দং আন-এ আবাসিক জমি 'সর্বোচ্চ দামে' কেনার ব্যাপারে সতর্ক থাকুন।

ভিনহোমস কো লোয়া প্রকল্পের সরাসরি দৃশ্যযুক্ত জমির প্লটগুলির দাম প্রতি বর্গমিটারে ১৮ কোটি VND-এর বেশি, যা গত বছরের শেষের তুলনায় দ্বিগুণ।

ধারাবাহিক বৃহৎ প্রকল্প ও নির্মাণকাজের ফলে দং আন জেলায় ক্রমান্বয়ে পরিবর্তন ঘটছে। ছবি: থান ভু

গলিপথের জমির দামও প্রতি বর্গমিটারে ৯০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত হতে পারে।

ডং আন জেলায় ভিনহোমস কো লোয়া প্রকল্প নির্মিত হওয়ার পর, হ্যানয়ের উত্তরাঞ্চল হঠাৎ করেই বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি নতুন কেন্দ্রবিন্দুতে পরিণত হয়। ভিনহোমসের এই নতুন বৃহৎ প্রকল্পটি ডং আন জেলার ডং হোই, জুয়ান ট্রাচ, জুয়ান কানহ এবং মাই লাম কমিউনগুলোতে অবস্থিত। প্রকল্পটি মোট প্রায় ৩৮৭ হেক্টর এলাকা জুড়ে বিস্তৃত এবং এতে ৪২,০০০ বিলিয়ন VND-এরও বেশি বিনিয়োগ করা হয়েছে।

ভিনহোমস কো লোয়া ছাড়াও, দং আন জেলায় হাই বোই এবং ভিন নগোক কমিউনে স্মার্ট সিটি নামে আরও একটি 'মেগা-প্রকল্প' রয়েছে, যেখানে বিআরজি এবং সুমিতোমো বিনিয়োগকারী হিসেবে রয়েছে। এই 'শহর'-টির মোট জমির পরিমাণ ২৭২ হেক্টর এবং বিনিয়োগের পরিমাণ ৪.২ বিলিয়ন মার্কিন ডলার।

এই দুটি প্রকল্পের আবির্ভাবের ফলে, আশেপাশের এলাকার আবাসিক জমির প্লটগুলোর চাহিদা ক্রমশ বাড়ছে। রিয়েল এস্টেট এজেন্ট ফান থাইয়ের মতে, জুয়ান কানহ কমিউনে, প্রধান সড়কের দিকে মুখ করা এবং ভিনহোমস কো লোয়া সরাসরি দেখা যায় এমন জমির প্লটগুলো প্রতি বর্গমিটার প্রায় ১৬০-১৮০ মিলিয়ন VND মূল্যে বিক্রির জন্য দেওয়া হচ্ছে।

যেসব গলির প্লটের সামনেই গাড়ি পার্ক করা যায়, সেগুলোর দাম প্রতি বর্গমিটারে ৯০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত পৌঁছেছে। এমনকি মাত্র ২-২.৫ মিটার চওড়া গলির প্লটগুলোরও বিক্রয়মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ৭০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত পৌঁছায়। “বিআরজি-র স্মার্ট সিটি প্রকল্পের কাছাকাছি আবাসিক জমির ক্ষেত্রে, প্রধান সড়কের পাশের প্লটগুলোর দাম প্রতি বর্গমিটারে ১২০ মিলিয়ন VND। গলির প্লটগুলোর দামও প্রতি বর্গমিটারে ৯০ মিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে,” মিঃ থাই বলেন।

আবাসন প্রকল্প থেকে লাভবান হওয়ার পাশাপাশি, রেড রিভারের উপর নির্মিত সেতুগুলো, বিশেষ করে তু লিয়েন সেতুর কারণেও দং আন জেলায় জমির দাম বৃদ্ধি পায়। এই প্রকল্পটি তাই হো জেলার আও কো - নি তাম সড়ক বরাবর রেড রিভারের পশ্চিম তীরকে দং আন জেলার রেড রিভারের পূর্ব তীরের সাথে সংযুক্ত করবে।

জনাব থাইয়ের মতে, যে এলাকায় তু লিয়েন সেতুটি নির্মাণের পরিকল্পনা রয়েছে, সেখানে আবাসিক জমির প্লটের দাম বর্তমানে প্রতি বর্গমিটারে ১৮৫ মিলিয়ন VND-তে পৌঁছাচ্ছে। যখন প্রকল্পটির নির্মাণকাজ আনুষ্ঠানিকভাবে শুরু হবে, তখন জমির দাম প্রতি বর্গমিটারে ২০০-২৫০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত বেড়ে যাওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে।

রিয়েল এস্টেট দালালরা স্বীকার করেন যে দং আন-এ জমির দাম বর্তমানে খুব বেশি এবং গত বছরের শেষের তুলনায় তা দ্বিগুণ হয়েছে। এর কারণ হলো, বেশিরভাগ জমির মালিক উন্নয়ন প্রকল্পের অন্তর্ভুক্ত সম্পত্তির দামকে একটি মানদণ্ড হিসেবে ব্যবহার করছেন।

মিঃ থাই বলেন, “গড় হিসাবে, এই প্রকল্পে আবাসিক জমির প্লটগুলোর দাম টাউনহাউসগুলোর দামের মাত্র এক-তৃতীয়াংশ। এভাবে হিসাব করলে, জমির দাম প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND-এর নিচে নামার সম্ভাবনা নেই, কারণ একটি টাউনহাউসের দামই ইতোমধ্যে প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৩০০ মিলিয়ন VND।”

আমাদের তদন্ত অনুযায়ী, দং আন জেলার কেন্দ্র থেকে দূরে অবস্থিত জমির প্লটগুলোর দামও প্রতি বর্গমিটারে ৩০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত। ২ বিলিয়ন VND বা তার কম বাজেটে বিনিয়োগকারীরা ভালো সম্মুখভাগ এবং প্রশস্ত রাস্তা সহ জমির প্লট খুঁজে পাওয়া প্রায় অসম্ভব।

স্থানীয় দালালরা সাংবাদিকদের কাছে আরও বিস্তারিত তথ্য প্রকাশ করে জানিয়েছেন যে, এলাকাটিতে বিক্রির জন্য থাকা আবাসিক সম্পত্তিগুলোর ৭০ শতাংশের মালিক প্রথম ও দ্বিতীয় স্তরের বিনিয়োগকারীরা (এফ১ ও এফ২)। প্রায় কোনো জমিই প্রকৃত বসবাসের উদ্দেশ্যে কেনা হয় না। প্রতিবার মালিকানা বদল হলে এর দাম কয়েক বিলিয়ন ডং বেড়ে যায় এবং এই ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা থামার কোনো লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না।

দং আন-এ জমি কেনার ক্ষেত্রে একটি কৌশল প্রয়োজন।

ডং আন জেলায় বহু বছরের বাস্তব অভিজ্ঞতা সম্পন্ন বিনিয়োগকারী হাই ট্রিয়েউ বলেছেন যে, একটি রিয়েল এস্টেট চুক্তির সাফল্য সেই মুহূর্তেই নির্ধারিত হয়, যখন বিনিয়োগকারী বিনিয়োগ শুরু করেন। ট্রিয়েউ বলেন, “আমি স্থানীয় লোকদের দ্বারা পুনঃবিক্রয় করা জমির প্লট খোঁজার চেষ্টা করি। তারা যে দাম বিজ্ঞাপন দেয় তা সাধারণত বিনিয়োগকারীদের দেওয়া দামের চেয়ে অনেক কম হয়। যদি আমি এই প্লটগুলো কিনতে পারি, তাহলে লাভের পরিমাণ বেশি হবে।”

একটি বাস্তব উদাহরণ দিয়ে এই বিনিয়োগকারী বলেন যে, গত বছরের শেষের দিকে তু লিয়েন সেতুর কাছে একটি জমি স্থানীয়রা প্রায় ৯০ মিলিয়ন VND/m² দরে বিক্রির জন্য প্রস্তাব করেছিল। এর খুব অল্প সময়ের মধ্যেই, এই জমিটি একজন বিনিয়োগকারী কিনে নেন এবং দ্বিগুণ দামে, অর্থাৎ প্রায় ১৮০ মিলিয়ন VND/m² দরে পুনরায় বিক্রি করে দেন। “তারা ভবিষ্যতের দরে বিক্রি করছে। এত বড় অঙ্কের টাকায় স্বল্প মেয়াদে জমিটি নগদায়ন করা খুব কঠিন। বর্তমানে, বেশিরভাগ বিনিয়োগকারী এই জমিটি ৩-৫ বছরের জন্য ‘ধরে’ রাখতে চান,” মন্তব্য করেন মিঃ ত্রিয়েউ।

যখন হ্যানয়ের গিয়া লাম জেলা এবং হুং ইয়েন প্রদেশে ভিনহোমস ওশান পার্ক প্রকল্প সিরিজ বাস্তবায়িত হয়, তখন পূর্ব হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেট বাজার প্রাণবন্ত হয়ে ওঠে। যখন ভিনহোমস স্মার্ট সিটি নগর এলাকা নাম তু লিয়েম জেলায় ৫৬টিরও বেশি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন নিয়ে আসে, তখন পশ্চিমের রিয়েল এস্টেট বাজারেও কার্যকলাপের জোয়ার আসে।

এই বিনিয়োগকারীর পূর্বাভাস অনুযায়ী, এখন থেকে বছরের শেষ পর্যন্ত দং আন জেলায় জমির দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়ার সম্ভাবনা নেই। বর্তমান মূল্যস্তরকেই সর্বোচ্চ বলে ধরা যেতে পারে। সুতরাং, যে সকল বিনিয়োগকারী অনুমানভিত্তিক বিনিয়োগে আগ্রহী, তারা এই পর্যায়ে বিনিয়োগ করলে বড় ধরনের ঝুঁকি নেবেন।

হ্যানয় রিয়েল এস্টেট ক্লাবের ভাইস চেয়ারম্যান, জনাব নগুয়েন থে দিয়েপ বিশ্বাস করেন যে, রাজধানীর রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি নতুন কেন্দ্রবিন্দুতে পরিণত হওয়ার অনেক সম্ভাবনা দং আন জেলায় রয়েছে। এর সূচনা হয় এটিকে একটি জেলায় উন্নীত করার ঘোষণার মাধ্যমে, যার পরে রয়েছে তু লিয়েন সেতু, জাতীয় প্রদর্শনী কেন্দ্র এবং ১০৮-তলা ফিনান্সিয়াল টাওয়ারের মতো অসংখ্য বৃহৎ প্রকল্পের উপস্থিতি…

“ডং আন জেলার অগ্রগতির জন্য কারিগরি অবকাঠামো প্রস্তুত। এছাড়া, অর্থ ব্যাংকে আটকে না থেকে বিনিয়োগের বিভিন্ন খাতে প্রবাহিত হচ্ছে। আমি বিশ্বাস করি, এখানকার রিয়েল এস্টেট বাজার শীঘ্রই প্রাণবন্ত হয়ে উঠবে,” জনাব দিয়েপ জানান।

বিশেষজ্ঞের মতে, দং আন-এ আবাসিক জমির আকাশছোঁয়া দাম আশ্চর্যজনক নয়, কারণ আশেপাশের প্রকল্পগুলোর দাম ইতিমধ্যেই প্রতি বর্গমিটারে কয়েক কোটি VND-এ পৌঁছে গেছে। তবে, বিনিয়োগকারীদের যে আসল বিষয়টি বিবেচনা করতে হবে তা হলো তারল্য এবং এই খাতের বৈশিষ্ট্য।

“যারা ‘দাম বাড়লে বিক্রি করো, দাম কমলে ধরে রাখো’ এই নীতি অনুসরণ করে দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের মানসিকতা রাখেন, তাদের জন্য দং আন-এর জমি উপযুক্ত। তবে, যারা ফিনান্সিয়াল লিভারেজ ব্যবহার করেন, তাদের জন্য এটি একটি অত্যন্ত ঝুঁকিপূর্ণ চুক্তি হবে। এর কারণ হলো, এই অঞ্চলের তারল্য সীমিত এবং জমি থেকে সরাসরি নগদ প্রবাহ তৈরির কোনো সম্ভাবনা নেই,” জনাব দিয়েপ মন্তব্য করেন।

উৎস: https://baodautu.vn/batdongsan/can-than-du-dinh-dat-tho-cu-dong-anh-d226127.html