ভূমির বিনিময়ে অবকাঠামো (বিটি): উন্নয়নে গতি ও শৃঙ্খলার মূল্য

একটি বিটি (বিল্ড-ট্রান্সফার) চুক্তিকে প্রায়শই সহজভাবে জমির বিনিময়ে অবকাঠামো নির্মাণ হিসেবে বর্ণনা করা হয়। এভাবে বর্ণনা করলে সবচেয়ে কঠিন অংশটি বাদ পড়ে যায়।

একটি বিল্ড-ট্রান্সফার (বিটি) চুক্তিতে, রাষ্ট্র এবং বিনিয়োগকারী শুধু একটি প্রকল্প ও এক খণ্ড জমিরই মূল্যায়ন করে না। তারা এই দুটির মধ্যবর্তী সময়কালেরও মূল্যায়ন করে। সময়ের সাথে সাথে, মূলধনী ব্যয় মাসিক ভিত্তিতে বাড়তে থাকে, জমির দাম ওঠানামা করে, পরিকল্পনায় পরিবর্তন আসতে পারে, এবং চুক্তিটি চূড়ান্ত হওয়ার আগে উভয় পক্ষের জন্য ঝুঁকি নীরবে জমা হতে থাকে।

২০২৬ সালের ২৯শে এপ্রিল, হো চি মিন সিটি প্রায় ১,৪২,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মোট বিনিয়োগে চারটি প্রধান প্রকল্পের নির্মাণকাজ শুরু করেছে, যার মধ্যে থু থিয়েমের নতুন প্রশাসনিক কেন্দ্রও রয়েছে। এই প্রকল্পগুলো সান গ্রুপ দ্বারা বিল্ড-ট্রান্সফার (বিটি) মডেলে বাস্তবায়িত হচ্ছে। শহর কর্তৃপক্ষ বিটি প্রকল্পের জন্য অর্থ প্রদানের উদ্দেশ্যে ৩৩টি জমির একটি তালিকাও অনুমোদন করেছে, যার মধ্যে অনেকগুলো শহরের কেন্দ্র এবং থু থিয়েমে অবস্থিত। বিটি বিষয়টি এখন আইনি বিতর্ক থেকে সরে এসে সরকারি সম্পদ সংক্রান্ত প্রশ্নে পরিণত হয়েছে। এই জমির প্লটগুলোর মূল্য কী দামে নির্ধারণ করা হবে, কী পদ্ধতির অধীনে তা করা হবে, এবং অবকাঠামো নির্মাণ সম্পন্ন হওয়ার পর এই মূল্যবৃদ্ধি থেকে কারা লাভবান হবে?

বাস্তব চাপের কারণে বিটি (বিল্ড-ট্রান্সফার) মডেলটি আবার ফিরে আসছে। ২০২৬-২০৩০ সালের মধ্যমেয়াদী সরকারি বিনিয়োগ পরিকল্পনার পরিমাণ প্রায় ৮.২২ মিলিয়ন বিলিয়ন VND। এই বাজেট দিয়ে সব অবকাঠামোগত চাহিদা মেটানো প্রায় অসম্ভব। যেসব প্রকল্প থেকে সরাসরি রাজস্ব আসে না, যেমন প্রশাসনিক কেন্দ্র, চত্বর বা নির্দিষ্ট কিছু নগর প্রকল্প, সেগুলোর ক্ষেত্রে টোল আদায়সহ পিপিপি (পাবলিক-প্রাইভেট পার্টনারশিপ) প্রকল্প পরিচালনা করা কঠিন। বিটি আরেকটি বিকল্পের সুযোগ করে দেয়: বিনিয়োগকারীরা নির্মাণের জন্য মূলধন অগ্রিম দেন এবং রাষ্ট্র তাদের জমি দিয়ে সেই অর্থ পরিশোধ করে। এই যুক্তিটি বেশ জোরালো, বিশেষ করে যখন শহরগুলোর আরও দ্রুত অবকাঠামোগত প্রকল্পের প্রয়োজন হয়।

কিন্তু একটি চুক্তিকে সুরক্ষিত করার জন্য শুধু যৌক্তিক কারণই যথেষ্ট নয়। বিটি-এর ক্ষেত্রে, ঝুঁকি এমন তিনটি মূল্যবোধের মধ্যে বণ্টিত থাকে যা একটি একক চুক্তির অধীনে সহাবস্থান করে।

সর্বপ্রথম এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়টি হলো প্রকল্পের ব্যয়। প্রাথমিক মোট বিনিয়োগ এবং চূড়ান্ত নিষ্পত্তির পর প্রকৃত ব্যয়ের মধ্যে পার্থক্য থাকতে পারে। রাষ্ট্রীয় নিরীক্ষা দপ্তর একবার ২৯টি বিটি প্রকল্পের ৫,২০০ বিলিয়ন VND-এর বেশি অর্থ পর্যালোচনার জন্য সুপারিশ করেছিল, যেখানে মোট বিনিয়োগ, বিনিয়োগকারী নির্বাচন, জমি বরাদ্দ এবং প্রকৃত বাস্তবায়ন ব্যয় নির্ধারণ সম্পর্কিত বিষয়গুলো অন্তর্ভুক্ত ছিল।

নতুন আইনি কাঠামো বিটি (বিল্ড-ট্রান্সফার) প্রকল্পগুলোকে পুনরায় কঠোর নিয়মের আওতায় এনেছে। ডিক্রি ২৫৭/২০২৫/এনডি-সিপি এবং সংশ্লিষ্ট নথিগুলো বিটি চুক্তির কার্যপ্রণালী প্রতিষ্ঠা করে, যার মধ্যে ভূমি তহবিল থেকে অর্থ প্রদান, অসঙ্গতির নিষ্পত্তি এবং নিরীক্ষার ভূমিকা অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।

এরপর আসে জমির দামের প্রসঙ্গ। বিটি (বিল্ড-ট্রান্সফার) মডেলে জমির জন্য যে অর্থ প্রদান করা হয়, তা কোনো নির্দিষ্ট পরিমাণ টাকা নয়। জমির অবস্থান, পরিকল্পনা, উন্নয়নের অধিকার এবং প্রত্যাশিত মূল্য থাকে। থু থিয়েমের একটি জমির খণ্ড অবকাঠামো সম্পূর্ণ হওয়ার আগে যেমন থাকে, এলাকাটি একটি নতুন প্রশাসনিক, বাণিজ্যিক বা পরিষেবা কেন্দ্রে পরিণত হওয়ার পরে তা তার থেকে ভিন্ন হবে। যদি চুক্তিতে জমির দাম তার প্রকৃত মূল্যের চেয়ে কম হয়, তবে সেই পার্থক্যটুকু সরকারি খাত থেকে বেরিয়ে যাবে। ক্ষতির ঝুঁকি কমানোর জন্য যদি জমির দাম খুব বেশি নির্ধারণ করা হয়, তবে বিনিয়োগকারীর আর্থিক পরিকল্পনা ব্যাহত হতে পারে।

বিটি বিনিয়োগকারীরা শুধু জমিই পান না। তাঁদেরকে নির্মাণকাজের ঝুঁকি, মূলধনী ব্যয়, জমি হস্তান্তরের সময়, জমি ব্যবহারের সম্ভাবনা এবং সেই জমির সঙ্গে সংশ্লিষ্ট আর্থিক বাধ্যবাধকতাও বহন করতে হয়। যে চুক্তি বিনিয়োগকারী শেষ পর্যন্ত পূরণ করতে পারেন না, তা রাষ্ট্রকে প্রকল্পটি হস্তান্তর করতে পারে না। নতুন আইনি কাঠামোর সমমূল্যের নীতিটি, যদি কঠোরভাবে প্রয়োগ করা হয়, তবে তা অবশ্যই সরকারি সম্পদ এবং প্রকল্পের সম্ভাব্যতা উভয়কেই রক্ষা করবে।

সবচেয়ে বড় চ্যালেঞ্জ হলো সময়। নির্মাণকাজ আগে শুরু হতে পারে, আবার জমি হস্তান্তর হতে পারে দেরিতে। এই দুই সময়ের মধ্যে রিয়েল এস্টেট বাজার বাড়তে, কমতে বা স্থবির হয়ে যেতে পারে। সুদের হার ওঠানামা করে। আঞ্চলিক পরিকল্পনায় পরিবর্তন আনা হয়। চুক্তির পুরো সময়কাল জুড়ে জমির বাণিজ্যিক মূল্য স্থির থাকে না। এমন একটি চুক্তি, যা স্বাক্ষরের সময় কিছু বিষয়কে অপরিবর্তনীয় করে দেয় কিন্তু অন্য বিষয়গুলোকে বাজারের সাথে ওঠানামা করার সুযোগ রাখে, তা সরকার এবং ব্যবসা উভয়কেই একটি দীর্ঘমেয়াদী ঝুঁকির মধ্যে ফেলে দেয়।

যদি বাজার তীব্রভাবে বৃদ্ধি পায়, তাহলে বিনিয়োগকারীর লাভের পরিমাণ চুক্তি স্বাক্ষরের সময় সরকার কর্তৃক নির্ধারিত পরিমাণের চেয়ে বেশি হতে পারে। যদি বাজারের দরপতন হয় বা জমি হস্তান্তরে বিলম্ব হয়, তাহলে বিনিয়োগকারীর আর্থিক পরিকল্পনা ব্যাহত হতে পারে। উভয় ক্ষেত্রেই, অনাবন্টিত ঝুঁকি দূর হবে না। এটি কেবল ততক্ষণ অপেক্ষা করবে যতক্ষণ না কোনো এক পক্ষ আর এই বোঝা বহন করতে পারে।

নতুন আইনি কাঠামো বিটি (বিল্ড-ট্রান্সফার) প্রকল্পগুলোকে আবার একটি কঠোর নিয়মের মধ্যে নিয়ে এসেছে। ডিক্রি ২৫৭/২০২৫/এনডি-সিপি এবং সংশ্লিষ্ট নথিগুলো বিটি চুক্তির কার্যপ্রণালী প্রতিষ্ঠা করে, যার মধ্যে রয়েছে ভূমি তহবিল থেকে অর্থ প্রদান, গরমিলের নিষ্পত্তি এবং নিরীক্ষার ভূমিকা। কিন্তু এই নথিটি কেবল একটি সূচনা মাত্র। বিটি-র গুরুত্ব প্রতিটি নির্দিষ্ট চুক্তির উপর নির্ভর করে। প্রকল্পের ব্যয় কীভাবে নিরীক্ষা করা হয়? জমির মূল্য কখন নির্ধারণ করা হয়? প্রকল্পের মূল্য এবং ভূমি তহবিলের মধ্যেকার পার্থক্য কীভাবে সামাল দেওয়া হয়? কোন নথিগুলো জনসাধারণ, গণপরিষদ এবং রাষ্ট্রীয় নিরীক্ষা দপ্তরকে সেই হিসাবগুলো পড়ার সুযোগ দেয়?

হো চি মিন সিটির ৩৩টি জমির প্লটের তালিকাটি হলো পরিকল্পিত অর্থ পরিশোধের তালিকা, এটি ইতোমধ্যে বরাদ্দকৃত জমির তালিকা নয়। সুতরাং, পূর্বাভাসের জন্য বর্তমান পর্যায়টিই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ। কোনো জমির প্লট রাষ্ট্রের হাত থেকে বেরিয়ে যাওয়ার আগেই সমাজের জানা প্রয়োজন যে, সেই জমিটি কীভাবে নথিভুক্ত করা হচ্ছে, এর মূল্য নির্ধারণের জন্য কোন পদ্ধতি ব্যবহার করা হচ্ছে, এটি নিলামে তোলা হবে কি না, এবং পরবর্তীকালে প্রকৃত মূল্য প্রাথমিক পরিকল্পনা থেকে উল্লেখযোগ্যভাবে বিচ্যুত হলে কাকে দায়ী করা হবে।

বিল্ড-ট্রান্সফার (বিটি) মডেলের কল্যাণে একটি শহর হয়তো প্রকল্পগুলো আরও দ্রুত সম্পন্ন করতে পারে। কিন্তু শুধু গতিই খরচ পুষিয়ে দিতে পারে না। এটি খরচকে অন্যান্য রূপে স্থানান্তরিত করে। এর একটি অংশ প্রকল্পের মোট বিনিয়োগের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত থাকে। এর একটি অংশ ভূমি উন্নয়নের অধিকারের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত থাকে। এর আরেকটি অংশ নির্মাণ, জমি হস্তান্তর এবং পরিচালনার মধ্যবর্তী অপেক্ষার সময়ের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত থাকে। এই বিটি পরীক্ষাটি শুধু সম্পদ আহরণের বিষয় নয়। এটি একই সাথে তিনটি জিনিসকে সঠিকভাবে মূল্যায়ন করার সক্ষমতারও বিষয়: প্রকল্প, জমি এবং সময়।

নির্মাণ সম্পন্ন হওয়ার দশ বছর পর, একটি বিল্ড-ট্রান্সফার (বিটি) চুক্তির প্রকৃত মূল্য নগর জীবনের মাধ্যমেই দেখা যাবে। প্রকল্পটি কি সম্প্রদায়ের আরও ভালোভাবে সেবা করবে, জমি কি আরও দক্ষতার সাথে ব্যবহার করা হবে, এবং সরকারি সম্পদ কি সম্প্রদায়ের জন্য অতিরিক্ত মূল্য তৈরি করবে? যদি এটি অর্জন করা যায়, তবে বিটি উন্নয়নের একটি নতুন পর্যায়ের জন্য সম্পদ একত্রিত করার একটি নির্ভরযোগ্য উপায় হয়ে উঠতে পারে।

উৎস: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html