مخاوف من الإفلاس بسبب أموال الأراضي الإضافية "الضخمة"

يواجه المرسوم رقم ١٠٣ بشأن رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها اعتراضات عديدة، إذ يفرض رسمًا إضافيًا بنسبة ٥.٤٪ على الرسم المستحق خلال الفترة التي لم يُحتسب فيها الرسم. وتسعى وزارة المالية إلى استيضاح آراء المعنيين لتعديل المرسوم.

لم يستكمل مشروع لانكستر ليجاسي في 230 نجوين تراي (المنطقة 1، مدينة هوشي منه) عملية التقييم بعد على الرغم من رغبة الشركة في دفع رسوم استخدام الأراضي - الصورة: كوانج دينه

وفي حديثه مع Tuoi Tre ، قال السيد نجوين كووك هييب - رئيس مجلس إدارة GP.Invest، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام - إن هذه الرسوم الإضافية على الأرض هي في الواقع "فائدة" على التأخر في الدفع وتطبيق معدل الفائدة هذا غير معقول، مما يسبب صعوبات للشركات، حتى أن بعض الشركات على وشك الإفلاس لأن مبلغ المال الذي يتعين دفعه يصل إلى آلاف المليارات من دونج، على الرغم من أنهم ليسوا مخطئين.

هل رسوم الأرض الإضافية هي تحصيل غير معقول؟

السيد نجوين كووك هيب

في مشروع تعديل المرسوم رقم ١٠٣ بشأن تنظيم رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها، تُطالب وزارة المالية بالإبقاء على نسبة تحصيل إضافية قدرها ٥.٤٪ سنويًا على رسوم الأراضي غير المسددة. ما اعتراضكم؟

- في اجتماع عقد مؤخرا مع قادة الحكومة وبعض شركات العقارات، كنت أول من أثار قضية أنه من غير المعقول على الإطلاق أن تضطر الشركات إلى دفع رسوم إضافية على الأراضي بنسبة 5.4٪ سنويا.

لا يجوز تطبيق هذه الرسوم الإضافية إلا في حالة خطأ المؤسسة مما أدى إلى تأخير الدفع بعد أن قامت الدولة بحساب رسوم الأرض أو قيام المؤسسة عمداً بالدفع متأخراً والاستفادة من عملية الدفع المتأخرة هذه.

مع ذلك، عند إعادة قراءة مشروع تعديل المرسوم رقم 103 الذي تطلب وزارة المالية تعليقات عليه، لم تقبل آراء الشركات بعد، وما زالت تقترح الإبقاء على رسوم الأراضي الإضافية بنسبة 5.4% سنويًا. ولا تزال تُصرّح بأن هذه الرسوم من ميزانية الدولة، وبالتالي في حال تأخر الدفع، سيُضطرون إلى دفع المزيد.

أختلف تمامًا مع هذا الرأي. إذا لم تتغير هذه السياسة واستمر تطبيقها، فسيكون ذلك مرهقًا للغاية للشركات. بالنسبة للشركات التي لم تدفع رسوم الأراضي واستمرت سنوات في عدم الدفع، ستصل رسوم الأراضي الإضافية التي يتعين عليها دفعها إلى مئات، بل آلاف، مليارات الدونغ الفيتنامي. هذا يُثقل كاهل الشركات، حتى أن بعضها يواجه صعوبة في تحقيق التوازن المالي ويضطر إلى إعلان إفلاسه.

*لماذا تعتقد أن هذه التهمة غير معقولة؟

هذا إيراد إضافي، وهو في جوهره فائدة على المبلغ غير المدفوع خلال الفترة التي لم تُوفِّ الدولة فيها بالتزاماتها المالية. لنفترض أن الدولة قد أكملت حساب رسوم استخدام الأراضي، وأن الشركة مُخطئة في عدم السداد، أو أن الشركة استفادت من شيء ما خلال فترة التأخر في السداد، فيجب عليها تحصيل إيراد إضافي لأنها تُحقق ربحًا من هذا التأخير في السداد.

لكن بحسب القانون الجديد، إذا لم يتم استكمال سداد ثمن الأرض، فإن المؤسسة غير مؤهلة لفتح المشروع للبيع أمام العملاء، ولا تستطيع المؤسسة حشد التمويل وبالتالي لا تستفيد على الإطلاق.

هناك آراءٌ تُطالب بأن يكون معدل الضريبة 4%، وسأقولها بصراحة: هذا أيضًا معدلٌ غير معقول، لأنه في جوهره، إذا لم تستفِد الشركات، فإن 4% أو 5.4% غير معقول أيضًا. آمل أن تُدرك الجهة المُعدّة المشكلة الحقيقية لتُشاركها مع الشركات.

"ابتلع الحبة المرّة" وادفع عشرات المليارات من الدونغ من الأموال الإضافية

لم يقم مشروع Lakeview City التابع لشركة Novaland (HCMC) "بإنهاء" رسوم استخدام الأراضي التي سيتم دفعها بعد سنوات عديدة، مما تسبب في عدم منح الناس الكتب الوردية - الصورة: NGOC HIEN

* هل يتوجب على عملك أيضًا دفع هذا المبلغ الإضافي؟

نعم. مشروعنا في فو ثو صدر قرار تخصيص أرض له في مايو ٢٠٢٤، ولكن لم يُقيّم رسميًا إلا بعد عام، رغم إلحاحنا المستمر. ووفقًا للوائح، يُطلب من الشركات دفع رسوم أرض إضافية بنسبة ٥.٤٪ سنويًا على إجمالي رسوم الأرض المستحقة، أي ما يعادل ٢٧ مليار دونج إضافية، بالإضافة إلى رسوم الأرض البالغة حوالي ٥٠٠ مليار دونج.

رغم أننا وجدناه غير معقول للغاية، إلا أننا اضطررنا للامتثال، وإلا لما تمكنا من فتح باب البيع والحصول على السجل الأحمر. في حالتنا، حثثنا مرارًا وكنا مستعدين لدفع رسوم الأرض، ولكن ذلك كان بسبب عدم تحديد سعر الأرض من قِبل الجهة الحكومية ووحدة الاستشارات، وليس بسبب عدم دفع الشركة. بل تكبدنا خسائر بسبب تأخر عملية فتح باب البيع للمشروع لمدة عام كامل.

وخلال المناقشة، وجدت السلطات المحلية أيضًا أن تحصيل رسوم إضافية على الأراضي أمر غير معقول، لكنها لا تستطيع أن تكون لديها آراء تتعارض مع الوثائق القانونية مثل المرسوم 103.

إن "سعر الفائدة" البالغ ٥.٤٪ لا أساس له من الصحة. نحن مستاؤون للغاية، ولكن لا يزال يتعين علينا دفع المبلغ المذكور. نأمل، عند تعديل المرسوم ١٠٣، أن تُلغى اللائحة التي تُلزم الشركة بدفع هذه الزيادة. نأمل أن يُعوّض المبلغ الذي دفعناه أو يُعاد للشركة.

السيد نجوين كوك هيب

الشركات "عالقة" في التسعير

* وزارة المالية ترى أن معدل التحصيل الإضافي بنسبة 5.4% سنوياً أخذ في الاعتبار عامل "تقاسم المسؤولية"، وهذا المعدل من التحصيل يعادل 50% من قيمة رسوم الانتفاع بالأراضي المتأخرة؟

- الشركة خارج نطاق عملية التقييم تمامًا. إذا كانت الشركة مسؤولة عن مناقشة أو تقديم مستندات متأخرة، فسيكون تقاسم المسؤولية منطقيًا، وستوافق الشركة فورًا. في هذه الحالة، لا تتحمل الشركة أي مسؤولية.

تُشكّل الهيئة الحكومية مجلس التقييم والاستشارة، وهو الذي يُحدّد السعر، وعلى المشتري قبوله دون نقاش. وقد اقترحنا تعديل المرسوم 71 لتمكين المستثمرين من المشاركة والعرض والتعليق.

نريد حقًا سداد رسوم الأرض بسرعة لبيع المنتجات واستعادة التدفق النقدي، لكننا لا نستطيع. هذا الوضع يُثقل كاهل الميزانية والأعمال، مما يؤدي إلى هدر أصول الأراضي.

حدد القرار رقم 68 ضرورة تغيير مفهوم "إدارة المؤسسات" إلى "خدمة المؤسسات". يُعد هذا المفهوم جديدًا تمامًا ومناسبًا لتذليل الصعوبات وتعزيز تنمية الاقتصاد الخاص. ولتحقيق ذلك، يجب على واضعي السياسات أن يضعوا أنفسهم مكان المؤسسات لوضع وثائق وإجراءات مناسبة وفعالة.

نائب رئيس شركة عقارية لديها مشروع في مدينة هوشي منه:

قد يكون مرهقًا للشركات

لا أتفق مع احتساب الدولة فائدة إضافية بنسبة ٥.٤٪ سنويًا على إجمالي ثمن الأرض غير المدفوع، لأن الدولة لم تُقرّ السعر، فمن أين ستأتي هذه الفائدة؟ وهذه الغرامة الكبيرة ستُرهق الشركات، خاصةً للمشاريع الكبيرة وسنوات طويلة دون تقييم.

على سبيل المثال، اكتمل مشروعنا في المنطقة الأولى بمدينة هو تشي منه، ولكن لم يُستكمل حساب رسوم استخدام الأراضي بعد. في فبراير 2020، حسبت وحدة التقييم المُعيّنة من قِبل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة رسوم الأرض الواجب دفعها بمبلغ 1,519 مليار دونج فيتنامي، لكن المدينة لم تُوافق على هذا السعر. وفي المرة الرابعة، قيّمت شركة أخرى المبلغ بما يصل إلى 3,200 مليار دونج فيتنامي لأنها حسبت السعر بناءً على وقت التقييم، على الرغم من أن قرار تخصيص الأرض كان في عام 2018، مُضيفةً عوامل التضخم. كان ينبغي حساب رسوم الأرض في سنة التخصيص، وليس سنة التقييم.

بافتراض أن قيمة الأرض في عام ٢٠٢٥ ستكون ٣٤٠٠ مليار دونج، وتمت الموافقة عليها، فسنُفرض علينا رسوم إضافية بنسبة ٥.٤٪ سنويًا، ما يعني أن المبلغ حتى الآن قد زاد بنسبة ٤٠٪، أي ما يعادل حوالي ١٣٦٠ مليار دونج. ويبلغ إجمالي قيمة الأرض المستحقة ٤٧٦٠ مليار دونج. وهذا رقمٌ مُريع، سيُعرّض الشركة لخطر الإفلاس.

استخدمت معظم الشركات التقييم الأولي لجمع رأس المال للأعمال، ولكن الآن ارتفع سعر الأرض كثيرًا، وأضافت وحدة التقييم نفسها الاستهلاك، والآن حسبت الدولة سعر فائدة إضافي بنسبة 5.4٪، وهو ما يعتبر حسابًا للاستهلاك مرتين.

البطء له أسبابه، فالمسؤولون يخشون المسؤولية

يعود سبب بطء عملية التقييم إلى قلة شركات تقييم الأراضي، في حين أن تكلفة التقييم منخفضة، إذ لا تتجاوز بضع مئات الملايين من الدونغات الفيتنامية، وتتطلب مسؤولية عالية. لذا، يتعين على الجهات المحلية تقديم عروض لاختيار شركة استشارات تقييم منخفضة التكلفة.

في الآونة الأخيرة، تم التعامل مع بعض وحدات التقييم، مما يُثير قلق وحدات التقييم والجهات الحكومية من المسؤولية.

في السابق، كانت قرارات مجلس التقييم ونصائحه استشارية فقط. أما الآن، فتتردد الجهات الحكومية في تغيير الأرقام التي يقدمها الاستشاريون، وخاصةً فيما يتعلق بتخفيضها.

في الوقت نفسه، ولأن وحدات الاستشارات مسؤولة عن نتائج التقييم، فإنها غالبًا ما تُعطي أرقامًا مرتفعة لضمان السلامة، مما يجعل أرقام التقييم غير واقعية. جميع العوامل المذكورة أعلاه تجعل عملية التقييم طويلة، وقد تصل في كثير من الأحيان إلى سنتين أو ثلاث سنوات، أو حتى أكثر.

منظمة هين غير الحكومية

المصدر: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm