জমির ফটকাবাজি এবং স্থগিত প্রকল্পগুলিকে বাধা দেওয়া।

১লা আগস্ট, ২০২৪ থেকে, নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে থাকা প্রকল্পগুলি ক্ষতিপূরণ ছাড়াই বাতিল করা হবে। এই নিয়ন্ত্রণ বিনিয়োগকারীদের "শুদ্ধিকরণ" তৈরি করবে, জমির ফটকাবাজি রোধ করবে এবং স্থগিত প্রকল্পগুলির সমাধান করবে।

আইএফসি ওয়ান সাইগন প্রকল্প (জেলা ১, হো চি মিন সিটি) ১৭ বছর পরেও অসমাপ্ত রয়ে গেছে।

জমির ফটকাবাজি এবং স্থগিত প্রকল্পগুলি রোধে কঠোর পদক্ষেপ নিন।

হ্যাম এনঘি এবং টন ডুক থাং রাস্তার (জেলা ১, হো চি মিন সিটি) কোণে প্রাইম রিয়েল এস্টেটে অবস্থিত, আইএফসি ওয়ান সাইগন প্রকল্প (পূর্বে সাইগন ওয়ান টাওয়ার নামে পরিচিত) হাই-প্রোফাইল পুনঃলঞ্চের সংক্ষিপ্ত সময়ের পরেও অসম্পূর্ণ রয়ে গেছে।

৬,৬৭২ বর্গমিটার জমির উপর নির্মিত, যার স্কেল ৫টি বেসমেন্ট ফ্লোর, ৩টি টেকনিক্যাল ফ্লোর এবং ৪১টি মাটির উপরে, আইএফসি ওয়ান সাইগন ১৭ বছর আগে নির্মাণ শুরু করে, কিন্তু ৫ বছরের ধীরগতির বাস্তবায়নের পর, ২০১১ সালে প্রকল্পটির নির্মাণ আনুষ্ঠানিকভাবে বন্ধ হয়ে যায়। মালিকানার বেশ কয়েকবার পরিবর্তন সত্ত্বেও, আইএফসি ওয়ান সাইগন অসমাপ্ত রয়ে গেছে। শহরের চেহারা নষ্ট করে এমন প্রকল্পের তালিকায় এই ভবনটির নাম বারবার উল্লেখ করা হয়েছে।

বেন থান মার্কেটের (হো চি মিন সিটি) বিপরীতে, ব্যস্ত মেট্রো লাইন ১ স্টেশনের ঠিক পাশে, ওয়ান সেন্ট্রাল সাইগন (পূর্বে দ্য স্পিরিট অফ সাইগন নামে পরিচিত) নামে একটি রুক্ষ কংক্রিটের কাঠামো দাঁড়িয়ে আছে। এটি একটি মিশ্র-ব্যবহারের কমপ্লেক্স যেখানে একটি শপিং মল, অফিস, অ্যাপার্টমেন্ট, বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট এবং একটি ৬-তারকা হোটেল রয়েছে, যার মোট জমির আয়তন ৮,৫০০ বর্গমিটারেরও বেশি। এটি জেলা ১ এর প্রাণকেন্দ্রে একটি প্রধান অবস্থান দখল করে, চারটি রাস্তার সামনের অংশ রয়েছে। প্রকল্পটি বেশ কয়েকবার হাতবদল হয়েছে, কিন্তু সমাপ্তির কোনও তারিখ দৃশ্যমান নয়।

একইভাবে, ট্রুং থুই ল্যাঙ্কাস্টার কোং লিমিটেডের বিনিয়োগে ল্যাঙ্কাস্টার লিঙ্কন প্রকল্প (জেলা ৪) ২০১৭ সালে শুরু হয়েছিল, কিন্তু ভূগর্ভস্থ নির্মাণ সম্পন্ন হওয়ার পর এটি স্থগিত হয়ে যায়। এবং ২০১৬ সালে অনুমোদিত ডিএইচএ কোম্পানির ডি-ওয়ান সাইগন প্রকল্প (গো ভ্যাপ জেলা) আজও কেবল একটি খালি জমি হিসেবে রয়ে গেছে।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের নতুন বৈশিষ্ট্যগুলির মধ্যে একটি হল ভূমি ব্যবহারের রূপান্তর, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের স্বীকৃতি এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর সম্পর্কিত প্রকল্পগুলিতে নিষেধাজ্ঞার প্রয়োগ, যেখানে পূর্ববর্তী আইনগুলি কেবলমাত্র সেই প্রকল্পগুলিতে লঙ্ঘনের কারণে ভূমি পুনরুদ্ধার প্রয়োগ করত যেখানে জমি বরাদ্দ বা লিজ দেওয়া হয়েছিল।

উপরে উল্লেখিত প্রকল্পগুলি হো চি মিন সিটিতে বহু বছর ধরে স্থগিত থাকা প্রকল্পগুলির কয়েকটি উদাহরণ মাত্র। ২০১৩ সালের ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে বিনিয়োগ নীতির সিদ্ধান্ত অনুমোদিত হওয়ার পর, একটি প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ১২ মাস সময় দেওয়া হয়, অথবা যদি বাড়ানো হয় তবে ২৪ মাস সময় দেওয়া হয়। যদি এই সময়ের মধ্যে এটি বাস্তবায়িত না হয়, তাহলে প্রকল্পটি বাতিল করা হবে। তবে, এই প্রকল্পগুলি বাতিল করা সহজ নয়, বিশেষ করে যখন উদ্যোগটি ইতিমধ্যেই জমিতে মৌলিক বিনিয়োগ করে ফেলেছে।

২০২৪ সালের ভূমি আইনে (১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর) আরও কঠোর নিয়ম রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, যেসব বিনিয়োগ প্রকল্প হস্তান্তরের তারিখ থেকে টানা ১২ মাস ধরে ব্যবহার করা হয়নি, অথবা বিনিয়োগের সিদ্ধান্তে উল্লেখিত সময়সূচীর চেয়ে ২৪ মাস পিছিয়ে আছে, সেগুলি বাতিল করা হবে।

যেসব ক্ষেত্রে জমি ব্যবহার করা না হয় অথবা প্রকল্পটি নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে থাকে, বিনিয়োগকারীকে ২৪ মাসের বেশি সময় বাড়ানো যেতে পারে এবং বর্ধিত সময়ের সাথে সম্পর্কিত অতিরিক্ত পরিমাণ রাজ্যকে প্রদান করতে হবে। বর্ধিত সময়ের পরেও যদি জমিটি ব্যবহার করা না হয়, তাহলে রাজ্য জমি, জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ এবং বিনিয়োগ খরচের ক্ষতিপূরণ ছাড়াই তা পুনরুদ্ধার করবে।

"ফোর্স ম্যাজিওর" এর সম্ভাবনা অবশ্যই বিবেচনায় নেওয়া উচিত।

ভূমি সম্পদ পুনরুজ্জীবিত করার জন্য স্থগিত প্রকল্পগুলি পুনরুদ্ধার করা অপরিহার্য, তবে বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে দীর্ঘ আইনি প্রক্রিয়ার মতো বলপূর্বক অপ্রীতিকর পরিস্থিতি বিবেচনায় নেওয়া উচিত। এর কারণ হল ব্যবসাগুলি নিজেরাই নির্মাণ, বিক্রয় এবং মূলধন পুনরুদ্ধার শুরু করার জন্য যত তাড়াতাড়ি সম্ভব আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে চায়।

ইনভেস্টমেন্ট নিউজপেপারের একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলতে গিয়ে, গামুদা ল্যান্ড ভিয়েতনামের পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ অ্যাঙ্গাস লিউ মূল্যায়ন করেছেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বর্ধিত মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে বাস্তবায়িত না হওয়া প্রকল্পগুলির জন্য ভূমি পুনরুদ্ধারের নিয়ন্ত্রণের লক্ষ্য ভূমি সম্পদের অপচয় এড়ানো। তবে, কিছু ক্ষেত্রে, বর্ধিত সময়কাল দীর্ঘ হতে পারে, উদাহরণস্বরূপ, কোভিড-১৯ মহামারীর সময়।

তার ব্যবসায়িক অভিজ্ঞতার ভিত্তিতে, লে থান কনস্ট্রাকশন কোং লিমিটেডের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লে হুউ এনঘিয়া বলেন যে বাস্তবে, বলপ্রয়োগের অনেক ঘটনা ঘটে। উদাহরণস্বরূপ, সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের সাথে সম্পর্কিত পদ্ধতিতে বিলম্বের কারণে ব্যবসাগুলি প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে পারে না। অতএব, মিঃ এনঘিয়ার মতে, ভূমি আইন নির্দেশক ডিক্রিতে এই বিষয়বস্তুটির পরিপূরক এবং স্পষ্টীকরণ প্রয়োজন; অন্যথায়, অনেক ক্ষেত্রে, ব্যবসাগুলি অন্যায়ভাবে "হত্যা" করা হবে।

"প্রকল্পের আবেদন জমা দেওয়ার সাথে সাথেই আমাদের একটি সময়সীমা নির্দিষ্ট করতে হয়েছিল, কিন্তু বিনিয়োগ অনুমোদিত হওয়ার পরেও, আমরা তাৎক্ষণিকভাবে বাস্তবায়ন শুরু করতে পারিনি কারণ বিনিয়োগ লাইসেন্স এবং অন্যান্য প্রক্রিয়া পেতে অনেক বছর সময় লাগে," মিঃ এনঘিয়া শেয়ার করেন।

বিলম্বের সময় প্রকল্প বাস্তবায়নে আগ্রহী ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলির জন্য একটি ইতিবাচক অগ্রগতি হল যে আইনটি প্রাকৃতিক দুর্যোগ বা যুদ্ধের মতো মারাত্মক দুর্ঘটনার কারণে বিলম্বের জন্য শর্তাবলী প্রদান করে। অধিকন্তু, যদি প্রমাণিত হয় যে বিলম্ব কর্তৃপক্ষ বা আইন প্রয়োগের জন্য দায়ী ব্যক্তিদের দোষের কারণে হয়েছে, তাহলে প্রকল্পটি বাতিল করা হবে না। তবে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি আরও পরামর্শ দেয় যে নির্দেশিকা ডিক্রিগুলিতে প্রকল্প বিলম্বের জন্য পরোক্ষভাবে দায়ী ব্যক্তি এবং সংস্থাগুলির জন্য আরও বিস্তারিত নিয়মকানুন এবং নির্দিষ্ট শাস্তি প্রদান করা উচিত।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের কঠোর নিয়মকানুন সহ, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন বিনিয়োগকারীদের আর্থিক প্রয়োজনীয়তা সম্পর্কিত অনেক পরিবর্তন আনে। উদাহরণস্বরূপ, ২০ হেক্টরের কম জমির প্রকল্পের জন্য রিয়েল এস্টেট ব্যবসার মোট বিনিয়োগ মূলধনের কমপক্ষে ২০% ইকুইটি মূলধন থাকতে হবে এবং ২০ হেক্টর বা তার বেশি জমির প্রকল্পের জন্য মোট বিনিয়োগ মূলধনের কমপক্ষে ১৫% ইকুইটি মূলধন থাকতে হবে এবং বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য মূলধন সংগ্রহের ক্ষমতা নিশ্চিত করতে হবে।

যেসব ক্ষেত্রে একটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা একই সাথে একাধিক প্রকল্প গ্রহণ করে, সেক্ষেত্রে প্রতিটি প্রকল্পের জন্য উপরে উল্লিখিত অনুপাত নিশ্চিত করার জন্য পর্যাপ্ত ইকুইটি মূলধন বরাদ্দ থাকতে হবে যাতে সমস্ত প্রকল্প সম্পন্ন করা যায়। অধিকন্তু, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনে ক্রেডিট সীমা, কর্পোরেট বন্ড ইত্যাদির মতো শর্তাবলীও নির্ধারণ করা হয়েছে।

এত কঠোর নিয়মকানুন থাকায়, ব্যবসায়ীদের অবশ্যই কোনও প্রকল্প শুরু করার আগে সমস্ত বিষয় সাবধানতার সাথে বিবেচনা করতে হবে, অদক্ষ এবং বিক্ষিপ্ত বিনিয়োগ এড়িয়ে চলতে হবে যা প্রকল্পে বিলম্ব এবং সম্পদের অপচয়ের কারণ হতে পারে।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html