তোমার স্বপ্নের বাড়িতে পৌঁছানো কি সম্ভব?!

বর্তমানে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো প্রধান শহরগুলিতে, বাড়ি এবং জমির দাম খুব বেশি।

সুদের হার কমানোর কার্যকারিতা নিয়ে আলোচনা করার সময় সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল আবাসনের দাম এবং মানুষের আয়ের মধ্যে বৈষম্য। বর্তমানে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো প্রধান শহরগুলিতে, আবাসনের দাম খুব বেশি। এই মূল্য স্তরে, ঋণের সুদের হার প্রতি বছর ৫% এ কমিয়ে আনা হলেও, অনেক পরিবার এখনও গৃহ ঋণ বহন করতে অক্ষম হবে। কল্পনা করুন যে একটি সাধারণ পরিবার যার গড় আয় প্রতি মাসে প্রায় ২৫-৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, ২০ বছর ধরে ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ঋণের মুখোমুখি হচ্ছে। এমনকি প্রতি বছর ৫% সুদের হার থাকা সত্ত্বেও, তাদের এখনও প্রতি মাসে প্রায় ১৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূলধন এবং সুদ দিতে হবে। এই সংখ্যাটি ইতিমধ্যেই পরিবারের মোট আয়ের একটি উল্লেখযোগ্য অংশ, অন্যান্য জীবনযাত্রার ব্যয়ের কথা উল্লেখ না করে, যা অনেককে সুদের হারে ভর্তুকি থাকা সত্ত্বেও বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নিতে নিরুৎসাহিত করে।

ভিসিবিএস সিকিউরিটিজ কোম্পানির একটি প্রতিবেদনে আরও দেখা গেছে যে ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে, ভোক্তা গৃহ ঋণের ঋণ মাত্র ১% এর বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ ১০% এর বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি প্রতিফলিত করে যে সুদের হার হ্রাস সত্ত্বেও, আবাসনের চাহিদা সত্যিকার অর্থে পুনরুদ্ধার হয়নি। এর মূল কারণ হল জনসংখ্যার বেশিরভাগের আয়ের তুলনায় বাড়ির দাম অত্যধিক উচ্চ। বাড়ির দাম-আয় অনুপাত ইতিমধ্যেই প্রস্তাবিত স্তরের ৪ থেকে ৫ গুণ বেশি হওয়ায়, বাড়ির মালিকানা একটি দূরবর্তী লক্ষ্য হয়ে দাঁড়িয়েছে, এমনকি যাদের আয় গড়ের চেয়ে বেশি তাদের জন্যও।

তদুপরি, আরেকটি বিষয় যা মনোযোগের দাবি রাখে তা হল ব্যাংকগুলির দীর্ঘমেয়াদী তহবিল সরবরাহের ক্ষমতা। ডঃ নগুয়েন ট্রাই হিউ-এর মতে, বেশিরভাগ বাণিজ্যিক ব্যাংক বর্তমানে স্বল্পমেয়াদী মূলধন (সাধারণত ১২ মাসের কম) সংগ্রহ করে, যেখানে গৃহঋণের মেয়াদ ১০ থেকে ২০ বছর পর্যন্ত। তহবিল উৎস এবং ঋণের শর্তাবলীর মধ্যে এই অমিল ব্যাংকগুলিকে তারল্য ঝুঁকির সম্মুখীন করে। সরকারি সহায়তা বা আরও নমনীয় আর্থিক ব্যবস্থা ছাড়া, দীর্ঘমেয়াদী ঋণ মূলধন রক্ষণাবেক্ষণ নিশ্চিত করতে ব্যাংকগুলিকে আমানতের সুদের হার বাড়াতে হবে। এটি কেবল ঋণের সুদের হারের উপর চাপ সৃষ্টি করে না বরং অগ্রাধিকারমূলক ঋণ প্যাকেজের কার্যকারিতাও হ্রাস করে।

এই সমস্যা সমাধানের জন্য, ডঃ নগুয়েন ট্রাই হিউ এবং অনেক বিশেষজ্ঞ পরামর্শ দিয়েছেন যে সরকারের উচিত ১০ থেকে ৩০ বছরের মেয়াদী দীর্ঘমেয়াদী সরকারি বন্ড থেকে মূলধন সংগ্রহ করা। গৃহঋণ কর্মসূচি বাস্তবায়নের জন্য এই মূলধন নীতিমালা বা বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলিতে বরাদ্দ করা যেতে পারে। এটি কেবল ব্যাংকগুলির উপর তারল্য চাপ কমাতে সাহায্য করবে না বরং দীর্ঘমেয়াদে সহায়তা প্যাকেজগুলির স্থিতিশীলতাও নিশ্চিত করবে।

অগ্রাধিকারমূলক ঋণ প্যাকেজ বাস্তবায়নের জন্য অসংখ্য প্রচেষ্টা সত্ত্বেও, বিতরণের অগ্রগতি ধীর। বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে জনগণকে সহায়তা করার জন্য সরকার কর্তৃক অনুমোদিত ১২০ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এবং ৩০ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ক্রেডিট প্যাকেজগুলি ২০২৪ সালের মাঝামাঝি সময়ে প্রায় ১,৬০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বিতরণ করেছে। এর প্রধান কারণ হল ঋণের শর্তাবলীর কঠোর নিয়মকানুন এবং জটিল প্রশাসনিক পদ্ধতি, যা অনেক ডেভেলপারকে ঋণ মূলধন পেতে বাধা দেয়। অনেক সামাজিক আবাসন প্রকল্প, এমনকি ইতিমধ্যে অনুমোদিত, জামানত বা বকেয়া ঋণ ব্যালেন্স সম্পর্কিত বাধার কারণে বাস্তবায়ন করা যাচ্ছে না।

তদুপরি, আবাসনের দামের ক্রমাগত বৃদ্ধির ফলে সহায়তা প্যাকেজগুলি কম কার্যকর হয়েছে। ভিপিব্যাংক সিকিউরিটিজের বিশেষজ্ঞদের মতে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো প্রধান শহরগুলিতে আবাসনের দাম বর্তমানে বেশিরভাগ মানুষের ক্রয়ক্ষমতার বাইরে। রিয়েল এস্টেটের অতিরিক্ত মূল্যায়ন কেবল গৃহ ক্রেতাদেরই প্রভাবিত করে না বরং রিয়েল এস্টেট বাজারের তারল্যও হ্রাস করে। বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নেওয়ার পরিবর্তে, অনেক মানুষ আরও স্থিতিশীল সুদের হার উপভোগ করার জন্য ব্যাংক সঞ্চয় অ্যাকাউন্টে তাদের অর্থ জমা করার দিকে ঝুঁকছেন।

ক্রমবর্ধমান আবাসন মূল্য গৃহ ক্রেতাদের জন্য, বিশেষ করে যাদের আয় কম, তাদের জন্য সবচেয়ে বড় বাধাগুলির মধ্যে একটি। স্যাভিলস ভিয়েতনামের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, প্রায় ৬০% গ্রাহক বর্তমানে ১.৫ থেকে ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট খুঁজছেন। তবে, বর্তমান আবাসন মূল্যের সাথে, এই সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলিও ক্রমশ দুর্গম হয়ে উঠছে, বিশেষ করে প্রধান শহরগুলিতে। এর ফলে এমন পরিস্থিতির সৃষ্টি হয় যেখানে মানুষ বন্ধকী সুদের হার কমিয়েও বাড়ি কিনতে পারে না।

আবাসনের দামের ক্রমাগত বৃদ্ধি কেবল গৃহ ক্রেতাদের জন্যই নয়, বিনিয়োগকারীদের জন্যও রিয়েল এস্টেটের আকর্ষণ হ্রাস করেছে। ক্ষুদ্র বিনিয়োগকারীরা, রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের পরিবর্তে, আর্থিক নিরাপত্তা নিশ্চিত করতে এবং স্থিতিশীল সুদের হার অর্জনের জন্য সঞ্চয় অ্যাকাউন্টের মতো অন্যান্য বিনিয়োগের মাধ্যম বেছে নিয়েছে। এটি রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রাণবন্ততাকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করে এবং শিল্পের পুনরুদ্ধারের ক্ষমতা হ্রাস করে।

আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো সুদের হার নীতির উপর সামষ্টিক অর্থনৈতিক পরিস্থিতি এবং মুদ্রাস্ফীতির প্রভাব। বিশ্বব্যাপী মুদ্রাস্ফীতি ঊর্ধ্বমুখী হওয়ার সাথে সাথে, ব্যাংকগুলিকে তারল্য বজায় রাখার জন্য আমানতের সুদের হার বাড়াতে বাধ্য করা হবে। এর ফলে ঋণের হার পুনরুত্থিত হতে পারে, যা সহায়তা প্যাকেজের কার্যকারিতা হ্রাস করতে পারে। ডঃ নগুয়েন হোয়াং ডুওং-এর মতে, বর্তমান অর্থনৈতিক পরিবেশে, কঠোর সরকারি নিয়ন্ত্রণ ছাড়া দীর্ঘমেয়াদে নিম্ন সুদের হার বজায় রাখা কঠিন হবে।

কম সুদের হার বজায় রাখার ফলে গৃহঋণ কেবল জনসাধারণের কাছে আরও সহজলভ্য হয় না বরং ক্রমবর্ধমান মুদ্রাস্ফীতির মধ্যে সামষ্টিক অর্থনৈতিক পরিবেশ স্থিতিশীল করতেও সাহায্য করে। তবে, যদি মুদ্রাস্ফীতি অনিয়ন্ত্রিত থাকে, তাহলে আরও সুদের হার হ্রাস ব্যাংকিং ব্যবস্থার উপর উল্লেখযোগ্য চাপ সৃষ্টি করবে এবং আর্থিক সংকটের দিকে নিয়ে যেতে পারে।

উপরের বিশ্লেষণ থেকে দেখা যায় যে গৃহঋণের সুদের হার কমানো স্বল্পমেয়াদে কিছু সুবিধা বয়ে আনতে পারে, যা মানুষের উপর আর্থিক বোঝা কমাতে সাহায্য করবে। তবে, ভিয়েতনামে গৃহ মালিকানার সমস্যাটি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে সমাধানের জন্য এটি একটি ব্যাপক সমাধান নয়। সমস্যার মূল কারণ এখনও মানুষের আয়ের তুলনায় অত্যধিক উচ্চ বাড়ির দাম, সামাজিক আবাসন সরবরাহের ঘাটতি এবং সহায়তা প্যাকেজগুলি এখনও সত্যিকার অর্থে কার্যকর হয়নি।

জনগণের জন্য আবাসনকে সত্যিকার অর্থে আরও সহজলভ্য করে তোলার জন্য, আর্থিক ব্যবস্থা এবং আবাসন নীতির মধ্যে সমন্বয় থাকা প্রয়োজন। সরকারকে আবাসনের দামের উপর নিয়ন্ত্রণ জোরদার করতে হবে, আরও সামাজিক আবাসন সরবরাহ বিকাশ করতে হবে এবং প্রশাসনিক পদ্ধতি সহজ করতে হবে যাতে জনসাধারণের জন্য অগ্রাধিকারমূলক ঋণ প্যাকেজগুলি আরও সহজলভ্য হয়। এই ব্যাপক ব্যবস্থাগুলি ছাড়া, সুদের হার হ্রাস কেবল একটি অস্থায়ী সমাধান হতে পারে, ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজারে টেকসই পরিবর্তন আনার জন্য যথেষ্ট নয়।

সূত্র: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html