'স্বাধীনতা'র সুস্থ বিকাশের অপেক্ষায়।

নেতিবাচক পরিণতি ও ঝুঁকি প্রতিরোধে সরকারের জোরালো প্রচেষ্টা সত্ত্বেও, রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও অসংখ্য বাধা ও অসুবিধার সম্মুখীন হচ্ছে।

বুট সন শহরে (হোয়াং হোয়া জেলা) একটি পরিকল্পিত জমি অনেক আগেই নিলামে বিক্রি হয়ে গেলেও, সেখানে নির্মাণের হার সীমিতই রয়ে গেছে।

২০২৩ সালের আবাসন আইন, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং এগুলোর বাস্তবায়নকারী প্রবিধান জারির পর, সরকারের সকল স্তর এবং সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলো বিনিয়োগকারী, সংগঠন এবং ব্যক্তিদের জন্য অবিলম্বে প্রচার ও সচেতনতামূলক অভিযান পরিচালনা করেছে। একই সাথে, তারা রিয়েল এস্টেট বাজারের নিরাপদ, সুস্থ এবং টেকসই উন্নয়নকে উৎসাহিত করার লক্ষ্যে বাধা ও অসুবিধাগুলো মোকাবেলায় জরুরি ও দৃঢ়তার সাথে সমাধান বাস্তবায়ন করেছে।

আবাসন নীতিমালার বাস্তবায়ন এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের পরিদর্শন ও তত্ত্বাবধানও গুরুত্ব সহকারে করা হয়েছে। বিশেষ করে, নির্মাণ বিভাগ নিয়মিতভাবে প্রদেশের রিয়েল এস্টেট বাজারের পরিস্থিতি পর্যবেক্ষণ ও কার্যকরভাবে তত্ত্বাবধান করে এবং বাজারকে অতিরিক্ত উত্তপ্ত বা স্থবির হওয়া, গুজব ছড়ানো, মুনাফার জন্য মূল্যস্ফীতির উদ্দেশ্যে ফটকাবাজি এবং সরবরাহ ও চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা সৃষ্টি হওয়া থেকে প্রতিরোধ করার জন্য দ্রুত উপযুক্ত ব্যবস্থা ও সমাধান গ্রহণ করে...

সুতরাং, প্রতিকূল অর্থনৈতিক পরিস্থিতি সত্ত্বেও, ২০২৪ সালে প্রদেশের জেলা, শহর ও নগরগুলোর গণ-কমিটিগুলো প্রাদেশিক গণ-কমিটি কর্তৃক অনুমোদিত তালিকা অনুযায়ী প্রকল্পগুলোর জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামের আয়োজন করে এবং নিয়মকানুন ও পদ্ধতি যথাযথভাবে অনুসরণ নিশ্চিত করে। নির্মাণ বিভাগের একটি প্রতিবেদন থেকে জানা যায় যে, ২০২৪ সালে স্থানীয় কর্তৃপক্ষগুলো ১৩০.৮৪ হেক্টর আয়তনের ৩১৬টি পরিকল্পিত জমির প্লট নিলামে বিক্রি করে ১০.৮৩ ট্রিলিয়ন VND-এর বেশি (পরিকল্পনার ৪৭.৪%) আয় করেছে। এই পরিমাণকে ২০২৩ সালের তুলনায় ২.৪ গুণ বেশি বলে মনে করা হয়। এছাড়াও, স্থানীয় কর্তৃপক্ষগুলোর প্রতিবেদন অনুযায়ী, নিলামের ফলাফল অস্বাভাবিকভাবে বেশি হওয়ার কোনো ঘটনা ঘটেনি, যা প্রাথমিক মূল্যের চেয়ে বহুগুণ বেশি ছিল। বিজয়ী দরগুলো প্রাথমিক মূল্যের তুলনায় গড়ে ০.২% থেকে ৩% পর্যন্ত বৃদ্ধি পেয়েছিল। থান হোয়া শহর এবং থিউ হোয়া ও হা ট্রুং জেলাগুলোতে প্রারম্ভিক মূল্যের তুলনায় সর্বোচ্চ বিজয়ী দর পাওয়া গেছে বলে মনে করা হয়, যা ২৮.৮% থেকে ৩০% পর্যন্ত।

নির্মাণ বিভাগের মতে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ ও ইজারা দেওয়ার প্রক্রিয়াটি নেতিবাচক কর্মকাণ্ড সীমিত করেছে, স্থানীয় বাজেটের রাজস্বে উল্লেখযোগ্য অবদান রেখেছে এবং অবকাঠামোতে পুনঃবিনিয়োগ করেছে, যা আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের লক্ষ্য পূরণে সহায়ক হয়েছে। এই নিলাম প্রক্রিয়াটি প্রকাশ্যে, বস্তুনিষ্ঠভাবে, সততার সাথে এবং ন্যায্যতার সাথে পরিচালিত হয়, যা আইন অনুযায়ী অংশগ্রহণকারী সকল পক্ষের বৈধ অধিকার ও স্বার্থ নিশ্চিত করে।

তবে, বিগত বছরগুলোতে নিলামে বিক্রি হওয়া পরিকল্পিত জমিগুলোর মধ্যে দখলের হার (আবাসন নির্মাণ সম্পন্ন হওয়া এবং বসবাস শুরু হওয়া) খুবই কম। নির্মাণ বিভাগের আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের প্রধান জনাব নগুয়েন মানহ তুয়ান জানান যে, থান হোয়া শহরে এই হার মাত্র প্রায় ২০%। শহরাঞ্চল থেকে দূরবর্তী জেলা ও এলাকাগুলোতে এই হার মাত্র প্রায় ১০%। এর ফলে ভূমি সম্পদের ব্যাপক অপচয় হচ্ছে।

এই পরিস্থিতির কারণ বহুবিধ, যার মধ্যে আংশিক কারণ হলো জনসাধারণের জল্পনা-কল্পনা এবং আংশিক কারণ হলো নিলামে তোলা জমির জন্য এখনও ভূমি ব্যবহারের অধিকারপত্র প্রদান করা হয়নি। তবে, আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের প্রধান নগুয়েন মানহ তুয়ানের মতে, মূল কারণ হলো ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম থেকে রাজস্ব আয়ের বিপুল চাহিদা, অন্যদিকে মুনাফার জন্য বিনিয়োগ হিসেবে জমি ক্রেতাদের চাহিদাও খুব বেশি। জমির দাম ক্রমাগত বাড়ার পেছনে এটিও একটি আংশিক কারণ, এমনকি একই এলাকায়, দেরিতে নিলাম হওয়া জমির দাম আগে নিলাম হওয়া জমির দামের চেয়ে বেশি। এই পরিস্থিতি শুধু দরিদ্র, নিম্ন-আয়ের বা মধ্যম-আয়ের মানুষের জন্য জমি পাওয়া ও কেনা কঠিন করে তোলে না, বরং স্থানীয় কর্তৃপক্ষগুলোর জন্য নির্মাণ প্রকল্পে বিনিয়োগের জন্য বড় দেশীয় ও বিদেশী কর্পোরেশন এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠান আকর্ষণ করাও কঠিন করে তোলে।

যদিও রিয়েল এস্টেট বাজার শক্তির অধীন একটি পণ্য, নিলামের মাধ্যমে অধিগ্রহণ করা জমি নিলামের অনেক পরেও অব্যবহৃত থেকে যাওয়াটা এক ধরনের অপচয়। এই পরিস্থিতি রোধে সহায়তার জন্য, ২০২৩ সালের আবাসন আইন এবং ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন (উভয়ই ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর) নিলাম জেতার পর আবাসন নির্মাণের সময়সীমা নির্ধারণ করে প্রবিধান এবং লঙ্ঘনের জন্য শাস্তির বিধান রেখেছে। তবে, আজ পর্যন্ত, আইনটি কার্যকর করার জন্য কোনো নির্দিষ্ট প্রবিধান নেই।

রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য, বিশেষ করে জমির প্লট খাতের জন্য, আরেকটি সুখবর হলো যে, সরকার রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়ন সংক্রান্ত নীতি ও আইন বাস্তবায়নের কার্যকারিতা ও দক্ষতা ক্রমাগত উন্নত করার লক্ষ্যে জাতীয় সংসদের ২৩ নভেম্বর, ২০২৪ তারিখের রেজুলেশন নং ১৬১/২০২৪/কিউএইচ১৫-এর বাস্তবায়ন পরিকল্পনা চূড়ান্ত করার জন্য একটি ব্যাপক আলোচনা প্রক্রিয়া পরিচালনা করছে। তদনুসারে, সরকার প্রদেশ এবং কেন্দ্রীয়ভাবে শাসিত শহরগুলোর গণ-কমিটিগুলোকে সভাপতিত্ব করার এবং মন্ত্রণালয় ও সংস্থাগুলোর সাথে সমন্বয় সাধনের দায়িত্ব দেবে বলে আশা করা হচ্ছে। এর উদ্দেশ্য হলো দীর্ঘায়িত বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া এবং সময়ের সাথে সাথে আইনের পরিবর্তনের কারণে অসুবিধা, আইনি বাধা এবং স্থবিরতার সম্মুখীন রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলোর চূড়ান্ত সমাধান করা এবং অর্থনৈতিক ও নাগরিক সম্পর্ককে "অপরাধমূলক" হিসেবে গণ্য করা এড়ানো। আশা করা হচ্ছে, এই সমাধানটি অনেক জমির প্লট প্রকল্পে পুনঃবিনিয়োগের সম্ভাবনাকে "উন্মোচন" করবে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের সুস্থ ও টেকসই উন্নয়নে অবদান রাখবে।

লেখা ও ছবি: ডং থান

উৎস: https://baothanhhoa.vn/quan-ly-thi-truong-bat-dong-san-cho-coi-troi-de-phat-trien-lanh-manh-243696.htm