উল্লেখযোগ্যভাবে, নতুন উচ্চ ভূমি মূল্য তালিকার কারণে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময় জনগণের তাদের বাধ্যবাধকতা পূরণের জন্য পর্যাপ্ত আর্থিক ক্ষমতা নেই।
মানুষের সাধ্যের বাইরে
ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তর করার সময় লোকেদের কাছে পর্যাপ্ত অর্থ না থাকা, বিশেষ করে গ্রামীণ ও পাহাড়ি অঞ্চলে জমির দাম এবং ক্রয়ক্ষমতার মধ্যে পার্থক্য সম্পর্কে শঙ্কা প্রকাশ করছে।
একটি সাধারণ উদাহরণ হল মিঃ দিন কং ফুওং-এর পরিবার, যিনি মিন কোয়াং কমিউনের (বর্তমানে বা ভি কমিউন) কোক ডং ট্যাম গ্রামে বসবাস করেন। ২০২৫ সালের মার্চ মাসে, বা ভি জেলার পিপলস কমিটি একটি সিদ্ধান্ত জারি করে যা মিঃ ফুওংকে বহুবর্ষজীবী ফসলের জন্য ২১০ বর্গমিটারের বেশি জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যকে দীর্ঘমেয়াদী ভূমি ব্যবহারের মেয়াদ সহ গ্রামীণ আবাসিক জমিতে পরিবর্তন করার অনুমতি দেয়।
তবে, ডিক্রি নং ১০৩/২০২৪/এনডি-সিপি-এর ৮ নম্বর ধারায় নির্ধারিত গণনা পদ্ধতি অনুসারে, জনাব ফুওং-এর আর্থিক বাধ্যবাধকতা হল জমির মূল্য তালিকায় আবাসিক জমি এবং কৃষি জমির মূল্যের মধ্যে পার্থক্য, যা ৪,৩৩৭,০০০ ভিয়ানডে/বর্গমিটারের সমতুল্য এবং মোট পরিশোধযোগ্য পরিমাণ প্রায় ৯০০ মিলিয়ন ভিয়ানডে পর্যন্ত। এটি বা ভি কমিউনের মতো পাহাড়ি এলাকার একটি পরিবারের ধারণক্ষমতার বাইরের পরিমাণ। অনেক বিবেচনার পরও, জনাব ফুওং তার আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে পারেননি এবং উদ্দেশ্য পরিবর্তন না করার জন্য অনুরোধ করেছেন।
জনগণের আবেদনের ভিত্তিতে, বা ভি জেলার পিপলস কমিটি (১ জুলাই দ্বি-স্তরের সরকারী মডেলের আনুষ্ঠানিক কার্যক্রম শুরু হওয়ার আগে) ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তরের অনুমতি দেওয়ার সিদ্ধান্ত প্রত্যাহার এবং বাতিল করার সিদ্ধান্ত নেয়।
অনেক এলাকায় একই রকম পরিস্থিতি দেখা দিচ্ছে। ভিন শহরের ( এনঘে আন ) বাসিন্দা মিঃ ট্রান ডুই ডং এবং তার স্ত্রী, মিসেস নগুয়েন থি হং বলেন যে যখন তারা কবরস্থানের পাশের ৩০০ বর্গমিটার বাগান জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার জন্য আবেদন করেছিলেন, তখন তারা একটি নোটিশ পেয়ে অবাক হয়েছিলেন যে তাদের প্রায় ৪.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে। "আমার পরিবার কর প্রদানের বাধ্যবাধকতায় আপত্তি করে না, তবে প্রায় ১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার আদায়ের হারের সাথে, সারা জীবনের জন্য সঞ্চয় করা যথেষ্ট নয়," মিঃ ডং শেয়ার করেছেন।
উপরের মতো গল্পগুলি দেখায় যে অনেক জায়গায় বর্তমান জমির মূল্য তালিকা প্রকৃত আর্থ -সামাজিক পরিস্থিতি এবং জনগণের অর্থ প্রদানের ক্ষমতা সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে না, বিশেষ করে গ্রামীণ, পাহাড়ি এবং সুবিধাবঞ্চিত অঞ্চলে।
ভালো খবর
ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগের (কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়) উপ-পরিচালক মাই ভ্যান ফানের মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের অধীনে জমির মূল্য কাঠামো অপসারণ একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ, যা জমির দাম বাজারের কাছাকাছি আনতে অবদান রাখবে, রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা এবং উন্নয়নে স্বচ্ছতা নিশ্চিত করবে। যাইহোক, বাস্তবে, অনেক এলাকা বাজারে জমির মূল্যের উন্নয়নের সাথে তাল মিলিয়ে চলেনি, যার ফলে জমির মূল্য তালিকাগুলি আপডেট করা হয়নি এবং বাস্তবতার কাছাকাছি নয়।
.jpg)
আগামী সময়ে, অনেক এলাকা ২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করবে, যার ফলে বড় ধরনের ওঠানামা হবে বলে আশা করা হচ্ছে। কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় অর্থ মন্ত্রণালয়ের কাছে একটি প্রতিবেদন পাঠিয়েছে, যেখানে এখন থেকে ২০২৫ সালের শেষ পর্যন্ত জমির মূল্য নিয়ন্ত্রণের জন্য অনেক সমাধানের প্রস্তাব দেওয়া হয়েছে। বিশেষ করে, এটি জোর দিয়ে বলেছে যে স্থানীয়দের বাজারের উন্নয়নগুলি নিবিড়ভাবে পর্যবেক্ষণ করতে হবে, সময়মতো জমির মূল্যের ওঠানামা আপডেট করতে হবে; ধীরে ধীরে প্রতিটি জমির জন্য একটি জমির মূল্য ডাটাবেস তৈরি করতে হবে; ডিক্রি নং ৭১/২০২৪/এনডি-সিপির ১৭ অনুচ্ছেদের নির্দেশ অনুসারে, বর্তমান জমির মূল্য তালিকা যদি আর উপযুক্ত না হয় তবে তা সামঞ্জস্য করতে হবে; ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে কার্যকর, ২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে একটি নতুন মূল্য তালিকা তৈরি করার সময় ঐক্যমত্য নিশ্চিত করার জন্য ব্যাপক পরামর্শের আয়োজন করতে হবে।
একই সাথে, কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় জমির মূল্য তালিকার প্রয়োগের পরিধি এবং বিষয়গুলি সম্প্রসারণ করার; নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে ক্ষেত্রগুলি সংকুচিত করার; আর্থিক বাধ্যবাধকতা গণনায় প্রতিটি সংস্থার দায়িত্ব স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করার; এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর সামগ্রিক প্রভাব মূল্যায়নের জন্য প্রাসঙ্গিক আইন পর্যালোচনা করার প্রস্তাব করেছে।
স্পষ্টতই, যদি জমির মূল্য তালিকা বৃদ্ধি পায়, বিশেষ করে গ্রামীণ এলাকায়, মানুষের আয়ের উন্নতি না হলেও, তার ফলস্বরূপ অনেক পরিবার "ধর্মান্তরের অনুমতি পেলেও তা করতে অক্ষম" এমন পরিস্থিতিতে পড়বে। বাস্তবে, জমির মূল্য তালিকার সমস্যাটি কেবল প্রযুক্তিগত গণনা বা আইনি সম্মতির বিষয় হতে পারে না, বরং জীবনযাত্রার অবস্থা, ক্রয়ক্ষমতা এবং সামাজিক ন্যায্যতার সামগ্রিক প্রেক্ষাপটে স্থাপন করা উচিত।
জমির মূল্য তালিকা সম্পন্ন করা জনগণের সহজলভ্যতার সাথে সাথেই করতে হবে, এমন পরিস্থিতি এড়াতে হবে যেখানে ভালো নীতিমালা বাস্তবায়িত হয় না বা বোঝা হয়ে ওঠে না। কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের প্রতিনিধি জোর দিয়ে বলেন যে জমির মূল্য তালিকার সমন্বয়ের জন্য একটি যুক্তিসঙ্গত রোডম্যাপ প্রয়োজন, যা প্রতিটি ধরণের জমির জন্য উপযুক্ত এলাকা এবং স্থান চিহ্নিত করে এবং সমাজের দ্বারা সম্মত হতে হবে।
এই অগ্রগতির প্রতিক্রিয়ায়, অর্থ মন্ত্রণালয়ের প্রতিনিধি, পাবলিক অ্যাসেট ম্যানেজমেন্ট বিভাগের (অর্থ মন্ত্রণালয়) উপ-পরিচালক নগুয়েন থি থোয়া বলেছেন যে স্থানীয় এলাকা থেকে প্রাপ্ত প্রতিবেদনগুলি সংশ্লেষিত করার পর, মন্ত্রণালয় একটি বিস্তৃত মূল্যায়ন পরিচালনা করবে এবং আইনের বিধানগুলি পর্যালোচনা এবং সংশোধনের প্রস্তাব করার জন্য কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের সাথে সমন্বয় করবে। অদূর ভবিষ্যতে, অর্থ মন্ত্রণালয় ডিক্রি নং 103/2024 (ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ভাড়া সংক্রান্ত নিয়মাবলী) এর বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন এবং পরিপূরক করে খসড়া ডিক্রি সম্পর্কে মন্তব্য চাইছে। বিশেষ করে, মন্ত্রণালয় ট্রানজিশনাল মামলা পরিচালনার জন্য অনুচ্ছেদ 52-এ ধারা 6 যুক্ত করার প্রস্তাব করছে।
বিশেষ করে, এই সম্পূরকটি সেইসব পরিবার এবং ব্যক্তিদের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য যারা একই জমির কৃষি জমির পরিবর্তে বাড়ি (পূর্বে বাগান জমি হিসেবে চিহ্নিত, একই জমির পুকুর জমি, কিন্তু আবাসিক জমি হিসেবে স্বীকৃত নয়) থেকে আবাসিক জমিতে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করেন।
অর্থ মন্ত্রণালয় প্রস্তাব করেছে যে, উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ যখন ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি দিয়ে সিদ্ধান্ত জারি করবে, তখন আবাসিক জমির দাম এবং কৃষি জমির দামের উপর ভিত্তি করে ভূমি ব্যবহার ফি-এর পার্থক্যের ৫০% হারে ভূমি ব্যবহার ফি আদায় করা উচিত।
সূত্র: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html
মন্তব্য (0)