أين تتدفق قروض العقارات؟

بلغت قيمة القروض العقارية في مدينة هو تشي منه أكثر من 1116 تريليون دونغ فيتنامي بنهاية أبريل، بزيادة قدرها 2.85% مقارنةً بنهاية عام 2024. والمفارقة تكمن في أنه بينما تشهد القروض نموًا حادًا، لا يوجد الكثير من المشاريع الجديدة، ولا تشهد المعاملات في السوق نشاطًا كبيرًا. فأين تذهب هذه الأموال إذًا؟

لا تزال المشاريع الجديدة تصل ببطء.

أفاد الفرع الإقليمي الثاني لبنك الدولة الفيتنامي (SBV) أن إجمالي القروض العقارية القائمة في مدينة هو تشي منه بلغ 1.116 تريليون دونغ فيتنامي بنهاية شهر أبريل، بزيادة قدرها 0.34% مقارنة بالشهر السابق، و2.85% مقارنة بنهاية عام 2024. وقد حافظ حجم القروض العقارية على استقراره، حيث شكل ما يقارب 28% من إجمالي القروض القائمة في المنطقة. ومن هذا الإجمالي، لا تزال القروض العقارية للاستخدام الشخصي (قروض شراء المنازل، ونقل حقوق استخدام الأراضي لبناء المنازل، وقروض ترميم المنازل، وما إلى ذلك) تشكل نسبة كبيرة من إجمالي القروض العقارية القائمة، حيث بلغت 727 تريليون دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 0.05% مقارنة بالشهر السابق، و0.65% مقارنة بنهاية عام 2024.

على الرغم من نمو الائتمان، فإن الأموال الخارجة من السوق ضئيلة للغاية.

صورة: دين سون

رغم أن الأرقام تبدو جيدة، إلا أن الواقع يشير إلى تباطؤ كل من المعاملات والمشاريع الجديدة. ولذلك، يتساءل الكثيرون: أين ذهبت كل تلك التريليونات من الدونغ المخصصة للائتمان العقاري؟

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية، بأنه على الرغم من ضخامة أرقام نمو الائتمان العقاري، إلا أنه لا يعلم من المستفيد من هذا النمو. فبينما لا تزال الشركات تعاني من صعوبة إتمام الإجراءات القانونية، وبالتالي تعجز عن الحصول على التمويل، فإن عدد المقترضين لشراء العقارات منخفض أيضاً. فعلى وجه التحديد، خلال الأشهر الأربعة الأولى من العام، لم يكن لدى مدينة هو تشي منه سوى ثلاثة مشاريع مؤهلة لجمع التمويل، بإجمالي 3286 شقة، جميعها شقق فاخرة. ولم يتم نقل أي مشاريع خلال هذه الفترة، إذ ينص القانون على ضرورة وفاء المشروع بالتزاماته المالية قبل بيعه لشريك آخر.

"مقارنةً بعام 2017، الذي شهد ازدهارًا كبيرًا في السوق، لا يتجاوز المعروض الحالي 10%. في الواقع، لا يزال هناك نقص في المعروض، لا سيما في مجال الإسكان الميسور، وخاصة الإسكان الاجتماعي، في حين تستمر أسعار الأراضي والمنازل في الارتفاع باطراد. إن إجمالي عدد الشقق المعروضة في السوق منذ بداية العام وحتى الآن ضئيل للغاية، والمعاملات ليست كثيرة، ومع ذلك فإن نمو الائتمان الذي أعلنه بنك الدولة الفيتنامي مثير للريبة. لا تقتصر هذه الظاهرة على مدينة هو تشي منه وحدها، بل تشهدها البلاد بأكملها؛ لا أفهم السبب"، هذا ما صرّح به السيد لي هوانغ تشاو، مضيفًا أن الشركات لا تزال تواجه صعوبات كبيرة في التدفق النقدي ورأس المال، خاصةً مع معاناتها في الوفاء بمواعيد استحقاق سندات الشركات في الفترة ما بين أغسطس وديسمبر 2025. هذا الأمر يُجبرها على مواصلة الكفاح والتفاوض مع العملاء لتمديد فترات سداد الديون.

أكد الدكتور دينه ثي هين، مدير معهد البحوث التطبيقية في المعلوماتية والاقتصاد ، أن الشركات لا تزال تعاني من نقص رأس المال، وصعوبة الحصول على التمويل، وأن حجم الأموال التي تُضخ في السوق ليس كبيرًا. لذا، إذا زاد الائتمان العقاري، فمن المرجح أن تقترض المؤسسات والأفراد لسداد ديون قديمة أو لإعادة تمويل ديون قائمة. وستؤدي أسعار الفائدة، بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف المخزون، إلى زيادة الائتمان القائم تبعًا لذلك.

أوضح الدكتور دينه ثي هين قائلاً: "من خلال دراسة استقصائية شملت نحو 100 شركة مدرجة في البورصة، لاحظتُ انخفاضاً مستمراً في نمو الائتمان في قطاعي العقارات والإنشاءات. ويعود ذلك إلى أن التدفقات النقدية في قطاع العقارات تأتي من مصدرين رئيسيين: التدفقات النقدية التشغيلية والتدفقات النقدية التمويلية. إلا أن كلا المصدرين يواجه صعوبات، ما يعني أن شركات العقارات ستستمر في مواجهة تحديات جمة هذا العام".

تشهد المعاملات الفردية ازدهاراً، والسوق الثانوية مزدهرة.

بشكل عام، علّق الدكتور نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، قائلاً: "منذ بداية العام القمري الجديد، أظهر السوق الجنوبي مؤشرات نمو وأداءً أفضل مقارنةً بعام 2024. ورغم قلة المشاريع الجديدة، إلا أن المعاملات بين الأفراد تشهد تحسناً ملحوظاً. وتشير الإحصاءات إلى أن الزيادة السريعة في عدد معاملات العقارات ساهمت في وصول إيرادات الأراضي في مدينة هو تشي منه إلى مستوى عالٍ، حيث بلغت 2.2 تريليون دونغ فيتنامي في الربع الأول من عام 2025، بزيادة قدرها 540 مليار دونغ فيتنامي مقارنةً بالفترة نفسها من العام السابق. إضافةً إلى ذلك، بلغت إيرادات خدمات الأعمال العقارية 25.547 تريليون دونغ فيتنامي في مارس، بزيادة قدرها 9% مقارنةً بالشهر السابق. وخلال الأشهر الثلاثة الأولى من العام، بلغت إيرادات هذا القطاع 72.321 تريليون دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 16%. وتُعد هذه الزيادة إيجابية، مما يُظهر بوضوح مستوى اهتمام المستثمرين ويُشير إلى تعافي سوق العقارات."

لذلك، ووفقًا للدكتور نغوين فان دينه، فإنه على الرغم من انخفاض حجم معاملات السوق الأولية بسبب محدودية العرض، إلا أن معاملات السوق الثانوية وعمليات بيع وشراء الأراضي والمنازل بين الأفراد نشطة للغاية. وقد يكون هذا سببًا للنمو القوي للائتمان. علاوة على ذلك، ورغم قلة المشاريع في مدينة هو تشي منه خلال الأشهر الأخيرة، فقد تم إنجاز وإطلاق العديد من المشاريع في المناطق المحيطة بها مثل لونغ آن، ودونغ ناي ، وبا ريا-فونغ تاو، وبينه دوونغ. وبما أن الشركات تتخذ من مدينة هو تشي منه مقرًا لها، فمن المحتمل أنها اقترضت من المدينة للاستثمار في هذه المحافظات. بالإضافة إلى ذلك، أدى الارتفاع الحاد في أسعار العقارات مؤخرًا إلى زيادة قيمة القروض. وأضاف الدكتور دينه في تحليله: "مع ذلك، من الواضح أن السوق الحالية تعاني من ضعف الطلب الحقيقي وكثرة الاستثمارات والمضاربات، لذا فإن رأس المال الائتماني يتدفق إلى هذه المجموعات أكثر من تدفقه إلى المشاريع".

يتفق الخبير الاقتصادي هوينه فوك نغيا مع هذا الرأي، إذ يعتقد أن نمو الائتمان مدفوعٌ بشكل كبير بقروض شراء المنازل وترميمها وبنائها من قبل الأفراد؛ بينما تشهد المشاريع الجديدة تراجعًا ملحوظًا نظرًا لمحدودية المعروض منذ بداية العام. ويتوافق هذا مع تقرير بنك الدولة الفيتنامي، الذي يشير إلى أن قروض شراء المنازل، ونقل حقوق استخدام الأراضي لبناء المنازل، وترميمها لا تزال تشكل نسبة كبيرة من إجمالي الائتمان العقاري القائم. علاوة على ذلك، يرتبط نمو الائتمان الأخير بإعادة الهيكلة والضمانات، نظرًا لقلة السيولة النقدية المتاحة في السوق. وفي حين قد تواجه المشاريع في مدينة هو تشي منه صعوبات في الحصول على قروض بسبب عقبات قانونية، يمكن للشركات استخدام مشاريع في محافظات أخرى أو أنواع أخرى من المنتجات لضمان القروض في مدينة هو تشي منه.

يتزايد كل من العرض والأسعار.

بحسب تقرير وزارة البناء حول سوق العقارات في الربع الأول من عام 2025، شهد حجم معاملات العقارات في الفئات الثلاث: الشقق، والمنازل المستقلة، وقطع الأراضي، زيادةً مقارنةً بالربع الرابع من عام 2024. فعلى وجه التحديد، سجل قطاع الشقق والمنازل المستقلة 33,585 معاملة ناجحة، أي ما يعادل 132% مقارنةً بالربع الرابع من عام 2024. أما قطاع قطع الأراضي، فقد سجل 101,049 معاملة ناجحة، أي ما يعادل 116.4% مقارنةً بالربع الرابع من عام 2024. وفي الوقت نفسه، شهد الربع إنجاز 14 مشروعًا، تضم حوالي 3,813 شقة، ما يمثل 140% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2024. كما تم ترخيص 26 مشروعًا جديدًا، بإجمالي حوالي 15,780 وحدة، ما يمثل 144% من الربع الرابع من عام 2024 و136% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2024. وعلى الصعيد الوطني، يجري العمل حاليًا على 994 مشروعًا، تشمل... يبلغ عدد الوحدات حوالي 399,873 وحدة. في الوقت نفسه، هناك 59 مشروعًا مؤهلة لبيع وحدات سكنية قيد الإنشاء، بإجمالي حوالي 19,760 وحدة، وهو ما يمثل 96.7% من الربع الرابع من عام 2024 و155.2% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024.

المصدر: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm