আবাসন ও জমির মূল্যস্ফীতি রোধে সময়োপযোগী হস্তক্ষেপ।

যদিও অনেক এলাকায় রিয়েল এস্টেট বাজার স্থবির রয়েছে, হ্যানয় এবং কিছু উত্তরাঞ্চলীয় প্রদেশ ও শহরে অ্যাপার্টমেন্ট এবং জমির দামে সাম্প্রতিক তীব্র বৃদ্ধি বিনিয়োগকারীদের অবাক করেছে। তবে, থান ওআই (হ্যানয়)-এ প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND-এর বেশি মূল্যের একটি জমির প্লটের বিজয়ী দরদাতা তার আমানত বাজেয়াপ্ত করার ঘটনাটি অনেককে এই উপলব্ধি করতে বাধ্য করেছে যে, এটি দাম বাড়ানোর জন্য ফটকাবাজদের ব্যবহৃত একটি কৌশল।

একাধিক পুনঃবিক্রয় লেনদেন নিয়ন্ত্রণ করুন।

গত সপ্তাহে স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে পাঠানো এক নথিতে নির্মাণ মন্ত্রণালয় উল্লেখ করেছে যে, রিয়েল এস্টেট বাজার সম্প্রতি একটি অস্থিতিশীল গতিপথে বিকশিত হয়েছে এবং এতে বহুবিধ ঝুঁকির কারণ রয়েছে। বিশেষ উদ্বেগের বিষয় হলো, কিছু বিনিয়োগকারী ও দালাল নিজেদের লাভের জন্য রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়াতে গুজব ছড়াচ্ছে, নির্বিচারে রিয়েল এস্টেট কেনাবেচা করছে এবং তথ্যের বিশৃঙ্খলা সৃষ্টি করছে।

মন্ত্রণালয়ের নথিতে হ্যানয়ের উপকণ্ঠে অনুষ্ঠিত বিতর্কিত জমি নিলামের কথা উল্লেখ করা হয়েছে। সংস্থাটির মতে, প্রাথমিক মূল্যের চেয়ে বহুগুণ বেশি, রেকর্ড-উচ্চ বিজয়ী দর সামাজিক -অর্থনৈতিক উন্নয়ন এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের সুস্থ প্রবৃদ্ধিকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করেছে।

এই পরিস্থিতি প্রতিরোধ করতে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় প্রদেশ ও কেন্দ্রীয়ভাবে শাসিত শহরগুলোর গণ কমিটিগুলোকে কয়েকটি কাজ বাস্তবায়নের ওপর মনোযোগ দিতে অনুরোধ করেছে। এর মধ্যে রয়েছে তাদের নিজ নিজ এলাকায় প্রতিষ্ঠান, বিনিয়োগকারী, ট্রেডিং ফ্লোর এবং দালালদের রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক কার্যকলাপ পরিদর্শন ও পর্যালোচনা করা। এছাড়াও, সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলোকে রিয়েল এস্টেটের বারবার ক্রয়-বিক্রয় নিয়ন্ত্রণ করতে হবে, বিশেষ করে যেসব এলাকা, প্রকল্প এবং অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সে অস্বাভাবিক মূল্যবৃদ্ধি ঘটছে; পরিদর্শন ও তদন্ত পরিচালনা করতে হবে এবং মূল্য কারসাজি, ফটকাবাজি এবং ভূমি আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ও সংশ্লিষ্ট আইনের লঙ্ঘন সংশোধনের জন্য ব্যবস্থা গ্রহণ করতে হবে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের একটি স্মারকলিপি জারির পরপরই, খান হোয়া প্রদেশের গণ কমিটি ৯৬৪৮ নং দাপ্তরিক পত্র জারি করে সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলোকে নির্দেশ দিয়েছে যেন তারা এলাকায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের আয়োজন পর্যালোচনা করে আইনানুগতা, স্বচ্ছতা ও উন্মুক্ততা নিশ্চিত করে; ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে আইনগত বিধি লঙ্ঘনের ঘটনা, বিশেষ করে ব্যক্তিগত লাভের জন্য বাজার কারসাজি করা, মূল্যস্ফীতি ঘটিয়ে বাস্তবতাবিবর্জিত একটি অস্বাস্থ্যকর বাজার তৈরির মতো যোগসাজশের কার্যকলাপ দ্রুত শনাক্ত করে কঠোরভাবে তার মোকাবিলা করে…

খান হোয়া প্রদেশের পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান জনাব ত্রান হোয়া নাম-এর মতে, স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্থিতিশীল করতে প্রদেশটি সামাজিক আবাসনের উন্নয়নকে উৎসাহিত করা অব্যাহত রাখবে, “২০২১-২০৩০ সময়কালে স্বল্প আয়ের মানুষ এবং শিল্প পার্কের কর্মীদের জন্য কমপক্ষে দশ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিট নির্মাণে বিনিয়োগ” প্রকল্পটি কার্যকরভাবে বাস্তবায়ন করবে এবং “১,২০,০০০ বিলিয়ন VND ঋণ কর্মসূচি” কার্যকরভাবে বাস্তবায়ন করবে।

এদিকে, খান হোয়া প্রাদেশিক অর্থ দপ্তরের উপ-পরিচালক জনাব লে কুওক থান বলেছেন যে, ২০২৫ সালে প্রদেশটি ৪১টি সম্পত্তি (বাড়ি ও জমি) নিলামে তুলবে। এই জমিগুলো বিনিয়োগ ও উন্নয়ন তহবিল এবং নিন হোয়া শহরের নগর ব্যবস্থাপনা বিভাগ দ্বারা পরিচালিত হয়, যার লক্ষ্য হলো রাজস্ব আয় করা এবং উন্নয়নের জন্য প্রয়োজনীয় সম্পদ বৃদ্ধি করা।

এছাড়াও, খান হোয়া প্রদেশ তিনটি কৌশলগতভাবে গুরুত্বপূর্ণ এলাকায় জোনিং পরিকল্পনা (১/২,০০০ স্কেলে) চূড়ান্ত করার দিকেও মনোযোগ দিচ্ছে: ভ্যান ফং অর্থনৈতিক অঞ্চল (ভ্যান নিন জেলা এবং নিন হোয়া শহরের অংশ), ন্যা ট্রাং শহর এবং ক্যাম লাম নতুন নগর এলাকা। পরিকল্পনাগুলো সম্পন্ন হলে, নতুন প্রকল্পগুলোর জন্য দরপত্র ও নিলাম প্রক্রিয়া শুরু করা যাবে।

হ্যানয়ের উপশহরীয় এলাকাগুলোতে নিলামে তোলা জমি চড়া দামে বিক্রি করার জন্য অসংখ্য দালাল সংস্থা গড়ে উঠেছে। ছবি: থুই লিন

আমানতের পরিমাণ বাড়ান এবং কঠোর জরিমানা আরোপ করুন।

শিল্প খাতের দৃষ্টিকোণ থেকে, এসজিও হোমস রিয়েল এস্টেট কনসাল্টিং অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (হ্যানয়)-এর জেনারেল ডিরেক্টর জনাব লে দিন চুং মনে করেন যে, ফটকাবাজি এবং মূল্য কারসাজি রোধ করতে রাষ্ট্রের একটি উপযুক্ত জমির মূল্য কাঠামো পুনর্নির্ধারণ করা প্রয়োজন, কারণ বর্তমান নিলামভিত্তিক জমির মূল্য কাঠামো বাজার মূল্যের চেয়ে কম।

এছাড়াও, নিলামে তোলা জমির মূল্যের ১০%-২০% পর্যন্ত আমানতের পরিমাণ বাড়ালে তা বিনিয়োগকারীদের দ্বারা জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্য কারসাজি কমাতে সাহায্য করবে। বিশেষত, মিঃ চুং পরামর্শ দিয়েছেন যে, যারা জমির নিলামে জয়ী হওয়ার পরেও জমিটি ক্রয় করেন না, তাদের ক্রেডিট রেটিং কমিয়ে দেওয়া উচিত অথবা অন্যান্য জমির নিলামে অংশগ্রহণ থেকে তাদের নিষিদ্ধ করা উচিত। মিঃ চুং জোর দিয়ে বলেন, "মূল্য নির্ধারণ এবং নিলাম পদ্ধতির ব্যবস্থাপনা অপরিহার্য।"

কান থো বিশ্ববিদ্যালয়ের আইন অনুষদের প্রশাসনিক আইন বিভাগের প্রধান ড. চাউ হোয়াং থানের মতে, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামকে সর্বোত্তমভাবে কার্যকর করার জন্য, প্রাদেশিক গণসমিতি কর্তৃক জমি নিলামে তোলার সিদ্ধান্তটি একযোগে গ্রহণ করা প্রয়োজন। জমির প্লট ও খণ্ডের সংখ্যা এবং অবস্থান পর্যালোচনা ও নির্ধারণ করা এবং ঘাটতি সৃষ্টিকারী খণ্ড খণ্ড পদ্ধতি পরিহার করে একটি উপযুক্ত নিলাম পরিকল্পনা তৈরি করা আবশ্যক। কার্যকর নিলামের জন্য জমির প্লট ও খণ্ডের একটি তালিকা পর্যালোচনা, সংগঠিত এবং প্রকাশ করা উচিত। বিশেষত, নিলাম প্রক্রিয়াটিতে গণহারে ঘোষণা করার ফলে জমির অতিরিক্ত সরবরাহ এড়ানো উচিত।

"হ্যানয়ের হোয়াই ডুক জেলার জমি নিলামের মতো ক্ষেত্রে, বিজয়ী দর প্রারম্ভিক মূল্যের চেয়ে বহুগুণ বেশি হওয়াটা অস্থিতিশীলতার ইঙ্গিত দেয়—এই সিদ্ধান্তে আসাটা অকালপক্ক, তবে ওই এলাকায় যে স্পষ্টতই মূল্য কারসাজি হচ্ছে তা স্পষ্ট। তাছাড়া, খুব কম প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ করা হলে তা নিলামের সময়কার বাজারমূল্যকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত নাও করতে পারে," মন্তব্য করেন ড. চাউ হোয়াং থান।

আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে, সেনল ল ফার্মের আইনজীবী নগুয়েন ফুয়ং লিয়েন পরামর্শ দেন যে, মূল্যের কারসাজি এবং বাজারের অস্থিতিশীলতা রোধ করতে বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ একটি প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ করা উচিত। এর কারণ হলো, এই প্রারম্ভিক মূল্যই আমানত গণনার ভিত্তি হিসেবে কাজ করে এবং বিজয়ী দরদাতা যদি আমানতের সম্পূর্ণ অর্থ পরিশোধ করতে ব্যর্থ হন, তবে তিনি তার আমানত ফেরত পাবেন না।

আইনজীবী লিয়েনের মতে, যদিও ডিক্রি ১০/২০২৩/এনডি-সিপি-তে জমি নিলামে অংশগ্রহণের জন্য জামানতের পরিমাণ নিলামের প্রারম্ভিক মূল্যের উপর ভিত্তি করে জমির প্লট বা এলাকার মূল্যের ২০% (যা আগের চেয়ে চারগুণ বেশি) পর্যন্ত বাড়ানোর বিধান করা হয়েছে, এটি কার্যকর হয়নি কারণ প্রারম্ভিক মূল্য এখনও কম। "যদি আমরা প্রারম্ভিক মূল্য কম রাখি, তবে আমাদের অবশ্যই জামানতের হার বর্তমান ২০% এর চেয়ে বেশি বাড়াতে হবে, কারণ নিলামে অংশগ্রহণকারীদের আর্থিকভাবে খুব প্রস্তুত থাকতে হবে।"

"এছাড়াও, নিলামে তোলা সম্পদ বিক্রির চুক্তি স্বাক্ষর করতে ব্যর্থ হওয়ার (আমানত পরিত্যাগ করার) অপরাধের জন্য প্রশাসনিক জরিমানা বৃদ্ধি করা আরেকটি সমাধান হতে পারে। বর্তমানে, এই অপরাধের জন্য ব্যক্তিদের ক্ষেত্রে কেবল ৭০ লক্ষ থেকে ১০ মিলিয়ন VND জরিমানা করা হয় (ডিক্রি ৮২/২০২০/এনডি-সিপি-এর ২৩ নং অনুচ্ছেদের ১ নং ধারার ‘গ’ উপধারা অনুসারে)" - মিসেস লিয়েন এই পরামর্শ দেন।

এদিকে, যুক্তরাজ্যের ব্রিস্টল বিশ্ববিদ্যালয়ের ফিনান্স ও অ্যাকাউন্টিং মাস্টার্স প্রোগ্রামের প্রভাষক ও পরিচালক ড. হো কুওক তুয়ান আন্তর্জাতিক অভিজ্ঞতার উদ্ধৃতি দিয়ে বলেছেন যে, রিয়েল এস্টেট বাজারে স্থিতিশীলতা বজায় রাখার একমাত্র উপায় হলো এই নীতির উপর ভিত্তি করে একটি যুক্তিসঙ্গত কর ব্যবস্থা প্রতিষ্ঠা করা যে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার মুনাফা পণ্য ও পরিষেবা ব্যবসার মুনাফার সমান হওয়া উচিত। এর মাধ্যমে মূল্যস্ফীতি বা কৃত্রিম মূল্য ওঠানামা প্রতিরোধ করা সম্ভব।

হ্যানয়ের উপকণ্ঠে নিলামে তোলা জমির ঠিক মাঝখানে অবস্থিত একটি জমি বিক্রয় কেন্দ্র। ছবি: থুই লিন

জমির দামে ব্যাপক উল্লম্ফনের সম্ভাবনা কম।

বিন দুয়ং প্রদেশের বেন ক্যাট সিটি পার্টি কমিটির সেক্রেটারি জনাব বুই মিন থান বলেছেন যে, সম্প্রতি এই এলাকায় একটি স্থানীয় ভূমি-উন্মাদনা দেখা দিয়েছে, যা মূলত সাইগন নদীর তীরবর্তী আন তাই, আন দিয়েন, রাচ বাপ-এর মতো ওয়ার্ডগুলোতে এবং রিং রোড ৪-এর পার্শ্ববর্তী এলাকায় কেন্দ্রীভূত। নোটারি অফিসগুলোতে লেনদেনকারী মানুষের বিপুল ভিড়ই এর প্রমাণ, এবং গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ভূমি ব্যবহার ফি থেকে প্রাপ্ত রাজস্বও উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে।

তবে, জনাব থান মনে করেন যে নতুন ভূমি আইনের কল্যাণে ফটকাবাজি এবং মূল্য কারসাজি উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে। এছাড়াও, স্থানীয় কর্তৃপক্ষ ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং কার্যকরী অঞ্চল বিভাজন কঠোরভাবে পরিচালনা করছে, এবং সুস্পষ্ট আইনি মর্যাদাসম্পন্ন পরিকল্পনা ও রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলোর তথ্য সক্রিয়ভাবে জনগণের কাছে প্রচার করছে।

বিন ডুয়ং প্রদেশের একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির পরিচালক জনাব নগুয়েন হুউ নিয়াও স্বীকার করেছেন যে, যদি রিয়েল এস্টেট বাজারে আরেকটি তেজিভাব আসে, তবে দুটি গুরুত্বপূর্ণ কারণে ফটকাবাজি এবং মূল্য কারসাজি আগের মতো ব্যাপক হবে না: প্রথমত, নতুন ভূমি আইন প্রতিটি এলাকায় জমির দাম কঠোর করেছে, ফলে "১০ বিলিয়ন VND মূল্যের একটি জমি কিনে মাত্র ১০০ মিলিয়ন VND কর ঘোষণা করার" মতো ঘটনা সীমিত হয়েছে; এবং দ্বিতীয়ত, ব্যাংক ঋণের জন্য জমির মূল্যায়ন প্রক্রিয়া অনেক বেশি কঠোর হয়েছে।

পূর্বে, ব্যাংকগুলো তাদের নিজস্ব মূল্যায়ন ইউনিট স্থাপন করত, যার ফলে কখনও কখনও জমির প্রকৃত মূল্য ব্যাংকের মূল্যায়নের চেয়ে কম হতো। এখন, স্বাধীন মূল্যায়ন ইউনিট থাকার কারণে, যদিও এটি সম্পূর্ণ ত্রুটিমুক্ত নয়, প্রক্রিয়াটি আগের চেয়ে আরও কঠোর হয়েছে।

যেসব প্রকল্প লেনদেনের জন্য অযোগ্য, সেগুলো জনসমক্ষে প্রকাশ করুন।

বিন থুয়ান প্রদেশে, আবাসন বাজার পুনরুদ্ধারের সাথে সাথে ফটকাবাজি এবং মূল্য কারসাজি রোধ করতে, নির্মাণ বিভাগ এমন ৩৩টি আবাসন প্রকল্পের একটি তালিকা প্রকাশ করেছে যেগুলো এখনও লেনদেনের শর্ত পূরণ করে না। এর মধ্যে রয়েছে ১৭টি আবাসিক ও নগর উন্নয়ন প্রকল্প এবং ১৬টি পর্যটন ও রিসোর্ট প্রকল্প, যেগুলোর কোনোটিই প্রবিধান দ্বারা নির্ধারিত আবাসন ব্যবসায়িক লেনদেনের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে না। এই প্রকল্পগুলোর বেশিরভাগই ফান থিয়েত শহর এবং পার্শ্ববর্তী জেলা ও শহরগুলোর গুরুত্বপূর্ণ জমিতে অবস্থিত।

এর আগে, এই ৩৩টি প্রকল্পকে প্রদেশ কর্তৃক তিরস্কার করা হয়েছিল, কারণ বিন থুয়ান প্রদেশের কিছু রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগকারী ও পরিবেশকরা ক্রেতাদের কাছ থেকে অর্থ আদায়ের জন্য রিজার্ভেশন, বুকিং এবং রেজিস্ট্রেশনের মতো পদ্ধতির মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট বিক্রি ও হস্তান্তর করছিল। এই পদ্ধতিগুলো আবাসন আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন বা অন্যান্য প্রাসঙ্গিক আইনি বিধি দ্বারা নিয়ন্ত্রিত নয়।

উৎস: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm