আর্থিক সমীকরণ বদলে গেছে।
২০২৬ সালের শুরুর দিকে, হ্যানয়ের একজন বিক্রয়কর্মী জনাব ত্রান খান শহরের পশ্চিমাঞ্চলে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য একটি ব্যাংক থেকে প্রায় তিন বিলিয়ন VND ঋণ নেওয়ার পরিকল্পনা করেছিলেন। তবে, বিশেষ ছাড়ের মেয়াদ শেষ হওয়ার পর সুদের হার বাড়তে পারে বলে ব্যাংকটি ঘোষণা করলে, জনাব খান তার গৃহঋণের পরিকল্পনাটি স্থগিত করার সিদ্ধান্ত নেন।
খানের মতে, সুদের হার সামান্য কয়েক শতাংশ বাড়লেও মাসিক কিস্তির পরিমাণ উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়ে যেতে পারে। যদি তিনি বিশ বছরের জন্য ঋণ নেন, তাহলে অতিরিক্ত সুদের পরিমাণ অনেক বেশি হবে, তাই তাকে তার বিকল্পগুলো আরও সতর্কতার সাথে বিবেচনা করতে হবে।
খানের ঘটনাটি কোনো বিচ্ছিন্ন ঘটনা নয়। বন্ধকী ঋণের খরচ আবার বাড়ার প্রবণতা দেখা দেওয়ায় অনেক গৃহক্রেতা, বিশেষ করে যারা বড় অঙ্কের ঋণ নিচ্ছেন, তারা আরও সতর্ক হচ্ছেন।
গত দুই বছরে প্রধান শহরগুলোতে রিয়েল এস্টেটের দাম তীব্রভাবে বেড়েছে, যার ফলে অনেকের জন্য বাড়ির মালিক হওয়া আরও কঠিন হয়ে পড়েছে। বাজার গবেষণা প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৩-২০২৫ সময়কালে হ্যানয়তে অ্যাপার্টমেন্টের দাম দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে। যেখানে আগে অনেক প্রকল্পের গড় দাম প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৫০ মিলিয়ন VND ছিল, এখন অনেক নতুন প্রকল্পের দাম প্রতি বর্গমিটারে ৯০ মিলিয়ন VND ছাড়িয়ে গেছে।
হো চি মিন সিটিতে নতুন অ্যাপার্টমেন্টের দাম আরও বেশি। ২০২৫ সালে চালু হতে যাওয়া অনেক প্রকল্পের গড় দাম প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ১০০ মিলিয়ন VND-এর কাছাকাছি পৌঁছেছে, যা মাত্র কয়েক বছর আগের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি।
বাড়ির ক্রমবর্ধমান দামের প্রধান কারণ হলো মধ্যম ও উচ্চ-স্তরের আবাসন খাতে নতুন সরবরাহের কেন্দ্রীভূত হওয়া, অন্যদিকে নগরায়নের সাথে তাল মিলিয়ে প্রধান শহরগুলিতে আবাসনের চাহিদাও ক্রমাগত বাড়ছে। বাড়ির এই উচ্চ মূল্যের প্রেক্ষাপটে, বন্ধকী ঋণের সুদের হার বৃদ্ধি বাড়ি ক্রেতাদের আর্থিক সংকটকে আরও জটিল করে তুলেছে।
বর্তমানে, অনেক বাণিজ্যিক ব্যাংক প্রথম বছরে বার্ষিক প্রায় ৭-৯% হারে বিশেষ সুবিধা দিয়ে থাকে। এই বিশেষ সুবিধার সময়কাল শেষ হওয়ার পর, সুদের হার সাধারণত পরিবর্তনশীল হারে সমন্বয় করা হয় এবং তা বেড়ে প্রায় ১০-১২% পর্যন্ত হতে পারে। ২০ বা ৩০ বছর মেয়াদী ঋণের ক্ষেত্রে, সুদের হার মাত্র এক থেকে দুই শতাংশ পয়েন্ট বাড়লেও মাসিক কিস্তির পরিমাণ উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়ে যেতে পারে।
Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর, জনাব নগুয়েন কুওক আন মনে করেন যে, সুদের হার সরাসরি বাড়ি কেনার সিদ্ধান্তকে প্রভাবিত করে। যখন ঋণের খরচ বাড়ে, তখন অনেক ক্রেতা তাদের পরিকল্পনা স্থগিত করেন অথবা ঋণের পরিমাণ কমিয়ে দেন। এতে বাজারে লেনদেনের গতি কমে যায়।
তারল্য স্থবির হয়ে পড়ছে, ফলে চাপ বাড়ছে।
বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারের চক্রে, সুদের হার সাধারণত নগদ প্রবাহ নিয়ন্ত্রণে ভূমিকা পালন করে। যখন সুদের হার কম থাকে, তখন মূলধনের খরচও সস্তা হয়, যার ফলে অনেক বিনিয়োগকারী বাজারে অংশগ্রহণের জন্য অর্থ ধার করতে ইচ্ছুক হন। এর ফলে সাধারণত লেনদেন এবং দাম দ্রুত বৃদ্ধি পায়। অন্যদিকে, যখন সুদের হার বাড়ে, তখন অর্থায়নের খরচ বেড়ে যাওয়ায় বিনিয়োগ কার্যক্রম মন্থর হয়ে পড়ে।
কিছু বাজার তথ্য অনুযায়ী, অনলাইন প্ল্যাটফর্মে রিয়েল এস্টেটের প্রতি আগ্রহ বেশ উচ্চ পর্যায়ে রয়েছে। তবে, লেনদেনের সফলতার হার আনুপাতিকভাবে বাড়েনি, যা ক্রেতাদের মধ্যে আরও সতর্ক মনোভাবের প্রতিফলন ঘটায়।
সিবিআরই হ্যানয়-এর সিনিয়র ডিরেক্টর মিস নগুয়েন হোয়াই অ্যানের মতে, বর্তমান বাজারের তারল্য প্রধানত ভালো অবস্থান এবং সুস্পষ্ট আইনি অবস্থা সম্পন্ন প্রকল্পগুলিতে কেন্দ্রীভূত। ক্রেতারা ক্রমশ আরও বেশি বাছাইকারী হয়ে উঠছেন। উচ্চ মূল্য থাকা সত্ত্বেও অবস্থান বা সুযোগ-সুবিধার দিক থেকে সুবিধাজনক অবস্থানে না থাকা প্রকল্পগুলি বিক্রি করতে সমস্যার সম্মুখীন হতে পারে।
সুদের হারের পরিবর্তন শুধু বাড়ি ক্রেতাদেরই প্রভাবিত করে না, বরং রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন সংস্থাগুলোকেও সরাসরি প্রভাবিত করে। রিয়েল এস্টেট শিল্পে, প্রকল্পের অর্থায়নের জন্য ধার করা মূলধন ব্যবহার করা বেশ সাধারণ একটি বিষয়। যখন সুদের হার বাড়ে, তখন ব্যবসাগুলোর জন্য অর্থায়নের খরচও বৃদ্ধি পায়। একই সাথে, বাজারের তারল্য বিক্রির গতি কমিয়ে দেয়, যা নগদ প্রবাহের উপর চাপ বাড়ায়।
হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ মন্তব্য করেছেন যে, আরও সতর্ক ঋণ প্রদানের প্রেক্ষাপটে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে তাদের প্রকল্প উন্নয়ন কৌশল সমন্বয় করতে হবে। প্রতিষ্ঠানগুলোর এমন পণ্যের ওপর মনোযোগ দেওয়া উচিত যা প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণ করে এবং যার ভালো বিক্রয় সম্ভাবনা রয়েছে।
বাজারে অনেক ডেভেলপার ক্রেতাদের আকৃষ্ট করতে সুদের হারে ভর্তুকি বা পরিশোধের সময়সীমা বাড়ানোর মতো আর্থিক সহায়তা কর্মসূচি বাস্তবায়ন করছে।
বাজারের জন্য একটি নতুন প্রেক্ষাপট।
বাজার গবেষণা সংস্থাগুলোর মতে, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার একটি সুস্পষ্ট বিভাজন পর্যায়ে প্রবেশ করছে। উচ্চ সুদের হার এবং অধিক সতর্ক ক্রেতাদের প্রেক্ষাপটে, ভালো অবস্থান, সুবিধাজনক অবকাঠামোগত সংযোগ এবং স্বচ্ছ আইনি কাঠামোযুক্ত প্রকল্পগুলো উল্লেখযোগ্য সুবিধা পাবে।
বিপরীতভাবে, প্রতিযোগিতামূলক সুবিধা নেই এমন প্রকল্পগুলোকে চাহিদা বাড়াতে তাদের বিক্রয় নীতিতে পরিবর্তন আনতে হতে পারে, এমনকি দামও কমাতে হতে পারে। আশা করা হচ্ছে, আগামী বছরগুলোতে প্রধান শহরগুলোতে নতুন সরবরাহ ক্রমাগত বাড়তে থাকায় এই পার্থক্য আরও প্রকট হবে।
বিশেষজ্ঞরা পূর্বাভাস দিচ্ছেন যে আগামী সময়ে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য তিনটি পরিস্থিতি তৈরি হবে। এর কারণ হলো, বাজারের ভবিষ্যৎ গতিপ্রকৃতি মূলত সুদের হারের প্রবণতা এবং মুদ্রানীতির ওপর নির্ভর করবে।
সুদের হার আবার কমলে, অর্থ দ্রুত রিয়েল এস্টেটে ফিরে আসতে পারে। যখন ঋণ নেওয়ার খরচ কম থাকে, তখন বাড়ি ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারী উভয়ই আর্থিক লিভারেজের ব্যবহার বাড়িয়ে দেন।
তবে, সুদের হার গড় পর্যায়ে থাকলে, বাজার মাঝারি তারল্য এবং বাড়ির দামের ধীর বৃদ্ধির সাথে স্থিতিশীল প্রবৃদ্ধির একটি পর্যায়ে প্রবেশ করতে পারে।
বিপরীতভাবে, যদি সুদের হার দীর্ঘ সময় ধরে বেশি থাকে, তাহলে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ কার্যক্রম উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেতে পারে। তখন ক্রেতাদের ক্রয়ক্ষমতার সাথে আরও ভালোভাবে সামঞ্জস্য করার জন্য কিছু খাত বা এলাকাকে দাম সমন্বয় করতে হতে পারে।
অনেক বিশেষজ্ঞই একমত যে বর্তমান প্রেক্ষাপটে একটি স্থিতিশীল প্রবৃদ্ধির চিত্রই সবচেয়ে বাস্তবসম্মত বলে বিবেচিত হচ্ছে এবং প্রত্যাশা করা হচ্ছে যে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার দ্রুত প্রবৃদ্ধির একটি পর্বের পর একটি নতুন উন্নয়ন চক্রে প্রবেশ করছে।
এই চক্রে ক্রেতাদের সিদ্ধান্তে আর্থিক, আইনি এবং প্রকল্পের গুণগত মানের মতো বিষয়গুলো আরও গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করবে। ফটকা পুঁজি প্রবাহের ওপর ভিত্তি করে প্রবৃদ্ধির পরিবর্তে, বাজার প্রকৃত আবাসন চাহিদা এবং পণ্যের ব্যবহারযোগ্যতার ওপর মনোযোগ দিয়ে আরও টেকসই উন্নয়ন মডেলের দিকে ঝুঁকে পড়ছে।
সুতরাং, সুদের হারের পরিবর্তন শুধু স্বল্পমেয়াদী চ্যালেঞ্জই তৈরি করে না, বরং এটি বাজারকে আরও স্থিতিশীল দীর্ঘমেয়াদী উন্নয়নের জন্য সামঞ্জস্য করতেও সাহায্য করতে পারে।
উৎস: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/lai-suat-tang-nguoi-mua-nha-de-dat-20260311131150211.htm
