জমির ফটকাবাজি এবং স্থগিত প্রকল্পগুলিকে বাধা দেওয়া।

২০২৪ সালের ১লা আগস্ট থেকে, নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে থাকা প্রকল্পগুলো কোনো ক্ষতিপূরণ ছাড়াই বাতিল করা হবে। এই বিধিমালা বিনিয়োগকারীদের ‘শুদ্ধিকরণ’ করবে, ভূমি নিয়ে ফটকাবাজি রোধ করবে এবং আটকে থাকা প্রকল্পগুলোর সমাধান করবে।

আইএফসি ওয়ান সাইগন প্রকল্প (ডিস্ট্রিক্ট ১, হো চি মিন সিটি) ১৭ বছর পরেও অসম্পূর্ণ রয়ে গেছে।

ভূমি নিয়ে ফটকাবাজি এবং আটকে থাকা প্রকল্পগুলো দমনে কঠোর ব্যবস্থা নিন।

হো চি মিন সিটির ডিস্ট্রিক্ট ১-এর হাম নি এবং টন ডুক থাং রাস্তার কোণে একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ জায়গায় অবস্থিত আইএফসি ওয়ান সাইগন প্রকল্পটি (পূর্বে সাইগন ওয়ান টাওয়ার নামে পরিচিত) অল্প সময়ের জন্য ব্যাপক প্রচারণার পরও অসম্পূর্ণ রয়ে গেছে।

৬,৬৭২ বর্গমিটার জমির উপর নির্মিত, ৫টি বেসমেন্ট ফ্লোর, ৩টি টেকনিক্যাল ফ্লোর এবং ৪১টি ভূপৃষ্ঠস্থ তলা বিশিষ্ট আইএফসি ওয়ান সাইগন-এর নির্মাণকাজ ১৭ বছর আগে শুরু হয়েছিল, কিন্তু ৫ বছর ধরে মন্থর বাস্তবায়নের পর ২০১১ সালে প্রকল্পটির নির্মাণকাজ আনুষ্ঠানিকভাবে বন্ধ হয়ে যায়। বেশ কয়েকবার মালিকানা বদল হওয়া সত্ত্বেও আইএফসি ওয়ান সাইগন অসম্পূর্ণই রয়ে গেছে। শহরের সৌন্দর্যহানি করে এমন প্রকল্পের তালিকায় এই ভবনটির নাম বারবার এসেছে।

হো চি মিন সিটির বেন থান মার্কেটের বিপরীতে, ব্যস্ত মেট্রো লাইন ১ স্টেশনের ঠিক পাশেই, ওয়ান সেন্ট্রাল সাইগন (পূর্বে দ্য স্পিরিট অফ সাইগন নামে পরিচিত) নামে একটি অমসৃণ কংক্রিটের কাঠামো দাঁড়িয়ে আছে। এটি একটি মিশ্র-ব্যবহারের কমপ্লেক্স, যেখানে একটি শপিং মল, অফিস, অ্যাপার্টমেন্ট, বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট এবং একটি ৬-তারা হোটেল রয়েছে, যা মোট ৮,৫০০ বর্গমিটারেরও বেশি জমির উপর নির্মিত। এটি ডিস্ট্রিক্ট ১-এর কেন্দ্রস্থলে একটি গুরুত্বপূর্ণ স্থানে অবস্থিত, যার চারটি রাস্তার সম্মুখভাগ রয়েছে। প্রকল্পটি বেশ কয়েকবার হাতবদল হয়েছে, কিন্তু এর সমাপ্তির কোনো তারিখ এখনো জানা যায়নি।

একইভাবে, ট্রুং থুই ল্যাঙ্কাস্টার কোং লিমিটেডের বিনিয়োগে ল্যাঙ্কাস্টার লিঙ্কন প্রজেক্ট (ডিস্ট্রিক্ট ৪) ২০১৭ সালে শুরু হলেও, ভূগর্ভস্থ নির্মাণকাজ শেষ হওয়ার পর তা থেমে যায়। আর ডিএইচএ কোম্পানির ডি-ওয়ান সাইগন প্রজেক্ট (গো ভ্যাপ ডিস্ট্রিক্ট), যা ২০১৬ সালে অনুমোদিত হয়েছিল, আজও কেবল একটি খালি জমি হয়েই রয়েছে।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের নতুন বৈশিষ্ট্যগুলোর মধ্যে একটি হলো ভূমি ব্যবহারের রূপান্তর, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের স্বীকৃতি এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর সম্পর্কিত প্রকল্পগুলোতে শাস্তিমূলক ব্যবস্থা প্রয়োগ করা, যেখানে পূর্ববর্তী আইনগুলোতে কেবল ভূমি বরাদ্দ বা ইজারা দেওয়া প্রকল্পগুলোতে লঙ্ঘনের কারণে ভূমি পুনরুদ্ধারের ব্যবস্থা প্রযোজ্য ছিল।

উপরে উল্লিখিত প্রকল্পগুলো হো চি মিন সিটিতে বহু বছর ধরে আটকে থাকা কয়েকটি উদাহরণ মাত্র। ২০১৩ সালের ভূমি আইন অনুযায়ী, কোনো বিনিয়োগ নীতি সিদ্ধান্ত অনুমোদিত হওয়ার পর, প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য ১২ মাস সময় দেওয়া হয়, অথবা মেয়াদ বাড়ানো হলে ২৪ মাস। এই সময়ের মধ্যে প্রকল্পটি বাস্তবায়ন করা না হলে, তা বাতিল করে দেওয়া হবে। তবে, এই প্রকল্পগুলো বাতিল করা সহজ নয়, বিশেষ করে যখন প্রতিষ্ঠানটি ইতোমধ্যেই জমিতে প্রাথমিক বিনিয়োগ করে ফেলেছে।

২০২৪ সালের ভূমি আইনে (যা ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর হবে) আরও কঠোর নিয়মকানুন রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, যেসব বিনিয়োগ প্রকল্প হস্তান্তরের তারিখ থেকে টানা ১২ মাস ব্যবহার করা হয় না, অথবা বিনিয়োগ সিদ্ধান্তে উল্লিখিত সময়সূচী অনুযায়ী যার ভূমি ব্যবহারের অগ্রগতি ২৪ মাস পিছিয়ে থাকে, সেগুলো বাতিল করা হবে।

যেসব ক্ষেত্রে জমি ব্যবহার করা হয় না অথবা প্রকল্পটি নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে থাকে, সেক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীকে অনধিক ২৪ মাসের জন্য সময় বৃদ্ধি মঞ্জুর করা যেতে পারে এবং তাকে বর্ধিত মেয়াদের সমপরিমাণ অর্থ রাষ্ট্রকে পরিশোধ করতে হবে। বর্ধিত মেয়াদের পরেও যদি জমিটি ব্যবহার করা না হয়, তবে রাষ্ট্র জমি, জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ এবং বিনিয়োগ খরচের কোনো ক্ষতিপূরণ ছাড়াই তা পুনরুদ্ধার করবে।

‘অনিবার্য পরিস্থিতি’র সম্ভাবনা অবশ্যই বিবেচনায় রাখতে হবে।

ভূমি সম্পদের পুনরুজ্জীবনের জন্য স্থগিত প্রকল্পগুলো পুনরায় চালু করা অপরিহার্য, কিন্তু বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে দীর্ঘ আইনি প্রক্রিয়ার মতো অনিবার্য পরিস্থিতিগুলোও বিবেচনায় নেওয়া উচিত। এর কারণ হলো, ব্যবসায়ীরা নিজেরাও নির্মাণকাজ, বিক্রয় এবং মূলধন পুনরুদ্ধারের কাজ শুরু করার জন্য যত দ্রুত সম্ভব আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে চান।

ইনভেস্টমেন্ট নিউজপেপারের একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলার সময়, গামুডা ল্যান্ড ভিয়েতনামের পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ অ্যাঙ্গাস লিউ মূল্যায়ন করেন যে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বর্ধিত সময়সীমা শেষ হওয়ার পর বাস্তবায়িত না হওয়া প্রকল্পগুলোর জন্য ভূমি পুনরুদ্ধার সংক্রান্ত প্রবিধানের লক্ষ্য হলো ভূমি সম্পদের অপচয় এড়ানো। তবে, কিছু ক্ষেত্রে, বর্ধিত সময়সীমা আরও দীর্ঘ হতে পারে, উদাহরণস্বরূপ, কোভিড-১৯ মহামারীর সময়।

লে থান কনস্ট্রাকশন কোং লিমিটেডের জেনারেল ডিরেক্টর, জনাব লে হু নিয়া, তাঁর ব্যবসায়িক অভিজ্ঞতার ভিত্তিতে বলেছেন যে, বাস্তবে অপ্রত্যাশিত ঘটনার অনেক উদাহরণ রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের সাথে সম্পর্কিত কার্যপ্রণালীতে বিলম্বের কারণে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে পারে না। তাই, জনাব নিয়ার মতে, ভূমি আইন সংক্রান্ত অধ্যাদেশে এই বিষয়বস্তু পরিপূরণ ও স্পষ্ট করা প্রয়োজন; অন্যথায়, অনেক ক্ষেত্রে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো অন্যায়ভাবে "ধ্বংস" হয়ে যাবে।

"প্রকল্পের আবেদনপত্র জমা দেওয়ার সাথে সাথেই আমাদের একটি সময়সীমা উল্লেখ করতে হয়েছিল, কিন্তু বিনিয়োগ অনুমোদন পাওয়ার পরেও আমরা সঙ্গে সঙ্গে বাস্তবায়ন শুরু করতে পারিনি, কারণ বিনিয়োগের লাইসেন্স ও অন্যান্য প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে বহু বছর সময় লাগে," জনাব নিয়া জানান।

প্রকল্প বাস্তবায়নে বিলম্ব ঘটলেও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য একটি ইতিবাচক দিক হলো, আইনে প্রাকৃতিক দুর্যোগ বা যুদ্ধের মতো দৈবদুর্বিপাকের কারণে সৃষ্ট বিলম্বের জন্য শর্তাবলি রয়েছে। অধিকন্তু, যদি প্রমাণ করা যায় যে এই বিলম্ব কর্তৃপক্ষের বা আইন প্রয়োগকারীদের ভুলের কারণে ঘটেছে, তবে প্রকল্পটি বাতিল করা হবে না। তবে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো এও পরামর্শ দেয় যে, নির্দেশনামূলক অধ্যাদেশগুলোতে আরও বিস্তারিত নিয়মকানুন এবং প্রকল্পের বিলম্বের জন্য পরোক্ষভাবে দায়ী ব্যক্তি ও সংস্থাগুলোর জন্য নির্দিষ্ট শাস্তির বিধান থাকা উচিত।

২০২৪ সালের ভূমি আইনে কঠোরতর বিধিবিধানের পাশাপাশি, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন বিনিয়োগকারীদের আর্থিক প্রয়োজনীয়তা সম্পর্কিত অনেক পরিবর্তন এনেছে। উদাহরণস্বরূপ, ২০ হেক্টরের কম জমির আয়তনের প্রকল্পের জন্য রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোকে মোট বিনিয়োগ মূলধনের কমপক্ষে ২০% এবং ২০ হেক্টর বা তার বেশি জমির আয়তনের প্রকল্পের জন্য মোট বিনিয়োগ মূলধনের কমপক্ষে ১৫% ইক্যুইটি মূলধন রাখতে হবে এবং বিনিয়োগ প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য মূলধন সংগ্রহের সক্ষমতা নিশ্চিত করতে হবে।

যেসব ক্ষেত্রে কোনো রিয়েল এস্টেট ব্যবসা একই সাথে একাধিক প্রকল্প হাতে নেয়, সেসব প্রকল্প সম্পন্ন করার জন্য প্রতিটি প্রকল্পে পূর্বোক্ত অনুপাত নিশ্চিত করতে পর্যাপ্ত ইক্যুইটি মূলধন বরাদ্দ থাকা আবশ্যক। অধিকন্তু, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনে ক্রেডিট সীমা, কর্পোরেট বন্ড ইত্যাদির মতো শর্তাবলীও নির্ধারণ করা হয়েছে।

এমন কঠোর নিয়মকানুনের কারণে, কোনো প্রকল্প শুরু করার আগে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে অবশ্যই সমস্ত দিক সতর্কতার সাথে বিবেচনা করতে হবে, যাতে অদক্ষ ও বিক্ষিপ্ত বিনিয়োগ এড়ানো যায়, যা প্রকল্পের বিলম্ব এবং সম্পদের অপচয় ঘটাতে পারে।

উৎস: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html