Băn khoăn với bảng giá đất mới tại TPHCM

Người dân lo lắng không yên

Dự kiến từ ngày 1/8, TPHCM sẽ ban hành bảng giá đất mới, điều chỉnh tăng từ 5 lần đến 20-30 lần so với bảng giá đất hiện hành, tùy theo khu vực. Trong đó, các quận, huyện vùng ven như Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè… có mức tăng mạnh nhất.

Bà Nguyễn Thị Huyền (quận Bình Thạnh) ngơ ngác trước thông tin TPHCM có dự thảo ban hành bảng giá đất mới và áp dụng ngay đầu tháng 8 này. Bà mới chỉ được biết cách đây vài ngày thông qua bạn bè. Nhà bà Huyền mua chung một lô đất tại Củ Chi cùng bạn, trên đất có một ít thổ cư, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Gia đình bà dự kiến lên thêm thổ cư, sau đó tách sổ.

Với thông tin bảng giá đất Củ Chi bất ngờ tăng mạnh, bà Huyền lo lắng vì chưa có phương án dự trù tài chính. Nếu tính theo phương án giá đất mới, bà có thể mất vài trăm triệu đồng để lên thổ cư.

Cũng giống như bà Huyền, bà Trần Thị Ánh (quận Hóc Môn) lo lắng khi bảng giá đất mới tăng lên nhiều lần so với giá hiện hành. Gia đình bà sinh sống trên đất của ông bà tổ tiên, chưa chuyển mục đích sử dụng đất, chưa tách thửa. Lâu nay, vợ chồng bà sống cùng bố mẹ, do chưa đủ tiền nên chưa thể làm các thủ tục tách sổ, làm sổ đỏ, chưa chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu thành phố bất ngờ áp dụng mức giá đất mới, bà Ánh cho rằng gia đình sẽ khó xoay sở tài chính, khó tách sổ.

Ngoài ra, bà Ánh cũng có mong muốn nên lùi thời gian áp dụng bảng giá đất mới thêm một thời gian nữa để người dân làm quen, tính toán phương án phù hợp.

Bà Ánh, bà Huyền là những trường hợp bị tác động trực tiếp bởi bảng giá đất mới. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM, bảng giá đất mới sẽ tác động đến 12 nhóm đối tượng. Nhóm ít bị tác động nhất chính là trường hợp được bố trí tái định cư, bảng giá đất điều chỉnh sẽ đảm bảo tương đồng giá đất cụ thể và phù hợp với giá thị trường.

Còn lại, 11 nhóm đối tượng sẽ bị tác động trực tiếp. Trong đó, 2 trường hợp bị ảnh hưởng nhiều nhất là nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, Sở này cho rằng các trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức thì thu theo bảng giá đất năm 2005.

Các trường hợp sử dụng đất còn lại thì xét theo nguồn gốc và các mốc thời điểm sử dụng đất để có tỉ lệ thu thích hợp. Trong dự thảo nghị định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do Chính phủ sắp ban hành, tỷ lệ thu xét theo mốc thời điểm từ 10% đến 50% bảng giá đất dự kiến điều chỉnh. Ngoài ra, người sử dụng đất thuộc diện gia đình chính sách, người có công, hộ nghèo sẽ miễn giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Bảng giá đất mới có làm giá nhà ở tăng lên?

Ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group – nói dự thảo bảng giá đất so với khung giá đất tăng 5-30 lần nhưng giá hiện tại tiệm cận 70% giá thị trường. Nhiều người hiểu lầm bảng giá đất đó là thuế người dân phải đóng khi chuyển đổi mục đích lên đất ở nhưng như vậy không đúng.

Thuế sẽ có hệ số điều chỉnh và phương án tính thuế nên cần chờ thêm nghị định, thông tư của cơ quan quản lý nhà nước thì mới tính chính xác chi phí người dân phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ông Thắng cho hay.

Tổng thể, ông Thắng đánh giá bảng giá đất mới tác động đến 2 nhóm. Với người dân, bảng giá đất mới tác động đến tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng chỉ tăng 0,5 lần đến 1 lần, tùy khu vực.

Với doanh nghiệp, bảng giá đất mới làm chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù tăng vì càng ngày càng tiệm cận giá thị trường. Chi phí tiền sử dụng đất tăng, các loại thuế phí kèm theo sẽ tăng. Các yếu tố này cấu thành vào giá bán bất động sản và giá sẽ tăng trong tương lai.

Tuy nhiên ở góc độ tích cực, ông này cho biết bảng giá đất mới thể hiện hiệu quả của Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực, giúp thời gian triển khai pháp lý dự án ngắn hơn, khai thông vướng mắc pháp lý. Đặc biệt trong vấn đề giải tỏa đền bù, khi tiệm cận được thị trường thì việc doanh nghiệp thỏa thuận với người dân sẽ dễ hơn.

Thứ hai là việc tính tiền sử dụng đất được giải quyết. Tiền sử dụng đất cho dù có tăng thì cũng rút ngắn được thời gian triển khai pháp lý dự án, doanh nghiệp tiết kiệm được chi phí tài chính.

Ông Thắng kỳ vọng 3 luật sắp có hiệu lực khơi thông pháp lý dự án, rút ngắn thời gian cấp phép dự án thì doanh nghiệp tiết kiệm được chi phí tài chính, chi phí quản lý doanh nghiệp. Hai loại chi phí này được tiết kiệm thì “cân” lại chi phí tiền sử dụng đất thì làm giảm bớt việc tăng giá bất động sản.

Ông cũng đánh giá việc áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/8 là nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc sớm đưa các luật liên quan bất động sản vào đời sống. Việc rút ngắn này đẩy nhanh quá trình hồi phục của thị trường. Tất nhiên khi cơ quan nhà nước ban hành dự thảo, thông tư, nghị định hướng dẫn sẽ nhận được các phản ứng trái chiều từ thị trường.

Ông tin rằng cơ quan nhà nước sẽ có điều chỉnh phù hợp để áp dụng thuận tiện vào thực tế. Sự phản hồi đa chiều là cần thiết, chứng tỏ sự quan tâm của các thành viên tham gia thị trường.

Tại cuộc họp báo mới đây, lãnh đạo Sở TN&MT giải thích việc áp dụng ngay bảng giá đất mới từ ngày 1/8.

Ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở TN&MT TPHCM – nói Luật Đất đai năm 2024 sắp áp dụng, có quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo luật cũ được tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Căn cứ quy định này, UBND TPHCM xét thấy bảng giá đất năm 2020 không còn phù hợp. Ngoài ra, cần phải ban hành giá đất tái định cư theo pháp luật đất đai mới.

Do vậy, đầu tháng 7 vừa qua, UBND TPHCM giao Sở TN&MT chủ trì, phối hợp với các sở, ngành và các địa phương xây dựng dự thảo điều chỉnh bảng giá đất. Bảng giá đất mới sẽ không còn hệ số điều chỉnh mà chỉ có một khung giá duy nhất và có giá đất tái định cư theo pháp luật đất đai mới.

Khi được hỏi về việc tăng bảng giá đất sẽ làm tăng giá bất động sản, ông Nguyễn Toàn Thắng cho hay thông tin này không đúng. Theo ông Thắng, cơ sở xây dựng bảng giá đất dựa trên dữ liệu thị trường và cơ sở giá đất, qua các năm đều có dữ liệu từ Cục thuế TPHCM, Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM.

Dự thảo bảng giá này là cập nhật dữ liệu đã được giao dịch trên thực tế và Sở TN&MT TPHCM có cân chỉnh lại và sẽ không làm tăng giá bất động sản, ngược lại giá phản ánh đúng giá giao dịch ở thành phố. Ngoài ra, Sở còn cho rằng giá đất mà sở trình UBND TP bằng khoảng 70% giá thị trường hiện tại.

Đại diện Phòng Kinh tế đất (Sở TN&MT TPHCM) cho biết thêm, bảng giá đất mới không ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của dự án nên không làm tăng giá bất động sản. Ngoài ra, giá bất động sản hoạt động theo quy luật cung – cầu chứ không phải do bảng giá đất này mà tăng hay giảm.

Đối với những trường hợp người dân nộp hồ sơ thủ tục đất đai trước ngày 1/8 năm nay, đại diện Sở TN&MT nói cơ quan này sẽ áp dụng bảng giá đất tại thời điểm nhận được đầy đủ hồ sơ.