বিনিয়োগকারীরা কি নিয়মকানুন পরিবর্তনের জন্য অপেক্ষা করছেন?

কমপক্ষে ১০ লাখ সামাজিক আবাসন ইউনিট নির্মাণের প্রকল্পটি সম্পন্ন করতে "তীব্র গতিতে" কাজ চলছে।

সম্প্রতি সরকার ২০২১-২০৩০ সময়কালে স্বল্প আয়ের মানুষ এবং শিল্পাঞ্চলের কর্মীদের জন্য কমপক্ষে ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিট নির্মাণের একটি পরিকল্পনা অনুমোদন করেছে।

প্রকল্পটি দুটি পর্যায়ে বিভক্ত। প্রথম পর্যায়, যা ২০২১ থেকে ২০২৫ সাল পর্যন্ত চলবে, তার লক্ষ্য হলো প্রায় ৪২৮,০০০ ইউনিট সম্পন্ন করা। অন্যদিকে, দ্বিতীয় পর্যায়, যা ২০২৫ থেকে ২০৩০ সাল পর্যন্ত চলবে, তার লক্ষ্যমাত্রা হলো প্রায় ৬৩৪,২০০ সামাজিক আবাসন ইউনিট সম্পন্ন করা।

তবে, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের একটি প্রতিবেদন থেকে জানা যায় যে, ২০২১ সাল থেকে ২০২৩ সালের মে মাসের মাঝামাঝি পর্যন্ত সারাদেশে শহরাঞ্চলে ৪১টি সামাজিক আবাসন প্রকল্প সম্পন্ন হয়েছে এবং আনুমানিক ১৯,৫০০-এরও বেশি অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তর করা হয়েছে। আশা করা হচ্ছে যে, এখন থেকে ২০২৫ সাল পর্যন্ত, অর্থাৎ প্রকল্পের প্রথম পর্বের শেষ নাগাদ, প্রায় ২৯৪টি প্রকল্প সম্পন্ন হবে এবং প্রায় ২৮৮,৫০০টি অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তর করা হবে।

যদি এই প্রকল্পগুলো নির্ধারিত সময়ে সম্পন্ন হয়, তাহলে প্রকল্পের প্রথম পর্যায়ে মোট সামাজিক আবাসনের সরবরাহ হবে প্রায় ৩,০৮,০০০ ইউনিট, যা ৩০.৮ শতাংশের সমতুল্য। এই সংখ্যাটি প্রথম পর্যায়ের জন্য সরকারের বরাদ্দকৃত ব্যয়ের সমান নয়।

সুতরাং, দ্বিতীয় পর্যায়ে, ২০১৫ থেকে ২০৩০ সাল পর্যন্ত, স্থানীয় কর্তৃপক্ষগুলোকে অবশিষ্ট ৬৯.২% অ্যাপার্টমেন্ট, যা ৬৯২,০০০ ইউনিটের সমতুল্য, সম্পন্ন করার জন্য নিরলসভাবে কাজ করতে হবে। এর মধ্যে সেইসব প্রকল্প অন্তর্ভুক্ত নয় যেগুলো বিলম্বিত হয়েছে বা ইচ্ছাকৃতভাবে নিয়ম অনুযায়ী বাস্তবায়ন করা হয়নি, যা এই পরিকল্পনার কাজগুলো বাস্তবায়নকে ক্রমশ কঠিন করে তুলছে।

শহরাঞ্চলে সামাজিক আবাসন নির্মাণে নানা প্রতিবন্ধকতা রয়েছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, এই প্রকল্পটি বাস্তবায়নে অনেক অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতা রয়েছে, যেমন সীমিত পুঁজি; বরাদ্দকৃত জমির অভাব; এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়নে উৎসাহ প্রদানের জন্য এমন কোনো ব্যবস্থা ও নীতিমালা নেই যা সত্যিকার অর্থে আকর্ষণীয়,...

তবে, ২০২১ সালে জারি করা সরকারি অধ্যাদেশ ৪৯-এ কিছু অসুবিধা রয়েছে, যেখানে বাণিজ্যিক আবাসন ও শহরাঞ্চলের ডেভেলপারদের তাদের জমির ২০% সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য বরাদ্দ করার বাধ্যবাধকতার কথা বলা হয়েছে।

বিশেষত, অধ্যাদেশ ৪৯ অনুযায়ী, বিশেষ শহরাঞ্চলে ২ হেক্টর বা তার বেশি আয়তনের বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পে সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য ২০% জমি বরাদ্দ করতে হবে। ছোট শহরাঞ্চলের ক্ষেত্রে, শুধুমাত্র ৫ হেক্টরের বেশি আয়তনের নগর উন্নয়ন প্রকল্পগুলোকেই এই নিয়ম মেনে চলতে হবে।

হ্যানয় পিপলস কমিটির মতে, বর্তমানে শহরটির উপশহরীয় এলাকা ও বা ভি, উং হোয়া, মাই ডুক ইত্যাদির মতো প্রত্যন্ত অঞ্চলে ২ হেক্টরের বেশি আয়তনের অনেক বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প রয়েছে। সুতরাং, এই প্রকল্পগুলোর ২০ শতাংশের বেশি জমিতে সামাজিক আবাসন নির্মাণ করা অনুচিত।

এছাড়াও, ২ হেক্টরের চেয়ে বড় কিন্তু আবাসন নির্মাণের জন্য অল্প জমি থাকা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলির ক্ষেত্রেও, মোট জমির ২০% সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য কারিগরি অবকাঠামো গড়ে তোলার জন্য বরাদ্দ করা আবশ্যক।

সুতরাং, এই প্রকল্পগুলিতে সামাজিক আবাসনের জন্য জমি বরাদ্দ করা অনুচিত এবং খণ্ডিত; তবে, নিয়ম অনুযায়ী, এই প্রকল্পগুলিতে সামাজিক আবাসনের জন্য জমি বরাদ্দ না করার সিদ্ধান্ত অবশ্যই প্রধানমন্ত্রীকে জানাতে হবে।

এদিকে, ডং নাই প্রদেশের পিপলস কমিটির মতে, এমন কিছু ঘটনা ঘটেছে যেখানে বিনিয়োগকারীরা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প (লেভেল I প্রকল্প) সম্পন্ন করার পর এখন সেই প্রকল্পের জন্য বরাদ্দকৃত ২০% জমিতে সামাজিক আবাসনে (লেভেল II প্রকল্প) বিনিয়োগ চালিয়ে যেতে চান। তবে, বিনিয়োগকারীকে ওই ২০% জমিকে একটি স্বাধীন সামাজিক আবাসন প্রকল্পে বিভক্ত করার অনুমতি দেওয়া হচ্ছে না; বরং, তাদের অবশ্যই বিনিয়োগ পরিকল্পনা সমন্বয় করতে হবে এবং প্রকল্পের সময়সীমা বাড়াতে হবে।

তবে, অনেক ক্ষেত্রে লেভেল I প্রকল্পের সময়সীমা বাড়ানোর বিষয়টি বিবেচনা করা বাস্তবসম্মত নয়, কারণ কিছু লেভেল I প্রকল্পের বিনিয়োগকাল ২৪ মাসেরও বেশি অতিক্রম করেছে।

শহরের ২০ শতাংশেরও বেশি জমিতে সামাজিক আবাসন নির্মাণে ধীর অগ্রগতি।

বর্তমানে, অনেক ডেভেলপার নিয়মকানুনের পরিবর্তনের জন্য অপেক্ষা করতে এবং নিয়ম এড়িয়ে চলার উদ্দেশ্যে ইচ্ছাকৃতভাবে শহরের ২০ শতাংশেরও বেশি জমিতে সামাজিক আবাসন নির্মাণে বিলম্ব করছে। হ্যানয় বা হো চি মিন সিটির মতো বড় শহরগুলিতে এই প্রবণতা বিশেষভাবে দেখা যায়, যেখানে জমির দাম খুব বেশি এবং খুব কম ডেভেলপারই এই নিয়ম মেনে চলে।

এর আগে, ২০২২ সালের শেষে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় বাণিজ্যিক আবাসন ও শহরাঞ্চলের ডেভেলপারদের জন্য তাদের জমির ২০% সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য বরাদ্দ করার বাধ্যতামূলক শর্তটি বাতিল করার প্রস্তাব করেছিল। এর পরিবর্তে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় একটি প্রবিধান যুক্ত করার অনুরোধ জানায়, যেখানে বলা থাকবে যে সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য জমি বরাদ্দের দায়িত্ব প্রাদেশিক গণ-কমিটিগুলোর ওপর বর্তাবে।

‘নিউজপেপার অ্যান্ড পাবলিক ওপিনিয়ন’-এর একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলতে গিয়ে রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ জনাব নগুয়েন ট্রুং টুয়ান বলেন: এই প্রস্তাবের কারণে এমন একটি প্রবণতা দেখা যাচ্ছে যেখানে ডেভেলপাররা নীতি পরিবর্তনের জন্য ইচ্ছাকৃতভাবে অপেক্ষা করে ‘সময়ক্ষেপণ’ করছে ।

“বিশেষ শহরাঞ্চলে, ২ হেক্টর জমির ২০ শতাংশ অত্যন্ত মূল্যবান। তাই, কিছু ডেভেলপারের জন্য এই জমিতে সামাজিক আবাসন নির্মাণ করা অপচয়। এর কারণ হলো, সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলোতে লাভের সীমা থাকে। অন্যদিকে, যখন এই প্রক্রিয়া পরিবর্তিত হয় এবং এই নিয়মটি তুলে দেওয়া হয়, তখন তারা আরও বেশি লাভের উদ্দেশ্যে অন্যান্য বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প নির্মাণ করতে পারে,” জনাব তুয়ান বলেন।

একইভাবে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি জানিয়েছে: শহরের মধ্যে ২ হেক্টরের বেশি, এমনকি কোনো কোনো ক্ষেত্রে ১০ হেক্টরেরও বেশি আয়তনের অনেক নগর উন্নয়ন ও বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প রয়েছে। এই প্রকল্পগুলো তাদের জমির ২০% সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য বরাদ্দ করেছে, কিন্তু প্রকল্পের ডেভেলপাররা জমির ক্ষতিপূরণ ও অধিগ্রহণ বাস্তবায়নে ধীরগতি দেখাচ্ছে অথবা এখনও কারিগরি অবকাঠামো নির্মাণে বিনিয়োগ করেনি, যার ফলে সামাজিক আবাসন নির্মাণ শুরু হতে পারছে না।

এই পরিস্থিতির পরিপ্রেক্ষিতে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি আবাসন আইন অনুসারে, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প এবং শহরাঞ্চলে অবকাঠামো সম্পন্ন ভূমি তহবিলের ২০% সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য বরাদ্দ করার প্রবিধানটি পর্যালোচনা করবে এবং কঠোরভাবে প্রয়োগ করবে।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি শহরে সামাজিক আবাসন ও শ্রমিক আবাসন উন্নয়নের ক্ষেত্রে, যার মধ্যে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প ও শহরাঞ্চলে সামাজিক আবাসনের জন্য জমি বরাদ্দও অন্তর্ভুক্ত, আইন লঙ্ঘনের পরিদর্শন, তত্ত্বাবধান এবং মোকাবিলার বিষয়টি জোরদার করবে।

একই সাথে, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প ও শহরাঞ্চলের বিনিয়োগকারীদেরকে এই প্রকল্পগুলোর জন্য বরাদ্দকৃত ২০% জমিতে অনুমোদিত সময়সূচী অনুযায়ী সামাজিক আবাসন নির্মাণ বাস্তবায়নের জন্য আহ্বান জানানো হচ্ছে।

"বিনিয়োগকারী প্রকল্পটি বাস্তবায়নে ব্যর্থ হলে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি ২০% ভূমি বরাদ্দ প্রত্যাহার করে তা অন্য বিনিয়োগকারীদের বাছাই করে বরাদ্দ দেওয়ার বিষয়টি বিবেচনা করবে," নগর নেতা জোর দিয়ে বলেন।

নির্মাণমন্ত্রী জনাব নগুয়েন থান নি সম্প্রতি বৃহৎ রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ও কর্পোরেশনগুলোকে নগর ও আবাসন প্রকল্প উন্নয়নের পাশাপাশি স্থানীয় পর্যায়ে স্বল্প আয়ের ব্যক্তি এবং শিল্পাঞ্চলের কর্মীদের জন্য সামাজিক আবাসনে বিনিয়োগের দিকে আরও বেশি মনোযোগ দেওয়ার আহ্বান জানিয়েছেন, যাতে সামাজিক কল্যাণ নিশ্চিত করা যায় এবং প্রকল্পের লক্ষ্যগুলো অর্জন করা সম্ভব হয়।

এছাড়াও, নির্মাণ মন্ত্রণালয় ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানগুলোকে অনুরোধ জানাচ্ছে যে, তারা যেন বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প এবং শহরাঞ্চলের মধ্যে বরাদ্দকৃত ২০% জমিতে সামাজিক আবাসনে বিনিয়োগের দায়িত্ব গুরুত্ব সহকারে পালন করে, যেখানে প্রতিষ্ঠানগুলোই বিনিয়োগকারী।

আগামী সময়ে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় এবং স্থানীয় কর্তৃপক্ষ নিজ নিজ এলাকায় সামাজিক আবাসন ও শ্রমিক আবাসন উন্নয়নে আইন লঙ্ঘনের পরিদর্শন, তত্ত্বাবধান এবং মোকাবিলার বিষয়টি জোরদার করবে।

বিশেষত, আবাসন আইন অনুযায়ী বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প এবং শহরাঞ্চলে সম্পূর্ণ অবকাঠামোসহ ২০% জমি সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য বরাদ্দ করার প্রবিধানগুলো পর্যালোচনা ও কঠোরভাবে প্রয়োগ করা হবে।

নির্মাণমন্ত্রী জোর দিয়ে বলেছেন যে, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের অনুমোদিত সময়সূচী অনুযায়ী এই জমিতে সামাজিক আবাসনে বিনিয়োগ ও নির্মাণ করতে হবে।

দিনহ ট্রান

উৎস: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html