এটি রোধ করার জন্য আমাদের আরও শক্তিশালী পদক্ষেপের প্রয়োজন!

(CLO) অনেক বিশেষজ্ঞ জমি নিলামে ব্যাঘাত ঘটানো ব্যক্তিদের বিরুদ্ধে কঠোর ব্যবস্থা নেওয়ার আহ্বান জানিয়েছেন যাতে তারা অন্যদের জন্য প্রতিরোধমূলক এবং উদাহরণ হয়ে ওঠে। অতএব, তারা হ্যানয় পুলিশের সোক সন-এ সাম্প্রতিক জমি নিলামে "ব্যাহত" করা বেশ কয়েকজন ব্যক্তিকে সাময়িকভাবে আটক করার সিদ্ধান্তের সাথে দৃঢ়ভাবে একমত।

জমি নিলামে ফাঁকফোকর

২০২৪ সালে, হ্যানয়ের শহরতলির জেলাগুলিতে প্রায় সকল জমির নিলামই বিতর্কে জর্জরিত ছিল, বিভিন্ন মাত্রায়, অস্বাভাবিকভাবে উচ্চ দরপত্র জমা দেওয়ার পর জমা বাতিলের সাথে সম্পর্কিত।

উদাহরণস্বরূপ, ২৯শে নভেম্বর সোক সন-এ ৫৮টি জমির নিলামে, কিছু ব্যক্তি ইচ্ছাকৃতভাবে ৩ কোটি ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা পর্যন্ত অতিরিক্ত দামে দরপত্র আহ্বান করে এবং মাঝপথে তা তুলে নিয়ে প্রক্রিয়াটিকে "নাশকতা" করে।

এই বিষয়টি আরও বিস্তারিতভাবে বর্ণনা করে, একজন রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ নগুয়েন থান তুয়ান বলেন: জমি নিলামের নিয়ম অনুযায়ী, যদি কোন গ্রাহক নিলামে জয়ী হন কিন্তু ফলাফল ঘোষণার ১২০ দিনের মধ্যে সম্পূর্ণ অর্থ পরিশোধ করতে ব্যর্থ হন অথবা পরিশোধ না করেন, তাহলে তাদের পূর্বে জমা করা তহবিল বাজেয়াপ্ত করা হবে। সর্বনিম্ন আমানত ৫% এবং সর্বোচ্চ ২০% জমির প্রাথমিক মূল্যের।

ছবি: গত সপ্তাহান্তে সোক সন-এ কিছু জমির নিলাম। ছবি: এসটি

তবে, সম্প্রতি হ্যানয়ে জমির নিলামে প্রাথমিক মূল্য তুলনামূলকভাবে কম ছিল। অতএব, গ্রাহকরা যদি মাঝপথে তাদের আমানত বাতিল করে দেন, তবুও তাদের খুব বেশি আর্থিক ক্ষতি হবে না।

এটি ২০২৪ সালের সেপ্টেম্বর এবং নভেম্বরের মাঝামাঝি সময়ে থানহ ওই এবং হোয়াই ডাকে অনুষ্ঠিত জমি নিলামের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। তবে, সোক সন-এর জমি নিলামের ক্ষেত্রে, যে গ্রাহক ৫ম রাউন্ডে ৩০ বিলিয়ন ভিয়েনডি/ঘণ্টা বিড করেছিলেন এবং ৬ষ্ঠ রাউন্ডে (নির্ধারক রাউন্ড) অংশগ্রহণ করেননি, তাকে "বৈধভাবে" প্রত্যাহার করে নেওয়া বলে মনে করা হত। গ্রাহকের কোনও দায় ছিল না, কোনও ক্ষতি হয়নি এবং এমনকি তাদের আমানতও হারাননি।

"২০২৪ সালের সেপ্টেম্বরে থানহ ওইতে নিলামের পর, স্থানীয়রা নিলামে তোলা জমির প্লটের প্রারম্ভিক মূল্য ঊর্ধ্বমুখী করে, যার ফলে নিলামে অংশগ্রহণের আগে আমানতের হার বৃদ্ধি পায়। উদ্দেশ্য ছিল আমানত বাতিল রোধ করা। তবে, রিয়েল এস্টেট ফটকাবাজরা তাদের হাতের কাছে অনেক কৌশল অবলম্বন করে, যা পূর্বে বাস্তবায়িত সমাধানগুলিকে প্রায় অকার্যকর করে তোলে," মিঃ তুয়ান বলেন।

এদিকে, নগুয়েন ট্রাই বিশ্ববিদ্যালয়ের (এনটিইউ) ফিন্যান্স অ্যান্ড ব্যাংকিং অনুষদের সিইও মিঃ নগুয়েন কোয়াং হুই যুক্তি দেন যে, প্রাথমিক পর্যায়ে জমির দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পাওয়ায়, শুধুমাত্র শেষ পর্যায়ে দরদাতাদের প্রত্যাহার করে নেওয়া, কেবল সম্পদের অপচয়ই ঘটায় না বরং নিলামের বিশ্বাসযোগ্যতাও ক্ষতিগ্রস্ত করে।

তবে, এটিই একমাত্র "ফাঁকা" নয় যা বিদ্যমান। মিঃ হুয়ের মতে, আরও দুটি "ফাঁকা" রয়েছে: বর্তমান আমানতের পরিমাণ খুব কম এবং এর কোনও প্রতিরোধমূলক প্রভাব নেই, এবং অর্থ প্রদানের সময়কাল খুব দীর্ঘ অথবা ভূমি ব্যবহারের অগ্রগতি সম্পর্কে কোনও স্পষ্ট নিয়ম নেই, যার ফলে জমি পতিত পড়ে থাকে এবং সম্পদের অপচয় হয়।

অতএব, এই "ফাঁদ" বন্ধ করার জন্য, মিঃ হুই পরামর্শ দিয়েছেন যে প্রারম্ভিক মূল্য বৃদ্ধি করা উচিত, যার ফলে আমানতের পরিমাণ বেশি হবে এবং বিনিয়োগকারীদের নিলামে গুরুত্ব সহকারে অংশগ্রহণ করতে বাধ্য করা হবে। একই সাথে, আমানতের হার বর্তমান ৫-২০% এর পরিবর্তে প্রারম্ভিক মূল্যের ৩০-৫০% পর্যন্ত বৃদ্ধি করা উচিত।

অধিকন্তু, নিলামে জেতার পর অর্থপ্রদানের সময়সীমা সংক্ষিপ্ত করা উচিত, শর্ত থাকে যে ফলাফল ঘোষণার ১০-২০ দিনের মধ্যে সম্পূর্ণ বিজয়ী দরপত্র পরিশোধ করতে হবে। এই সময়সীমার পরে, যদি সম্পূর্ণ অর্থ প্রদান না করা হয়, তাহলে বিজয়ী দরপত্র বাজেয়াপ্ত করা হবে এবং বিজয়ী সম্পূর্ণ আমানত হারাবেন।

"বাজার-ভিত্তিক মূল্যায়ন, বর্ধিত আমানতের পরিমাণ, সংক্ষিপ্ত অর্থপ্রদানের সময়কাল, স্থানান্তরের উপর বিধিনিষেধ এবং বাধ্যতামূলক সময়সূচী নির্মাণ কেবল একটি স্বচ্ছ খেলার ক্ষেত্র তৈরি করবে না বরং টেকসই অর্থনৈতিক উন্নয়নে অবদান রাখবে এবং ভূমি সম্পদের সর্বোত্তম ব্যবহার নিশ্চিত করবে," মিঃ হুই জোর দিয়ে বলেন।

জমি নিলামে ব্যাঘাত ঘটানো ব্যক্তিদের বিরুদ্ধে আরও কঠোর ব্যবস্থা গ্রহণ করা প্রয়োজন।

এই পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে, মন্ত্রণালয়, বিভাগ এবং এমনকি স্থানীয় সরকারগুলি বেশ কয়েকটি সমাধান বাস্তবায়ন করেছে, যেমন শুরুর মূল্য পুনঃগণনা করা, যারা অস্বাভাবিকভাবে বেশি দামে বিড করেছিলেন এবং তারপর তাদের আমানত বাতিল করেছিলেন বা মাঝপথে বাদ পড়েছিলেন তাদের পরিচয় প্রকাশ্যে প্রকাশ করা। তবে, অনেকেই বিশ্বাস করেন যে এই সমাধানগুলি খুব কার্যকর হয়নি।

গত সপ্তাহান্তে সোক সন-এ বেশ কয়েকটি জমি নিলামে তোলা হয়েছে। ছবি: এসটি

বরং, অনেক বিশেষজ্ঞ জমি নিলামে ব্যাঘাত ঘটানো ব্যক্তিদের বিরুদ্ধে কঠোর ব্যবস্থা নেওয়ার আহ্বান জানিয়েছেন, যাতে প্রতিরোধ বৃদ্ধি পায় এবং অন্যদের জন্য একটি উদাহরণ তৈরি করা যায়। অতএব, তারা হ্যানয় পুলিশের সিদ্ধান্তের সাথে দৃঢ়ভাবে একমত যে, নিলাম প্রক্রিয়া চলাকালীন দাম বৃদ্ধিতে তাদের যোগসাজশের কারণে সোক সন-এ সাম্প্রতিক জমি নিলাম "ব্যাহত" করা বেশ কয়েকজন ব্যক্তিকে সাময়িকভাবে আটক করা হয়েছে।

চিন ফাপ আইন অফিসের প্রধান আইনজীবী ড্যাং ভ্যান কুওং-এর মতে: জমির নিলামে জয়লাভের ফলে প্রচুর লাভের কারণে, সাম্প্রতিক সময়ে, অনেক এলাকায়, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে অংশগ্রহণকারী কিছু ব্যক্তি গুন্ডা বা গুন্ডাদের মতো আচরণ করেছে, আবেদনপত্র কেনার প্রতিযোগিতা, আবেদনপত্র পুনঃবিক্রয় করতে বাধ্য করা, তাদের জিতে নেওয়া জমির প্লট পুনঃবিক্রয় করা, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম কার্যক্রমে বাধা দেওয়া এবং অন্যান্য এলাকার লোকেদের নিলামে অংশগ্রহণ থেকে বিরত রাখার মতো ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম কার্যক্রমে হস্তক্ষেপ করেছে, যার ফলে সামাজিক নিরাপত্তা এবং শৃঙ্খলার ক্ষতি হচ্ছে।

জনশৃঙ্খলা বিঘ্নিত করা সহ বিভিন্ন অপরাধের জন্য অনেক ব্যক্তির বিরুদ্ধে মামলা করা হয়েছে।

তবে, জনশৃঙ্খলা বিঘ্নিত করা কেবল নিলাম আয়োজকদের কার্যক্রমে বাধা দেওয়ার জন্য শারীরিক বলপ্রয়োগ, সহিংসতা, অস্ত্র, অথবা মৌখিক হুমকি এবং অপমানের ব্যবহারই সীমাবদ্ধ নয়। নিলাম কার্যক্রমে বাধা দেওয়ার মধ্যে ইচ্ছাকৃতভাবে উচ্চ মূল্যে দর দেওয়া এবং তারপর আমানত পরিত্যাগ করাও অন্তর্ভুক্ত, যার উদ্দেশ্য নিলাম ব্যর্থ করা।

মিঃ কুওং-এর মতে, আইনটি নিলামে অংশগ্রহণকারী, বিজয়ী দরদাতা এবং অন্যান্য ব্যক্তি ও সংস্থাগুলিকে ২০১৬ সালের সম্পদ নিলাম সংক্রান্ত আইনের ধারা ৫, ধারা ৯-এ বর্ণিত আইনে জড়িত হওয়া থেকে কঠোরভাবে নিষিদ্ধ করে, যার মধ্যে সম্পদ নিলাম কার্যক্রমে বাধা দেওয়াও অন্তর্ভুক্ত।

যদি কেউ যার জমি ব্যবহারের জন্য অর্থ প্রদানের প্রয়োজন হয় না বা তার সামর্থ্য নেই, অথবা তিনি তা কিনতে চান না, তবুও নিলামে অংশগ্রহণ করেন, উচ্চ দর দেন এবং তারপর তাদের জামানত বাজেয়াপ্ত করেন, যার ফলে নিলাম ব্যর্থ হয় এবং পুনঃনিলামের প্রয়োজন হয়, তাহলে এটি আইনের লঙ্ঘন এবং জনশৃঙ্খলার ব্যাঘাত ঘটায়।

ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামে বাধা প্রদানকারী ব্যক্তিদের প্রশাসনিক জরিমানা বা ফৌজদারি মামলার সম্মুখীন হতে পারে।

সম্পদ নিলামে বাধা দেওয়ার জন্য প্রশাসনিক জরিমানা ডিক্রি ৮২-এ নির্ধারিত আছে, যার জরিমানা ৭ থেকে ১০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত।

যেসব ক্ষেত্রে অস্বাভাবিকভাবে বেশি দামে দর দেওয়ার মাধ্যমে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে বাধা দেওয়া এবং তারপর জামানত বাজেয়াপ্ত করা, নিলাম অনুষ্ঠিত করতে বাধা দেওয়া বা ব্যর্থ করা এবং জননিরাপত্তা ও নিরাপত্তার উপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলা, সেসব ক্ষেত্রে দণ্ডবিধির ৩১৮ ধারায় বর্ণিত জনশৃঙ্খলা বিঘ্নিত করার অপরাধে অপরাধীর বিরুদ্ধে মামলা করা যেতে পারে, যার সর্বোচ্চ শাস্তি ২ থেকে ৭ বছরের কারাদণ্ড।

" উপরে উল্লেখিত ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে, সোক সন জেলায় আবাসিক জমির জন্য ৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি দরপত্র জমা দেওয়া অস্বাভাবিক এবং নিলাম প্রক্রিয়ার প্রতি অবহেলা প্রদর্শন করে। অতএব, কর্তৃপক্ষ উচ্চ মূল্যে দরপত্র জমা দেওয়া এবং তারপর তাদের আমানত বাজেয়াপ্ত করা ব্যক্তিদের পরিচয় তদন্ত করবে এবং স্পষ্ট করবে এবং যথাযথ আইনি ব্যবস্থা নির্ধারণের জন্য এর ফলে সৃষ্ট পরিণতি মূল্যায়ন করবে," মিঃ কুওং বলেন।

ভিয়েত ভু

সূত্র: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html