২ বিলিয়ন VND-এর নিচে একটি বাড়ির জন্য মরিয়া হয়ে খুঁজছি।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) রিয়েল এস্টেট বাজার এবং আবাসন চাহিদাসম্পন্ন ভোক্তাদের সহায়তা করার লক্ষ্যে প্রধানমন্ত্রী এবং ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংকের কাছে প্রস্তাব করেছে যে, ১.৮ বা ২ বিলিয়ন VND/ইউনিটের কম মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসনের ক্রেতারা এখন থেকে ২০২৩ সালের শেষ পর্যন্ত ব্যাংক ঋণের উপর ২% বার্ষিক সুদের হারে ভর্তুকি পাবেন।

আমার ২ বিলিয়ন VND মূল্যের একটি বাড়ি আছে, কিন্তু আমি ঋণ পাচ্ছি না।

HoREA-এর এই প্রস্তাবের মূল কারণ হলো, বর্তমান বাজারে সামাজিক আবাসন ইউনিট বলতে গেলে নেই বললেই চলে। যদিও বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের অনেক ডেভেলপার বিক্রয়মূল্য কমানোর জন্য নীতি বাস্তবায়ন করছে এবং প্রায় ৫০% পর্যন্ত বড় ছাড় দিচ্ছে, যার ফলে কিছু প্রকল্পে অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি ইউনিট প্রায় ২ বিলিয়ন VND-তে পৌঁছেছে, তবুও বাণিজ্যিক আবাসনের ক্রেতারা সুলভ সুদের হারে ঋণ পেতে পারছেন না।

২০২২ সালের ১৪ই ডিসেম্বর তারিখের প্রধানমন্ত্রীর নির্দেশিকা নং ১১৬৪/সিডি-টিটিজি-তে, যেখানে অর্থনীতিতে সময়মতো ঋণ মূলধন সরবরাহ এবং যোগ্য ব্যবসা ও রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে দ্রুত, সুনির্দিষ্ট ও লক্ষ্যভিত্তিক ঋণ প্রদান ও বিতরণের নির্দেশ দেওয়া হয়েছিল… সেখানেও ঋণের সুদের হার বার্ষিক ২% কমানোর জন্য সমর্থন অথবা প্রতি ইউনিট ১.৮ বা ২ বিলিয়ন ভিএনডি-এর কম মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসনের ক্রেতাদের জন্য যুক্তিসঙ্গত বাণিজ্যিক সুদের হারে ঋণ প্রদানের কোনো নীতি ছিল না।

হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজারে বর্তমানে ২ বিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট খুব কমই আছে। (ছবি: ট্যান থান)

অধিকন্তু, ডিক্রি ৩১/২০২২/এনডি-সিপি অনুযায়ী প্রতি বছর ঋণের সুদের হার ২% কমানোর লক্ষ্যে ঘোষিত ৪০,০০০ বিলিয়ন ভিএনডি-র ঋণ প্যাকেজ থেকে ২০২২ সালের অক্টোবর মাসের শেষ নাগাদ মাত্র প্রায় ২১,০০০ বিলিয়ন ভিএনডি বিতরণ করা হয়েছিল, যা মোট বিতরণের ৫২.৫%। এই কারণে, এই সহায়তা সম্পূর্ণরূপে ব্যবহার করতে ব্যর্থ হলে রাষ্ট্রীয় বাজেট থেকে সম্পদের অপচয় হবে।

তবে, নগুয়ি লাও দং সংবাদপত্রের একজন প্রতিবেদকের করা এক সমীক্ষা অনুসারে, হো চি মিন সিটিতে ২ বিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের বাড়ির সংখ্যা খুবই কম। থু দুক শহরের একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট, মিঃ হোয়া, বলেছেন যে তিনি বর্তমানে ভিনহোমস গ্র্যান্ড পার্ক এলাকায় (থু দুক শহর) ২ বিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের ছোট অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করতে বেশ কয়েকজন গ্রাহককে সহায়তা করছেন। প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্ট প্রায় ৩০-৪০ বর্গমিটারের, যেখানে কেবল একটি শোবার ঘর আছে এবং কোনো বসার ঘর নেই, এবং প্রতি ইউনিটের দাম ১.৬ থেকে ১.৮ বিলিয়ন VND।

তবে, এই অ্যাপার্টমেন্টগুলো খুবই দুর্লভ এবং ডেভেলপার হস্তান্তর করলেও, এগুলো প্রায়শই আসবাবপত্রবিহীন থাকে ও অনেক সুযোগ-সুবিধার অভাব থাকে, যার ফলে ক্রেতাদেরকে সেখানে ওঠার আগে নিজেদেরই আসবাবপত্র সাজিয়ে নিতে হয়। "আমি ৫-৬টি অ্যাপার্টমেন্টের বিজ্ঞাপন দিয়েছিলাম, এবং তার মধ্যে ৪টি ইতোমধ্যেই বিক্রি হয়ে গেছে। এই অ্যাপার্টমেন্টগুলোতে পুরোনো চুক্তির অধীনে এখনও ব্যাংক ঋণ রয়েছে, যে কারণে ক্রেতারা এগুলো কিনতে রাজি হয়েছেন। বাকি অ্যাপার্টমেন্টগুলো আকারে ছোট এবং সেগুলোতে কোনো ঋণ নেই, ফলে সেগুলো বিক্রি করা কঠিন," মিঃ হোয়া ব্যাখ্যা করলেন।

জনাব হোয়ার মতে, এই এলাকায় এত সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট খুব কমই আছে; অন্য অনেকগুলোর আয়তন ৬০ বর্গমিটারের বেশি, সেগুলোতে ২টি বেডরুম রয়েছে এবং প্রতি ইউনিটের সর্বনিম্ন বিক্রয় মূল্য ২.৫-২.৮ বিলিয়ন VND।

এদিকে, ২ বিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলো বর্তমানে বেশিরভাগই সামাজিক আবাসন ইউনিট, যেগুলো শহর কেন্দ্র থেকে অনেক দূরে অবস্থিত, আয়তন ছোট এবং ডেভেলপারদের দ্বারা ইতোমধ্যেই বিক্রি হয়ে গেছে। ক্রেতারা সেগুলো পুনরায় বিক্রি করছেন, ফলে কোনো নতুন ইউনিট উপলব্ধ নেই। এছাড়াও, ১০ বছরেরও বেশি সময় আগে হস্তান্তর করা বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে, যেগুলোও শহর কেন্দ্র থেকে অনেক দূরে (১২ কিলোমিটারের বেশি) অবস্থিত। তবে, এই ধরনের অ্যাপার্টমেন্টগুলো ব্যাংক ঋণের জন্য যোগ্য নয়, অথবা যদি যোগ্য হয়ও, তবে লোন-টু-ভ্যালু অনুপাত খুবই কম থাকে।

হো চি মিন সিটির একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর নিশ্চিত করেছেন যে, বর্তমানে বাজারে আসা সমস্ত নতুন প্রকল্পই উচ্চ-মূল্যের বিভাগে পড়ছে এবং ২ বিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের ইউনিটের সংখ্যা খুবই কম। ২ বিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের বেশিরভাগ ইউনিট ২০১৮-২০১৯ সালে বিক্রি হয়ে গিয়েছিল এবং ২০২১-২০২২ সালে হস্তান্তর করার কথা ছিল, কিন্তু ডেভেলপারদের আইনি জটিলতা বা আর্থিক সমস্যার কারণে তা আটকে আছে। যদিও পূর্ববর্তী ক্রেতারা তাদের চুক্তি হস্তান্তর করতে পেরেছেন, নতুন গ্রাহকরা দ্বিধাগ্রস্ত কারণ প্রকল্পগুলো এখনও সম্পূর্ণ হয়নি এবং নতুন ব্যাংক ঋণের শর্ত পূরণ নাও হতে পারে…

ঋণ পাওয়া খুব কঠিন।

রিয়েল এস্টেট বিপণনে বহু বছরের অভিজ্ঞতাসম্পন্ন জনাব হোয়াং লাই দো থে নগুয়েন মনে করেন যে, যদি প্রতি ইউনিট ২ বিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের গৃহঋণের ক্ষেত্রে সুদের হার ২% কমানোর প্রস্তাবটি অনুমোদিত হয়, তবে এটি কেবল একটি ইতিবাচক মনস্তাত্ত্বিক প্রভাব ফেলবে এবং বাজারের উৎসাহকে সামান্য বাড়িয়ে দেবে। তবে, ঋণের জন্য যোগ্য সম্পত্তি এবং ক্রেতার সংখ্যা বিবেচনা করলে, এটি বাস্তবায়ন করা খুব কঠিন, কারণ ২ বিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের বাড়িগুলো বাজার থেকে প্রায় "উধাও" হয়ে গেছে।

হো চি মিন সিটির একটি বাণিজ্যিক ব্যাংকের একজন ক্রেডিট অফিসার বলেছেন যে, এই সময়ে ব্যাংকগুলোর কাছে ব্যক্তিগত গ্রাহকদের, বিশেষ করে বাড়ি কেনার জন্য, দীর্ঘমেয়াদী ঋণ দেওয়ার মতো মূলধন নেই। এমনকি নিয়মিত গ্রাহকরাও কেবল স্বল্পমেয়াদী ঋণের জন্য যোগ্য, যা সাধারণত এক বছরের জন্য দেওয়া হয়। এরপর ব্যাংকের তহবিলের প্রাপ্যতার ওপর নির্ভর করে তারা হয়তো ঋণটি নবায়ন করতে পারবেন।

তবে, ঋণ পাওয়ার যোগ্যতার মানদণ্ড খুবই কঠোর, কিছু ব্যাংক ঋণগ্রহীতাদের জীবন বীমা কেনার শর্ত দেয়… এছাড়াও, ঋণগ্রহীতাদের ব্যাংক অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে প্রতি মাসে ১৪-১৫ মিলিয়ন VND নিট আয় থাকতে হবে; যারা স্ব-নিযুক্ত বা যাদের আয় অনিশ্চিত, তারা ঋণের জন্য যোগ্য নন…

এছাড়াও, জামানত হিসেবে একটি সম্পূর্ণ আইনসম্মত মালিকানাধীন অ্যাপার্টমেন্ট থাকতে হবে। এরপর ব্যাংক সেটিকে বাজার মূল্যের প্রায় ৭০% হিসেবে মূল্যায়ন করে এবং সেই মূল্যের সর্বোচ্চ ৬০%-৭০% পর্যন্ত ঋণ দেয়। আলাদা বাড়ির ক্ষেত্রে, গলিটি অবশ্যই প্রশস্ত হতে হবে এবং এলাকাটিকে কিছু নিয়মকানুন মেনে চলতে হবে, যেমন—বাড়ির প্রস্থ ৩ মিটারের বেশি, মোট আয়তন ২৫ বর্গমিটারের বেশি এবং বাড়ির সামনের গলি ৩ মিটারের বেশি প্রশস্ত… তবে, ২ বিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের এমন কোনো বাড়ি নেই, আর যদি থাকেও, সেগুলো অনেক দূরে অবস্থিত..." - এই বিশেষজ্ঞ ব্যাখ্যা করলেন।

উপরোক্ত পরিস্থিতির উপর ভিত্তি করে, হোআরইএ-এর চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ মনে করেন যে, অস্বাভাবিক পরিস্থিতিতে রিয়েল এস্টেট বাজারের অসুবিধাগুলো দ্রুত ও কার্যকরভাবে মোকাবেলা করার জন্য রাষ্ট্রের ব্যতিক্রমী সমাধান প্রদান করা প্রয়োজন। ২০১৪ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের ৭ নং ধারার ৫ নং উপধারায়ও বলা হয়েছে: "বাজারে অস্থিরতা দেখা দিলে, বিনিয়োগকারী ও গ্রাহকদের সুবিধা নিশ্চিত করার জন্য রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্থিতিশীল করতে রাষ্ট্রের ব্যবস্থা ও নীতি থাকবে।" অতএব, জনাব চাউ পরামর্শ দিয়েছেন যে, বর্তমান অস্বাভাবিক পরিস্থিতিতে স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের উচিত বর্তমান ঋণের মানদণ্ড বজায় না রেখে, ব্যবসা ও বাড়ি ক্রেতাদের সহায়তা করার জন্য সেগুলোকে "কিছুটা" শিথিল করার বিষয়টি বিবেচনা করা।

উৎস: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm