আবাসন ও জমির দামের মুদ্রাস্ফীতি রোধে সময়োপযোগী হস্তক্ষেপ।

যদিও অনেক এলাকার রিয়েল এস্টেট বাজার স্থবির রয়েছে, হ্যানয় এবং উত্তরাঞ্চলের কিছু প্রদেশ এবং শহরে অ্যাপার্টমেন্ট এবং জমির দামের সাম্প্রতিক তীব্র বৃদ্ধি বিনিয়োগকারীদের অবাক করেছে। যাইহোক, থানহ ওয়ে (হ্যানয়) তে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার বেশি দামের জমির জন্য বিজয়ী দরদাতা তাদের জামানত বাজেয়াপ্ত করেছেন, যা অনেকেই বুঝতে পেরেছেন যে এটি দাম বাড়ানোর জন্য ফটকাবাজদের দ্বারা ব্যবহৃত একটি কৌশল।

একাধিক পুনঃবিক্রয় লেনদেন নিয়ন্ত্রণ করুন।

গত সপ্তাহে স্থানীয়দের কাছে পাঠানো একটি নথিতে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় উল্লেখ করেছে যে রিয়েল এস্টেট বাজার সম্প্রতি একটি অস্থিতিশীল পথে বিকশিত হয়েছে এবং এতে অনেক ঝুঁকির কারণ রয়েছে। বিশেষ উদ্বেগের বিষয় হল কিছু বিনিয়োগকারী এবং দালাল গুজব ছড়াচ্ছেন, নির্বিচারে রিয়েল এস্টেট কেনা-বেচা করছেন এবং তাদের নিজস্ব লাভের জন্য রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ানোর জন্য তথ্য বিশৃঙ্খলা তৈরি করছেন।

মন্ত্রণালয়ের নথিতে হ্যানয়ের উপকণ্ঠে বিতর্কিত জমি নিলামের কথা উল্লেখ করা হয়েছে। সংস্থার মতে, রেকর্ড-উচ্চ বিজয়ী দর, যা শুরুর দামের চেয়ে বহুগুণ বেশি, আর্থ -সামাজিক উন্নয়ন এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের সুস্থ বৃদ্ধির উপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলেছে।

এই পরিস্থিতি রোধ করার জন্য, নির্মাণ মন্ত্রণালয় প্রদেশ এবং কেন্দ্রীয়ভাবে শাসিত শহরগুলির গণ কমিটিগুলিকে বেশ কয়েকটি কাজ বাস্তবায়নের দিকে মনোনিবেশ করার জন্য অনুরোধ করেছে। এর মধ্যে রয়েছে তাদের এলাকার উদ্যোগ, বিনিয়োগকারী, ট্রেডিং ফ্লোর এবং দালালদের রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক কার্যক্রম পরিদর্শন এবং পর্যালোচনা করা। এছাড়াও, প্রাসঙ্গিক সংস্থাগুলিকে রিয়েল এস্টেটের বারবার ক্রয়-বিক্রয় নিয়ন্ত্রণ করতে হবে, বিশেষ করে যেসব এলাকা, প্রকল্প এবং অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সে অস্বাভাবিক মূল্য বৃদ্ধির সম্মুখীন হচ্ছে; পরিদর্শন এবং তদন্ত পরিচালনা করতে হবে এবং মূল্য হেরফের, জল্পনা-কল্পনা এবং ভূমি আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং সম্পর্কিত আইন লঙ্ঘন সংশোধন করার ব্যবস্থা নিতে হবে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয় একটি স্মারক জারি করার পরপরই, খান হোয়া প্রদেশের পিপলস কমিটি ৯৬৪৮ নম্বরে অফিসিয়াল চিঠি জারি করে সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলিকে আইন, স্বচ্ছতা এবং উন্মুক্ততা নিশ্চিত করার জন্য এলাকায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের সংগঠন পর্যালোচনা করার নির্দেশ দেয়; ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে আইনি নিয়ম লঙ্ঘনের ঘটনাগুলি অবিলম্বে সনাক্ত করে কঠোরভাবে পরিচালনা করে, বিশেষ করে বাজারকে নিয়ন্ত্রণ করার জন্য যোগসাজশের কাজ, দাম বৃদ্ধি করে একটি অস্বাস্থ্যকর বাজার তৈরি করে যা ব্যক্তিগত লাভের জন্য বাস্তবতা প্রতিফলিত করে না...

খান হোয়া প্রদেশের পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ ট্রান হোয়া ন্যামের মতে, স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্থিতিশীল করার জন্য, প্রদেশটি সামাজিক আবাসনের উন্নয়নকে উৎসাহিত করবে, "২০২১-২০৩০ সময়কালে নিম্ন আয়ের এবং শিল্প পার্কের কর্মীদের জন্য কমপক্ষে দশ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিট নির্মাণে বিনিয়োগ" প্রকল্পটি কার্যকরভাবে বাস্তবায়ন করবে এবং "১২০,০০০ বিলিয়ন ভিএনডি ক্রেডিট প্রোগ্রাম" কার্যকরভাবে বাস্তবায়ন করবে।

এদিকে, খান হোয়া প্রাদেশিক অর্থ বিভাগের উপ-পরিচালক মিঃ লে কোওক থান বলেছেন যে ২০২৫ সালে, প্রদেশ ৪১টি সম্পত্তি (বাড়ি এবং জমি) নিলাম করবে। এগুলি হল বিনিয়োগ ও উন্নয়ন তহবিল এবং নিন হোয়া শহরের নগর ব্যবস্থাপনা বিভাগ দ্বারা পরিচালিত জমির প্লট, যার লক্ষ্য রাজস্ব আয় করা এবং উন্নয়নের জন্য সম্পদের পরিপূরক করা।

এছাড়াও, খান হোয়া প্রদেশ তিনটি কৌশলগতভাবে গুরুত্বপূর্ণ এলাকায় জোনিং পরিকল্পনা (স্কেল ১/২,০০০) চূড়ান্ত করার উপরও মনোযোগ দিচ্ছে: ভ্যান ফং অর্থনৈতিক অঞ্চল (ভ্যান নিন জেলা এবং নিন হোয়া শহরের অংশ), নাহা ট্রাং শহর এবং ক্যাম লাম নতুন নগর এলাকা। পরিকল্পনাগুলি সম্পন্ন হলে, নতুন প্রকল্পগুলির দরপত্র এবং নিলাম এগিয়ে যেতে পারে।

হ্যানয়ের শহরতলির জেলাগুলিতে নিলামে তোলা জমি চড়া দামে বিক্রি করে এমন অসংখ্য দালালি পরিষেবা আবির্ভূত হয়েছে। ছবি: থুই লিনহ

জমার পরিমাণ বৃদ্ধি করুন এবং ভারী জরিমানা আরোপ করুন।

শিল্পের দৃষ্টিকোণ থেকে, SGO হোমস রিয়েল এস্টেট কনসাল্টিং অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (হ্যানয়) এর জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লে দিন চুং বিশ্বাস করেন যে জল্পনা এবং মূল্য হেরফের রোধ করার জন্য, রাজ্যকে একটি উপযুক্ত জমির মূল্য কাঠামো পুনর্নির্ধারণ করতে হবে, কারণ বর্তমান নিলাম জমির মূল্য কাঠামো বাজার মূল্যের চেয়ে কম।

এছাড়াও, নিলামে তোলা জমির প্লটের ১০%-২০% পর্যন্ত জমার পরিমাণ বৃদ্ধি করলে বিনিয়োগকারীদের দ্বারা জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্যের হেরফের কমানো যাবে। বিশেষ করে, মিঃ চুং পরামর্শ দিয়েছেন যে যারা জমি নিলামে জয়ী হন কিন্তু তারপর জমি কিনেন না তাদের ক্রেডিট রেটিং কমিয়ে দেওয়া উচিত অথবা অন্যান্য জমি নিলামে অংশগ্রহণ থেকে তাদের নিষিদ্ধ করা উচিত। "মূল্য নির্ধারণ এবং নিলাম পদ্ধতি পরিচালনা করা অপরিহার্য," মিঃ চুং জোর দিয়ে বলেন।

ক্যান থো বিশ্ববিদ্যালয়ের আইন অনুষদের প্রশাসনিক আইন বিভাগের প্রধান ডঃ চাউ হোয়াং থানের মতে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম সর্বোত্তমভাবে কার্যকর করার জন্য, নিলামের জন্য জমি রাখার সিদ্ধান্ত প্রাদেশিক পিপলস কমিটি দ্বারা সমানভাবে নেওয়া প্রয়োজন। জমির প্লট এবং পার্সেলের সংখ্যা এবং অবস্থান পর্যালোচনা এবং নির্ধারণ করা প্রয়োজন; এবং অভাব সৃষ্টিকারী টুকরো টুকরো পদ্ধতি এড়িয়ে একটি উপযুক্ত নিলাম পরিকল্পনা তৈরি করা উচিত। কার্যকর নিলামের জন্য জমির প্লট এবং পার্সেলের একটি তালিকা পর্যালোচনা, সংগঠিত এবং প্রকাশ করা উচিত। বিশেষ করে, নিলাম প্রক্রিয়ায় গণহারে ঘোষণা করার সময় জমির অতিরিক্ত সরবরাহ এড়ানো উচিত।

"এটা বলা অকালমৃত্যু যে, হ্যানয়ের হোয়াই ডাক জেলার জমি নিলামের মতো, জয়ী দরপত্রগুলি প্রারম্ভিক মূল্যের চেয়ে বহুগুণ বেশি ছিল, তা অস্থিরতার ইঙ্গিত দেয়, তবে স্পষ্টতই এই অঞ্চলে দামের কারসাজি রয়েছে। তদুপরি, খুব কম প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ নিলামের সময় বাজার মূল্যকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত নাও করতে পারে," মন্তব্য করেছেন ডঃ চাউ হোয়াং থান।

আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে, SENLAW ল ফার্মের আইনজীবী নগুয়েন ফুওং লিয়েন পরামর্শ দেন যে মূল্যের হেরফের এবং বাজারের অস্থিরতা রোধ করার জন্য, বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ একটি প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ করা উচিত। কারণ প্রারম্ভিক মূল্য আমানত গণনার ভিত্তি হিসাবে কাজ করে এবং বিজয়ী দরদাতা যদি অর্থ প্রদান করতে ব্যর্থ হয় বা সম্পূর্ণ পরিমাণ পরিশোধ করতে ব্যর্থ হয় তবে তারা তাদের আমানত ফেরত পাবে না।

আইনজীবী লিয়েনের মতে, যদিও ডিক্রি ১০/২০২৩/এনডি-সিপি জমি নিলামে অংশগ্রহণের জন্য জমার পরিমাণ নিলামের প্রারম্ভিক মূল্যের (আগের তুলনায় চারগুণ বেশি) উপর ভিত্তি করে জমির প্লট বা এলাকার মূল্যের ২০% পর্যন্ত বৃদ্ধি করার কথা বলেছে, তবুও এটি কার্যকর হয়নি কারণ প্রারম্ভিক মূল্য এখনও কম। "যদি আমরা প্রারম্ভিক মূল্য কম রাখি, তাহলে আমাদের বর্তমান ২০% এর চেয়ে বেশি জমার হার বাড়াতে হবে, কারণ নিলামে অংশগ্রহণকারীদের অবশ্যই আর্থিকভাবে প্রস্তুত থাকতে হবে।"

"এছাড়াও, আরেকটি সমাধান হল নিলামকৃত সম্পদ বিক্রির জন্য চুক্তি স্বাক্ষর করতে ব্যর্থ হওয়ার (আমানত পরিত্যাগ করার) জন্য প্রশাসনিক জরিমানা বৃদ্ধি করা। বর্তমানে, এই আইনে ব্যক্তিদের জন্য শুধুমাত্র ৭০ লক্ষ থেকে ১০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং জরিমানা করা যেতে পারে (ডিক্রি ৮২/২০২০/এনডি-সিপির ২৩ নং ধারার ১ নম্বর অনুচ্ছেদ অনুসারে)" - মিসেস লিয়েন পরামর্শ দেন।

এদিকে, যুক্তরাজ্যের ব্রিস্টল বিশ্ববিদ্যালয়ের ফিন্যান্স অ্যান্ড অ্যাকাউন্টিং-এ মাস্টার্স প্রোগ্রামের প্রভাষক এবং পরিচালক ডঃ হো কোক টুয়ান আন্তর্জাতিক অভিজ্ঞতার উদ্ধৃতি দিয়ে বলেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারে স্থিতিশীলতা বজায় রাখার একমাত্র হাতিয়ার হল একটি যুক্তিসঙ্গত কর প্রতিষ্ঠা করা যার নীতি হল রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় লাভ পণ্য ও পরিষেবা ব্যবসায় লাভের সমান হওয়া উচিত। এটি মূল্যস্ফীতি বা কৃত্রিম মূল্যের ওঠানামা রোধ করতে পারে।

হ্যানয়ের উপকণ্ঠে নিলামকৃত জমির ঠিক পাশেই অবস্থিত একটি জমির প্লট বিক্রয় কেন্দ্র। ছবি: থুই লিনহ।

জমির দামের ব্যাপক বৃদ্ধির সম্ভাবনা কম।

বিন ডুওং প্রদেশের বেন ক্যাট সিটি পার্টি কমিটির সেক্রেটারি মিঃ বুই মিন থান বলেন যে সম্প্রতি এই এলাকায় স্থানীয়ভাবে ভূমি "জ্বর" দেখা দিয়েছে, যা মূলত সাইগন নদীর তীরে আন তাই, আন দিয়েন, রাচ বাপ... এবং রিং রোড ৪ এর মতো ওয়ার্ডগুলিতে কেন্দ্রীভূত। নোটারি অফিসগুলিতে লেনদেন পরিচালনাকারী লোকের ভিড় দ্বারা এটি প্রমাণিত হয় এবং ভূমি ব্যবহার ফি থেকে আয়ও গত বছরের একই সময়ের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে।

তবে, মিঃ থান বিশ্বাস করেন যে নতুন ভূমি আইনের কারণে, জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্যের হেরফের উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে। এছাড়াও, এলাকাটি কঠোরভাবে ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং কার্যকরী জোনিং পরিচালনা করছে, পাশাপাশি পরিকল্পনা এবং রিয়েল এস্টেট প্রকল্প সম্পর্কে তথ্য জনগণের কাছে স্পষ্ট আইনি মর্যাদা সহ সক্রিয়ভাবে প্রচার করছে।

বিন ডুওং প্রদেশের একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির পরিচালক মিঃ নগুয়েন হুউ নঘিয়াও স্বীকার করেছেন যে যদি রিয়েল এস্টেট বাজারে আবারও উত্থান দেখা দেয়, তাহলে জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্য হেরফের আগের মতো ব্যাপক হবে না, দুটি গুরুত্বপূর্ণ কারণে: প্রথমত, নতুন ভূমি আইন প্রতিটি এলাকায় জমির দাম কঠোর করেছে, যার ফলে "১০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং জমি কেনার কিন্তু মাত্র ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং কর ঘোষণা করার" ঘটনা সীমিত করা হয়েছে; এবং দ্বিতীয়ত, ব্যাংক ঋণের জন্য জমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়া অনেক কঠোর হয়ে উঠেছে।

পূর্বে, ব্যাংকগুলি তাদের নিজস্ব মূল্যায়ন ইউনিট স্থাপন করত, যার ফলে কখনও কখনও জমির প্রকৃত মূল্য ব্যাংকের মূল্যায়নের চেয়ে কম হত। এখন, স্বাধীন মূল্যায়ন ইউনিটগুলির সাথে, যদিও একেবারেই নির্ভুল নয়, প্রক্রিয়াটি আগের তুলনায় আরও কঠোর।

ট্রেডিংয়ের জন্য অযোগ্য প্রকল্পগুলি জনসমক্ষে প্রকাশ করুন।

বিন থুয়ান প্রদেশে, রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের সাথে সাথে জল্পনা এবং মূল্য হেরফের রোধ করার জন্য, নির্মাণ বিভাগ জনসমক্ষে 33টি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের একটি তালিকা প্রকাশ করেছে যা এখনও লেনদেনের শর্ত পূরণ করে না। এর মধ্যে 17টি আবাসিক এবং নগর উন্নয়ন প্রকল্প এবং 16টি পর্যটন ও রিসোর্ট প্রকল্প রয়েছে, যার কোনওটিই নিয়ম অনুসারে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক লেনদেনের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে না। এই প্রকল্পগুলির বেশিরভাগই ফান থিয়েট শহর এবং পার্শ্ববর্তী জেলা এবং শহরগুলির প্রধান জমিতে অবস্থিত।

পূর্বে, এই ৩৩টি প্রকল্পকে প্রদেশ কর্তৃক তিরস্কার করা হয়েছিল কারণ বিন থুয়ান প্রদেশের কিছু রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগকারী এবং পরিবেশকরা ক্রেতাদের কাছ থেকে অর্থ সংগ্রহের জন্য রিজার্ভেশন, বুকিং এবং নিবন্ধনের মতো পদ্ধতির মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট বিক্রি এবং স্থানান্তর করছিলেন। এই পদ্ধতিগুলি আবাসন আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন বা অন্যান্য প্রাসঙ্গিক আইনি বিধি দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয় না।

সূত্র: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm