সম্পত্তি কর গণনার ঝামেলা।

বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে, ন্যায্যতা ও বাস্তব উপযোগিতা নিশ্চিত করার জন্য কর গণনার উভয় পদ্ধতিই সমান্তরালভাবে বজায় রাখা উচিত।

জাতীয় সংসদে পেশ করা সাম্প্রতিক এক প্রতিবেদনে অর্থ মন্ত্রণালয় স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের জন্য একটি নতুন ব্যক্তিগত আয়কর (পিআইটি) ব্যবস্থার প্রস্তাব করেছে: মোট হস্তান্তর মূল্যের উপর বর্তমান ২% করের পাশাপাশি, লাভের (বিক্রয় মূল্য থেকে ক্রয় মূল্য এবং বৈধ খরচ বাদ দিয়ে) উপর ২০% কর আরোপ করা হবে। এর লক্ষ্য হলো কর ব্যবস্থাপনায় ন্যায্যতা ও স্বচ্ছতা বৃদ্ধি করা এবং একই সাথে ফটকাবাজি ও মূল্য কারসাজি রোধ করা। তবে, অনেকেই উদ্বিগ্ন যে এই নীতিটি কার্যকরভাবে ফটকাবাজদের লক্ষ্যবস্তু করতে পারবে, নাকি অনিচ্ছাকৃতভাবে বাড়ির দাম বাড়িয়ে দিয়ে প্রকৃত ক্রেতাদের উপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলবে।

ফটকাবাজি-বিরোধী কর আরোপ করা উচিত কি?

সেনল ল ফার্মের আইনজীবী মিসেস নগুয়েন ফুয়ং লিয়েনের মতে, ২০% কর হার আন্তর্জাতিক রীতির কাছাকাছি এবং এটি প্রকৃত আয়ের উপর কর আরোপের নীতিকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে, যা বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধি এবং কর ফাঁকি সীমিত করতে সহায়তা করে। তবে, একটি বড় চ্যালেঞ্জ হলো এর বাস্তবায়ন ক্ষমতা, কারণ বর্তমানে অনেক রিয়েল এস্টেট লেনদেনে ক্রয়মূল্যের সম্পূর্ণ তথ্যের অভাব রয়েছে, বিশেষ করে অনেক আগে কেনা-বেচা হওয়া সম্পত্তি, উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত বা উপহার হিসেবে পাওয়া সম্পত্তি, অথবা অনানুষ্ঠানিক চুক্তির মাধ্যমে কেনা সম্পত্তির ক্ষেত্রে। মূল্যায়ন এবং তথ্য ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থাগুলো এখনও সমন্বিতভাবে সংযুক্ত নয়, যার ফলে মুনাফা নির্ধারণ করা কঠিন হয়ে পড়ে এবং সহজেই বিবাদের সৃষ্টি হয়।

স্থাবর সম্পত্তি লেনদেনের উপর ব্যক্তিগত আয়ের উপর কর আরোপের বিকল্পগুলো বিভিন্ন পক্ষের কাছে বিতর্কিত রয়ে গেছে।

তাছাড়া, ঋণের সুদ, সংস্কারের খরচ এবং মুদ্রাস্ফীতির মতো যুক্তিসঙ্গত খরচগুলো পুরোপুরি হিসাব করা না হলে, বিক্রেতারা করের ক্ষতিপূরণের জন্য দাম বাড়িয়ে দিতে পারেন, যা অনিচ্ছাকৃতভাবে বাড়ির দাম বাড়িয়ে দেয়।

অনেক বিশেষজ্ঞ একমত যে, মুনাফা-ভিত্তিক কর যুক্তিসঙ্গত ও ন্যায্য, যা রাজস্বের পরিবর্তে আয়ের প্রকৃতিকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে। তবে, এর বাস্তবায়নের জন্য দীর্ঘমেয়াদী রিয়েল এস্টেট মালিকানার ক্ষেত্রে সুদ প্রদান, আইনি ফি, মেরামত এবং মুদ্রাস্ফীতিসহ কর্তনযোগ্য খরচের বিষয়ে বিস্তারিত নির্দেশিকা প্রয়োজন। আইনজীবী লিয়েন জোর দিয়ে বলেছেন যে, রিয়েল এস্টেট বাজার বর্তমানে মন্থর। যদি সমন্বিত আইনি পরিকাঠামো এবং তথ্য ছাড়া নতুন কর প্রয়োগ করা হয়, তাহলে তারল্য কমে যেতে পারে এবং বিক্রেতারা বিক্রয়মূল্যের সাথে করের খরচ অন্তর্ভুক্ত করার ফলে বাড়ির দাম বেড়ে যেতে পারে। এর ফলে প্রকৃত ক্রেতাদের জন্য আবাসন পাওয়া আরও কঠিন হয়ে পড়বে।

বেশ কিছু অন্তর্বর্তীকালীন সমাধান প্রস্তাব করা হচ্ছে, যেমন: লেনদেনের মূল খরচ প্রমাণের সক্ষমতার ওপর নির্ভর করে দুটি বিকল্প নমনীয়ভাবে প্রয়োগ করা; সামাজিক আবাসন ও সাশ্রয়ী আবাসনের জন্য কর অব্যাহতি দেওয়া বা অগ্রাধিকারমূলক কর আরোপ করা; এবং একটি নির্দিষ্ট কর্মপরিকল্পনা অনুযায়ী পর্যায়ক্রমে এককালীন কর থেকে মুনাফাভিত্তিক করে রূপান্তর। তবে, কার্যকর যাচাই ব্যবস্থা এবং একটি পূর্ণাঙ্গ আইনি কাঠামো ছাড়া করের দায় কমানোর জন্য প্রতারণামূলক ঘোষণা প্রতিরোধ করার পাশাপাশি মানুষকে সততার সাথে তাদের খরচ ঘোষণা করতে বাধ্য করাই হলো প্রধান চ্যালেঞ্জ।

দুটি বিকল্প বিবেচনা করুন।

একাধিক সম্পত্তির মালিক মিসেস নগোক মাই (বিন থান জেলা, হো চি মিন সিটি) বলেন যে, স্থিতিশীল আর্থিক অবস্থা এবং ভাড়ার জন্য বিনিয়োগের প্রয়োজন থাকায় তিনি ২% করের বিকল্পটি বেছে নিয়েছেন, কারণ এটি দ্রুত এবং এর জন্য বিস্তারিত ঘোষণার প্রয়োজন হয় না। অন্যদিকে, একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী হিসেবে মিঃ বুই থান লং (জেলা ৭, হো চি মিন সিটি) ২০% করের বিকল্পটি বেছে নিয়েছেন, কারণ এর মাধ্যমে তিনি প্রকৃত লাভ ও লোকসান হিসাব করতে পারেন।

ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট কোম্পানির পরিচালক জনাব ত্রান খান কোয়াং মন্তব্য করেছেন যে, বর্তমান ২% কর হার কিছুটা "একই রকম"। তিনি যুক্তি দেন যে, যখন বাজার চাঙ্গা থাকে এবং বিক্রেতারা উল্লেখযোগ্য মুনাফা করেন, তখন কোনো আপত্তি না থাকলেও, বাজারের মন্দার সময়েও ২% কর আরোপ করা হয়, যা খুবই অযৌক্তিক। এটি বিশেষ করে উচ্চ-মূল্যের সম্পত্তির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, যেখানে ক্ষতির পরিমাণ আরও বেশি স্পষ্ট। তিনি একটি উদাহরণ দেন: কেউ ১০০ বিলিয়ন VND মূল্যের একটি সম্পত্তি কেনেন কিন্তু এক বছর পর তা মাত্র ১০৫ বিলিয়ন VND-তে বিক্রি করেন—যা কেবল ঋণ পরিশোধ বা মূলধন পুনরুদ্ধারের জন্য যথেষ্ট—তবুও তাকে ২% কর (২.১ বিলিয়ন VND) দিতে হয়, সুদ, নোটারি ফি, ব্রোকারেজ ফি ইত্যাদি তো আছেই, যার ফলে তার লোকসান হয়। যদি এই ক্ষেত্রে লাভের উপর ২০% কর আরোপ করা হতো, তাহলে বিক্রেতাকে প্রায় কোনো করই দিতে হতো না। জনাব কোয়াং-এর মতে, প্রতিটি নির্দিষ্ট পরিস্থিতির উপর নির্ভর করে মানুষকে দুটি বিকল্পের মধ্যে যেকোনো একটি বেছে নেওয়ার অধিকার দেওয়া যুক্তিসঙ্গত এবং নমনীয়।

ভিয়েতনাম ই-কমার্স অ্যাসোসিয়েশনের লিগ্যাল কনসাল্টিং সেন্টারের পরিচালক জনাব নগুয়েন তান ফং, প্রকৃত আয় প্রতিফলিত করার জন্য লাভের ভিত্তিতে কর আরোপের এই নীতির সাথে একমত। তবে, কার্যকারিতা এবং ন্যায্যতার জন্য, উভয় বিকল্পই একই সাথে বজায় রাখা উচিত। যখন মানুষের কাছে খরচের প্রমাণস্বরূপ সম্পূর্ণ নথিপত্র থাকবে, তখন ২০% বিকল্পটি প্রয়োগ করা উচিত; আর যখন খরচের ভিত্তি নির্ধারণ করা যাবে না, তখন ২% বিকল্পটি প্রয়োগ করা উচিত। এটি দীর্ঘমেয়াদী মালিকানাধীন সম্পদ, উপহার, উত্তরাধিকার ইত্যাদি সংক্রান্ত লেনদেনের ঝুঁকি সীমিত করতে সাহায্য করে। জনাব ফং জোর দিয়ে বলেন, "কর আরোপ শুধু একটি বাধ্যবাধকতাই নয়, এটি ন্যায্যতারও একটি প্রতীক। নীতিটি কার্যকর হওয়ার জন্য দেশব্যাপী একটি নির্দিষ্ট ও সমন্বিত নির্দেশিকা থাকা প্রয়োজন, যাতে প্রতিটি এলাকা ভিন্ন ভিন্ন উপায়ে এটি প্রয়োগ করে মানুষের জন্য অসুবিধা সৃষ্টি করার মতো পরিস্থিতি এড়ানো যায়।"

আইনজীবী নগুয়েন ফুয়ং লিয়েনও মনে করেন যে, ২০% কর আরোপের প্রস্তাবটি নীতিগতভাবে যথাযথ। তবে, মূল্য ও খরচ সংক্রান্ত তথ্য ব্যবস্থায় সমন্বয় ও স্বচ্ছতার অভাবের কারণে সতর্ক বিবেচনার প্রয়োজন রয়েছে। কার্যকর বাস্তবায়নের জন্য রাষ্ট্রকে অবিলম্বে একটি সুস্পষ্ট আইনি কাঠামো জারি করতে হবে এবং ডেটাবেসটি সম্পূর্ণ করতে হবে।

ড. ত্রান কুয়াং থাং, পরিচালক, অর্থনীতি ও ব্যবস্থাপনা ইনস্টিটিউট, হো চি মিন সিটি: প্রগতিশীল কর ব্যবস্থা বা এলাকাভিত্তিক কর ব্যবস্থা।

এই দুটি বিকল্পের অধীনে দ্বিতীয় সম্পত্তি কর আরোপ করা হলে বাজারের উপর বিভিন্ন প্রভাব পড়তে পারে, যার মধ্যে রয়েছে: যদি করের হার খুব বেশি হয়, তাহলে দ্বিতীয় সম্পত্তির মালিকরা বিনিয়োগ করতে, বিশেষ করে ভাড়া বা দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগে, কম উৎসাহিত হতে পারেন। বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেটের পরিবর্তে সোনা বা স্টকের মতো অন্যান্য সম্পদে বিনিয়োগ করতে পারেন। যদি হস্তান্তর মূল্যের উপর কর আরোপ করা হয় (২%), তাহলে বাড়ির দাম বাড়তে পারে কারণ বিক্রেতারা করের প্রভাব কমানোর জন্য তাদের বিক্রয় মূল্য সমন্বয় করতে পারেন। যদি লাভের উপর কর আরোপ করা হয় (২০%), তাহলে বাড়ির দাম সরাসরি প্রভাবিত না হলেও, বিনিয়োগকারীরা কেনা বা বেচার আগে আরও সতর্ক হতে পারেন। মালিকরা ঘন ঘন কেনা-বেচা না করে কর এড়াতে সম্পত্তি দীর্ঘ সময় ধরে রাখতে পারেন। মধ্যস্থতাকারী কোম্পানির মাধ্যমে লেনদেন করা বা প্রদেয় করের পরিমাণ কমানোর জন্য লাভ সমন্বয় করার মতো কর ফাঁকির সম্ভাবনা থাকে।

আমার মতে, রিয়েল এস্টেট বাজারের ন্যায্যতা নিশ্চিত করতে এবং টেকসই উন্নয়নকে উৎসাহিত করার জন্য আরও কয়েকটি কর বিকল্প বিবেচনা করা যেতে পারে, যেমন: মালিকানাধীন সম্পত্তির সংখ্যার উপর ভিত্তি করে প্রগতিশীল কর ব্যবস্থা; এলাকা বা সম্পত্তির মূল্যের উপর ভিত্তি করে কর ব্যবস্থা; স্বল্পমেয়াদী রিয়েল এস্টেট লেনদেনের উপর কর আরোপ; এবং অবকাঠামো থেকে প্রাপ্ত সুবিধার উপর ভিত্তি করে কর আরোপ।

উৎস: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm