আবাসন ও জমির মূল্যস্ফীতি সময়মতো প্রতিরোধ করা

অনেক এলাকার রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও তলানিতে থাকায়, হ্যানয় বাজার এবং কিছু উত্তর প্রদেশ এবং শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্ট এবং জমির দামের সাম্প্রতিক তীব্র বৃদ্ধি বিনিয়োগকারীদের অবাক করেছে। যাইহোক, থানহ ওয়ে (হ্যানয়) তে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটারেরও বেশি মূল্যের জমির নিলামে জেতা ব্যক্তি যখন আমানত ত্যাগ করেন, তখন অনেকেই বুঝতে পারেন যে এটি ফটকাবাজদের একটি কৌশল।

একাধিকবার ক্রয় এবং পুনঃবিক্রয় নিয়ন্ত্রণ করুন

গত সপ্তাহে স্থানীয়দের কাছে পাঠানো একটি নথিতে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে রিয়েল এস্টেট বাজার সম্প্রতি একটি অস্থিতিশীল পথে বিকশিত হয়েছে এবং এর অনেক সম্ভাব্য ঝুঁকি রয়েছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, কিছু বিনিয়োগকারী এবং দালাল মুনাফা অর্জনের জন্য রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ানোর জন্য গুজব ছড়িয়েছেন, রিয়েল এস্টেট কিনেছেন এবং বিক্রি করেছেন, যার ফলে তথ্য বিভ্রান্তি সৃষ্টি হয়েছে।

মন্ত্রণালয়ের নথিতে হ্যানয়ের শহরতলিতে জনমতের মধ্যে আলোড়ন সৃষ্টিকারী জমির নিলামের কথা উল্লেখ করা হয়েছে। সংস্থার মতে, রেকর্ড উচ্চ জয়ের দাম, যা শুরুর দামের চেয়ে বহুগুণ বেশি, আর্থ -সামাজিক উন্নয়ন এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের সুস্থ বিকাশকে প্রভাবিত করেছে।

উপরোক্ত পরিস্থিতি প্রতিরোধ করার জন্য, নির্মাণ মন্ত্রণালয় প্রদেশ এবং কেন্দ্রীয়ভাবে পরিচালিত শহরগুলির গণ কমিটিগুলিকে অনেক কাজ বাস্তবায়নের দিকে মনোনিবেশ করার জন্য অনুরোধ করেছে। এর মধ্যে রয়েছে স্থানীয় উদ্যোগ, বিনিয়োগকারী, ট্রেডিং ফ্লোর এবং দালালদের রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক কার্যক্রম পরীক্ষা এবং পর্যালোচনা করা। এছাড়াও, কর্তৃপক্ষকে বারবার রিয়েল এস্টেটের ক্রয়-বিক্রয় নিয়ন্ত্রণ করতে হবে, বিশেষ করে অস্বাভাবিক মূল্য বৃদ্ধি সহ এলাকা, প্রকল্প এবং অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে; মূল্যস্ফীতি, মূল্য হেরফের, জল্পনা-কল্পনা সংশোধন এবং ভূমি আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং সম্পর্কিত আইন লঙ্ঘন মোকাবেলা করার জন্য পরিদর্শন, পরীক্ষা এবং ব্যবস্থা গ্রহণ করতে হবে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয় লিখিতভাবে স্মরণ করিয়ে দেওয়ার সাথে সাথেই, খান হোয়া প্রদেশের পিপলস কমিটি অফিসিয়াল ডিসপ্যাচ নং 9648 জারি করে সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলিকে আইন, প্রচার এবং স্বচ্ছতা নিশ্চিত করার জন্য এলাকায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের সংগঠন পর্যালোচনা করার দায়িত্ব দেয়; ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে আইনি নিয়ম লঙ্ঘনগুলি অবিলম্বে সনাক্ত করে কঠোরভাবে পরিচালনা করে, বিশেষ করে বাজারকে হেরফের করার জন্য যোগসাজশের কাজ, মুনাফাখোরদের জন্য বাস্তবতার সাথে খাপ খায় না এমন একটি অস্বাস্থ্যকর বাজার তৈরি করার জন্য দাম বৃদ্ধি...

খান হোয়া প্রাদেশিক পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ ট্রান হোয়া ন্যামের মতে, স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্থিতিশীল করার জন্য, এলাকাটি সামাজিক আবাসনের উন্নয়নকে উৎসাহিত করবে, "২০২১-২০৩০ সময়কালে নিম্ন আয়ের মানুষ এবং শিল্প পার্কের কর্মীদের জন্য কমপক্ষে দশ লক্ষ সামাজিক আবাসন অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণে বিনিয়োগ" প্রকল্পটি কার্যকরভাবে বাস্তবায়ন করবে এবং "১২০,০০০ বিলিয়ন ভিএনডি ক্রেডিট প্রোগ্রাম" কার্যকরভাবে বাস্তবায়ন করবে।

এদিকে, খান হোয়া প্রদেশের অর্থ বিভাগের উপ-পরিচালক মিঃ লে কোওক থান বলেছেন যে ২০২৫ সালে, প্রদেশ ৪১টি বাড়ি এবং জমি নিলাম করবে। এগুলি হল উন্নয়ন বিনিয়োগ তহবিল এবং নিন হোয়া শহরের নগর ব্যবস্থাপনা বিভাগ দ্বারা পরিচালিত জমির প্লট যা রাজস্ব আয় এবং উন্নয়ন সম্পদের পরিপূরক হিসেবে কাজ করবে।

এছাড়াও, খান হোয়া প্রদেশ তিনটি গুরুত্বপূর্ণ ক্ষেত্রে জোনিং পরিকল্পনা (স্কেল ১/২,০০০) সম্পন্ন করার উপরও মনোযোগ দিচ্ছে: ভ্যান ফং অর্থনৈতিক অঞ্চল (ভ্যান নিন জেলা এবং নিন হোয়া শহরের অংশ), নাহা ট্রাং শহর এবং ক্যাম লাম নতুন নগর এলাকা। পরিকল্পনাটি সম্পন্ন হলে, নতুন প্রকল্পগুলির জন্য দরপত্র আহ্বান এবং নিলাম করা যেতে পারে।

হ্যানয়ের শহরতলির জেলাগুলিতে অনেক ব্রোকারেজ পরিষেবা নিলামের দামে জমি বিক্রি করছে বলে মনে হচ্ছে। ছবি: থুই লিনহ

বর্ধিত জমা এবং ভারী জরিমানা

একজন শিল্প-অনুসন্ধানীর দৃষ্টিকোণ থেকে, SGO হোমস রিয়েল এস্টেট কনসাল্টিং অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (হ্যানয়) এর জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লে দিন চুং বলেছেন যে অনুমানমূলক আচরণ এবং "মূল্যস্ফীতি" রোধ করার জন্য, রাজ্যকে একটি উপযুক্ত জমির মূল্য কাঠামো পুনর্নির্ধারণ করতে হবে, বর্তমানে নিলামের জমির মূল্য কাঠামো বাজার মূল্যের চেয়ে কম।

এর সাথে সাথে, আমানতের মাত্রা আরও উচ্চতর স্তরে উন্নীত করা উচিত, যা নিলামে তোলা জমির মূল্যের ১০% - ২০% হতে পারে যাতে বিনিয়োগকারীদের অনুমান এবং দাম বৃদ্ধি কমানো যায়। বিশেষ করে, যারা জমির দাম জিতে নেয় কিন্তু তারপর কিনে না, তাদের জন্য মিঃ চুং তাদের ক্রেডিট স্কোর কমানোর বা অন্যান্য জমি নিলামে অংশগ্রহণের অনুমতি না দেওয়ার পরামর্শ দেন। "মূল্য এবং নিলাম পদ্ধতি পরিচালনা করা প্রয়োজন," মিঃ চুং জোর দিয়ে বলেন।

ক্যান থো বিশ্ববিদ্যালয়ের আইন অনুষদের প্রশাসনিক আইন বিভাগের প্রধান ডঃ চাউ হোয়াং থানের মতে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম সর্বাধিক কার্যকর করার জন্য, নিলামের জন্য জমি রাখার সিদ্ধান্ত প্রাদেশিক পিপলস কমিটি দ্বারা ধারাবাহিকভাবে নেওয়া উচিত। জমির প্লট এবং জমির লটের পরিমাণ এবং অবস্থান পর্যালোচনা এবং নির্ধারণ করা প্রয়োজন; অভাব সৃষ্টির জন্য "ফোঁটা" এড়াতে একটি উপযুক্ত নিলাম পরিকল্পনা তৈরি করা প্রয়োজন। কার্যকর নিলামের জন্য জমির প্লট এবং জমির লটের তালিকা পর্যালোচনা, ব্যবস্থা এবং ঘোষণা করা প্রয়োজন। বিশেষ করে, নিলামে গণহারে ঘোষণা করার সময় অতিরিক্ত পণ্য এড়ানো উচিত।

"আমরা তাড়াহুড়ো করে এই সিদ্ধান্তে আসতে পারি না যে নিলামের ফলাফল শুরুর দামের চেয়ে অনেক গুণ বেশি, যেমন হ্যানয়ের হোয়াই ডুক জেলার জমির নিলাম, যা অস্থির, তবে এলাকায় স্পষ্টতই মূল্যস্ফীতি রয়েছে। শুরুর দাম খুব কম নির্ধারণের ক্ষেত্রে, এটি নিলামের সময় প্রকৃত বাজার মূল্য প্রতিফলিত নাও হতে পারে," মন্তব্য করেছেন ডঃ চাউ হোয়াং থান।

আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে, SENLAW ল ফার্মের আইনজীবী নগুয়েন ফুওং লিয়েন পরামর্শ দিয়েছেন যে মূল্যস্ফীতি এবং বাজারের অস্থিরতা রোধ করার জন্য, বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ একটি প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ করা প্রয়োজন। কারণ প্রারম্ভিক মূল্য হল আমানত গণনার ভিত্তি, এবং যদি নিলাম বিজয়ী নিলাম বিজয়ী মূল্যের সম্পূর্ণ পরিমাণ পরিশোধ না করে বা পরিশোধ না করে, তাহলে আমানত ফেরত দেওয়া হবে না।

আইনজীবী লিয়েনের মতে, যদিও ডিক্রি ১০/২০২৩/এনডি-সিপি জমি নিলামে অংশগ্রহণের সময় জমার পরিমাণ জমির মূল্যের ২০% পর্যন্ত বৃদ্ধি করার কথা বলেছে, তবুও জমির পরিমাণ নিলামের জন্য প্রারম্ভিক মূল্য (আগের তুলনায় ৪ গুণ বেশি) অনুসারে গণনা করা হয়, কিন্তু প্রারম্ভিক মূল্য কম হওয়ায় এটি কার্যকর হয় না। "যদি প্রারম্ভিক মূল্য কম রাখা হয়, তাহলে জমার হার বর্তমান ২০% এর চেয়ে বেশি বাড়াতে হবে, কারণ নিলামে অংশগ্রহণকারীদের অবশ্যই আর্থিকভাবে প্রস্তুত থাকতে হবে।"

"এছাড়াও, আরেকটি সমাধান হল নিলামকৃত সম্পদ ক্রয়-বিক্রয়ের চুক্তি স্বাক্ষর না করার (আমানত বাজেয়াপ্ত করার) জন্য প্রশাসনিক জরিমানা বৃদ্ধি করা। বর্তমানে, এই আইনে ব্যক্তিদের জন্য শুধুমাত্র 7 মিলিয়ন থেকে 10 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং জরিমানা করা যেতে পারে (পয়েন্ট সি, ধারা 1, ধারা 23, ডিক্রি 82/2020/ND-CP অনুসারে)" - মিসেস লিয়েন পরামর্শ দিয়েছেন।

এদিকে, যুক্তরাজ্যের ব্রিস্টল বিশ্ববিদ্যালয়ের মাস্টার অফ ফাইন্যান্স অ্যান্ড অ্যাকাউন্টিং প্রশিক্ষণ প্রোগ্রামের প্রভাষক - পরিচালক ডঃ হো কোক টুয়ান আন্তর্জাতিক অভিজ্ঞতার উদ্ধৃতি দিয়ে বলেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্থিতিশীল করার একমাত্র হাতিয়ার হল এই নীতির উপর যুক্তিসঙ্গত কর তৈরি করা যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় লাভ কেবল পণ্য ব্যবসা এবং পরিষেবা সরবরাহের লাভের সমান। সেখান থেকে, মূল্যস্ফীতি বা ভার্চুয়াল মূল্য রোধ করা সম্ভব।

হ্যানয়ের শহরতলিতে নিলামে তোলা জমির ঠিক পাশেই একটি জমি বিক্রয় কেন্দ্র। ছবি: থুই লিন।

ভূমি জ্বর হওয়ার সম্ভাবনা কম।

বিন ডুওং প্রদেশের বেন ক্যাট সিটি পার্টি কমিটির সেক্রেটারি মিঃ বুই মিন থানহ বলেছেন যে সম্প্রতি এই এলাকায় স্থানীয়ভাবে "ভূমি নিয়ে উত্তেজনা" দেখা দিয়েছে, যা মূলত সাইগন নদীর তীরে যেমন আন তাই, আন দিয়েন, রাচ বাপ ওয়ার্ড... এবং রিং রোড ৪ এর পাশের এলাকায় কেন্দ্রীভূত। ব্যস্ত নোটারি অফিসে লেনদেন করতে আসা লোকের সংখ্যা এটি দেখায়, একই সাথে ভূমি ব্যবহার ফি থেকে বাজেট রাজস্বও একই সময়ের তুলনায় আরও স্পষ্টভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে।

তবে, মিঃ থান বলেন যে নতুন ভূমি আইনের কারণে, জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্যস্ফীতি উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে। এছাড়াও, এলাকাটি কঠোরভাবে ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং কার্যকরী জোনিং পরিচালনা করে, পাশাপাশি পরিকল্পনা এবং রিয়েল এস্টেট প্রকল্প সম্পর্কে তথ্য জনগণের কাছে স্পষ্ট আইনি মর্যাদা সহ সক্রিয়ভাবে প্রচার এবং প্রচার করে।

বিন ডুওং প্রদেশের একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির পরিচালক মিঃ নগুয়েন হুউ নঘিয়াও স্বীকার করেছেন যে যদি রিয়েল এস্টেট আবার "উত্তেজিত" হয়, তাহলে জল্পনা এবং মূল্যস্ফীতি আগের মতো তীব্র হবে না, দুটি গুরুত্বপূর্ণ কারণে: নতুন ভূমি আইন প্রতিটি এলাকায় জমির দাম কঠোর করেছে, তাই এটি "১০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং জমি কেনা কিন্তু ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং কর ঘোষণা করা" সীমাবদ্ধ করবে; দ্বিতীয়ত, ব্যাংক ঋণের জন্য জমির দাম মূল্যায়নের কাজ অনেক কঠোর হয়ে উঠেছে।

পূর্বে, ব্যাংক নিজস্ব মূল্যায়ন ইউনিট প্রতিষ্ঠা করত, এবং কখনও কখনও জমির প্রকৃত মূল্য মূল্যায়ন ব্যাংকের চেয়ে কম ছিল। এখন একটি স্বাধীন মূল্যায়ন ইউনিট আছে, যদিও পরম নয়, এটি আগের চেয়ে আরও কঠোর হবে।

ট্রেডিংয়ের জন্য যোগ্য নয় এমন প্রকল্পগুলি প্রচার করুন

বিন থুয়ান প্রদেশে, রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের সময় মূল্যের জল্পনা রোধ করার জন্য, নির্মাণ বিভাগ 33টি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের একটি তালিকা প্রকাশ করেছে যা এখনও লেনদেনের জন্য যোগ্য নয়, যার মধ্যে 17টি আবাসিক এবং নগর এলাকার প্রকল্প এবং 16টি রিসোর্ট পর্যটন প্রকল্প রয়েছে, যার কোনওটিই নিয়ম অনুসারে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক লেনদেনের জন্য যোগ্য নয়। এই প্রকল্পগুলির বেশিরভাগেরই ফান থিয়েট সিটি এবং পার্শ্ববর্তী জেলা এবং শহরগুলিতে "সোনার জমি" অবস্থান রয়েছে।

পূর্বে, এই ৩৩টি প্রকল্প প্রদেশ কর্তৃক "শিস" দেওয়া হয়েছিল কারণ বিন থুয়ান প্রদেশের কিছু রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগকারী এবং পরিবেশকরা ক্রেতাদের কাছ থেকে অর্থ সংগ্রহের জন্য রিজার্ভেশন, বুকিং এবং অবস্থান নিবন্ধনের ফর্মের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট বিক্রয় এবং স্থানান্তর করেছিলেন। যদিও এই ফর্মগুলি আবাসন আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং সম্পর্কিত আইনি বিধিমালায় নিয়ন্ত্রিত নয়।

সূত্র: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm