يجب علينا تجنب إهدار البنية التحتية الاجتماعية.

Người Đưa Tin•27/06/2023

في الجلسة الخامسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة، نُوقش قانون الأعمال العقارية (المعدل) في قاعة الجلسات العامة. وفيما يتعلق بمضمون مشروع القانون، أجرى موقع "نغوي دوا تين" (المُخبِر) مقابلة مع نائب الجمعية الوطنية كوان مينه كوونغ، رئيس وفد الجمعية الوطنية عن مقاطعة دونغ ناي .

المحاور: سيدي، ناقشت الجمعية الوطنية الخامسة عشرة قانون الأعمال العقارية المعدل، الذي ينص بوضوح على حقوق والتزامات الأفراد والمنظمات التي تبني المساكن وتشارك في سوق العقارات. فما هي مخاوفكم المتبقية بشأن مشروع هذا القانون؟

قال النائب في الجمعية الوطنية كوان مينه كوونغ: يمكن القول إن القانون المعدل بشأن أعمال العقارات قد حدد بوضوح حقوق والتزامات الأفراد والمنظمات التي تبني المساكن وتشارك في سوق العقارات، مما ينسق العلاقة بين الدولة والشعب والشركات.

نظراً للتداخل بين قانون الأعمال العقارية المعدل، وقانون الإسكان، وقانون الاستثمار، وخاصة مسودة قانون الأراضي المعدل... أود أن أطرح بعض النقاط أيضاً.

فيما يتعلق بمتطلبات رأس المال للمنظمات المشاركة في سوق العقارات، تنص النقطة ج، البند 1، المادة 10 من القانون على أنه بالإضافة إلى الشروط المتعلقة برأس المال السهمي كنسبة مئوية من إجمالي رأس المال الاستثماري، هناك أيضًا شرط "ضمان القدرة على تعبئة رأس المال لتنفيذ المشروع الاستثماري" .

العقارات - تعديل قانون الأعمال العقارية: يجب علينا تجنب إهدار البنية التحتية الاجتماعية. — نائب الجمعية الوطنية كوان مينه كوونغ يتحدث مع نجوي دوا تين (الصورة: هوانغ بيتش).

مع ذلك، ينص قانون الاستثمار وقانون المناقصات بوضوح على ضرورة إثبات المستثمرين لقدرتهم المالية. فخلال تقييم ملفات مشاريع الاستثمار، ووثائق المناقصات، والموافقة على سياسات الاستثمار، يتم التحقق من إثبات القدرة المالية للمستثمر. لذا، فإن إضافة هذا البند إلى القانون غير ضروري، وقد يؤدي إلى إجراءات إدارية إضافية.

علاوة على ذلك، تضيف الفقرة 1 من المادة 10 النقطة د، التي تنص على أن "يجب على مستثمر مشروع عقاري ضمان نسبة الائتمان القائم وديون سندات الشركات إلى رأس ماله الخاص كما هو منصوص عليه من قبل الحكومة ".

حالياً، لم تصدر الحكومة لوائح محددة بشأن نسبة الائتمان القائم وديون سندات الشركات إلى حقوق ملكية الشركات (حالياً، لا توجد سوى لوائح تتعلق بالقطاع المصرفي) .

لذلك، أقترح على الجهة المسؤولة عن الصياغة أن تنظر في عدم تضمين هذا المحتوى في المسودة أو تضمينه في مسودة المرسوم الحكومي بشأن هذه المسألة، حتى يتمكن المندوبون من المشاركة وتقديم ملاحظاتهم.

المستثمر: برأيك، كيف ينبغي معالجة مسؤولية المطور في بناء البنية التحتية الاجتماعية ضمن مشروع عقاري لحل هذه المشكلات؟

قال النائب في الجمعية الوطنية كوان مينه كوونغ: فيما يتعلق بمسؤولية المستثمر في بناء البنية التحتية الاجتماعية في مشاريع الأعمال العقارية، تنص المادة 18، البند 7، على أنه "لا يُسمح للمستثمر بتسليم المساكن للعملاء إلا عند اكتمال بناء المساكن والبنية التحتية التقنية وأعمال البنية التحتية الاجتماعية وفقًا للتقدم المذكور في المشروع المعتمد".

في رأيي، البنية التحتية الاجتماعية مفهوم واسع جداً، يشمل جميع المرافق والخدمات المتعلقة بالتجارة والخدمات والخدمات العامة والتعليم والرعاية الصحية وما إلى ذلك.

في الواقع، وبحسب غرض المطور وخطة عمله، قد تُطلق المشاريع على مراحل متعددة، وبالتالي فإن عدد السكان المنتقلين إلى المشروع سيتبع جدول المبيعات. لذلك، غالباً ما يقوم المطورون ببناء البنية التحتية الأساسية لتلبية احتياجات السكان مسبقاً (مثل الحدائق والمساحات الخضراء والمناطق المشتركة ومواقف السيارات والمناطق الترفيهية).

أما البنية التحتية الاجتماعية المتبقية، مثل المدارس ومحلات السوبر ماركت/مراكز التسوق، فسيتم تطويرها عادةً من قبل مستثمرين ثانويين بمجرد أن يصبح للمشروع عدد كبير من السكان.

إن مطالبة المطور ببناء جميع أنظمة البنية التحتية الاجتماعية لمشروع ما في حين أن الكثافة السكانية لا تزال منخفضة سيكون أمراً مسرفاً.

العقارات - تعديل قانون الأعمال العقارية: يجب علينا تجنب إهدار البنية التحتية الاجتماعية (الشكل 2). — هناك حاجة إلى لوائح محددة فيما يتعلق بالبنية التحتية الاجتماعية الأساسية (صورة: فام تونغ).

من ناحية أخرى، في الواقع، لا يشرع مقدمو الخدمات في قطاعات التعليم والتجارة والمتاجر الكبرى في التطوير إلا عندما تكون هناك كثافة سكانية معينة داخل كل مشروع (باستثناء الحالات التي يمتلك فيها المستثمرون نظامًا بيئيًا يشمل العقارات والرعاية الصحية والتعليم والخدمات التجارية، حيث يقومون بشكل مستقل بتنفيذ الاستثمار وتطوير الأعمال ... ومع ذلك، تُظهر الممارسة أن بعض المستثمرين، عند الاستثمار في قطاعات متعددة، قد تسببوا في اختلالات مالية أو عمليات تجارية غير فعالة).

يُفهم من لائحة "إتمام البناء..." ضرورة حصول مشاريع البناء على شهادات رسمية. فعلى سبيل المثال، في حالة مشروع يتألف من عدة مكونات، بما في ذلك مبنى مدرسي منفصل تم إنجازه ويخضع حاليًا لإجراءات الاعتماد ولكنه لم يُعتمد رسميًا بعد، لا يُسمح للمستثمر، وفقًا لمسودة اللوائح، بتسليم المنازل للعملاء.

في الواقع، يتم تسليم المنازل بين المطور والعميل وفقًا لعقد شراء المنزل/الشقة، ويتضمن المشروع أيضًا لوائح محددة بشأن الموعد النهائي للتسليم والدفع عند التسليم.

في الوقت نفسه، تنص النقطة ب، البند 1، المادة 31 أيضًا على أن مشاريع العقارات التي تتمتع بحقوق استخدام الأراضي والتي استثمرت في بناء البنية التحتية التقنية يجب أن تستوفي شرط: "إتمام الاستثمار وبناء مرافق الخدمات الأساسية ومرافق البنية التحتية التقنية وفقًا للتصميم المعتمد، وخطة البناء التفصيلية 1/500 أو مخطط الموقع العام ومحتوى المشروع"، لكنها لا تحدد المرافق التي تشكل مرافق الخدمات الأساسية.

لذا، أعتقد أنه ينبغي وضع لوائح محددة بشأن البنية التحتية الاجتماعية الأساسية، ويكفي إلزام المستثمرين بإنجاز "مشاريع البنية التحتية التقنية والاجتماعية الأساسية وفقًا للجدول الزمني المحدد في المشروع المعتمد" لتسليم المساكن أو نقل حقوق استخدام الأراضي إلى المستفيدين. من شأن ذلك حل المشكلات والتوافق مع الواقع العملي.

المستثمر: شكراً جزيلاً !

مصدر