অ্যাপার্টমেন্ট ভবন সংস্কার ও পুনর্নির্মাণের জন্য HoREA অনেক সমাধান প্রস্তাব করে

প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহার অধিকার হস্তান্তর চুক্তির মাধ্যমে প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের স্বীকৃতি

সম্প্রতি, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) প্রধানমন্ত্রী এবং নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের কাছে অ্যাপার্টমেন্ট ভবন সংস্কার ও পুনর্গঠনের খসড়া ডিক্রি (খসড়া ডিক্রি) সম্পর্কে মন্তব্য সহ একটি নথি পাঠিয়েছে।

এই ক্ষেত্রে "প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের চুক্তির মাধ্যমে প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের স্বীকৃতি" একটি বিধান যুক্ত করা প্রয়োজন, তারপর বিনিয়োগকারীকে আবাসন আইনের বিধান অনুসারে বিনিয়োগ নীতির জন্য অনুমোদিত করা হবে।

HoREA চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ-এর মতে, খসড়া ডিক্রির ১৫ অনুচ্ছেদে কেবল "প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর সংক্রান্ত চুক্তির মাধ্যমে প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের নির্বাচন" করার কথা বলা হয়েছে, তবে "যারা অ্যাপার্টমেন্ট ভবন নির্মাণের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সাথে সম্পর্কিত অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের সমস্ত অ্যাপার্টমেন্ট এবং অন্যান্য এলাকার হস্তান্তর কিনেছেন বা পেয়েছেন" তাদের জন্য প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর সংক্রান্ত চুক্তির মাধ্যমে প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের স্বীকৃতি দেওয়ার কথা বলা হয়নি, তাই এটি খসড়া ডিক্রির ১৫ অনুচ্ছেদে যুক্ত করা উচিত।

মিঃ চাউ সেই ঘটনার উল্লেখ করেছেন যেখানে কোম্পানি পি হো চি মিন সিটির জেলা ৩, ২৩৯ ক্যাচ মাং থাং ট্যামে অবস্থিত পুরাতন ৪ তলা অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের ৫২টি অ্যাপার্টমেন্ট ফেরত কিনতে সম্মত হয়েছিল। পরবর্তীতে, কোম্পানি পি এই স্থানে রিয়েল এস্টেট এবং উচ্চমানের বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণ ও বাণিজ্যের জন্য একটি বিনিয়োগ প্রকল্প পরিচালনা করার জন্য অ্যাপার্টমেন্ট ভবনটি ভেঙে ফেলে।

মিঃ চাউ-এর মতে, এই ক্ষেত্রে "প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের চুক্তির মাধ্যমে প্রকল্প বিনিয়োগকারীকে স্বীকৃতি দেওয়ার" বিধান যুক্ত করা প্রয়োজন, তারপর আবাসন আইনের বিধান অনুসারে বিনিয়োগকারীকে বিনিয়োগ নীতির জন্য অনুমোদিত করা হবে।

অতএব, HoREA খসড়া ডিক্রির ১৫ অনুচ্ছেদে ধারা ৬ (নতুন) যুক্ত করার প্রস্তাব করছে যেখানে বলা হয়েছে: "যদি কোনও বিনিয়োগকারী ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, নির্মাণ পরিকল্পনা, নগর পরিকল্পনা, আবাসন উন্নয়ন কর্মসূচি এবং এলাকার পরিকল্পনা অনুসারে একটি রিয়েল এস্টেট এবং আবাসন ব্যবসায় বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন নির্মাণের ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সাথে সম্পর্কিত একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের সম্পূর্ণ অ্যাপার্টমেন্ট বা অন্যান্য এলাকার হস্তান্তর কিনে থাকেন বা পেয়ে থাকেন, তাহলে অ্যাপার্টমেন্ট ভবন সংস্কার ও পুনর্নির্মাণের জন্য বিনিয়োগ প্রকল্পের বিনিয়োগ নীতি গৃহায়ন আইনের বিধান অনুসারে অনুমোদিত হবে"।

এছাড়াও, HoREA খসড়া ডিক্রির ধারা 6 এর ধারা 2 সংশোধন এবং পরিপূরক করার প্রস্তাব করেছে, যেখানে অ্যাপার্টমেন্ট ভবন সংস্কার ও পুনর্নির্মাণের পরিকল্পনার বিষয়বস্তু সম্পর্কে অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের মালিক, ব্যবহারকারী এবং সংশ্লিষ্ট সংস্থা এবং সংস্থার কাছ থেকে মতামত সংগ্রহের জন্য সময় নির্ধারণ করা হয়েছে। এটি 50 কার্যদিবস হওয়া উচিত, যা আরও যুক্তিসঙ্গত কারণ রবিবার এবং ছুটির দিন সহ 30 দিনের নিয়ন্ত্রণ উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির মতামত সংগ্রহের জন্য যথেষ্ট সময় নয়।

এছাড়াও, কাজের সময় সম্পর্কে, HoREA খসড়া ডিক্রির ধারা 16 এর ধারা 3 সংশোধন এবং পরিপূরক করার প্রস্তাব করেছে কারণ "এই ধারার ধারা 1 এ নির্ধারিত বিনিয়োগকারী হিসাবে নিবন্ধনের জন্য আবেদন গ্রহণের সময়সীমা 30 দিন" প্রবিধানটি অযৌক্তিক, তবে আবেদনটি অধ্যয়ন করার জন্য এবং অ্যাপার্টমেন্ট ভবন সংস্কার ও পুনর্নির্মাণের প্রকল্পে অংশগ্রহণের সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য পর্যাপ্ত সময় পাওয়ার জন্য 35 কার্যদিবস হওয়া উচিত।

পুরাতন অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কার প্রকল্পের বাড়ি ক্রেতাদের জন্য ১২৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং প্যাকেজ থেকে ঋণ নেওয়ার প্রস্তাব

উল্লেখযোগ্যভাবে, ঋণ সংক্রান্ত সমস্যা সম্পর্কে, HoREA ঋণ সংক্রান্ত আইনের বিধান অনুসারে অগ্রাধিকারমূলক ঋণ নীতি নিয়ন্ত্রণকারী খসড়া ডিক্রিতে ধারা 27b যুক্ত করার প্রস্তাব করেছে।

মিঃ চাউ-এর মূল্যায়ন অনুসারে, ১২৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ক্রেডিট প্যাকেজটি অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কার ও পুনর্গঠন প্রকল্পে বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতাদের জন্য বেশ উপযুক্ত, যারা খুব উচ্চ সুদের হারে, প্রায় ১০%/বছরে ঋণ নিচ্ছেন।

মিঃ চাউ-এর মতে, বর্তমানে, স্টেট ব্যাংক উপরোক্ত নিয়ম অনুসারে অ্যাপার্টমেন্ট ভবন সংস্কার ও পুনর্নির্মাণের প্রকল্পে বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতাদের জন্য অগ্রাধিকারমূলক ঋণ নীতি বাস্তবায়নের বিশদ এবং নির্দেশনামূলক কোনও সার্কুলার জারি করেনি, তবে ১ এপ্রিল, ২০২৩ তারিখের অফিসিয়াল ডিসপ্যাচ নং ২৩৮০/NHNN-TD অনুসারে রেজোলিউশন ৩৩/NQ-CP অনুসারে সামাজিক আবাসন, কর্মীদের আবাসন, পুরাতন অ্যাপার্টমেন্ট ভবন সংস্কার এবং পুনর্নির্মাণের জন্য কেবল একটি ঋণ কর্মসূচি বাস্তবায়ন করেছে, যা সাধারণত VND ১২৫,০০০ বিলিয়ন ক্রেডিট প্যাকেজ নামে পরিচিত।

এই ক্রেডিট প্যাকেজে, অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কার ও পুনর্গঠন প্রকল্পে বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতারা সাধারণ বাণিজ্যিক ঋণের সুদের হারের চেয়ে ১.৫-২% কম সুদে ঋণ নিতে পারবেন এবং এই সুদের হার প্রতি ৬ মাস অন্তর সমন্বয় করা হয়; অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কার ও পুনর্গঠন প্রকল্পে বিনিয়োগকারীরা ৩ বছরের জন্য অগ্রাধিকারমূলকভাবে ঋণ নিতে পারবেন, অন্যদিকে অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কার ও পুনর্গঠন প্রকল্পে গৃহ ক্রেতারা ৫ বছরের জন্য অগ্রাধিকারমূলকভাবে ঋণ নিতে পারবেন, যার পরে তাদের একটি সম্মত, "ভাসমান" সুদের হারে ঋণ নিতে হবে।

মিঃ চাউ-এর মূল্যায়ন অনুসারে, ১২৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ক্রেডিট প্যাকেজটি অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কার ও পুনর্গঠন প্রকল্পে বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতাদের জন্য বেশ উপযুক্ত, যারা খুব উচ্চ সুদের হারে, প্রায় ১০%/বছরে ঋণ নিচ্ছেন।

কিন্তু বর্তমানে, "আইনি সমস্যার" কারণে, কোনও (নতুন) অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কার ও পুনর্গঠন প্রকল্প নেই অথবা অনেক প্রকল্প বাস্তবায়ন করা যাচ্ছে না, যার ফলে (নতুন) অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কার ও পুনর্গঠন প্রকল্পে কোনও আবাসন পণ্য নেই। এখনও পর্যন্ত, অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কার ও পুনর্গঠন প্রকল্পে কোনও বিনিয়োগকারী বা বাড়ি ক্রেতা ১২৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং ক্রেডিট প্যাকেজ থেকে ঋণ নিতে সক্ষম হয়নি।

অতএব, যদি জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি এবং জাতীয় পরিষদ ২০২৩ সালের গৃহনির্মাণ আইনের ৬৩ অনুচ্ছেদের দফা ১, ধারায় বর্ণিত অ্যাপার্টমেন্ট ভবন সংস্কার ও পুনর্গঠন প্রকল্পে বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতাদের জন্য অগ্রাধিকারমূলক ঋণ নীতি বাস্তবায়নের জন্য মধ্যমেয়াদী রাষ্ট্রীয় বাজেট মূলধনের ব্যবস্থা করতে পারে, তাহলে এই অগ্রাধিকারমূলক ঋণ নীতি বাস্তবায়নকারী ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলির জন্য পুনঃঅর্থায়ন এবং সুদের হার ক্ষতিপূরণ সমর্থন করার জন্য স্টেট ব্যাংকের বাজেট মূলধন থাকবে।

"স্টেট ব্যাংককে অনুরোধ করা হচ্ছে যে অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কার ও পুনর্গঠন প্রকল্পে বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতারা সর্বোচ্চ ৫ বছরের জন্য ১২৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং এর একটি ক্রেডিট প্যাকেজ ধার করতে পারবেন, যার সুদের হার স্বাভাবিক বাণিজ্যিক ঋণের সুদের হারের চেয়ে ১.৫-২% কম," মিঃ চাউ প্রস্তাব করেন।

উৎস: https://www.nguoiduatin.vn/horea-kien-nghi-nhieu-giai-phap-de-cai-tao-xay-dung-lai-nha-chung-cu-a658452.html