বিপুল অতিরিক্ত জমির খরচের কারণে দেউলিয়া হওয়ার ভয়।

ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ইজারা ফি সংক্রান্ত ১০৩ নং অধ্যাদেশটি ব্যাপক বিরোধিতার সম্মুখীন হচ্ছে, কারণ এতে ভূমি ফি সম্পূর্ণরূপে গণনা করার পূর্ববর্তী সময়ের জন্য প্রদেয় অর্থের উপর অতিরিক্ত ৫.৪% ভূমি ফি আরোপ করা হয়েছে। অর্থ মন্ত্রণালয় বর্তমানে অধ্যাদেশটি সংশোধনের জন্য মতামত আহ্বান করছে।

হো চি মিন সিটির ডিস্ট্রিক্ট ১-এর ২৩০ নগুয়েন ট্রাই-তে অবস্থিত ল্যাঙ্কাস্টার লিগ্যাসি প্রকল্পের মূল্যায়ন প্রক্রিয়া এখনো সম্পন্ন হয়নি, যদিও কোম্পানিটি ভূমি ব্যবহারের ফি পরিশোধ করতে ইচ্ছুক - ছবি: কোয়াং ডিন

তুয়ি ট্রে সংবাদপত্রকে দেওয়া এক সাক্ষাৎকারে , জিপি.ইনভেস্ট-এর চেয়ারম্যান এবং ভিয়েতনাম কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরস অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন কুওক হিয়েপ যুক্তি দেন যে, এই অতিরিক্ত ভূমি ফি মূলত বিলম্বে পরিশোধের উপর আরোপিত "সুদ", এবং এই সুদের হার প্রয়োগ করা অযৌক্তিক। এটি ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য অসুবিধা সৃষ্টি করছে এবং এমনকি কিছু ব্যবসাকে দেউলিয়াত্বের দ্বারপ্রান্তে ঠেলে দিচ্ছে, কারণ কোনো দোষ না থাকা সত্ত্বেও তাদের পরিশোধ করতে হওয়া অর্থের পরিমাণ হাজার হাজার বিলিয়ন ডং-এ পৌঁছে যায়।

অতিরিক্ত জমির ফি কি একটি অযৌক্তিক চার্জ?

জনাব নগুয়েন কুওক হিয়েপ

ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ইজারা ফি নিয়ন্ত্রণকারী ১০৩ নং অধ্যাদেশের খসড়া সংশোধনীতে, অর্থ মন্ত্রণালয় অপরিশোধিত ভূমি ফির উপর বার্ষিক ৫.৪% অতিরিক্ত আদায়ের হার বজায় রাখতে চায়। আপনি এর বিরোধিতা করছেন কেন?

- সম্প্রতি সরকারি নেতৃবৃন্দ এবং কয়েকটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে এক বৈঠকে আমিই প্রথম এই বিষয়টি উত্থাপন করি যে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর ওপর প্রতি বছর ৫.৪% অতিরিক্ত ভূমি ফি আরোপ করা সম্পূর্ণ অযৌক্তিক।

এই অতিরিক্ত চার্জ শুধুমাত্র তখনই আরোপ করা উচিত, যখন রাষ্ট্র কর্তৃক জমির ফি নির্ধারণ করার পর ব্যবসাটি অর্থ প্রদানে বিলম্ব করার জন্য দোষী হয়, অথবা যখন ব্যবসাটি ইচ্ছাকৃতভাবে অর্থ প্রদানে বিলম্ব করে এবং এই বিলম্ব থেকে লাভবান হয়।

তবে, ডিক্রি ১০৩-এর সংশোধনী খসড়া পর্যালোচনা করে, যার ওপর অর্থ মন্ত্রণালয় বর্তমানে মতামত চাইছে, তারা এখনও ব্যবসায়ীদের মতামত অন্তর্ভুক্ত করেনি এবং প্রতি বছর ৫.৪% অতিরিক্ত ভূমি ফি বহাল রাখার প্রস্তাব অব্যাহত রেখেছে। তারা এখনও এই মত পোষণ করে যে, এটি বাজেটের অর্থ, তাই অর্থ পরিশোধে বিলম্ব হলেও অতিরিক্ত অর্থ অবশ্যই পরিশোধ করতে হবে।

আমি সম্পূর্ণ দ্বিমত পোষণ করি। এই নীতি অপরিবর্তিত থাকলে এবং এর বাস্তবায়ন অব্যাহত থাকলে, এটি ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর উপর ব্যাপক চাপ সৃষ্টি করবে। যেসব ব্যবসা প্রতিষ্ঠান বছরের পর বছর ধরে জমির মাশুল পরিশোধ করেনি, তাদের অতিরিক্ত যে মাশুল দিতে হবে তার পরিমাণ শত শত, এমনকি হাজার হাজার বিলিয়ন ডং পর্যন্ত হতে পারে। এটি ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর উপর একটি বড় বোঝা চাপিয়ে দেয় এবং এর ফলে কেউ কেউ তাদের আর্থিক ভারসাম্য বজায় রাখতে হিমশিম খেতে পারে ও দেউলিয়া হওয়ার ঝুঁকিতে পড়তে পারে।

আপনি কেন এই খরচটিকে অযৌক্তিক মনে করেন?

এটি একটি অতিরিক্ত ফি, যা মূলত সেই সময়কালের জন্য অপরিশোধিত অর্থের উপর ধার্য করা সুদ, যখন রাষ্ট্র আর্থিক দায়বদ্ধতার হিসাব সম্পন্ন করেনি। যদি ধরে নেওয়া হয় যে রাষ্ট্র ভূমি ব্যবহার ফি-এর হিসাব সম্পন্ন করেছে এবং অর্থ পরিশোধ না করার জন্য প্রতিষ্ঠানটি দায়ী, অথবা এই বিলম্বের সময় প্রতিষ্ঠানটি কোনোভাবে লাভবান হয়, তাহলে এই অতিরিক্ত ফি অবশ্যই আদায় করতে হবে, কারণ এই বিলম্বিত অর্থপ্রদান থেকে প্রতিষ্ঠানটি মুনাফা অর্জন করে।

তবে, নতুন আইন অনুযায়ী, জমির সম্পূর্ণ মূল্য পরিশোধ না করা পর্যন্ত ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো গ্রাহকদের কাছে বিক্রয়ের জন্য প্রকল্প চালু করার যোগ্য হবে না এবং মূলধনও সংগ্রহ করতে পারবে না, ফলে কোনো লাভও হবে না।

কেউ কেউ ৪% কর হারের প্রস্তাব দিয়েছেন, কিন্তু আমি স্পষ্ট করেই বলছি: এটাও পুরোপুরি অযৌক্তিক, কারণ আদতে ব্যবসায়ীরা এতে লাভবান হন না। তাই করের হার ৪% হোক বা ৫.৪%, এটি অযৌক্তিকই থেকে যায়। আমি আশা করি, খসড়া প্রণয়নকারী সংস্থাটি আসল সমস্যাটি উপলব্ধি করবে এবং ব্যবসায়ীদের পরিস্থিতি বিবেচনা করবে।

অনিচ্ছাসত্ত্বেও অতিরিক্ত ফি হিসেবে কয়েক হাজার কোটি VND পরিশোধ করতে হচ্ছে।

নোভাল্যান্ডের লেকভিউ সিটি প্রকল্প (হো চি মিন সিটি) বহু বছর ধরে ভূমি ব্যবহারের ফি চূড়ান্ত করতে না পারায় বাসিন্দারা তাদের জমির মালিকানার সনদপত্র পাচ্ছেন না - ছবি: এনজিওক হিয়েন

আপনার কোম্পানিকেও কি এই অতিরিক্ত ফি প্রদান করতে হবে?

ঠিক তাই। ফু থো-তে আমাদের প্রকল্পটি ২০২৪ সালের মে মাসে জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত পেয়েছিল, কিন্তু আমাদের বারবার তাগাদা দেওয়া সত্ত্বেও এর আনুষ্ঠানিক মূল্যায়ন এক বছর পরেও সম্পন্ন হয়নি। নিয়ম অনুযায়ী, কোম্পানিকে মোট প্রদেয় জমির ফি-এর উপর প্রতি বছর অতিরিক্ত ৫.৪% হারে জমির ফি দিতে হবে, যার অর্থ ইতোমধ্যে পরিশোধ করা প্রায় ৫০০ বিলিয়ন VND-এর উপরে আরও ২৭ বিলিয়ন VND অতিরিক্ত দিতে হবে।

বিষয়টিকে অত্যন্ত অযৌক্তিক মনে হওয়া সত্ত্বেও আমাদের তা মেনে নিতে হয়েছিল, নইলে আমরা সম্পত্তিগুলো বিক্রি করতে বা জমির মালিকানার সনদপত্র পেতে পারতাম না। আমাদের ক্ষেত্রে, আমরা বারবার তাদের অর্থ পরিশোধের জন্য অনুরোধ করেছিলাম এবং এমনকি জমির ফি দিতেও ইচ্ছুক ছিলাম, কিন্তু সরকার ও পরামর্শক সংস্থা তখনও জমির দাম চূড়ান্ত করেনি; এর কারণ এই নয় যে কোম্পানিটি অর্থ প্রদানে অস্বীকৃতি জানিয়েছিল। প্রকল্পের বিক্রয় প্রক্রিয়াটি পুরো এক বছর বিলম্বিত হওয়ায় আমাদের লোকসানও হয়েছিল।

আলোচনা চলাকালে স্থানীয় কর্তৃপক্ষও অতিরিক্ত ভূমি মাশুল আদায়কে অযৌক্তিক বলে মনে করলেও, তারা অধ্যাদেশ ১০৩-এর মতো আইনি বিধিবিধানের পরিপন্থী কোনো মতামত প্রকাশ করতে পারেননি।

৫.৪% 'সুদের হার' ভিত্তিহীন। আমরা খুবই হতাশ, কিন্তু তবুও আমাদের এই অর্থ পরিশোধ করতে হচ্ছে। আশা করি, যখন অধ্যাদেশ ১০৩ সংশোধন করা হবে, তখন এই অতিরিক্ত অর্থ প্রদানের শর্তটি তুলে দেওয়া হবে। আমরা আশা করি, আমরা ইতিমধ্যে যে অর্থ পরিশোধ করেছি তা কেটে নেওয়া হবে অথবা কোম্পানিকে ফেরত দেওয়া হবে।

জনাব নগুয়েন কুওক হিয়েপ

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো মূল্য নির্ধারণ নিয়ে অচলাবস্থার সম্মুখীন হচ্ছে।

অর্থ মন্ত্রণালয় যুক্তি দেখায় যে, বার্ষিক ৫.৪% অতিরিক্ত ফি নির্ধারণের ক্ষেত্রে 'দায়িত্ব ভাগাভাগি'র বিষয়টি বিবেচনায় নেওয়া হয়েছে এবং এই ফি ভূমি ব্যবহার ফি প্রদানে বিলম্বে প্রদেয় জরিমানার ৫০%-এর সমতুল্য।

কোম্পানিটিকে মূল্যায়ন প্রক্রিয়া থেকে সম্পূর্ণভাবে বাদ দেওয়া হয়েছিল। আলোচনায় অংশগ্রহণ করা বা দেরিতে নথি সরবরাহ করার দায়িত্ব যদি কোম্পানির থাকত, তবে দায়িত্ব ভাগ করে নেওয়া যুক্তিসঙ্গত হতো এবং কোম্পানি সানন্দে তাতে রাজি হতো। কিন্তু এক্ষেত্রে কোম্পানির কোনো দোষ নেই।

একটি রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক মূল্যায়ন ও উপদেষ্টা পরিষদ গঠিত হয় এবং এই পরিষদই মূল্য নির্ধারণ করে, যা ক্রেতাকে কোনো আলোচনা ছাড়াই মেনে নিতে হয়। আমরা প্রস্তাব করেছি যে, বিনিয়োগকারীকে অংশগ্রহণের, নিজ বক্তব্য উপস্থাপনের এবং পাল্টা যুক্তি প্রদানের সুযোগ দেওয়ার জন্য অধ্যাদেশ ৭১ সংশোধন করা হোক।

আমরা মরিয়া হয়ে দ্রুত জমির ফি পরিশোধ করতে চাই, যাতে বিক্রির জন্য পণ্য থাকে এবং নগদ প্রবাহ ফিরে আসে, কিন্তু আমরা তা পারছি না। এই পরিস্থিতি সরকারি রাজস্ব ও ব্যবসা উভয়ের জন্যই প্রতিবন্ধকতা সৃষ্টি করছে, যার ফলে ভূমি সম্পদের অপচয় হচ্ছে।

৬৮ নং প্রস্তাবে 'ব্যবসা পরিচালনা' থেকে 'ব্যবসার সেবা প্রদান'-এর দিকে মানসিকতার পরিবর্তনের আহ্বান জানানো হয়েছে। এই নতুন ও যথাযথ দৃষ্টিভঙ্গি অসুবিধা নিরসন এবং বেসরকারি খাতের উন্নয়নকে উৎসাহিত করার জন্য অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। এটি অর্জনের জন্য, নীতিনির্ধারকদের অবশ্যই ব্যবসায়ীদের দৃষ্টিকোণ থেকে উপযুক্ত ও কার্যকর বিধি এবং কার্যপ্রণালী তৈরি করতে হবে।

হো চি মিন সিটিতে প্রকল্প থাকা একটি রিয়েল এস্টেট গ্রুপের ভাইস প্রেসিডেন্ট:

এটি ব্যবসাটিকে নিঃশেষ করে দিতে পারে।

মোট অপরিশোধিত জমির মূল্যের উপর বার্ষিক ৫.৪% সুদ আরোপ করার সরকারি সিদ্ধান্তের সাথে আমি দ্বিমত পোষণ করি, কারণ সরকার এখনও মূল্য অনুমোদন করেনি, তাহলে টাকা আসবে কোথা থেকে? এত বড় অঙ্কের সুদের জরিমানা ব্যবসাগুলোকে পঙ্গু করে দেবে, বিশেষ করে সেইসব ব্যবসাকে যাদের বড় প্রকল্প রয়েছে এবং যাদের জমির মূল্য চূড়ান্ত হওয়ার আগে দীর্ঘ সময় অপেক্ষা করতে হয়।

উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটির ডিস্ট্রিক্ট ১-এ আমাদের প্রকল্পটি সম্পন্ন হয়েছে, কিন্তু ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা এখনও বাকি আছে। ২০২০ সালের ফেব্রুয়ারিতে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ কর্তৃক নিযুক্ত মূল্যায়নকারী সংস্থা প্রদেয় ভূমি ফি ১,৫১৯ বিলিয়ন VND নির্ধারণ করে, কিন্তু শহর কর্তৃপক্ষ এই মূল্য অনুমোদন করেনি। চতুর্থ প্রচেষ্টায়, অন্য একটি কোম্পানি মূল্যায়নের তারিখের উপর ভিত্তি করে এবং মুদ্রাস্ফীতির প্রভাব যোগ করে এর মূল্য ৩,২০০ বিলিয়ন VND নির্ধারণ করে, যদিও ভূমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত ২০১৮ সালে নেওয়া হয়েছিল। ভূমি ফি ভূমি বরাদ্দের বছরের উপর ভিত্তি করে গণনা করা উচিত ছিল, মূল্যায়নের বছরের উপর নয়।

যদি ২০২৫ সালে জমির মূল্য ৩,৪০০ বিলিয়ন VND নির্ধারণ করা হয় এবং তা অনুমোদিত হয়, তাহলে আমাদের প্রতি বছর অতিরিক্ত ৫.৪% হারে কর দিতে হবে। এর অর্থ হলো, এই পরিমাণ ইতোমধ্যেই ৪০% বৃদ্ধি পাবে, যা প্রায় ১,৩৬০ বিলিয়ন VND-এর সমতুল্য। মোট প্রদেয় ভূমি মাশুল হবে ৪,৭৬০ বিলিয়ন VND। এটি একটি বিস্ময়কর অঙ্ক যা ব্যবসাটিকে দেউলিয়াত্বের দ্বারপ্রান্তে ঠেলে দিতে পারে।

বেশিরভাগ ব্যবসা প্রতিষ্ঠানই কার্যকরী মূলধন জোগাড় করার জন্য প্রাথমিক মূল্যায়নকে ব্যবহার করত, কিন্তু এখন জমির দাম আকাশছোঁয়া হয়ে গেছে। মূল্যায়নকারী সংস্থাটি নিজেই ইতোমধ্যে মুদ্রাস্ফীতিকে হিসাবে ধরেছে, এবং এখন সরকার এর সাথে ৫.৪% সুদের হার যোগ করছে, যা কার্যত মুদ্রাস্ফীতিকে দুইবার হিসাবে আনার শামিল।

বিলম্বকে ন্যায্য বলে মনে করা হয়, কারণ কর্মকর্তারা দায়িত্ব নিতে ভয় পান।

ভূমি মূল্যায়নের বর্তমান ধীর গতির কারণ হলো ভূমি মূল্যায়নকারী কোম্পানির সংখ্যা সীমিত, যেখানে মূল্যায়ন ফি কম, মাত্র কয়েকশ মিলিয়ন VND, কিন্তু এর জন্য উচ্চ স্তরের দায়িত্বশীলতা প্রয়োজন। স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে কম খরচে মূল্যায়ন পরামর্শক কোম্পানি নির্বাচন করার জন্য টেন্ডার আহ্বান করতে হয়।

সম্প্রতি বেশ কয়েকটি মূল্যায়নকারী সংস্থাকে জরিমানা করা হয়েছে। এতে মূল্যায়নকারী সংস্থা ও সরকারি সংস্থা উভয়ই দায়িত্ব নিতে ভয় পাচ্ছে।

পূর্বে, মূল্যায়ন পরিষদগুলো যে সিদ্ধান্ত নিত ও পরামর্শ দিত, তা ছিল কেবলই উপদেশমূলক। কিন্তু এখন, সরকারি সংস্থাগুলো পরামর্শকদের দেওয়া পরিসংখ্যান পরিবর্তন করতে, বিশেষ করে তা কমাতে, খুবই অনিচ্ছুক।

এদিকে, মূল্যায়ন ফলাফলের জন্য দায়ী থাকায় পরামর্শদাতা সংস্থাগুলো প্রায়শই নিরাপত্তা নিশ্চিত করতে অতিরঞ্জিত পরিসংখ্যান প্রদান করে, যার ফলে মূল্যায়নগুলো ভুল হয়। এই সমস্ত কারণ মূল্যায়ন প্রক্রিয়াকে দীর্ঘায়িত করে, যা অনেক ক্ষেত্রে ২-৩ বছর বা তারও বেশি সময় নেয়।

এনজিওসি হিয়েন

উৎস: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm