"লাল চোখ" ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর নিচে একটি বাড়ি খুঁজছে

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) প্রধানমন্ত্রী এবং স্টেট ব্যাংকের কাছে প্রস্তাব দিয়েছে যে ১.৮ ভিয়েতনাম ডং বা ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ইউনিটের কম দামের বাণিজ্যিক আবাসন ক্রেতাদের এখন থেকে ২০২৩ সালের শেষ পর্যন্ত ২%/বছর ব্যাঙ্ক ঋণ সুদের হারে সহায়তা প্রদান করা হোক, যাতে রিয়েল এস্টেট বাজার এবং আবাসনের প্রয়োজনে গ্রাহকদের সহায়তা করা যায়।

২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের একটি বাড়ি আছে কিন্তু টাকা ধার করতে পারছি না

HoREA উপরের সুপারিশটি করার কারণ হল বর্তমান বাজারে প্রায় কোনও সামাজিক আবাসন অ্যাপার্টমেন্ট নেই। বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের অনেক বিনিয়োগকারী বাড়ির দাম কমানোর নীতি বাস্তবায়ন করছেন, প্রায় ৫০% ছাড়ের মাধ্যমে, যার ফলে কিছু প্রকল্পে অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য প্রায় ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ইউনিট, বাণিজ্যিক আবাসনের ক্রেতারা যুক্তিসঙ্গত সুদের হারে ঋণ নিতে পারছেন না।

প্রধানমন্ত্রীর ১৪ ডিসেম্বর, ২০২২ তারিখের অফিসিয়াল ডিসপ্যাচ নং ১১৬৪/সিডি-টিটিজি-তে, অর্থনীতির জন্য ঋণ মূলধনের সময়মত সরবরাহের নির্দেশ দেওয়া হয়েছে; দ্রুত ঋণ প্রদান এবং বিতরণ, মূল ক্ষেত্রগুলিতে মনোনিবেশ করা এবং যোগ্য ব্যবসা এবং রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিকে লক্ষ্য করে... কিন্তু ১.৮ ভিয়েতনাম ডং বা ২ বিলিয়ন/ইউনিটের কম মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন ক্রেতাদের জন্য যুক্তিসঙ্গত বাণিজ্যিক সুদের হারে ঋণ বা ঋণের ২%/বছর হ্রাস সমর্থন করার কোনও নীতি নেই।

হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজারে বর্তমানে ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর নিচে দামের খুব কম অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে। ছবি: তান থানহ

এছাড়াও, ডিক্রি ৩১/২০২২/এনডি-সিপি অনুসারে ঋণের সুদের হারে ২%/বছর হ্রাস সমর্থনকারী ৪০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ক্রেডিট প্যাকেজের কারণে, ২০২২ সালের অক্টোবরের শেষ নাগাদ, মাত্র ২১,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা ৫২.৫% এ পৌঁছেছে, বিতরণ করা হয়েছে। যদি সম্পূর্ণরূপে ব্যবহার না করা হয়, তাহলে এটি রাজ্যের বাজেট থেকে সহায়তা সম্পদের অপচয় হবে।

তবে, নগুই লাও ডং সংবাদপত্রের একজন প্রতিবেদকের জরিপ অনুসারে, হো চি মিন সিটিতে ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর নিচে খুব কম বাড়ি রয়েছে। থু ডুক সিটির একজন রিয়েল এস্টেট ব্রোকার মিঃ হোয়া বলেছেন যে তিনি ভিনহোমস গ্র্যান্ড পার্কে (থু ডুক সিটি) ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর নিচে দামের বেশ কয়েকটি ছোট অ্যাপার্টমেন্ট কয়েকজন গ্রাহকের কাছে বিক্রি করার পক্ষে সমর্থন করছেন। প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্টের আয়তন প্রায় ৩০-৪০ বর্গমিটার, মাত্র ১টি শয়নকক্ষ এবং কোনও বসার ঘর নেই, যার দাম ১.৬-১.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/অ্যাপার্টমেন্টের মধ্যে।

তবে, এই অ্যাপার্টমেন্টগুলি খুবই বিরল এবং বিনিয়োগকারীরা এগুলি হস্তান্তর করেছেন কিন্তু আসবাবপত্র নেই, অনেক ইউটিলিটি নেই, ক্রেতাদের বসবাসের জন্য নিজেদের সজ্জিত করতে হয়। "আমি ৫-৬টি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দিয়েছিলাম কিন্তু এর মধ্যে ৪টি বিক্রি হয়ে গেছে। এই অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে এখনও পুরানো চুক্তির অধীনে ব্যাংক ঋণ রয়েছে তাই গ্রাহকরা কিনতে রাজি হয়েছেন। বাকি অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে ছোট এলাকা রয়েছে এবং ঋণ নেই তাই সেগুলি বিক্রি করা কঠিন" - মিঃ হোয়া জানান।

মিঃ হোয়ার মতে, এই এলাকায় এত কম দামের মাত্র কয়েকটি অ্যাপার্টমেন্ট আছে, বাকিগুলো ৬০ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের অনেক অ্যাপার্টমেন্ট, ২টি শয়নকক্ষ, সর্বনিম্ন বিক্রয় মূল্যও ২.৫-২.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/অ্যাপার্টমেন্ট।

ইতিমধ্যে, ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর কম মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি বর্তমানে মূলত কেন্দ্র থেকে অনেক দূরে অবস্থিত সামাজিক আবাসন, আয়তনে ছোট, বিনিয়োগকারীদের দ্বারা বিক্রি হয়ে গেছে এবং ক্রেতাদের দ্বারা পুনরায় বিক্রি করা হয়েছে, কোনও নতুন অ্যাপার্টমেন্ট নেই। এছাড়াও, এমন বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে যা কেন্দ্র থেকে অনেক দূরে (১২ কিলোমিটারেরও বেশি) ১০ বছরেরও বেশি সময় ধরে হস্তান্তর করা হয়েছে। তবে, এই ধরণের অ্যাপার্টমেন্টগুলি ব্যাংক ঋণের জন্য যোগ্য নয় অথবা যদি থাকে তবে ঋণের হার খুবই কম।

হো চি মিন সিটির একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর নিশ্চিত করেছেন যে বর্তমানে বাজারে নতুন প্রকল্পগুলি উচ্চমানের বিভাগে রয়েছে, যার মধ্যে কয়েকটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর নিচে। ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর নিচে দামের বেশিরভাগ অ্যাপার্টমেন্ট ২০১৮-২০১৯ সালে বিক্রি হয়েছিল এবং ২০২১-২০২২ সালে হস্তান্তর করার কথা ছিল, কিন্তু আইনি জটিলতায় আটকে ছিল অথবা বিনিয়োগকারীর আর্থিক অসুবিধা ছিল, তাই সেগুলি চালিয়ে যেতে পারেনি। গ্রাহক যদি আগে কিনে থাকেন, তাহলে তারা ক্রয় চুক্তি হস্তান্তর করতে পারতেন, কিন্তু নতুন গ্রাহকরা দ্বিধাগ্রস্ত কারণ প্রকল্পটি সম্পন্ন হয়নি এবং নতুন ব্যাংক ঋণের শর্তাবলী উপলব্ধ নেই...

ধার করা খুব কঠিন

রিয়েল এস্টেট সেক্টরে মার্কেটিংয়ে বহু বছরের অভিজ্ঞতাসম্পন্ন ব্যক্তি মিঃ হোয়াং লাই ডো দ্য নগুয়েন বলেন যে, যদি প্রতি ইউনিটে ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর নিচে গৃহ ঋণের সুদের হার ২% কমানোর প্রস্তাব অনুমোদিত হয়, তাহলে এটি কেবল একটি ইতিবাচক মানসিক প্রভাব ফেলবে, যা বাজারকে আরও কিছুটা উত্তেজিত করতে সাহায্য করবে। তবে, যোগ্য পণ্য এবং যোগ্য ক্রেতাদের ক্ষেত্রে, এটিকে বাস্তবে পরিণত করা খুব কঠিন হবে কারণ ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর নিচে বাড়িগুলি বাজার থেকে প্রায় "অদৃশ্য" হয়ে গেছে।

হো চি মিন সিটির একটি বাণিজ্যিক ব্যাংকের একজন ঋণ বিশেষজ্ঞ বলেছেন যে এই পর্যায়ে, ব্যাংকগুলির কাছে ব্যক্তিগত গ্রাহকদের, বিশেষ করে গৃহ ঋণ, দীর্ঘমেয়াদী ঋণ দেওয়ার মতো মূলধন নেই। যদি তারা বিশ্বস্ত গ্রাহক হয়, তবে তাদের কেবলমাত্র স্বল্পমেয়াদী ঋণ দিয়ে সহায়তা করা হয়, যার ঋণের মেয়াদ মাত্র এক বছর, যার পরে ব্যাংকের মূলধনের উপর নির্ভর করে তা পরিশোধ করা যেতে পারে।

তবে, ঋণের শর্তগুলিও খুব কঠোর, যেখানে কিছু ব্যাংক জীবন বীমা কেনার প্রয়োজন করে... এছাড়াও, ঋণগ্রহীতার অবশ্যই অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে প্রতি মাসে ১৪-১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং আয় পেতে হবে, তবে অস্থির আয়ের ফ্রিল্যান্সাররা ঋণের জন্য যোগ্য নন...

"তাছাড়া, বন্ধকী পণ্যটি সম্পূর্ণ আইনি নথি সহ একটি অ্যাপার্টমেন্ট হতে হবে, ব্যাংক তখন এটি বাজার মূল্যের প্রায় ৭০% মূল্য নির্ধারণ করে এবং সেই মূল্যের চেয়ে সর্বোচ্চ ৬০%-৭০% বেশি ঋণ দেয়। পৃথক বাড়ির ক্ষেত্রে, গলিটি প্রশস্ত হতে হবে, এলাকাটি অবশ্যই নিয়ম মেনে চলতে হবে যেমন বাড়ির প্রস্থ ৩ মিটারের বেশি হতে হবে, মোট এলাকা ২৫ মিটারের বেশি হতে হবে, বাড়ির সামনের গলিটি ৩ মিটারের বেশি হতে হবে... তবে, ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর নিচে দামের এই ধরণের কোনও বাড়ি নেই, যদি থাকে, তবে তা অবশ্যই অনেক দূরে হতে হবে..." - এই বিশেষজ্ঞ ব্যাখ্যা করেছেন।

উপরোক্ত বাস্তবতার উপর ভিত্তি করে, HoREA-এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন যে, অস্বাভাবিক পরিস্থিতিতে, রিয়েল এস্টেট বাজারের সমস্যাগুলি দ্রুত এবং কার্যকরভাবে মোকাবেলা করার জন্য রাজ্যকে অস্বাভাবিক সমাধান জারি করতে হবে। ২০১৪ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনের ধারা ৫, ৭-এ আরও বলা হয়েছে: "বিনিয়োগকারী এবং গ্রাহকদের স্বার্থ নিশ্চিত করে, ওঠানামার সময় রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্থিতিশীল করার জন্য রাষ্ট্রের ব্যবস্থা এবং নীতি রয়েছে"। অতএব, মিঃ চাউ পরামর্শ দিয়েছেন যে, বর্তমান অস্বাভাবিক পরিস্থিতিতে ঋণের মান অপরিবর্তিত না রেখে বরং ব্যবসা এবং বাড়ি ক্রেতাদের সহায়তা করার জন্য স্টেট ব্যাংকের উচিত "কিছুটা" শিথিল করা।

সূত্র: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm