إزالة العقبات المتعلقة بقانون الأراضي.

يُشير تقريرٌ موجزٌ حول التساؤلات التي طرحها الأمين العام للجمعية الوطنية، بوي فان كوونغ، والذي أُرسل مؤخراً إلى المندوبين، إلى أن الحكومة قد اتخذت العديد من الإجراءات وأصدرت وثائق عديدة لمعالجة الصعوبات التي تواجه هذا السوق، مثل البرقيات والتوجيهات الصادرة عن رئيس الوزراء والتي تحث الوزارات والمحليات على إعادة هيكلة سوق العقارات. ومع ذلك، لا يزال هذا السوق، بما في ذلك سوق الإسكان، يواجه صعوبات وعوائق ناجمة عن الإجراءات القانونية، وتوافر الأراضي، ورأس المال الاستثماري.

تم رفض الطلب بسبب عدم وجود "أرض سكنية".

تتسم بعض الإجراءات الإدارية المتعلقة بالاستثمار بالتعقيد وتشكل عقبات؛ ولا تزال قطاعات السوق غير متوازنة؛ كما أن الائتمان الاستثماري في هذا السوق لا يزال محفوفًا بالمخاطر. وبسبب هذه الصعوبات، تضطر شركات العقارات إلى تعليق مشاريع الاستثمار والبناء، مما يُسبب أيضًا صعوبات للمقاولين وموردي المواد والعديد من القطاعات الأخرى. وقد خلصت الجهة المراجعة إلى أن "العقبات القانونية المتعلقة بالأراضي، مثل تحديد أسعارها ورسوم استخدامها وتخليصها، أو اللوائح الخاصة باختيار المستثمرين والتي تتداخل مع لوائح الاستثمار والمناقصات والأراضي... تُشكل عوائق رئيسية أمام انتعاش وتطوير سوق الإسكان".

في مدينة هو تشي منه، بالإضافة إلى أكثر من 100 مشروع عقاري تواجه عقبات يجري دراستها حاليًا لإيجاد حلول لها، قدمت إدارة التخطيط والاستثمار مؤخرًا تقريرًا إلى اللجنة الشعبية للمدينة حول حالة الموافقة على سياسات الاستثمار للمشاريع العقارية في المنطقة.

وبناءً على ذلك، من بين 117 ملف مشروع تطلب الموافقة على سياسات الاستثمار التي تقوم هذه الوكالة بمعالجتها حاليًا، فإن 62 مشروعًا لا تستوفي شروط أن تكون مستثمرًا في مشروع إسكان تجاري لأنها لا تملك أراضي سكنية أو لم تستحوذ على كامل الأراضي السكنية كما هو منصوص عليه في قانون الإسكان لعام 2014.

لذا، أوصت إدارة التخطيط والاستثمار لجنة الشعب لمدينة هو تشي منه بعدم الموافقة على خطة الاستثمار لعدم استيفائها أحكام قانون الاستثمار وقانون الإسكان. وقد أثار هذا الأمر قلقاً لدى شركات العقارات خشية أن يؤدي إلى توقف تنفيذ المشروع.

إزالة العقبات القانونية ستسهل تنفيذ مشاريع العقارات وتعزز نمو السوق. (صورة: هوانغ تريو)

بحسب نغوين نهات خان، الحاصل على درجة الماجستير والمحاضر في كلية الحقوق بجامعة الاقتصاد والقانون (جامعة فيتنام الوطنية، مدينة هو تشي منه)، فإن رفض الموافقة على سياسات الاستثمار لهذه المشاريع الـ 62 يُعدّ قراراً سليماً من الناحية القانونية. إلا أنه بالنظر إلى الوضع الاقتصادي وتطورات سوق العقارات، فإن هذا القرار ينطوي على جوانب عديدة غير مناسبة تماماً.

لأن تنفيذ مشروع إسكان تجاري يتطلب من الشركات امتلاك صندوق أرض كبير بما فيه الكفاية، ولكن في الواقع، فإن عدد المشاريع التي تحتوي على 100٪ من الأراضي السكنية أو جزء من الأراضي السكنية لا يمثل أكثر من 5٪ من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري في السوق.

لذا، تُشكّل اللوائح الصارمة المتعلقة بأنواع استخدام الأراضي المذكورة أعلاه صعوبات جمّة أمام الشركات التي تُخطط لبناء مشاريع إسكان اجتماعي. وإذا لم تُزال هذه العقبات، فقد تُصبح مئات الآلاف من مليارات الدونغ المستثمرة في هذه المشاريع مُجمّدة، ما يُؤدي إلى هدر رأس المال الاستثماري وعدم حلّ مشكلة توفير المساكن.

لحل المشاريع المذكورة آنفاً، يرى نغوين نهات خان، الحاصل على درجة الماجستير، أن هناك حاجة إلى حلول قانونية وإدارية على حد سواء. فمن الناحية القانونية، ينبغي على الجمعية الوطنية الإسراع في دراسة وتعديل اللوائح المتعلقة بأشكال استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي في قانون الإسكان، بحيث لا تقتصر هذه الأشكال على الأراضي السكنية فقط كما هو الحال الآن، بل تضمن أيضاً الامتثال لتخطيط استخدام الأراضي والبناء المحلي.

"من وجهة نظر إدارية، يمكن للجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه أن تدعم في البداية مستثمري هذه المشاريع الـ 62 من خلال تنظيم مناقصات لمشاريع استخدام الأراضي لاختيار المستثمرين الذين يستوفون شروط تنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعي (إذا فازوا بالمناقصة، ستقوم الدولة بتخصيص أو تأجير الأرض لهم لتنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعي) أو تحويل الغرض من الإسكان الاجتماعي إلى الإسكان الاجتماعي بحيث لا يكونوا ملزمين بلوائح استخدام الأراضي"، صرحت السيدة خان.

هناك حاجة لتعديل العديد من اللوائح.

في الرسالة الرسمية "اقتراح تعديل البند ب، الفقرة 1، البند أ، الفقرة 4 والفقرة 6 من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) لخلق شروط للمستثمرين للاتفاق على الحصول على حقوق استخدام الأراضي لأنواع الأراضي التي تتوافق مع التخطيط لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي" المرسلة إلى الجمعية الوطنية، اقترح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، تعديل البند ب، الفقرة 1، البند أ، الفقرة 4 والفقرة 6 من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) لخلق شروط للشركات والمستثمرين للاتفاق على الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو حقوق استخدام الأراضي الحالية لأنواع الأراضي التي تتوافق مع تخطيط استخدام الأراضي والتخطيط الحضري وتخطيط البناء لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي.

وأشار السيد تشاو أيضاً إلى أن اللائحة الواردة في البند (ب)، الفقرة 1، المادة 128 من مسودة قانون الأراضي المعدل لا تسمح إلا باتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي السكنية، أو تشترط وجود حقوق استخدام قائمة للأراضي السكنية أو الأراضي السكنية وأراضٍ أخرى. ولذلك، فإن نطاقها أضيق من اللوائح الحالية في قانون الأراضي لعام 2013، مما يعيق وصول المستثمرين إلى الأراضي ويحول دون ضمان الحقوق والمصالح المشروعة لمستخدمي الأراضي الحاليين.

ووفقًا للسيد تشاو، إذا تم إقرار هذا النظام، فلن يُسمح للمستثمرين في السنوات العشر القادمة "بالتفاوض بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي السكنية وغيرها" لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي، وبالتالي لن يتمكن أي مستثمر من تلبية شرط "امتلاك حقوق استخدام الأراضي السكنية وغيرها" كما هو منصوص عليه في البند 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي المعدل.

فيما يتعلق بالصعوبات المرتبطة بمشاريع الإسكان قيد الإنشاء، صرّح نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، بوي شوان كوونغ، خلال ورشة عمل عُقدت مؤخراً حول مسودة تعديلات قانون تجارة العقارات، والتي نظمتها اللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية ووزارة البناء ، بأن المدينة تواجه العديد من المشاكل عند طرح مشاريع الإسكان قيد الإنشاء في السوق. فعلى وجه التحديد، يتعين على السلطات إصدار موافقات خطية للمشاريع التي تستوفي شروط بيع المساكن قيد الإنشاء، مما يؤدي إلى تعقيدات كثيرة، لا سيما فيما يتعلق بإصدار شهادات الملكية لمشتري المساكن التجارية عند الرجوع إلى أحكام قانون الأراضي.

وبحسب السيد بوي شوان كوونغ، فإن البند 2، المادة 25 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) ينص على أن يكون لدى مشاريع الإسكان والبناء المستقبلية أحد أنواع وثائق استخدام الأراضي التالية (قرار تخصيص الأراضي، عقد إيجار الأراضي؛ عقد إيجار الأراضي؛ شهادة حقوق استخدام الأراضي؛ شهادة ملكية المساكن وحقوق استخدام الأراضي؛ شهادة حقوق استخدام الأراضي، ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض ...).

وفي الوقت نفسه، ووفقًا لقانون الأراضي الحالي، يحق لمستخدمي الأراضي نقل حقوق استخدام الأراضي وتأجيرها وتأجيرها من الباطن والتبرع بها ورهنها والمساهمة بها كرأس مال عندما يكون لديهم شهادة استخدام الأراضي.

في حال مُنح مستخدمو الأراضي مهلة لتأجيل سداد التزاماتهم المالية، أو في حال تسجيل هذه الالتزامات كديون، يجب عليهم الوفاء بها قبل ممارسة حقوقهم. وهذا يعني أنه إذا خُصصت أرض لمستثمر ولكنه لم يسدد التزاماته المالية المتعلقة برسوم استخدام الأرض، فلا يحق له ممارسة حقوق مستخدم الأرض المنصوص عليها في قانون الأراضي، بما في ذلك حق نقل حقوق استخدام الأرض.

لذا، تقترح لجنة الشعب لمدينة هو تشي منه أن تقوم لجنة الصياغة بدراسة وتعديل المحتوى المتعلق بشروط الأرض في إجراءات الموافقة على مشاريع الإسكان والبناء قيد الإنشاء لأغراض تجارية، بحيث ينص على أنه "يجب على المستثمر الوفاء بجميع الالتزامات المالية وحيازة شهادة حق استخدام الأرض". ويهدف هذا إلى الحد من حدوث المشكلات القانونية في الخطوات اللاحقة، لا سيما في إصدار الشهادات للمقيمين.

يسمح بإجراء تعديلات على التخطيط بعد نقل الملكية.

صرح نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، بوي شوان كوونغ، بأن مشروع قانون الأعمال العقارية، الذي ينص على أن مبدأ نقل ملكية المشاريع العقارية - أي ضمان عدم تغيير أهداف المشروع وتخطيطه عند نقل المشروع كليًا أو جزئيًا - "غير مواتٍ". وأوضح أن العديد من المستثمرين، بعد الاستحواذ على مشروع، يحتاجون إلى إجراء تعديلات على التخطيط لتحسينه. ووفقًا للسيد بوي شوان كوونغ، تهدف تعديلات المشروع إلى تحسينه، مما يؤدي في النهاية إلى زيادة معامل استخدام الأراضي والامتثال لقانون التخطيط العمراني. ويُجري المستثمرون هذه التعديلات وفقًا للوائح، مما يُرتب عليهم التزامات مالية إضافية. واقترحت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه تعديل هذا البند لتجنب التعارض مع قانون التخطيط العمراني أثناء التنفيذ، حيث إن ذلك سيؤثر سلبًا على تقدم المشروع بعد الاستحواذ عليه.

ندوة بعنوان "إزالة العقبات القانونية أمام العقارات"

في التاسع من نوفمبر، نظمت صحيفة "نغوي لاو دونغ" ندوة بعنوان "إزالة العقبات القانونية أمام العقارات" للاستماع إلى آراء الضيوف وجمعها، وبالتالي إيجاد حلول لإزالة الاختناقات، وتسهيل تدفق سوق العقارات، وتعزيز النمو الاقتصادي المستقر والمستدام.

(*) انظر صحيفة نغوي لاو دونغ، العدد الصادر بتاريخ 8 نوفمبر.

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm