على سيولة المنتجات والمشاريع العقارية؛ إذ تعجز الشركات عن بيع منتجاتها لاسترداد رأس المال وإعادة استثماره.

علاوة على ذلك، ومنذ نهاية عام 2022 وحتى الآن، واجهت بعض الشركات ضغوطًا لسداد السندات للمستثمرين قبل الموعد المحدد لأسباب مختلفة، بما في ذلك التغييرات في السياسات التي تتحكم في إصدار سندات الشركات.

بحسب تقرير صادر عن جمعية سوق السندات الفيتنامية (VBMA) حول سوق السندات الفيتنامية، بلغ إجمالي حجم إصدارات سندات الشركات العام الماضي 255.163 مليار دونغ فيتنامي، بانخفاض قدره 66% مقارنةً بالعام السابق. وشهدت قيمة إصدارات معظم القطاعات انخفاضًا في عام 2022 مقارنةً بالعام السابق، ولا سيما انخفاض إصدارات سندات شركات العقارات بنسبة 80.8% على أساس سنوي، وذلك في ظل عدة عوامل اقتصادية كلية غير مواتية.

أثرت صعوبة الحصول على رأس المال بشكل كبير على أنشطة البيع والشراء في سوق العقارات. (صورة: تان ثانه)

في غضون ذلك، اضطرت الشركات إلى إعادة شراء سندات بقيمة تصل إلى 210,830 مليار دونغ فيتنامي قبل الموعد المحدد، بزيادة قدرها 46% مقارنة بعام 2021. ومن هذا المبلغ، أعاد قطاع العقارات شراء سندات بقيمة 35,400 مليار دونغ فيتنامي تقريبًا. هذا يعني أن رأس المال المخصص للعقارات لا يشهد تضييقًا فحسب، بل انخفض بشكل ملحوظ مقارنة بالسابق، مما تسبب في مواجهة العديد من الشركات في هذا القطاع صعوبات أكبر. وتُظهر سلسلة من إعلانات الخسائر الأخيرة الصادرة عن الشركات هذه الصعوبة، مثل خسارة شركة فات دات العقارية ما يقرب من 230 مليار دونغ فيتنامي في الربع الأخير من عام 2022، وإعلان شركة سين لاند عن خسارة صافية قدرها 58.6 مليار دونغ فيتنامي في الربع الرابع من عام 2022، وخسارة مجموعة دات زانه أكثر من 400 مليار دونغ فيتنامي... كما شهدت العديد من الشركات الكبيرة الأخرى انخفاضات حادة في الإيرادات والأرباح.

صرح رئيس مجلس إدارة شركة عقارية مثقلة بديون سندات تتجاوز 200 مليار دونغ فيتنامي، بأن شركته قد تقبلت "الخسائر والمتاعب" لإعادة هيكلة محفظتها الاستثمارية وبيع مشاريعها للخروج من دوامة الديون وفوائدها. إلا أن إيجاد شركاء للبيع في هذه الظروف يُعدّ بالغ الصعوبة، إذ تعاني معظم الشركات العقارية من نقص في رأس المال، ويصعب بيع جميع الأصول، وليس العقارات فقط.

"لقد فاجأنا تشديد شروط سوق سندات الشركات بشكل سريع ومفاجئ. ما يقلقنا الآن هو كيفية توفير رأس المال اللازم لتنفيذ مشاريعنا، في حين أن العديد من السياسات والإجراءات ذات الصلة لم تُحسم بعد. لذلك، نحتاج إلى أن تجد الحكومة سريعًا سبلًا لإزالة العقبات السياسية لدعم الشركات في تنفيذ مشاريعها"، هذا ما صرّح به أحد الأشخاص.

هناك العديد من الحلول للتغلب على المشكلة.

في حديثه مع مراسل صحيفة "نغوي لاو دونغ"، صرّح الدكتور نغوين هو هوان من جامعة هو تشي منه للاقتصاد بأن سوق العقارات يواجه صعوبات في كلٍ من المدخلات والمخرجات، لا سيما مع تشديد الرقابة على رأس المال. ولذلك، ولتخفيف قيود رأس المال في هذا السوق، يتعين على بنك الدولة الفيتنامي تطبيق سياسات تُشير بوضوح إلى تقديم الدعم، بما في ذلك مستوى معين من الدعم الائتماني قصير الأجل، لإنقاذ سيولة شركات العقارات.

"نظراً لأنّ صعوبات سندات الشركات لا يمكن حلّها بين عشية وضحاها، وفي حين تحتاج شركات العقارات بشكل عاجل إلى رأس مال عامل لمواصلة تنفيذ المشاريع غير المكتملة، يمكن للشركات البحث عن مصادر تمويل أخرى كالقروض الأجنبية، لكنها ستواجه مخاطر تقلبات أسعار الصرف لأنها مضطرة للاقتراض بالدولار الأمريكي، ولا تستوفي جميع الشركات شروط الحصول على رأس مال دولي. لذلك، على المدى القصير، لا يزال رأس المال الائتماني ضرورياً لتحمّل الأعباء والمساهمة في انتعاش شركات العقارات"، هذا ما قاله الدكتور نغوين هو هوان.

بحسب الدكتور نغوين هو هوان، لا تواجه شركات العقارات صعوبات في الحصول على الائتمان فحسب، بل يواجه العملاء الأفراد الذين يقترضون لشراء منازل للسكن أو الاستثمار قيودًا على حصولهم على رأس المال، أو يواجهون أسعار فائدة مرتفعة تتراوح بين 15% و16% سنويًا. لذا، ثمة حاجة ماسة لإيجاد حلول لتثبيت أو خفض أسعار الفائدة على القروض في أسرع وقت ممكن.

فيما يتعلق بحلول مشكلة سندات الشركات، يرى الدكتور لي دات تشي، نائب رئيس قسم تمويل الشركات في جامعة هو تشي منه للاقتصاد، ضرورة الاعتراف بها كقناة مهمة لتعبئة رأس المال للشركات، إلى جانب القروض المصرفية. لذا، ينبغي اتخاذ تدابير لتنظيم وإدارة سوق سندات الشركات بنفس الطريقة التي تلتزم بها البنوك بلوائح الإقراض لحماية المودعين.

في غضون ذلك، يعتقد لام مينه تشان، الخبير المالي وخبير الأوراق المالية، أن سوق سندات الشركات قد تسبب مؤخرًا في فقدان العديد من المستثمرين ثقتهم وعدم رغبتهم في المشاركة مجددًا. ولإعادة إحياء الدور المهم لسندات الشركات، يجب ضمان الشروط التالية:

أولًا وقبل كل شيء، يجب أن تخضع جميع سندات الشركات لتصنيف ائتماني من قبل وكالات تصنيف موثوقة. سيتيح ذلك للمستثمرين فهم مستوى المخاطر لكل نوع من سندات الشركات. ثانيًا، يجب على الهيئات التنظيمية مراقبة توزيع السندات بدقة. لا ينبغي استغلال أي ثغرات لتوزيع السندات الصادرة من القطاع الخاص على الجمهور. ثالثًا، يجب أن يقتصر تقديم المشورة بشأن بيع السندات وبيعها على الحاصلين على تراخيص وساطة الأوراق المالية فقط. تجنب تقديم المشورة بشأن بيع السندات من قبل أفراد غير مؤهلين، مثل موظفي البنوك.

رابعًا، يجب على المتخصصين في بيع السندات والاستشارات اتباع عملية استشارية دقيقة ومفصلة لضمان فهم المستثمرين بوضوح لسندات الشركات التي يستثمرون فيها والمخاطر المحتملة المرتبطة بها. وأكد الخبير لام مينه تشان قائلاً: "إذا تم تطبيق هذه الإجراءات، فسوف تتعافى سندات الشركات تدريجيًا وتنمو بقوة، لتصبح قناة لتوفير رأس المال للشركات، وخاصة شركات العقارات".

من وجهة نظر الهيئة التنظيمية، قال السيد هوانغ هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء، إن وزارة البناء اقترحت على وزارة المالية تقديم تعديلات وإضافات إلى المرسوم رقم 65/2022/ND-CP الذي ينظم طرح وتداول سندات الشركات الخاصة في السوق المحلية وطرح سندات الشركات في السوق الدولية؛ وذلك لتعزيز التوجيه والإرشاد بشأن طرح وتداول سندات الشركات في السوق المحلية وطرح سندات الشركات في السوق الدولية وفقًا للقانون؛ وللسيطرة على أنشطة جمع رأس المال لشركات العقارات في سوق الأوراق المالية، وتجنب المضاربة والتلاعب وتضخم الأسعار.

تقترح وزارة البناء أن يقوم بنك الدولة الفيتنامي بدراسة واقتراح خطة مناسبة لإدارة سقف الائتمان لدعم الاقتصاد؛ وتوجيه المؤسسات الائتمانية وإرشادها لتسهيل حصول الشركات ومشتري المنازل والمستثمرين على الائتمان. كما تطلب الوزارة توجيه المؤسسات الائتمانية وإرشادها لتسريع عملية الإقراض وصرف الأموال للشركات والمشاريع العقارية المؤهلة وفقًا للقانون؛ مع إعطاء الأولوية للإقراض لمشاريع الإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، والإسكان التجاري بأسعار معقولة، وأنواع أخرى من العقارات التي تخدم أغراض الإنتاج والرفاه الاجتماعي بكفاءة عالية وقدرة على السداد.

يتعين على السلطات المحلية مراجعة وتجميع قائمة بمشاريع الإسكان والعقارات في مناطقها، مع التركيز على دراسة أسباب المشاريع التي حصلت على موافقة استثمارية ولكنها لم تُنفذ أو تأخرت. وبناءً على ذلك، ينبغي التركيز على حل الصعوبات القانونية والإجرائية المتعلقة بتجهيز الاستثمارات لمشاريع الإسكان لزيادة المعروض في السوق. كما يجب تسريع الإصلاح الإداري، وتجنب التهرب من المسؤولية أو التأخير في إجراءات تنفيذ مشاريع العقارات في المنطقة.

دراسة الخبرة الدولية

قال الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية، إنه درس بدقة 16 حلاً لإنقاذ سوق العقارات في الصين ووجد أن فيتنام يمكنها أن تفكر في تطبيق 10 منها.

"في الواقع، لقد قمنا بالفعل بتنفيذ بعض الحلول، مثل تأجيل/تأجيل الضرائب، وتأجيل/تأجيل الديون... كما نصحنا وزارة البناء، ووزارة المالية، والحكومة بالبحث وإيجاد مناهج مناسبة بناءً على الوضع الفعلي في البلاد."

"على سبيل المثال، يتعين على الشركات قبول خصومات لبيع بعض الأصول من أجل سداد ديونها في الوقت المحدد؛ والتفاوض على تمديد آجال سداد الديون مع حاملي السندات في الظروف الصعبة، وهو أمر يسمح به المرسوم رقم 65. كما أن تبادل الأموال مقابل السلع، وتبادل السندات مقابل العقارات - تتطلب هذه الحلول توجيهًا حكوميًا لتجنب المشاكل القانونية المحتملة. ويُسمح للشركات بإعادة هيكلة ديونها، أي يُسمح لها بإصدار سندات جديدة لسداد الديون القديمة..." - هذا ما قاله السيد لوك.

(*) انظر صحيفة Nguoi Lao Dong من العدد الصادر بتاريخ 30 يناير.

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm