২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়ের নিচে একটি বাড়ি "মরিয়াভাবে খুঁজছি"।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) প্রধানমন্ত্রী এবং ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংকের কাছে প্রস্তাব দিয়েছে যে ১.৮ বা ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ইউনিটের কম দামের বাণিজ্যিক আবাসন ক্রেতাদের এখন থেকে ২০২৩ সালের শেষ পর্যন্ত ব্যাংক ঋণের উপর ২% বার্ষিক সুদের হারে ভর্তুকি দেওয়ার অনুমতি দেওয়া হোক, যাতে রিয়েল এস্টেট বাজার এবং আবাসনের চাহিদা সম্পন্ন গ্রাহকদের সহায়তা করা যায়।

আমার ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের একটি বাড়ি আছে কিন্তু ঋণ পাচ্ছি না।

বর্তমান বাজারে কার্যত কোনও সামাজিক আবাসন ইউনিট নেই বলেই হোরিয়ার প্রস্তাব। বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের অনেক ডেভেলপার বিক্রয়মূল্য কমানোর নীতি বাস্তবায়ন করছে, প্রায় ৫০% ছাড় দিচ্ছে, যার ফলে কিছু প্রকল্পে অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি ইউনিটে প্রায় ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গে পৌঁছেছে, তবুও বাণিজ্যিক আবাসনের ক্রেতারা এখনও যুক্তিসঙ্গত সুদের হারে ঋণ পেতে পারছেন না।

প্রধানমন্ত্রীর ১৪ ডিসেম্বর, ২০২২ তারিখের নির্দেশিকা নং ১১৬৪/CĐ-TTg-তে, যা অর্থনীতিতে ঋণ মূলধনের সময়োপযোগী সরবরাহ এবং যোগ্য ব্যবসা এবং রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে দ্রুত, কেন্দ্রীভূত এবং লক্ষ্যবস্তু ঋণ এবং বিতরণের নির্দেশ দেয়... এখনও ঋণের সুদের হারে ২% বার্ষিক হ্রাস সমর্থন করার জন্য বা ১.৮ বা ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ইউনিটের কম মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন ক্রেতাদের জন্য যুক্তিসঙ্গত বাণিজ্যিক সুদের হারে ঋণ প্রদানের জন্য কোনও নীতি ছিল না।

হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজারে বর্তমানে ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর নিচে দামের খুব কম অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে। (ছবি: তান থান)

অধিকন্তু, যেহেতু ৪০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ক্রেডিট প্যাকেজ, যার লক্ষ্য ৩১/২০২২/এনডি-সিপি ডিক্রি অনুসারে ঋণের সুদের হার প্রতি বছর ২% কমানো, ২০২২ সালের অক্টোবরের শেষ নাগাদ মাত্র ২১,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বিতরণ করা হয়েছিল, যা ৫২.৫% এ পৌঁছেছে, এই সহায়তা সম্পূর্ণরূপে ব্যবহার করতে ব্যর্থতার ফলে রাজ্যের বাজেট থেকে সম্পদের অপচয় হবে।

তবে, নগুই লাও ডং সংবাদপত্রের একজন প্রতিবেদকের জরিপ অনুসারে, হো চি মিন সিটিতে ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর নিচে দামের বাড়ি খুব কম। থু ডুক সিটির একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট মিঃ হোয়া বলেছেন যে তিনি বর্তমানে ভিনহোমস গ্র্যান্ড পার্ক এলাকায় (থু ডুক সিটি) ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর নিচে দামের ছোট অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করতে বেশ কয়েকজন ক্লায়েন্টকে সহায়তা করছেন। প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্ট প্রায় ৩০-৪০ বর্গমিটার, যেখানে কেবল একটি শোবার ঘর এবং কোনও বসার ঘর নেই, প্রতি ইউনিটের দাম ১.৬ থেকে ১.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং।

তবে, এই অ্যাপার্টমেন্টগুলি খুবই বিরল এবং যদিও ডেভেলপার কর্তৃক হস্তান্তর করা হয়, প্রায়শই অসম্পূর্ণ থাকে এবং অনেক সুযোগ-সুবিধার অভাব থাকে, যার ফলে ক্রেতাদের সেখানে যাওয়ার আগে সেগুলি নিজেরাই সজ্জিত করতে হয়। "আমি ৫-৬টি অ্যাপার্টমেন্টের বিজ্ঞাপন দিয়েছিলাম, এবং ৪টি ইতিমধ্যেই বিক্রি হয়ে গেছে। এই অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে এখনও পুরানো চুক্তির অধীনে বিদ্যমান ব্যাংক ঋণ রয়েছে, যে কারণে ক্রেতারা সেগুলি কিনতে রাজি হয়েছেন। বাকি অ্যাপার্টমেন্টগুলি ছোট এবং বিদ্যমান ঋণ নেই, যার ফলে সেগুলি বিক্রি করা কঠিন হয়ে পড়ে," মিঃ হোয়া ব্যাখ্যা করেন।

মিঃ হোয়ার মতে, এই এলাকায় এত সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট মাত্র কয়েকটি আছে; অন্য অনেকের আয়তন ৬০ বর্গমিটারেরও বেশি, ২টি শয়নকক্ষ সহ, এবং সর্বনিম্ন বিক্রয় মূল্য প্রতি ইউনিট ২.৫-২.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

ইতিমধ্যে, ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর কম দামের অ্যাপার্টমেন্টগুলি বর্তমানে বেশিরভাগই শহরের কেন্দ্র থেকে দূরে অবস্থিত, ছোট এলাকা সহ সামাজিক আবাসন ইউনিট এবং ইতিমধ্যেই ডেভেলপাররা সেগুলি বিক্রি করে দিয়েছে। ক্রেতারা সেগুলি পুনরায় বিক্রি করছেন, কোনও নতুন ইউনিট পাওয়া যাচ্ছে না। এছাড়াও, এমন বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে যা ১০ বছরেরও বেশি সময় আগে হস্তান্তর করা হয়েছিল, এবং শহরের কেন্দ্র থেকেও অনেক দূরে (১২ কিলোমিটারেরও বেশি) অবস্থিত। তবে, এই ধরণের অ্যাপার্টমেন্টগুলি ব্যাংক ঋণের জন্য যোগ্য নয়, অথবা যদি থাকে, তাহলে ঋণ-মূল্য অনুপাত খুবই কম।

হো চি মিন সিটির একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর নিশ্চিত করেছেন যে বর্তমানে বাজারে প্রবেশকারী সমস্ত নতুন প্রকল্প উচ্চমানের সেগমেন্টের, খুব কম ইউনিটের দাম ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর নিচে। ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর নিচে দামের বেশিরভাগ ইউনিট ২০১৮-২০১৯ সালে বিক্রি হয়েছিল এবং ২০২১-২০২২ সালে হস্তান্তর করা উচিত ছিল কিন্তু আইনি সমস্যা বা ডেভেলপারের আর্থিক অসুবিধার কারণে তা আটকে রাখা হয়েছিল। পূর্ববর্তী ক্রেতারা তাদের চুক্তি হস্তান্তর করতে পারতেন, নতুন গ্রাহকরা দ্বিধাগ্রস্ত কারণ প্রকল্পগুলি এখনও সম্পন্ন হয়নি এবং নতুন ব্যাংক ঋণের শর্ত পূরণ নাও হতে পারে...

ঋণ পাওয়া খুবই কঠিন।

রিয়েল এস্টেট মার্কেটিংয়ে বহু বছরের অভিজ্ঞতাসম্পন্ন ব্যক্তি মিঃ হোয়াং লাই ডো দ্য নগুয়েন বিশ্বাস করেন যে যদি ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ইউনিটের নিচে গৃহ ঋণের সুদের হার ২% কমানোর প্রস্তাব অনুমোদিত হয়, তবে এটি কেবল একটি ইতিবাচক মানসিক প্রভাব ফেলবে, যা বাজারের উৎসাহকে কিছুটা বাড়িয়ে তুলবে। যাইহোক, ঋণের জন্য যোগ্য সম্পত্তি এবং ক্রেতাদের সংখ্যা বিবেচনা করে, এটি উপলব্ধি করা খুব কঠিন কারণ ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর নিচে বাড়িগুলি বাজার থেকে প্রায় "অদৃশ্য" হয়ে গেছে।

হো চি মিন সিটির একটি বাণিজ্যিক ব্যাংকের একজন ক্রেডিট অফিসার বলেছেন যে এই সময়ের মধ্যে, ব্যাংকগুলির কাছে ব্যক্তিগত গ্রাহকদের, বিশেষ করে বাড়ি কেনার জন্য দীর্ঘমেয়াদী ঋণ প্রদানের জন্য মূলধন নেই। এমনকি বিশ্বস্ত গ্রাহকরাও কেবল স্বল্পমেয়াদী ঋণের জন্য যোগ্য, সাধারণত এক বছরের জন্য, যার পরে তারা ব্যাংকের উপলব্ধ তহবিলের উপর নির্ভর করে নবায়ন করতে সক্ষম হতে পারে।

তবে, ঋণের যোগ্যতার মানদণ্ড খুবই কঠোর, কিছু ব্যাংক ঋণগ্রহীতাদের জীবন বীমা কিনতে বাধ্য করে... এছাড়াও, ঋণগ্রহীতাদের তাদের ব্যাংক অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে প্রতি মাসে ১৪-১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর নিট আয় থাকতে হবে; যারা স্ব-কর্মসংস্থান করেন বা যাদের আয় অস্থির তারা ঋণের জন্য যোগ্য নন...

"তাছাড়া, জামানত অবশ্যই সম্পূর্ণ আইনত মালিকানাধীন একটি অ্যাপার্টমেন্ট হতে হবে। ব্যাংক তখন বাজার মূল্যের প্রায় ৭০% মূল্য নির্ধারণ করে এবং সেই মূল্যের সর্বোচ্চ ৬০%-৭০% ঋণ দেয়। বিচ্ছিন্ন বাড়িগুলির ক্ষেত্রে, গলিটি অবশ্যই প্রশস্ত হতে হবে এবং এলাকাটি ৩ মিটারের বেশি বাড়ির প্রস্থ, ২৫ বর্গমিটারের বেশি মোট এলাকা এবং ৩ মিটারের বেশি প্রস্থের বাড়ির সামনে একটি গলি ইত্যাদি নিয়ম মেনে চলতে হবে... তবে, ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর নিচে দামের কোনও বাড়ি নেই, এবং যদি থাকে, তবে সেগুলি খুব দূরে অবস্থিত..." - এই বিশেষজ্ঞ ব্যাখ্যা করেছেন।

উপরোক্ত পরিস্থিতির উপর ভিত্তি করে, HoREA-এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বিশ্বাস করেন যে অস্বাভাবিক পরিস্থিতিতে, রিয়েল এস্টেট বাজারের সমস্যাগুলি দ্রুত এবং কার্যকরভাবে মোকাবেলা করার জন্য রাষ্ট্রকে অস্বাভাবিক সমাধান জারি করতে হবে। ২০১৪ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনের ধারা ৫, ৭-এ আরও বলা হয়েছে: "বিনিয়োগকারী এবং গ্রাহকদের জন্য সুবিধা নিশ্চিত করে, ওঠানামার সময় রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্থিতিশীল করার জন্য রাষ্ট্রের ব্যবস্থা এবং নীতি থাকবে।" অতএব, মিঃ চাউ পরামর্শ দিয়েছেন যে স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের বর্তমান অস্বাভাবিক পরিস্থিতিতে বর্তমান ঋণ মান বজায় না রাখার কথা বিবেচনা করা উচিত, বরং ব্যবসা এবং গৃহ ক্রেতাদের সহায়তা করার জন্য সেগুলিকে "কিছুটা" শিথিল করা উচিত।

সূত্র: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm