জমির মূল্য নিয়ন্ত্রণ সংক্রান্ত প্রতিবন্ধকতাটির সমাধান করা প্রয়োজন:

৩রা জুলাই সকালে, কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় কর্তৃক বছরের প্রথম ছয় মাস বিষয়ক নিয়মিত সংবাদ সম্মেলনে জমির মূল্য ব্যবস্থাপনা ও নিয়ন্ত্রণ সম্পর্কিত অনেক বিষয় উত্থাপন করা হয়।

উল্লেখ্য যে, জমির দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পাওয়ায়, জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের ক্ষেত্রে নিজেদের বাধ্যবাধকতা পূরণের আর্থিক সামর্থ্য অনেকেরই নেই।

জনগণের সামর্থ্যের বাইরে

জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য অর্থ পরিশোধ করতে মানুষের অক্ষমতার বাস্তবতাটি জমির মূল্য ও ক্রয়ক্ষমতার মধ্যেকার বৈষম্য নিয়ে উদ্বেগ সৃষ্টি করছে, বিশেষ করে গ্রামীণ ও পার্বত্য অঞ্চলে।

এর একটি সাধারণ উদাহরণ হলো জনাব দিন কং ফুয়ং-এর পরিবার, যারা মিন কোয়াং কম্যুনের (বর্তমানে বা ভি কম্যুন) কোক দং তাম গ্রামে বাস করতেন। ২০২৫ সালের মার্চ মাসে, বা ভি জেলা গণ কমিটি একটি সিদ্ধান্ত জারি করে, যার মাধ্যমে জনাব ফুয়ংকে বহুবর্ষজীবী ফসল চাষের জন্য ব্যবহৃত ২১০ বর্গমিটারেরও বেশি জমিকে দীর্ঘমেয়াদী ব্যবহারের শর্তে গ্রামীণ আবাসিক জমিতে রূপান্তরের অনুমতি দেওয়া হয়।

স্থানীয় জমির মূল্য তালিকা অনুযায়ী জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের প্রক্রিয়াটি বর্তমানে অনেক পরিবারের জন্য অত্যন্ত কঠিন। (প্রতীকী চিত্র)

তবে, ডিক্রি নং ১০৩/২০২৪/এনডি-সিপি-এর ধারা ৮-এ উল্লিখিত গণনা পদ্ধতি অনুসারে, জনাব ফুয়ং-এর আর্থিক বাধ্যবাধকতা হলো ভূমি মূল্য তালিকা অনুযায়ী আবাসিক জমি এবং কৃষি জমির মূল্যের পার্থক্য, যা প্রতি বর্গমিটারে ৪,৩৩৭,০০০ ভিএনডি-এর সমতুল্য, এবং মোট প্রদেয় অর্থের পরিমাণ প্রায় ৯০০ মিলিয়ন ভিএনডি। এই পরিমাণ অর্থ বা ভি কম্যুনের মতো একটি পাহাড়ি এলাকার পরিবারের আর্থিক সামর্থ্যের বাইরে। অনেক বিবেচনার পর, জনাব ফুয়ং তার আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে পারেননি এবং ভূমি ব্যবহারের রূপান্তর প্রক্রিয়াটি এগিয়ে না নিয়ে যাওয়ার জন্য অনুরোধ করেছেন।

জনগণের আবেদনের ভিত্তিতে, বা ভি জেলার গণ কমিটি (১লা জুলাই দ্বি-স্তরীয় সরকার মডেল আনুষ্ঠানিকভাবে কার্যকর হওয়ার আগে) ভূমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি প্রদানকারী সিদ্ধান্তটি প্রত্যাহার ও রদ করার একটি সিদ্ধান্ত জারি করে।

অনেক এলাকায় একই রকম পরিস্থিতি দেখা যাচ্ছে। ভিন শহরের ( নগে আন প্রদেশ ) বাসিন্দা জনাব ত্রান দুয়ি দং এবং শ্রীমতি নগুয়েন থি হং বলেন যে, কবরস্থানের পাশের ৩০০ বর্গমিটার বাগান জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের জন্য আবেদন করার পর, তাঁরা প্রায় ৪.৫ বিলিয়ন VND ভূমি ব্যবহার ফি প্রদানের একটি নোটিশ পেয়ে অবাক হন। জনাব দং বলেন, “আমার পরিবারের কর প্রদানে কোনো আপত্তি নেই, কিন্তু প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ১৫ মিলিয়ন VND হারে, আমরা সারাজীবন কাজ করলেও যথেষ্ট সঞ্চয় করতে পারব না।”

উপরের ঘটনার মতো ঘটনাগুলো দেখায় যে, অনেক জায়গার বর্তমান জমির মূল্য তালিকা মানুষের প্রকৃত আর্থ-সামাজিক পরিস্থিতি এবং ক্রয়ক্ষমতাকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে না, বিশেষ করে গ্রামীণ, পার্বত্য এবং অনগ্রসর এলাকাগুলোতে।

সুখবর

কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগের উপ-পরিচালক মাই ভ্যান ফানের মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের অধীনে জমির মূল্য কাঠামো বাতিল করা একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ, যা জমির দামকে বাজার মূল্যের কাছাকাছি আনতে এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা ও উন্নয়নে স্বচ্ছতা নিশ্চিত করতে অবদান রাখবে। তবে, বাস্তবে, অনেক স্থানীয় কর্তৃপক্ষ বাজারের জমির দামের ওঠানামার সাথে তাল মেলাতে পারেনি, যার ফলে জমির মূল্য তালিকাগুলো সেকেলে এবং অবাস্তব হয়ে পড়েছে।

কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগের উপ-পরিচালক মাই ভান ফান স্থানীয় পর্যায়ে জমির মূল্য তালিকা নিয়ে আলোচনা করছেন। ছবি: লিন লিন

আগামী সময়ে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুযায়ী অনেক স্থানীয় কর্তৃপক্ষ নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করবে, যা উল্লেখযোগ্য ওঠানামার কারণ হতে পারে বলে আশঙ্কা করা হচ্ছে। কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় অর্থ মন্ত্রণালয়ে একটি প্রতিবেদন জমা দিয়েছে, যেখানে এখন থেকে ২০২৫ সালের শেষ পর্যন্ত জমির মূল্য ব্যবস্থাপনার জন্য বেশ কিছু সমাধান প্রস্তাব করা হয়েছে। এই সমাধানগুলোতে স্থানীয় কর্তৃপক্ষগুলোর জন্য বাজারের গতিবিধি নিবিড়ভাবে পর্যবেক্ষণ করা এবং জমির মূল্যের ওঠানামা দ্রুত হালনাগাদ করার প্রয়োজনীয়তার উপর জোর দেওয়া হয়েছে; পর্যায়ক্রমে প্রতিটি স্বতন্ত্র জমির খণ্ড পর্যন্ত একটি জমির মূল্য ডেটাবেস তৈরি করা; অধ্যাদেশ নং ৭১/২০২৪/এনডি-সিপি-এর ১৭ নং ধারায় নির্দেশিত নির্দেশনা অনুযায়ী, বর্তমান জমির মূল্য তালিকাগুলো আর উপযুক্ত না থাকলে তা সংশোধন করা; এবং ২০২৪ সালের ভূমি আইনের অধীনে নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রণয়নের সময় ঐকমত্য নিশ্চিত করার জন্য ব্যাপক আলোচনা সভার আয়োজন করা, যা ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে কার্যকর হবে।

একই সাথে, কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় জমির মূল্য তালিকার প্রয়োগের পরিধি ও বিষয় সম্প্রসারণ; নির্দিষ্টভাবে জমির মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্র সীমিত করা; আর্থিক দায়বদ্ধতা গণনার ক্ষেত্রে প্রতিটি সংস্থার দায়িত্ব সুস্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা; এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর সামগ্রিক প্রভাব মূল্যায়নের জন্য প্রাসঙ্গিক আইন পর্যালোচনা করার প্রস্তাবও দিয়েছে।

স্পষ্টতই, যদি জমির দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পায়, অথচ মানুষের আয়, বিশেষ করে গ্রামীণ এলাকায়, সেই অনুপাতে উন্নত না হয়, তাহলে এর পরিণতি হবে এই যে, অনেক পরিবার এমন এক পরিস্থিতিতে পড়বে যেখানে তাদের "জমি রূপান্তরের সুযোগ দেওয়া হলেও তা কেনার সামর্থ্য থাকবে না।" বাস্তবে, জমির দামের বিষয়টি কেবল প্রযুক্তিগত হিসাব-নিকাশ বা আইনগত বাধ্যবাধকতার বিষয় হতে পারে না; এটিকে অবশ্যই জীবনযাত্রার মান, ক্রয়ক্ষমতা এবং সামাজিক সমতার সামগ্রিক প্রেক্ষাপটে বিবেচনা করতে হবে।

স্থানীয় জমির মূল্য তালিকা অনুযায়ী জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের প্রক্রিয়াটি বর্তমানে অনেক পরিবারের জন্য অত্যন্ত কঠিন। (প্রতীকী চিত্র)

জমির মূল্য তালিকার পরিমার্জন জনগণের প্রবেশগম্যতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়া প্রয়োজন, যাতে ভালো নীতি বাস্তবায়িত না হয় বা বোঝা হয়ে দাঁড়ায় এমন পরিস্থিতি এড়ানো যায়। কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের প্রতিনিধিরা জোর দিয়ে বলেছেন যে, জমির মূল্য তালিকা সমন্বয়ের জন্য একটি যুক্তিসঙ্গত কর্মপরিকল্পনা প্রয়োজন, যেখানে প্রতিটি ধরনের জমির জন্য উপযুক্ত এলাকা ও স্থান চিহ্নিত করতে হবে এবং এর জন্য সামাজিক ঐকমত্য থাকতে হবে।

এই পরিস্থিতির পরিপ্রেক্ষিতে, অর্থ মন্ত্রণালয়ের গণসম্পদ ব্যবস্থাপনা বিভাগের উপ-পরিচালক মিসেস নগুয়েন থি থোয়া বলেন যে, স্থানীয় পর্যায়গুলো থেকে প্রতিবেদন সংকলনের পর মন্ত্রণালয় একটি পূর্ণাঙ্গ মূল্যায়ন করবে এবং কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের সাথে সমন্বয় করে আইনের প্রবিধানগুলো পর্যালোচনা ও সংশোধনের প্রস্তাব দেবে। বর্তমানে, অর্থ মন্ত্রণালয় ডিক্রি নং ১০৩/২০২৪ (ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ইজারা ফি নিয়ন্ত্রণকারী)-এর কয়েকটি ধারা সংশোধন ও সংযোজনকারী খসড়া ডিক্রির বিষয়ে মতামত চাইছে। বিশেষ করে, মন্ত্রণালয় অন্তর্বর্তীকালীন পরিস্থিতি মোকাবেলার জন্য ধারা ৫২-তে দফা ৬ যোগ করার প্রস্তাব করেছে।

বিশেষভাবে, এই পরিপূরকটি সেইসব পরিবার এবং ব্যক্তিদের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, যারা বাড়ির সাথে একই প্লটের মধ্যে অবস্থিত কৃষি জমি (যা পূর্বে বাড়ির সাথে একই প্লটের মধ্যে বাগান বা পুকুরের জমি হিসাবে চিহ্নিত ছিল, কিন্তু আবাসিক জমি হিসাবে স্বীকৃত ছিল না) থেকে আবাসিক জমিতে তার ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করেন।

অর্থ মন্ত্রণালয় প্রস্তাব করছে যে, উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি প্রদানকারী সিদ্ধান্ত জারির সময়ে, আবাসিক জমির মূল্য এবং কৃষি জমির মূল্যের উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত ভূমি ব্যবহার ফি-এর পার্থক্যের ৫০% হারে ভূমি ব্যবহার ফি আদায় করা হবে।

উৎস: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html