مشتري المنازل قلقون بشأن تقلبات أسعار الفائدة

بدأت العديد من البنوك التجارية مؤخرًا برفع أسعار الفائدة على الودائع، مما أدى إلى زيادة مماثلة في أسعار الفائدة على القروض. وقد دفع هذا التذبذب الكثيرين ممن اقترضوا أو يخططون للاقتراض لشراء منزل إلى إعادة النظر في خططهم المالية. ولا يقتصر تأثير الضغط المتزايد لسداد الديون الشهرية على زيادة صعوبة الأمور على مشتري المنازل فحسب، بل يُعرّض سوق العقارات أيضًا لخطر انخفاض السيولة بشكل أكبر.

الشباب الذين يشترون المنازل والشقق هم الأكثر تأثرًا بالخطوة نحو زيادة أسعار الفائدة على القروض (منطقة الإسكان الاجتماعي مينه فونج، حي نونج ترانج، مقاطعة فو ثو )

الضغط من أجل "التعويم"

سجل السوق المالي تقلبات واضحة في أسعار الفائدة على قروض الإسكان في نوفمبر 2025. وقد أدى الارتفاع المتزامن في أسعار الفائدة على الودائع في العديد من البنوك التجارية إلى تعديلات مقابلة في أسعار الفائدة على قروض العقارات.

يتجلى هذا التقلب بوضوح من خلال باقات القروض التي تقدمها العديد من البنوك. فعلى سبيل المثال، يقدم بنك BVBank باقة قرض سكني بسعر فائدة تفضيلي قدره 8.49% سنويًا للأشهر الاثني عشر الأولى. إلا أنه ابتداءً من الشهر الثالث عشر، يرتفع سعر الفائدة إلى 14.8% سنويًا، وهو ما يمثل ضغطًا كبيرًا على المقترضين، على الرغم من أن مدة القرض تصل إلى 25 عامًا، والحد الأقصى للقرض هو 85% من قيمة الضمان (بحد أقصى 10 مليارات دونغ فيتنامي). أما بالنسبة لقروض بناء المنازل وتجديدها، فإن سعر الفائدة التفضيلي مماثل (8.49% سنويًا للأشهر الاثني عشر الأولى)، ولكنه بعد ذلك يرتفع أيضًا إلى 14.8% سنويًا.

وبالمثل، يقدم بنك VIB خيارات أكثر مرونة للعملاء للاختيار من بينها: سعر فائدة ثابت 5.9% سنويًا لمدة 6 أشهر، أو 6.9% سنويًا لمدة 12 شهرًا، أو 7.9% سنويًا لمدة 24 شهرًا، أو 8.9% سنويًا لأول 36 شهرًا. ومن الجدير بالذكر سعر الفائدة الفعلي بعد انتهاء فترة العرض الترويجي. فمع سعر الفائدة الثابت 6.9% لمدة 12 شهرًا، بدءًا من الشهر الثالث عشر، يُحتسب سعر الفائدة بناءً على سعر فائدة قرض العقارات الأساسي (الذي يبلغ حاليًا حوالي 8.5% سنويًا) بالإضافة إلى هامش ربح يبلغ حوالي 2.8% سنويًا، أي ما يعادل سعر فائدة متغير فعلي يبلغ حوالي 11.3% سنويًا.

على الرغم من أن بعض البنوك التجارية لا تزال تحتفظ بحزم قروض تفضيلية للشباب (أقل من 35 عامًا) بأسعار فائدة جذابة تبلغ 4% -6% فقط سنويًا خلال الأشهر الستة إلى الاثني عشر الأولى، إلا أن سعر الفائدة العائم لقروض الإسكان بعد الفترة التفضيلية يتجه في الواقع إلى الارتفاع، ويتراوح عادة من 12% إلى 15% سنويًا.

لقد قامت العديد من البنوك التجارية بزيادة أسعار الفائدة على الودائع، مما أدى إلى بدء ارتفاع أسعار الفائدة على الإقراض أيضًا.

تُثير هذه الزيادة قلقًا بين المقترضين. السيدة ها ثي هونغ تاي (من بلدة سون لونغ، مقاطعة فو ثو)، وهي موظفة حاليًا في شركة لتصدير الأخشاب، لديها قرض بقيمة 1.5 مليار دونغ فيتنامي لشراء شقة، بسعر فائدة تفضيلي مبدئي قدره 5.5% سنويًا. ومع ذلك، ومع اقتراب موعد تطبيق سعر الفائدة المتغير في مايو 2026 تقريبًا، أبلغها موظفو البنك أن سعر الفائدة قد يرتفع إلى 9%-10% سنويًا.

قالت السيدة تاي: "إن ارتفاع تكاليف الفائدة يُجبرني على إعادة حساب جميع النفقات. ولن يكون هذا الضغط بسيطًا، خاصةً عندما يُصرف عقد قرضي وفقًا للتقدم، ويُحسب سعر الفائدة وفقًا لسعر السوق وقت الصرف".

"تطهير" سوق العقارات

كان لقرار البنوك برفع أسعار الفائدة على القروض أثر مباشر، إذ أدى إلى تباطؤ معاملات العقارات في السوق. وتُعدّ أسعار الفائدة متغيراً اقتصادياً كلياً حساساً، يؤثر على السوق بشكل فوري. فعند ارتفاع أسعار الفائدة، ترتفع تكلفة رأس المال لكل من شركات العقارات والمشترين، مما يؤدي إلى ضعف الطلب، وتضييق التدفقات النقدية، وانخفاض حاد في سيولة السوق.

علّق السيد لو كونغ سون، مستشار عقاري في مقاطعة فو ثو، قائلاً: "تُعدّ أسعار الفائدة أهمّ عامل مُنظِّم لسوق العقارات. فعندما ترتفع تكاليف الاقتراض، من غير المرجّح أن ترتفع أسعار المنازل بنفس الحدّة التي شهدتها الفترة السابقة. سيُضطرّ المستثمرون الذين يستخدمون رافعة مالية عالية إلى إعادة هيكلة محافظهم الاستثمارية أو بيع بعض الأصول لتخفيف أعباء ديونهم، بينما سيتعيّن على من هم في حاجة ماسّة إلى السكن إعادة النظر في خططهم المالية نظرًا لتزايد ضغوط سداد الديون الشهرية."

بحسب خبراء ماليين، تُعدّ شركات العقارات الأكثر تضررًا نظرًا لاعتمادها الكبير على الاستدانة المالية، حيث تُنفّذ معظم مشاريعها بالاعتماد على القروض المصرفية وإصدار السندات. ويؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى تآكل الأرباح نتيجةً لزيادة التكاليف المالية، مما يُجبر الشركات على خفض نفقاتها، أو تأجيل مشاريعها، أو إعادة هيكلة محافظها الاستثمارية.

من يريد شراء العقارات من خلال الرافعة المالية عليه أن يدرس خياراته بعناية في هذا الوقت.

كما نصح الخبراء أولئك الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية: "لا ينبغي أن تشكل أسعار الفائدة المرتفعة مصدر قلق كبير، ولكن من الضروري دراسة القدرة على سداد الديون على المدى الطويل بعناية لتجنب عقلية "الشراء بأي ثمن". خلال فترة السوق المتقلبة هذه، يجب على المشترين إعطاء الأولوية للمشاريع ذات الوثائق القانونية الواضحة والبنية التحتية الكاملة، وخاصة تلك التي تقدم دعمًا بسعر فائدة ثابت لأول سنتين أو ثلاث سنوات لتقليل المخاطر المالية."

لقد أدى ارتفاع أسعار الفائدة على الودائع إلى ارتفاع أسعار الفائدة على قروض الإسكان، مما وضع مشتري المنازل في موقف صعب فيما يتعلق بتكاليف سداد الديون ووضع سوق العقارات في خطر انخفاض السيولة.

هذه أيضًا آلية تطهير تُجبر الكيانات على إعادة هيكلة مواردها المالية. يُوصي الخبراء المشترين الحقيقيين بحساب قدرتهم على سداد ديونهم طويلة الأجل بعناية، وإعطاء الأولوية للمشاريع ذات سياسات دعم أسعار الفائدة الثابتة، وذلك لتعظيم الأمن المالي.

ترانج ثوي

المصدر: https://baophutho.vn/nguoi-mua-nha-thap-thom-truc-bien-dong-lai-suat-243931.htm