علينا أن نتجنب إهدار أنظمة البنية التحتية الاجتماعية.

[إعلان 1]

في الدورة الخامسة، ناقشت الجمعية الوطنية الخامسة عشرة قانون الأعمال العقارية (المُعدَّل). وفيما يتعلق بمضمون مشروع القانون، أجرى نجوي دوا تين مقابلة مع النائب في الجمعية الوطنية كوان مينه كونغ، رئيس وفد مقاطعة دونغ ناي في الجمعية الوطنية.

المستثمر: حضرة النائب، ناقش المجلس الوطني الخامس عشر قانونَ العمل العقاري (المُعدَّل). ينصّ القانون بوضوح على حقوق والتزامات الأفراد والمؤسسات التي تُشيّد المنازل وتُشارك في سوق العقارات. ما هي مخاوفكم بشأن هذا القانون؟

نائب الجمعية الوطنية كوان مينه كونج: يمكن القول أن قانون الأعمال العقارية (المعدل) قد نص حتى الآن بوضوح على حقوق والتزامات الأفراد والمنظمات التي تبني المنازل، وتشارك في سوق العقارات، وتنسق العلاقة بين الدولة والشعب والشركات.

ونظراً للتداخل بين قانون تنظيم الأعمال العقارية (المعدل)، وقانون الإسكان، وقانون الاستثمار، وخاصة مشروع قانون الأراضي المعدل... أقترح أيضاً بعض المحتويات.

فيما يتعلق بشروط رأس المال للمنظمات المشاركة في سوق العقارات، تنص المادة 10 من القانون، في الفقرة ج، البند 1، على أنه بالإضافة إلى شروط رأس المال السهمي على إجمالي رأس المال الاستثماري، تنص أيضًا على شرط "ضمان القدرة على تعبئة رأس المال لتنفيذ المشاريع الاستثمارية" .

العقارات - تعديل قانون العمل العقاري: يجب تجنب هدر منظومة البنية التحتية الاجتماعية — مندوب الجمعية الوطنية كوان مينه كوونغ يتحدث مع نجوي دوا تين (الصورة: هوانغ بيتش).

مع ذلك، ووفقًا لأحكام قانون الاستثمار وقانون المناقصات، توجد أحكام واضحة بشأن القدرة المالية للمستثمر. وخلال عملية تقييم وثائق مشروع الاستثمار ووثائق المناقصات والموافقة على سياسات الاستثمار، جرت مراجعة إثبات المستثمر لقدرته المالية، لذا فإن أي أحكام إضافية في هذا القانون غير ضرورية، وقد تُسبب إجراءات إدارية إضافية.

بالإضافة إلى ذلك، تضيف الفقرة 1 من المادة 10 النقطة (د)، التي تنص على أنه "يجب على مستثمري المشاريع العقارية ضمان نسبة ديون الائتمان المستحقة وديون سندات الشركات المستحقة إلى رأس مالهم الخاص وفقًا للأنظمة الحكومية ".

في الوقت الحالي، لا توجد لدى الحكومة لوائح محددة بشأن نسبة الائتمان المستحق والسندات المستحقة للشركات إلى رأس المال المملوك للمؤسسة (حاليا توجد لوائح ذات صلة فقط في القطاع المصرفي) .

ولذلك أقترح أن تقوم هيئة الصياغة بدراسة هذا المحتوى وعدم إدراجه في المسودة أو أن يكون لديها مسودة مرسوم من الحكومة بشأن هذه المسألة حتى يتمكن المندوبون من المساهمة بآرائهم.

المستثمر: برأيكم كيف يجب أن يتم تنفيذ مسؤولية المستثمر في بناء البنية التحتية الاجتماعية في مشاريع الأعمال العقارية لحل المشاكل؟

مندوب الجمعية الوطنية كوان مينه كونج: فيما يتعلق بمسؤولية المستثمرين في بناء البنية التحتية الاجتماعية في مشاريع الأعمال العقارية، تنص المادة 7، المادة 18 على أنه "لا يُسمح للمستثمرين بتسليم المنازل للعملاء إلا عندما يكملون بناء المنازل وأعمال البنية التحتية الفنية والبنية التحتية الاجتماعية وفقًا للجدول الزمني المسجل في المشروع المعتمد".

في رأيي، البنية التحتية الاجتماعية هي مفهوم واسع جدًا، ويشمل جميع الأعمال التجارية والعامة والتعليمية والطبية وما إلى ذلك.

في الواقع، يُمكن طرح المشاريع للبيع عدة مرات، وذلك حسب غرض المستثمر وخطته التجارية، وبالتالي فإن عدد السكان الذين ينتقلون للعيش في المشروع سيتبع وتيرة البيع. لذلك، غالبًا ما يُنشئ المستثمرون البنية التحتية الأساسية مُسبقًا لتلبية احتياجات السكان (مثل الحدائق والأشجار والمناطق المشتركة ومواقف السيارات وأماكن الترفيه...).

وسيتم تنفيذ البنية التحتية الاجتماعية المتبقية مثل المدارس ومحلات السوبر ماركت ومراكز التسوق عادة من قبل المستثمرين الثانويين عندما يكون المشروع به العديد من السكان.

في حال طلب من المستثمر بناء كافة أنظمة البنية التحتية الاجتماعية للمشروع في حين أن الكثافة السكانية ليست عالية فإن ذلك سيؤدي إلى الهدر.

العقارات - تعديل قانون ممارسة الأعمال العقارية: يجب تجنب هدر منظومة البنية التحتية الاجتماعية (الشكل 2). — لا بد من وضع قواعد تنظيمية محددة بشأن البنية التحتية الاجتماعية الأساسية (الصورة: فام تونغ)

من ناحية أخرى، في الواقع، لا يقوم مقدمو الخدمات في التعليم والتجارة والمتاجر الكبرى بالتنفيذ إلا عندما يكون هناك عدد معين من السكان في كل مشروع (باستثناء المستثمرين الذين لديهم نظام بيئي يشمل العقارات والخدمات الطبية والتعليمية والتجارية والذين سينفذون الاستثمار وتنفيذ الأعمال بأنفسهم... ومع ذلك، في الممارسة العملية، أدى بعض المستثمرين، عند الاستثمار في العديد من المجالات، إلى اختلال التوازن المالي أو عدم فعالية الأعمال).

يُفهم من لائحة "البناء المكتمل..." أنه يجب إكمال الأعمال. على سبيل المثال، في حالة مشروع يتكون من عدة بنود، بما في ذلك مشروع مدرسة منفصل مُنجز ويخضع لإجراءات الإنجاز ولكن لم يتم تأكيده، وفقًا لأحكام المسودة، لا يُسمح للمستثمر بتسليم المنزل للعميل.

في الواقع، تتم عملية تسليم المنازل بين المستثمرين والعملاء وفقًا لعقد بيع وشراء المنزل/الشقة، كما يتضمن المشروع أيضًا لوائح محددة بشأن فترة التسليم والدفع عند تسليم المنزل.

في الوقت نفسه، تنص الفقرة ب، البند 1، المادة 31 أيضًا على أن المشاريع العقارية ذات حقوق استخدام الأراضي التي استثمرت في بناء البنية التحتية التقنية وتم إطلاقها يجب أن تفي بالمتطلب التالي: "تم إكمال الاستثمار في بناء أعمال الخدمة وأعمال البنية التحتية التقنية الأساسية وفقًا للتصميم وتخطيط البناء التفصيلي 1/500 أو الخطة الرئيسية المعتمدة ومحتوى المشروع"، لكنها لم تحدد بعد ما هي أعمال الخدمة الأساسية التي تشملها.

لذلك، أرى ضرورة وضع لوائح تنظيمية خاصة بالبنية التحتية الاجتماعية الأساسية، تُلزم المستثمرين فقط بإكمال "أعمال البنية التحتية التقنية والاجتماعية الأساسية وفقًا للجدول الزمني المحدد في المشروع المُعتمد" ليكونوا مؤهلين لتسليم المنازل أو نقل حقوق استخدام الأراضي إلى العملاء. هذا سيحل المشكلات وسيكون مناسبًا للممارسة العملية.

المستثمر: شكرا جزيلا لك !

[إعلان 2]
مصدر