থু থিমের 'সোনালী জমি'-র কারণে রিয়েল এস্টেট বাজার চাঙ্গা হচ্ছে।

হো চি মিন সিটি থু থিয়েম নতুন নগর এলাকায় প্রায় ৩,৮০০টি পুনর্বাসন অ্যাপার্টমেন্ট এবং ৭টি গুরুত্বপূর্ণ জমির প্লট নিলামে তোলার পরিকল্পনা ত্বরান্বিত করছে, যার মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট বাজারে নতুন গতি সঞ্চার এবং বাজেটের রাজস্ব বৃদ্ধি করার আশা করা হচ্ছে।

পুনর্বাসন এলাকা পরিষ্কার করা

থু থিয়েম শহরাঞ্চলটি একটি গুরুত্বপূর্ণ অবস্থানে অবস্থিত এবং ৯৩০ হেক্টর এলাকা জুড়ে বিস্তৃত (যার মধ্যে নতুন শহরাঞ্চলের জন্য ৭৭০ হেক্টর এবং পুনর্বাসনের জন্য ১৬০ হেক্টর অন্তর্ভুক্ত)। এটিকে দীর্ঘদিন ধরে হো চি মিন সিটির একটি 'সোনার খনি' হিসেবে বিবেচনা করা হয়। তবে, বহু বছর ধরে এখানকার বিপুল পরিমাণ সরকারি সম্পদ অব্যবহৃত অবস্থায় পড়ে আছে; এর মধ্যে রয়েছে হাজার হাজার খালি অ্যাপার্টমেন্টসহ পুনর্বাসন এলাকা এবং এমন সব জমির প্লট যা পূর্বে নিলামে তোলা হলেও সফলভাবে উন্নয়ন করা হয়নি।

আন খান ওয়ার্ডের R1-R5 প্লটে অবস্থিত ৩,৭৯০টি পুনর্বাসন অ্যাপার্টমেন্ট সম্বলিত পুনর্বাসন এলাকাটি এই মে মাসে নিলামে তোলা হবে।

পরিকল্পনা অনুযায়ী, হো চি মিন সিটি এই মে মাসে ৩,৭৯০টি পুনর্বাসন অ্যাপার্টমেন্টের পঞ্চম নিলাম অনুষ্ঠিত করবে। এই নিলামের একটি নতুন বৈশিষ্ট্য হলো, আকর্ষণ বাড়াতে এবং অংশগ্রহণকারীদের সংখ্যা বিস্তৃত করতে সম্পদগুলোকে দুটি ভাগে ভাগ করা।

সুনির্দিষ্টভাবে বলতে গেলে, গ্রুপ ১-এ রয়েছে আর১, আর২ এবং আর৩ প্লট, যেগুলোতে প্রায় ২,২২০টি অ্যাপার্টমেন্ট আছে; গ্রুপ ২-এ রয়েছে আর৪ এবং আর৫ প্লট, যেগুলোতে প্রায় ১,৫৭০টি অ্যাপার্টমেন্ট আছে। আশা করা হচ্ছে, এই ছোট আকারের কারণে বিনিয়োগকারীদের ওপর প্রাথমিক আর্থিক চাপ কমবে, যার ফলে আরও বেশি ব্যবসা প্রতিষ্ঠান অংশগ্রহণে আকৃষ্ট হবে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, এই নিলামের উদ্দেশ্য শুধু আগে থেকে নির্মিত অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করা নয়, বরং থু থিমের কেন্দ্রস্থলে অবস্থিত একটি দুর্লভ ভূখণ্ড পুনঃউন্নয়নের অধিকার হস্তান্তর করা। এটি বিনিয়োগকারীদের জন্য বিদ্যমান কাঠামো সংস্কার করে, এমনকি ভেঙে ফেলে নতুন প্রকল্প নির্মাণের ব্যাপক সুযোগ তৈরি করে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান, জনাব লে হোয়াং চাউ বলেন: “এই এলাকার পরিকল্পনায় উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন আনা হয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে ভূমি ব্যবহারের গুণাঙ্ক ৯০ গুণ বৃদ্ধি এবং ভবনের উচ্চতার সমন্বয়, যা প্রায় ৪০-৪৫ তলা পর্যন্ত হতে পারে। আশা করা হচ্ছে, এই পরিবর্তনগুলো নিলামে অংশগ্রহণকারী বিনিয়োগকারীদের জন্য আরও অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করবে। তদনুসারে, বিজয়ী দরদাতারা অনুমোদিত পরিকল্পনা অনুযায়ী নতুন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিদ্যমান সমস্ত অস্থায়ী আবাসন কাঠামো ভেঙে ফেলার বিষয়টি বিবেচনা করতে পারেন।”

কিছু বিশেষজ্ঞ সর্বোচ্চ প্রায় ১৫ গুণ ভূমি-ব্যবহার অনুপাত বিবেচনা করার পরামর্শ দেন, যা এই এলাকার অনেক বিদ্যমান বহুতল প্রকল্পের সমতুল্য। ভূমি-ব্যবহার অনুপাত বৃদ্ধি করলে মোট নির্মিত মেঝের ক্ষেত্রফল বাড়বে, যার ফলে প্রকল্পটির মূল্য ও আকর্ষণীয়তা বৃদ্ধি পাবে।

বর্তমানে থু থিয়েমে রিয়েল এস্টেটের দাম ইতিমধ্যেই অনেক বেশি, প্রতি বর্গমিটারে ২০০ থেকে ৩০০ মিলিয়ন VND, এবং কিছু কিছু জায়গায় তা আরও বেশি। আর্থিক সম্ভাব্যতা নিশ্চিত করার জন্য পরিকল্পনা সূচকগুলোর সম্প্রসারণকে একটি মূল নিয়ামক হিসেবে বিবেচনা করা হয়।

অতীতের ঘটনার পুনরাবৃত্তি এড়াতে নিলামের শর্তাবলী কঠোর করুন।

আন খান ওয়ার্ডের পুনর্বাসন এলাকা ছাড়াও, থু থিয়েমে ৭টি ‘মূল্যবান জমি’ নিলামে তোলার পরিকল্পনাও পুনরায় শুরু করা হয়েছে। সেই অনুযায়ী, ২০২৬ সালে হো চি মিন সিটি থু থিয়েম নতুন নগর এলাকার ৭টি জমির ব্যবহারের অধিকার নিলামে তোলার পরিকল্পনা করছে।

এই তালিকায় রয়েছে প্লট ৩-৮, ৩-৯, ৩-১২ (ফাংশনাল জোন ৩); প্লট ৭-১, ৭-১৭ (ফাংশনাল জোন ৭); প্লট ১-১২ (ফাংশনাল জোন ১) এবং প্লট ৪-২১ (ফাংশনাল জোন ৪)। এই সবগুলোই এমন জমি যেখানে কারিগরি অবকাঠামো সম্পূর্ণ এবং ক্ষতিপূরণ ও ভূমি অধিগ্রহণের কাজও মূলত শেষ, যা বাজারে বিক্রির জন্য প্রস্তুত।

শহরের বাজেট বাড়ানোর জন্য থু থিয়েম নতুন শহরাঞ্চলের জমি নিলামে তোলা হবে।

আসন্ন নিলামটি শুধু বাজেটের জন্য রাজস্বই তৈরি করবে না, বরং এটি সমগ্র অঞ্চলের জন্য একটি নতুন মানদণ্ড মূল্যও স্থাপন করতে পারে। যে বাজারের পুনরুদ্ধারের জন্য একটি বড় ধরনের পরিবর্তনের প্রয়োজন, সেখানে বড় আকারের জমি নিলামে তোলা হলে তা সম্পদ উন্মোচনে সহায়তা করবে বলে আশা করা হচ্ছে।

তবে, ২০২১ সালের নিলাম থেকে প্রাপ্ত শিক্ষা, যেখানে আমানত বাতিলের কারণে বাজার বিঘ্নিত হয়েছিল, তা এখনও প্রাসঙ্গিক। তাই, এই নিলামে আরও কঠোর ও সারগর্ভ পদ্ধতি অবলম্বন করা হবে এবং টেকসই মূল্যের ওপর গুরুত্ব দেওয়া হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, নিলাম প্রক্রিয়ায় স্বচ্ছতা নিশ্চিত করা এবং বাজার পরিস্থিতির সাথে ঘনিষ্ঠভাবে সামঞ্জস্যপূর্ণ একটি মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতি প্রতিষ্ঠা করাই হলো মূল বিষয়। যুক্তিসঙ্গত মূল্য নির্ধারণের জন্য স্বাধীন মূল্যায়ন বিশেষজ্ঞদের নিয়ে ওয়ার্কিং গ্রুপ গঠন করাকে একটি প্রয়োজনীয় সমাধান হিসেবে বিবেচনা করা হয়।

প্রকল্পের পরিধি, উন্নয়নের ধরণ, অবস্থান এবং বাজার চাহিদার হারের মতো একাধিক বিষয়ের উপর ভিত্তি করে মূল্যায়ন করা উচিত। এছাড়াও, প্রধান রিয়েল এস্টেটের মালিকানা থেকে বিনিয়োগকারীরা যে ব্র্যান্ড ভ্যালু পান, সেটিও একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। এই নিলামের অন্যতম প্রধান আকর্ষণ হলো ফটকাবাজি এবং আমানত বাজেয়াপ্ত হওয়া সীমিত করার জন্য অংশগ্রহণের শর্তাবলী কঠোর করা।

বিশেষজ্ঞদের মতে, নিলামের পর প্রকল্পের সম্পূর্ণ 'জীবনচক্র' পর্যবেক্ষণ করা প্রয়োজন, এবং এক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীর আর্থিক সক্ষমতা ও বাস্তবায়ন ক্ষমতার ওপর বিশেষভাবে নজর রাখতে হবে। এই মূল্যায়নে আর্থিক কাঠামো, ঋণের অনুপাত এবং অতীতে অনুরূপ প্রকল্প বাস্তবায়নের অভিজ্ঞতা অন্তর্ভুক্ত থাকা উচিত।

এছাড়াও, প্রকল্প বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া পর্যবেক্ষণের জন্য কর, অর্থ ও ব্যাংকিং-এর মতো নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলোর মধ্যে ঘনিষ্ঠ সমন্বয় প্রয়োজন। নিলাম প্রক্রিয়ার গাম্ভীর্য ও কার্যকারিতা নিশ্চিত করার ক্ষেত্রে এটিকে একটি গুরুত্বপূর্ণ 'প্রযুক্তিগত প্রতিবন্ধকতা' হিসেবে বিবেচনা করা হয়।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে, জমির নিলাম সঠিকভাবে পরিচালিত হলে তা বাজারে একটি বড় গতি আনবে; অপরপক্ষে, ব্যবস্থাপনায় শিথিলতা থাকলে তা 'অনুমানমূলক বুদবুদ' তৈরির ঝুঁকি সৃষ্টি করতে পারে।

২০২৬ সালের প্রথম তিন মাসে হো চি মিন সিটিতে ভূমি ব্যবহার ফি থেকে রাজস্ব প্রায় ৮,৯০০ বিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে, যা বাজেট কাঠামোতে ভূমি সম্পদের ক্রমবর্ধমান গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা তুলে ধরে।

হো চি মিন সিটি ইনস্টিটিউট অফ রিসোর্স অ্যান্ড এনভায়রনমেন্টাল ইকোনমিক্স- এর মতে, অপচয় রোধ এবং সম্পদের সর্বোত্তম ব্যবহারের লক্ষ্যে সরকারি জমির দক্ষ ব্যবহারকে, বিশেষ করে থু থিয়েম শহরাঞ্চলে, অগ্রাধিকার দেওয়া উচিত। আরও কিছু জমির খণ্ড ব্যবহারের পরিবর্তনের জন্য নিলামে বিক্রি করা হচ্ছে অথবা বিল্ড-ট্রান্সফার (বিটি) মডেলের অধীনে বিনিয়োগকারীরা এর জন্য অর্থ প্রদান করছেন। ভূমি সম্পদের পুনর্বণ্টনের জন্য এগুলোকে গুরুত্বপূর্ণ সমাধান হিসেবে বিবেচনা করা হয়।

তবে, অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞরা এও উল্লেখ করেছেন যে, নিলামে জেতা জমির আকর্ষণীয়তা নির্ধারণের মূল নিয়ামক হলো এর ভূমি ব্যবহারের অনুপাত এবং ভবনের উচ্চতা। পূর্বে, সীমিত বাজার চাহিদার কারণে পুনর্বাসন প্রকল্পগুলো প্রায়শই বিনিয়োগকারী আকর্ষণে হিমশিম খেত। এখন যেহেতু এগুলোকে বাণিজ্যিক আবাসনে রূপান্তরিত করা হয়েছে, এর সম্ভাবনা আরও স্পষ্ট, কিন্তু ভূমি ব্যবহারের অনুপাত এবং ভবনের উচ্চতার মতো নির্দিষ্ট পরিকল্পনাগত সূচকগুলো এখনও স্পষ্ট করা প্রয়োজন। একজন অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ জোর দিয়ে বলেন, “ব্যবসার লক্ষ্য সবসময় মুনাফা অর্জন করা, তাই পরিকল্পনা অনুযায়ী কার্যকারিতা সর্বোচ্চ করা হলে বিনিয়োগকারীরা অংশগ্রহণে আরও বেশি আত্মবিশ্বাসী হবেন।”

যদি নিলামটি সফল হয় এবং এতে স্থান ও সময়ের সর্বোচ্চ ব্যবহার নিশ্চিত করার মতো একটি ব্যবস্থা অন্তর্ভুক্ত থাকে, তাহলে থু থিয়েমের রিয়েল এস্টেটের মূল্য ব্যাপকভাবে বৃদ্ধি পাবে; একই সাথে, এটি শহরের বাজেটে কয়েক দশ ট্রিলিয়ন VND রাজস্ব নিয়ে আসবে।

"যখন কারিগরি অবকাঠামো ব্যবস্থা ও পরিবহন নেটওয়ার্ক, বিশেষ করে মেট্রো লাইনগুলোতে একযোগে বিনিয়োগ করা হবে, তখন এই এলাকাটির অঞ্চলের একটি শীর্ষস্থানীয় রিয়েল এস্টেট এলাকা হয়ে ওঠার ব্যাপক সম্ভাবনা রয়েছে," হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের একজন প্রতিনিধি মন্তব্য করেছেন।

উৎস: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm