لم يكتمل بعدُ تقييم مشروع لانكستر ليجاسي الكائن في 230 شارع نغوين تراي (المنطقة 1، مدينة هو تشي منه)، على الرغم من رغبة الشركة في دفع رسوم استخدام الأرض. - الصورة: كوانغ دينه
وفي حديثه لصحيفة توي تري ، قال السيد نغوين كوك هيب - رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست ورئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام - إن رسوم الأرض الإضافية هذه هي في الأساس "فائدة" على المدفوعات المتأخرة، وأن تطبيق معدل الفائدة هذا غير معقول، مما يسبب صعوبات للشركات، بل ويدفع بعض الشركات إلى حافة الإفلاس لأن المبلغ الذي يتعين عليهم دفعه يصل إلى آلاف المليارات من الدونغ، على الرغم من أنهم ليسوا مخطئين.
هل رسوم الأرض الإضافية مبالغ فيها؟
السيد نغوين كوك هيب
* في مسودة تعديل المرسوم رقم 103 المنظم لرسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها، ترغب وزارة المالية في الإبقاء على معدل التحصيل الإضافي بنسبة 5.4% سنوياً على رسوم الأراضي غير المدفوعة. ما سبب معارضتكم لهذا التعديل؟
- في اجتماع عُقد مؤخراً مع قادة الحكومة والعديد من شركات العقارات، كنت أول من أثار مسألة أن مطالبة الشركات بدفع رسوم إضافية على الأرض بنسبة 5.4% سنوياً أمر غير معقول تماماً.
لا ينبغي تطبيق هذه الرسوم الإضافية إلا عندما يكون النشاط التجاري مخطئًا في تأخير الدفع بعد أن تكون الدولة قد حسبت بالفعل رسوم الأرض، أو عندما يتعمد النشاط التجاري تأخير الدفع ويستفيد من هذا التأخير.
مع ذلك، وبعد مراجعة مسودة تعديل المرسوم رقم 103، التي تسعى وزارة المالية حاليًا للحصول على آراء بشأنها، تبيّن أنها لم تأخذ آراء الشركات بعين الاعتبار، وما زالت تقترح الإبقاء على رسوم الأرض الإضافية بنسبة 5.4% سنويًا. ولا تزال الوزارة متمسكة برأيها بأن هذه الرسوم تُعدّ من أموال الميزانية، وبالتالي، حتى في حال تأخر الدفع، يجب سداد المبلغ الإضافي.
أختلف تمامًا مع هذا الرأي. إذا بقيت هذه السياسة على حالها واستمر تطبيقها، فستُشكّل ضغطًا هائلًا على الشركات. بالنسبة للشركات التي لم تدفع رسوم الأراضي لسنوات، قد تصل الرسوم الإضافية التي يتعين عليها دفعها إلى مئات، بل آلاف المليارات من الدونغ. هذا يُلقي عبئًا ثقيلًا على الشركات، وقد يُواجه بعضها صعوبة في تحقيق التوازن المالي، بل وربما الإفلاس.
لماذا تعتبر هذا اتهاماً غير معقول؟
هذه رسوم إضافية، وهي في جوهرها فائدة تُفرض على المبلغ غير المدفوع خلال الفترة التي لم تُكمل فيها الدولة حساب الالتزامات المالية. وبافتراض أن الدولة قد أكملت حساب رسوم استخدام الأراضي، وأن المنشأة هي المسؤولة عن عدم الدفع، أو إذا استفادت المنشأة بطريقة ما خلال هذا التأخير، فيجب تحصيل هذه الرسوم الإضافية لأنها تُدرّ ربحًا من التأخير في الدفع.
ومع ذلك، ووفقًا للقانون الجديد، فإنه حتى يتم سداد رسوم الأرض بالكامل، لا يحق للشركات إطلاق مشاريع للبيع للعملاء، ولا يمكنها جمع رأس المال، وبالتالي لا تحصل على أي فائدة.
اقترح البعض نسبة ضريبة قدرها 4%، ولكن بصراحة، هذا غير منطقي تمامًا، لأن الشركات لا تستفيد منه في جوهره، لذا سواء كانت 4% أو 5.4%، يبقى الأمر غير منطقي. آمل أن تدرك الجهة المسؤولة عن صياغة القانون المشكلة الحقيقية وأن تتفهم وضع الشركات.
اضطرارهم إلى دفع عشرات المليارات من عملة الفيتنامية دونغ كرسوم إضافية على مضض.
لم يُحسم بعدُ أمر رسوم استخدام الأراضي في مشروع مدينة ليكفيو التابع لشركة نوفالاند (مدينة هو تشي منه) بعد مرور سنوات عديدة، مما يحول دون حصول السكان على شهادات ملكية أراضيهم. - الصورة: نغوك هين
* هل يتعين على شركتكم نفسها دفع هذه الرسوم الإضافية؟
صحيح. حصل مشروعنا في فو ثو على قرار تخصيص الأرض في مايو 2024، لكن التقييم الرسمي لم يكتمل إلا بعد عام، رغم مطالباتنا المتكررة. وبحسب اللوائح، يتعين على الشركة دفع رسوم أرض إضافية بنسبة 5.4% سنويًا، تُضاف إلى إجمالي رسوم الأرض المستحقة، أي ما يعادل 27 مليار دونغ فيتنامي إضافية على المبلغ المدفوع مسبقًا والذي يقارب 500 مليار دونغ فيتنامي.
رغم استحالة الأمر، اضطررنا للامتثال؛ وإلا لما سُمح لنا ببيع العقارات أو الحصول على شهادات ملكية الأراضي. في حالتنا، حثثناهم مرارًا على الدفع، بل وعرضنا دفع رسوم الأرض، لكن الحكومة والشركة الاستشارية لم تُحددا سعر الأرض بعد، ليس لرفض الشركة الدفع. بل تكبدنا خسائر بسبب تأخر عملية بيع المشروع لمدة عام كامل.
وخلال المناقشات، وجدت السلطات المحلية أيضاً أن تحصيل رسوم إضافية على الأراضي أمر غير معقول، لكنها لم تستطع التعبير عن آراء تتعارض مع اللوائح القانونية مثل المرسوم 103.
إنّ نسبة الفائدة البالغة 5.4% لا أساس لها من الصحة. نشعر باستياء شديد، لكننا ما زلنا مُلزمين بدفع المبلغ. نأمل أن يُلغى هذا الشرط الإضافي للدفع عند تعديل المرسوم رقم 103. ونأمل أن يتم خصم المبلغ الذي دفعناه بالفعل أو إعادته إلى الشركة.
السيد نغوين كوك هيب
تواجه الشركات مأزقاً في تحديد الأسعار.
* تزعم وزارة المالية أن الرسوم الإضافية البالغة 5.4% سنوياً قد أخذت في الاعتبار عامل "تقاسم المسؤولية"، وأن هذه الرسوم تعادل 50% من غرامة التأخير في سداد رسوم استخدام الأراضي؟
تم استبعاد الشركة تمامًا من عملية التقييم. لو كانت الشركة مسؤولة عن المشاركة في المناقشات أو تقديم المستندات متأخرًا، لكان من المعقول تقاسم المسؤولية، ولوافقت الشركة على ذلك بكل سرور. مع ذلك، في هذه الحالة، لا تتحمل الشركة أي مسؤولية.
تُنشئ جهة حكومية مجلس التقييم والاستشارات الذي يُحدد السعر، والذي يجب على المشتري قبوله دون تفاوض. وقد اقترحنا تعديل المرسوم رقم 71 للسماح للمستثمر بالمشاركة، وعرض قضيته، وتقديم حجج مضادة.
نرغب بشدة في سداد رسوم الأرض بسرعة لنتمكن من بيع منتجاتنا وتحقيق تدفق نقدي، لكننا لا نستطيع. هذا الوضع يُسبب اختناقات في إيرادات الحكومة والشركات على حد سواء، مما يؤدي إلى هدر أصول الأراضي.
دعا القرار رقم 68 إلى تغيير في طريقة التفكير من "إدارة الأعمال" إلى "خدمة الأعمال". هذا النهج الجديد والمناسب ضروري لحل الصعوبات وتعزيز تنمية القطاع الخاص. ولتحقيق ذلك، يجب على صانعي السياسات أن يضعوا أنفسهم مكان الشركات لوضع لوائح وإجراءات ملائمة وفعّالة.
نائب رئيس مجموعة عقارية لديها مشاريع في مدينة هو تشي منه:
قد يؤدي ذلك إلى استنزاف العمل.
أعارض قرار الحكومة بإضافة فائدة سنوية قدرها 5.4% على إجمالي سعر الأرض غير المدفوع، لأن الحكومة لم تُقرّ السعر بعد، فمن أين سيأتي التمويل؟ ستُلحق هذه الفائدة الباهظة ضرراً بالغاً بالشركات، لا سيما تلك التي لديها مشاريع ضخمة وتلك التي تنتظر فترات طويلة قبل تحديد سعر الأرض.
على سبيل المثال، اكتمل مشروعنا في المنطقة الأولى بمدينة هو تشي منه، لكن حساب رسوم استخدام الأرض لا يزال معلقًا. في فبراير 2020، قدّرت وحدة التقييم التابعة لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة رسوم الأرض بمبلغ 1.519 مليار دونغ فيتنامي، إلا أن المدينة لم توافق على هذا السعر. وفي المحاولة الرابعة، قيّمت شركة أخرى الأرض بمبلغ 3.200 مليار دونغ فيتنامي، معتمدةً في حساب السعر على تاريخ التقييم، على الرغم من أن قرار تخصيص الأرض صدر في عام 2018، مع إضافة عوامل التضخم. كان من المفترض حساب رسوم الأرض بناءً على سنة تخصيصها، وليس سنة التقييم.
بافتراض أن قيمة الأرض في عام 2025 تبلغ 3.4 مليار دونغ فيتنامي، وتمت الموافقة عليها، فسنُفرض علينا رسوم إضافية بنسبة 5.4% سنويًا، ما يعني أن المبلغ قد زاد بالفعل بنسبة 40%، أي ما يعادل حوالي 1.36 مليار دونغ فيتنامي. وبذلك، سيبلغ إجمالي رسوم الأرض المستحقة 4.76 مليار دونغ فيتنامي. هذا مبلغ باهظ قد يدفع الشركة إلى حافة الإفلاس.
استخدمت معظم الشركات التقييم الأولي لجمع رأس المال العامل، لكن أسعار الأراضي ارتفعت بشكل كبير الآن. وقد أخذت وحدة التقييم نفسها التضخم في الحسبان، والآن تضيف الحكومة معدل فائدة بنسبة 5.4%، ما يعني عملياً احتساب التضخم مرتين.
إن التأخيرات مبررة لأن المسؤولين يخشون تحمل المسؤولية.
يعود بطء وتيرة تقييم الأراضي حاليًا إلى قلة عدد شركات التقييم، فرغم انخفاض رسوم التقييم (بضع مئات الملايين من الدونغ الفيتنامي فقط)، إلا أنها تتطلب مستوى عالٍ من المسؤولية. ولذا، تضطر السلطات المحلية إلى طرح مناقصات لاختيار شركات استشارية متخصصة في التقييم بأسعار مناسبة.
في الآونة الأخيرة، تم تغريم العديد من شركات التقييم. وقد أدى ذلك إلى تخوف كل من شركات التقييم والجهات الحكومية من تحمل المسؤولية.
في السابق، كانت مجالس التقييم تتخذ قرارات وتقدم نصائح استشارية فقط. أما الآن، فإن الجهات الحكومية مترددة للغاية في تغيير الأرقام التي يقدمها الاستشاريون، وخاصة تخفيضها.
في الوقت نفسه، ولأن شركات الاستشارات مسؤولة عن نتائج التقييم، فإنها غالباً ما تقدم أرقاماً مبالغاً فيها لضمان الأمان، مما يؤدي إلى تقييمات غير دقيقة. كل هذه العوامل تطيل عملية التقييم، لتستغرق في كثير من الحالات من سنتين إلى ثلاث سنوات، أو حتى أكثر.
نغوك هين
المصدر: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm
تعليق (0)