لماذا كان من الضروري تعديل قانون الأراضي لعام 2024، الذي دخل حيز التنفيذ للتو؟

سيُجري المجلس الوطني تعديلاً شاملاً على قانون الأراضي في دورته الختامية لهذا العام، بعد ما يقرب من عامين من تطبيقه. ما هي أسباب ذلك؟

كان من المتوقع أن يُشكل قانون الأراضي لعام 2024، الذي دخل حيز التنفيذ في الأول من أغسطس 2024 ليحل محل قانون الأراضي لعام 2013، دفعةً مؤسسيةً لسوق العقارات وإدارة الموارد. إلا أنه بعد ما يقرب من عامين من تطبيقه، سيُجرى تعديل القانون مرة أخرى هذا العام مع إدخال العديد من التغييرات الجوهرية.

"قديم الطراز" حتى قبل طرحه.

بحسب الخبراء، فإن تعديل قانون الأراضي هو مطلب ملح لأنه، على الرغم من أنه دخل حيز التنفيذ مؤخراً، إلا أن القانون لم يعد مناسباً للسياق الجديد، خاصة وأن البلاد بأكملها ستطبق اعتباراً من 1 يوليو 2025 نموذجاً للحكومة المحلية من مستويين، بما في ذلك مستويات المحافظات والبلديات/الأحياء، في حين أن قانون الأراضي الحالي لا يزال ينص على نظام تخطيط وإدارة استخدام الأراضي على ثلاثة مستويات: الوطني والإقليمي والمحلي.

وقد أدى هذا التناقض إلى العديد من أوجه القصور، مما تسبب في تداخلات وعدم تزامن مع القطاعات الأخرى بعد إلغاء مستوى المقاطعة.

ستُجري الجمعية الوطنية تعديلاً شاملاً على قانون الأراضي في دورتها الختامية لهذا العام بعد ما يقرب من عامين من تطبيقه. (صورة توضيحية)

أوضح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، أن قانون الأراضي عادةً ما يخضع لدورة تعديل كل عشر سنوات تقريبًا. إلا أن سياق الفترة 2024-2026 يفرض ثلاثة متغيرات رئيسية تستدعي تعديل القانون في وقت أقرب.

يشير هذا إلى التحول في هيكل الحكم المحلي إلى نموذج ثنائي المستويات، مما يلغي مستوى المقاطعة/المحافظة. ومع ذلك، لا يزال قانون الأراضي لعام 2024 يصمم خطط استخدام الأراضي على ثلاثة مستويات: الوطني، والإقليمي، والمحلي. هذا الخلل في المستويات الإدارية يترك العديد من الإجراءات دون جهة لتنفيذها، مما يتسبب في اختناقات في العديد من العمليات.

علاوة على ذلك، فإن الحاجة إلى إضفاء الطابع المؤسسي على القرارين المركزيين 18 و 69 بشأن إدارة الأراضي تتطلب مزيدًا من التوضيح لآليات تمويل الأراضي، وخاصة التقييم والتعويض.

وأخيرًا، يتزايد الضغط لإزالة الأراضي من أجل مشاريع البنية التحتية الرئيسية. وبدون آلية شفافة ومحددة، سيظل التقدم بطيئًا.

كما أكد السيد تشاو أن العقبة الأكبر لا تزال تتمثل في سعر التعويض: " قائمة أسعار الأراضي الحالية التي تستخدمها الدولة لحساب الضرائب وإيجار الأراضي معقولة. ولكن عندما يتم استصلاح الأراضي، يرغب الناس في أن يكون التعويض قريبًا من سعر السوق."

لا يكمن الحل في اختيار أحد الطرفين المتطرفين، بل في بناء آلية مستقلة لتقييم التعويضات ذات منهجية واضحة، وبيانات معاملات رقمية وموثقة، ومجلس تقييم يضم ممثلين عن الشعب. والهدف هو التوصل إلى توافق في الآراء، والحد من النزاعات المطولة، وضمان الانضباط المالي للمنطقة .

وفي الوقت نفسه، أوضحت وزارة الزراعة والبيئة أنه بالإضافة إلى عدم توافقها مع نموذج الحكم المحلي ذي المستويين، فإن تخطيط استخدام الأراضي والتخطيط القطاعي الذي يشمل استخدام الأراضي غير متسقين وغير متزامنين.

بالإضافة إلى ذلك، فإن مشاريع الاستثمار العام أو المشاريع المهمة ذات الطبيعة العاجلة والمحددة، والتي تخدم أهداف السياسة الخارجية، لم يتم إدراجها بعد في التخطيط أو أنها لا تتماشى معه.

لا تزال أساليب تقييم الأراضي الحالية معقدة وتعتمد بشكل كبير على الاستشاريين المستقلين، في حين أن الوكالات الحكومية مسؤولة عن التقييم وتتحمل المسؤولية القانونية.

السيد فام فان هوا (عضو البرلمان الذي يمثل مقاطعة دونغ ثاب)

تفتقر المشاريع الهامة المذكورة آنفاً إلى لوائح تنظم عملية الاستحواذ على الأراضي، على سبيل المثال، المشاريع التي تخدم منتدى التعاون الاقتصادي لدول آسيا والمحيط الهادئ (أبيك) أو المشاريع في المناطق الحرة والمراكز المالية الدولية. كما تفتقر القوانين الحالية إلى لوائح تنظم عملية الاستحواذ على الأراضي عندما يتعذر على المستثمرين التوصل إلى اتفاق بشأن المساحة المتبقية (على نطاق صغير)، مما يؤدي إلى توقف المشاريع، وهدر الموارد، وتأخير تقدم الاستثمار.

سمح قانون الأراضي لعام 2024 للمناطق التي لديها تخطيط حضري وريفي قائم بإدارة استخدام الأراضي دون الحاجة إلى خطط منفصلة، ​​معتمدًا بدلًا من ذلك على الخطط القائمة. مع ذلك، لا يزال معدل تغطية التخطيط الحضري والريفي منخفضًا في الواقع. ففي كثير من الأماكن، لا يغطي التخطيط كامل الحدود الإدارية، ما يعني أنه حتى مع وجود خطط قائمة، لا تزال السلطات المحلية مضطرة إلى وضع خطط إضافية لاستخدام الأراضي، الأمر الذي يؤدي إلى تداخلات وهدر.

تُجرى عمليات تخصيص الأراضي وتأجيرها حالياً بشكل رئيسي من خلال مزادات حقوق استخدام الأراضي أو عمليات المزايدة لاختيار المستثمرين. إلا أن هذه العملية تعتمد على الإجراءات واللوائح القانونية المتعلقة بالمزادات والمزايدات، مما يتطلب وقتاً طويلاً للتحضير.

وفي الوقت نفسه، لا يزال من الصعب في كثير من الحالات اختيار المستثمرين ذوي القدرة الكافية، مما يتسبب في تأخير تقدم المشروع، وبطء استخدام الأراضي، والتأثير على جذب الاستثمار.

إزالة سلسلة من المعوقات التي تسبب غضبًا شعبيًا.

وأشار النائب فام فان هوا (دونغ ثاب) إلى أنه على الرغم من أن قانون الأراضي قد شهد العديد من التغييرات وقدم مساهمات كبيرة في التنمية الاجتماعية والاقتصادية، إلا أنه في الواقع لا تزال هناك العديد من العقبات، خاصة على المستوى المحلي، حيث يتم تنظيم التنفيذ بشكل مباشر.

وعلى وجه الخصوص، ذكر السيد هوا أن العقبات المتعلقة بتقييم الأراضي، وحيازة الأراضي، والتعويضات غالباً ما تؤدي إلى شكاوى وخلافات بين الجمهور.

"لا تزال طريقة تقييم الأراضي الحالية معقدة وتعتمد بشكل كبير على الاستشاريين المستقلين، في حين أن الوكالات الحكومية مسؤولة عن التقييم وتتحمل المسؤولية القانونية."

قال السيد هوا: "بالنسبة للأراضي الصناعية أو أراضي الإنتاج والأعمال، لا تمثل رسوم استخدام الأراضي سوى نسبة ضئيلة من إجمالي الاستثمار، لكن الشركات قد تخسر من 6 إلى 12 شهرًا لمجرد انتظار تحديد السعر. ويؤدي هذا الانتظار إلى زيادة تكاليف الفرص البديلة، في حين أن الفرق في القيمة بين خيارات التقييم المختلفة غالبًا ما يكون ضئيلاً" .

بحسب النائب هوا، لا تقتصر العقبات على الجوانب التقنية فحسب، بل تشمل أيضاً عملية التنفيذ. فقد صُممت قائمة أسعار الأراضي السنوية لتعكس أسعار السوق بدقة وفقاً لما ينص عليه القانون، ولكن عند تطبيقها على التعويضات، يعتقد الناس أنها لا تزال أقل من سعر الصفقة الفعلي.

في المقابل، إذا اقتصر الأمر على أسعار السوق الحرة فقط، فسيكون من الصعب تحقيق التوازن في الميزانية، ومن المرجح أن تظهر شكاوى بشأن الشفافية. وتُشكّل الفجوة بين قائمة الأسعار الرسمية وأسعار السوق معضلةً لكلٍّ من الحكومة وأصحاب الأراضي التي تُصادر أراضيهم.

علاوة على ذلك، لا تزال العديد من الأحكام في القوانين والمراسيم الجديدة في مستوى المبادئ العامة. فعلى سبيل المثال، يُعدّ التنظيم الذي يسمح بتقسيم الأراضي وتغيير استخداماتها دون اشتراط وجود واجهة طريق، طالما وُجد طريق وصول قانوني، سياسةً سليمةً وتتوافق مع واقع التوسع العمراني. مع ذلك، ما الذي يُشكّل طريق وصول قانوني؟ وما هو الحد الأدنى لعرضه؟ وكيف يُحدّد؟ لم يُحدّد القانون هذه التفاصيل بعد. ونتيجةً لذلك، اختارت العديد من المناطق الخيار الأكثر أمانًا بتعليق معالجة الطلبات مؤقتًا.

يؤدي الوضع الحالي المتمثل في وجود وثائق إطارية فقط إلى تراكم الوثائق التي تنتظر اتخاذ إجراءات إضافية. وتشعر السلطات المحلية بالارتباك، ويضطر المواطنون والشركات إلى القيام برحلات متعددة، وتزداد التكاليف غير الرسمية.

استشهد السيد هوا بمثال السياسة التي تخفض رسوم استخدام الأراضي بنسبة 70% لبعض الفئات. ورغم أن الهدف إنساني، إلا أن شروط التطبيق متداخلة، وهناك تناقضات في فهم تعريف الأسرة والفرد، أو توقيت استخدام الأراضي.

اقترح السيد هوا التحول من عقلية إدارية جامدة إلى عقلية تركز على الكفاءة وخلق القيمة. كما اقترح تبسيط الإجراءات قدر الإمكان، وزيادة الشفافية، والتأكيد بشكل خاص على زيادة استخدام الأدوات الاقتصادية بدلاً من الإجراءات الإدارية.

فعلى سبيل المثال، بدلاً من محاولة تحديد قيمة الأرض بدقة متناهية، يمكن قبول سعر معقول وفقاً لقائمة الأسعار، وتنظيم القيمة المضافة من خلال الضرائب والرسوم والالتزامات المالية الأخرى. وهذا يخفف العبء على النظام مع ضمان استمرار الدولة في تحصيل القيمة المضافة.

من المتوقع أن تركز مسودة التعديلات على قانون الأراضي من قبل وزارة الزراعة والبيئة على مجموعتين رئيسيتين من المحتوى.

تتألف المجموعة الأولى من محتوى يلبي متطلبات التنمية الوطنية في العصر الجديد والحاجة إلى نمو اقتصادي برقمين.

تقترح الوزارة تعديل واستكمال العديد من مواد قانون الأراضي لتشمل أحكامًا بشأن الآليات والسياسات لمعالجة الصعوبات والعقبات في تنفيذ قانون الأراضي من خلال تقنين اللوائح في قرارات الجمعية الوطنية والمراسيم والقرارات الحكومية مثل أسعار الأراضي، وجداول أسعار الأراضي، ومعاملات تعديل أسعار الأراضي؛ ورسوم استخدام الأراضي، ورسوم تأجير الأراضي؛ واستحواذ الأراضي، والتعويض، والدعم، وإعادة التوطين؛

تسجيل وإصدار شهادات الأراضي؛ تخطيط استخدام الأراضي والخطط؛ تخصيص الأراضي، وتأجير الأراضي، والحصول على إذن لتحويل استخدام الأراضي، واختيار نماذج تأجير الأراضي، وتقسيم الأراضي، وتوحيد الأراضي؛ أنظمة استخدام الأراضي لأنواع معينة من الأراضي؛ نظم معلومات الأراضي، وحل النزاعات المتعلقة بالأراضي.

في الوقت نفسه، تم إدخال تعديلات وإضافات على اللوائح المتعلقة بتخطيط استخدام الأراضي والخطط على مستوى البلديات؛ وحقوق والتزامات مستخدمي أراضي الأرز؛ وحقوق والتزامات مستخدمي الأراضي الذين انتهكوا قوانين الأراضي قبل 1 يوليو 2014؛ والتعويض في حالات خاصة؛ ونظام استخدام الأراضي لأنواع معينة من الأراضي.

وتتألف المجموعة الثانية من لوائح تتعلق باللامركزية وتفويض السلطة وتحديد الصلاحيات وفقًا لنموذج الحكومة المحلية ذي المستويين، والإصلاح الإداري في مجال الأراضي.

تقترح الوزارة تعديل وتكميل اللوائح المتعلقة بسلطة تنفيذ إدارة الدولة للأراضي بما يتماشى مع نموذج الحكم المحلي ذي المستويين؛ وإضافة بند جديد بشأن سلطة تنفيذ إدارة الدولة للأراضي.

بالإضافة إلى ذلك، يجب مراجعة وتحديث اللوائح المتعلقة بالإجراءات الإدارية على مستوى المقاطعات ومراجعتها لضمان الاتساق والتوحيد داخل النظام القانوني مع القوانين والقرارات الأخرى.

فام دوي

المصدر: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html