এটা প্রতিরোধ করতে আমাদের আরও কঠোর ব্যবস্থা নেওয়া প্রয়োজন!

(সিএলও) অনেক বিশেষজ্ঞ জমি নিলামে বিঘ্ন সৃষ্টিকারীদের বিরুদ্ধে কঠোর ব্যবস্থা নেওয়ার আহ্বান জানিয়েছেন, যাতে এটি অন্যদের জন্য একটি সতর্কবার্তা ও দৃষ্টান্ত হিসেবে কাজ করে। তাই, সোক সনে সাম্প্রতিক জমি নিলামে ‘বিঘ্ন সৃষ্টিকারী’ বেশ কয়েকজন ব্যক্তিকে সাময়িকভাবে আটক করার হ্যানয় পুলিশের সিদ্ধান্তের সঙ্গে তাঁরা দৃঢ়ভাবে একমত।

জমি নিলামে ফাঁকফোকর

২০২৪ সালে, হ্যানয়ের উপশহরীয় জেলাগুলিতে প্রায় সমস্ত জমির নিলাম কমবেশি বিতর্কে জর্জরিত ছিল, যার কারণ ছিল অস্বাভাবিকভাবে উচ্চ দর এবং তার পরে আমানত বাতিল।

উদাহরণস্বরূপ, ২৯শে নভেম্বর সোক সনে ৫৮টি জমির প্লটের নিলামে, কিছু ব্যক্তি ইচ্ছাকৃতভাবে প্রতি বর্গমিটারে ৩০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত অতিরিক্ত দাম হাঁকিয়ে এবং তারপর মাঝপথে সরে গিয়ে প্রক্রিয়াটিকে "ব্যাহত" করেছিল।

এই বিষয়ে আরও বিশদভাবে বলতে গিয়ে, রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ জনাব নগুয়েন থান তুয়ান বলেন: জমি নিলামের নিয়ম অনুযায়ী, যদি কোনো গ্রাহক নিলামে জয়ী হন কিন্তু ফলাফল ঘোষণার ১২০ দিনের মধ্যে সম্পূর্ণ অর্থ পরিশোধ করতে ব্যর্থ হন বা না করেন, তাহলে তাদের পূর্বে জমা করা অর্থ বাজেয়াপ্ত করা হবে। সর্বনিম্ন আমানত হলো জমির প্রাথমিক মূল্যের ৫% এবং সর্বোচ্চ ২০%।

ছবি: গত সপ্তাহান্তে সোক সনে নিলামে তোলা কয়েকটি জমির প্লট। ছবি: এসটি

তবে, সম্প্রতি হ্যানয়ে জমির নিলামে প্রাথমিক দাম তুলনামূলকভাবে কম থাকছে। তাই, গ্রাহকরা মাঝপথে তাদের আমানত বাতিল করলেও, তাদের খুব বেশি আর্থিক ক্ষতি হবে না।

এটি ২০২৪ সালের সেপ্টেম্বর এবং নভেম্বরের মাঝামাঝি সময়ে থান ওআই এবং হোয়াই ডুক-এ অনুষ্ঠিত ভূমি নিলামের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। তবে, সক সন-এর ভূমি নিলামের ক্ষেত্রে, একজন গ্রাহক যিনি ৫ম রাউন্ডে প্রতি বর্গমিটারে ৩০ বিলিয়ন VND দর দিয়েছিলেন এবং ৬ষ্ঠ রাউন্ডে (নির্ণায়ক রাউন্ড) অংশগ্রহণ করেননি, তাকে "বৈধভাবে" প্রত্যাহার করেছেন বলে গণ্য করা হয়েছিল। গ্রাহকের কোনো দায় ছিল না, কোনো ক্ষতি হয়নি এবং এমনকি তিনি তার আমানতও হারাননি।

২০২৪ সালের সেপ্টেম্বরে থান ওআই-তে নিলামের পর, স্থানীয় কর্তৃপক্ষ নিলামে তোলা জমির প্লটগুলোর প্রাথমিক মূল্য বাড়িয়ে দেয়, যার ফলে নিলামে অংশগ্রহণের আগে আমানতের হারও বৃদ্ধি পায়। এর উদ্দেশ্য ছিল আমানত বাতিল হওয়া রোধ করা। তবে, রিয়েল এস্টেট ফটকাবাজদের হাতে অনেক কৌশল রয়েছে, যা পূর্বে বাস্তবায়িত সমাধানগুলোকে প্রায় অকার্যকর করে তুলেছে,” জনাব তুয়ান বলেন।

এদিকে, নগুয়েন ত্রাই বিশ্ববিদ্যালয়ের (এনটিইউ) অর্থ ও ব্যাংকিং অনুষদের প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা (সিইও) জনাব নগুয়েন কোয়াং হুই যুক্তি দিয়েছেন যে, প্রাথমিক পর্যায়ে জমির দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়িয়ে দেওয়ার পর চূড়ান্ত পর্যায়ে দরদাতাদের সরে দাঁড়ানো কেবল সম্পদের অপচয়ই করে না, বরং নিলামের বিশ্বাসযোগ্যতাকেও ক্ষতিগ্রস্ত করে।

তবে, এটিই একমাত্র "ফাঁক" নয়। জনাব হুই-এর মতে, আরও দুটি "ফাঁক" রয়েছে: বর্তমান আমানতের পরিমাণ খুবই কম এবং এর কোনো প্রতিরোধমূলক প্রভাব নেই, এবং পরিশোধের সময়কাল অনেক দীর্ঘ অথবা ভূমি ব্যবহারের অগ্রগতির বিষয়ে কোনো সুস্পষ্ট নিয়মকানুন নেই, যার ফলে জমি পতিত থাকছে এবং সম্পদের অপচয় হচ্ছে।

তাই, এই 'ফাঁক' বন্ধ করতে, জনাব হুই পরামর্শ দিয়েছেন যে প্রারম্ভিক মূল্য বাড়ানো উচিত, যার ফলে আমানতের পরিমাণ বাড়বে এবং বিনিয়োগকারীরা নিলামে গুরুত্ব সহকারে অংশগ্রহণ করতে বাধ্য হবেন। একই সাথে, আমানতের হার বর্তমান ৫-২০% এর পরিবর্তে প্রারম্ভিক মূল্যের ৩০-৫০% পর্যন্ত বাড়ানো উচিত।

এছাড়াও, নিলাম জেতার পর অর্থ প্রদানের সময়সীমা সংক্ষিপ্ত করা উচিত এবং এই শর্ত আরোপ করা উচিত যে, ফলাফল ঘোষণার ১০-২০ দিনের মধ্যে বিজয়ী দরের সম্পূর্ণ অর্থ পরিশোধ করতে হবে। এই সময়সীমার পর সম্পূর্ণ অর্থ পরিশোধ করা না হলে, বিজয়ী দরটি বাজেয়াপ্ত করা হবে এবং বিজয়ী তার সম্পূর্ণ আমানত হারাবেন।

"বাজার-ভিত্তিক মূল্যায়ন, আমানতের পরিমাণ বৃদ্ধি, পরিশোধের সময়সীমা হ্রাস, হস্তান্তরের উপর বিধিনিষেধ এবং নির্ধারিত সময়ে বাধ্যতামূলক নির্মাণকাজ শুধু একটি স্বচ্ছ প্রতিযোগিতার ক্ষেত্রই তৈরি করবে না, বরং টেকসই অর্থনৈতিক উন্নয়নেও অবদান রাখবে এবং ভূমি সম্পদের সর্বোত্তম ব্যবহার নিশ্চিত করবে," জনাব হুই জোর দিয়ে বলেন।

যারা ভূমি নিলামে বিঘ্ন ঘটায়, তাদের বিরুদ্ধে আরও কঠোর ব্যবস্থা নেওয়া প্রয়োজন।

এই পরিস্থিতির মোকাবিলায় মন্ত্রণালয়, দপ্তর, এমনকি স্থানীয় প্রশাসনও বেশ কিছু সমাধান গ্রহণ করেছে, যেমন—প্রাথমিক দর পুনর্নির্ধারণ করা এবং যারা অস্বাভাবিক উচ্চ দর দিয়ে পরে আমানত বাতিল করেছে বা মাঝপথে সরে দাঁড়িয়েছে, তাদের পরিচয় জনসমক্ষে প্রকাশ করা। তবে অনেকেই মনে করেন যে, এই সমাধানগুলো খুব একটা কার্যকর হয়নি।

গত সপ্তাহান্তে সোক সনে বেশ কয়েকটি জমির প্লট নিলামে তোলা হয়েছিল। ছবি: এসটি

এর পরিবর্তে, অনেক বিশেষজ্ঞ ভূমি নিলামে বিঘ্ন সৃষ্টিকারীদের বিরুদ্ধে কঠোর ব্যবস্থা নেওয়ার আহ্বান জানিয়েছেন, যাতে প্রতিরোধ ব্যবস্থা জোরদার হয় এবং অন্যদের জন্য একটি দৃষ্টান্ত স্থাপিত হয়। তাই, নিলাম প্রক্রিয়ার সময় মূল্যবৃদ্ধিতে যোগসাজশের কারণে সোক সনে সাম্প্রতিক ভূমি নিলামে ‘বিঘ্ন সৃষ্টিকারী’ বেশ কয়েকজন ব্যক্তিকে সাময়িকভাবে আটক করার হ্যানয় পুলিশের সিদ্ধান্তের সঙ্গে তাঁরা দৃঢ়ভাবে একমত।

চিন ফাপ ল অফিসের প্রধান, আইনজীবী ডাং ভ্যান কুয়ং-এর মতে: জমি নিলাম জিতে বিপুল মুনাফা অর্জনের কারণে, সাম্প্রতিক সময়ে অনেক এলাকায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে অংশগ্রহণকারী কিছু ব্যক্তি গুণ্ডা বা মাফিয়াদের মতো আচরণ করছে। তারা আবেদনপত্র কেনার জন্য প্রতিযোগিতা করা, আবেদনপত্র পুনঃবিক্রয়ে বাধ্য করা, নিজেদের জেতা জমি পুনরায় বিক্রি করা, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম কার্যক্রমে বাধা দেওয়া এবং অন্যান্য এলাকার মানুষকে নিলামে অংশগ্রহণে বাধা দেওয়ার মতো কর্মকাণ্ডের মাধ্যমে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম কার্যক্রমকে প্রভাবিত করছে, যা সামাজিক নিরাপত্তা ও শৃঙ্খলার অবনতি ঘটাচ্ছে।

জনশৃঙ্খলা বিঘ্নিত করাসহ বিভিন্ন অপরাধে অনেক ব্যক্তির বিরুদ্ধে মামলা করা হয়েছে।

তবে, নিলাম আয়োজকদের কার্যকলাপে বাধা দেওয়ার জন্য শারীরিক শক্তি, সহিংসতা, অস্ত্র ব্যবহার, বা মৌখিক হুমকি ও অপমান করাই জনশৃঙ্খলা বিঘ্নিত করার একমাত্র বিষয় নয়। নিলাম ব্যর্থ করার উদ্দেশ্যে ইচ্ছাকৃতভাবে উচ্চ মূল্যে দর হাঁকা এবং তারপর আমানত পরিত্যাগ করাও নিলাম কার্যক্রমে বাধা দেওয়ার অন্তর্ভুক্ত।

জনাব কুওং-এর মতে, আইনটি নিলামে অংশগ্রহণকারী, বিজয়ী দরদাতা এবং অন্যান্য ব্যক্তি ও সংস্থাকে ২০১৬ সালের সম্পদ নিলাম আইনের ৯ নং অনুচ্ছেদের ৫ নং ধারায় উল্লিখিত কর্মকাণ্ডে জড়িত হওয়া থেকে কঠোরভাবে নিষিদ্ধ করে, যার মধ্যে সম্পদ নিলাম কার্যক্রমে বাধা দেওয়াও অন্তর্ভুক্ত।

যদি এমন কোনো ব্যক্তি, যার জমি ব্যবহারের প্রয়োজন নেই বা মূল্য পরিশোধের সামর্থ্য নেই, অথবা যিনি তা কিনতে চান না, তিনি নিলামে অংশগ্রহণ করেন, উচ্চ দর হাঁকেন এবং পরে তার আমানত বাজেয়াপ্ত করেন, যার ফলে নিলামটি ব্যর্থ হয় এবং পুনরায় নিলামের প্রয়োজন পড়ে, তবে এটি আইনের লঙ্ঘন এবং জনশৃঙ্খলা বিঘ্নিত করার শামিল।

যেসব ব্যক্তি ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামে বাধা সৃষ্টি করেন, তারা প্রশাসনিক জরিমানা বা ফৌজদারি মামলার সম্মুখীন হতে পারেন।

সম্পদ নিলামে বাধা দেওয়ার জন্য প্রশাসনিক শাস্তির বিধান ডিক্রি ৮২-তে উল্লেখ করা হয়েছে, যেখানে জরিমানার পরিমাণ ৭ থেকে ১০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত।

যেসব ক্ষেত্রে অস্বাভাবিক উচ্চ দর হাঁকিয়ে এবং তারপর আমানত বাজেয়াপ্ত করে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামে বাধা সৃষ্টি করা, নিলাম অনুষ্ঠিত হতে বাধা দেওয়া বা ব্যর্থ হওয়া এবং জননিরাপত্তা ও সুরক্ষার উপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলার মতো কাজ করা হয়, সেসব ক্ষেত্রে অপরাধীকে দণ্ডবিধির ৩১৮ ধারায় উল্লিখিত জনশৃঙ্খলা বিঘ্নিত করার অপরাধে অভিযুক্ত করা যেতে পারে, এবং এই অপরাধের সর্বোচ্চ শাস্তি ২ থেকে ৭ বছরের কারাদণ্ড।

“ উল্লিখিত ভূমি ব্যবহার অধিকারের নিলামে, সোক সন জেলার আবাসিক জমির জন্য ৩০ বিলিয়ন VND-এর বেশি দর হাঁকা একটি অস্বাভাবিক ঘটনা এবং এটি নিলাম প্রক্রিয়ার প্রতি অবজ্ঞার পরিচায়ক। তাই, কর্তৃপক্ষ উচ্চ দর হাঁকিয়ে পরে আমানত বাজেয়াপ্তকারীদের পরিচয় তদন্ত করে স্পষ্ট করবে এবং এর ফলে সৃষ্ট পরিণতি মূল্যায়ন করে উপযুক্ত আইনি ব্যবস্থা নির্ধারণ করবে,” মিঃ কুওং বলেন।

ভিয়েত ভু

উৎস: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html