জাতীয় পরিষদে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সম্পর্কিত সংশোধিত আইনটি পাস হয়েছে এবং ১ জানুয়ারী, ২০২৫ থেকে কার্যকর হবে, যা ২০১৪ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সম্পর্কিত আইনের অনেক ত্রুটি দূর করবে বলে আশা করা হচ্ছে।
উল্লেখযোগ্যভাবে, এই নতুন আইনটি ভবিষ্যতের আবাসন (যা "কাগজ" আবাসন নামেও পরিচিত) ক্রেতাদের অধিকার রক্ষার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করেছে।
গ্যারান্টি জারি করার জন্য বিনিয়োগকারীকে ব্যাংকের অনুমোদন নিতে হবে।
বিশেষ করে, ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রয় এবং লিজ-ক্রয়ের গ্যারান্টি সম্পর্কে (ধারা ২৬), এই আইনে বলা হয়েছে যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রয় বা লিজ দেওয়ার আগে গ্যারান্টি ইস্যু করার জন্য ব্যাংকের অনুমোদন নিতে হবে।
তদনুসারে, ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রয় বা লিজ-ক্রয়ের চুক্তিতে প্রতিশ্রুতি অনুসারে বিনিয়োগকারী বাড়ি হস্তান্তর করতে ব্যর্থ হলে, ব্যাংক বাড়ির ক্রেতা বা ইজারাদারের প্রতি বিনিয়োগকারীর আর্থিক দায়বদ্ধতার নিশ্চয়তা দেবে।
বাস্তবে, অনেক বিনিয়োগকারী প্রতিশ্রুতি অনুযায়ী সময়মতো গ্রাহকদের কাছে বাড়ি হস্তান্তর করেন না, যা হতাশার কারণ হয় (চিত্র: ট্রান খাং)।
ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রয় বা ভাড়া-ক্রয়ের চুক্তিতে গ্রাহককে প্রতিশ্রুতি অনুসারে আবাসন সরবরাহ করতে ব্যর্থ হলে, বিনিয়োগকারীর গ্রাহকদের প্রতি বিনিয়োগকারীর আর্থিক বাধ্যবাধকতার মধ্যে রয়েছে গ্রাহকের কাছ থেকে বিনিয়োগকারীর আগাম প্রাপ্ত পরিমাণ এবং অন্যান্য পরিমাণ, যদি থাকে।
গ্যারান্টি পত্র জারি করার জন্য গ্যারান্টর ব্যাংক দায়ী।
এই আইনের ২৬ অনুচ্ছেদে আরও বলা হয়েছে যে, যদি গ্যারান্টার ব্যাংক বিনিয়োগকারীকে গ্যারান্টি দিতে সম্মত হয়, তাহলে গ্যারান্টার ব্যাংক এবং বিনিয়োগকারী উপরে উল্লেখিত বিষয়বস্তুর উপর একটি গ্যারান্টি চুক্তি স্বাক্ষর করবে।
স্বাক্ষরিত গ্যারান্টি চুক্তির ভিত্তিতে, গ্যারান্টি ব্যাংক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীকে একটি লিখিত প্রতিশ্রুতি পাঠায় যে এটি বিনিয়োগকারীর গ্যারান্টির জন্য অনুমোদিত প্রকল্পে বাড়ি ক্রয় বা লিজ-ক্রয়কারী সমস্ত গ্রাহকদের একটি গ্যারান্টি চিঠি জারি করবে।
ভবিষ্যতের আবাসন ক্রয় বা লিজ-ক্রয়ের জন্য চুক্তি স্বাক্ষর করার সময় বিনিয়োগকারীর দায়িত্ব গ্রাহককে এই প্রতিশ্রুতি নথির একটি অনুলিপি পাঠানো।
এছাড়াও, ভবিষ্যতের আবাসন ক্রয় বা লিজ-ক্রয়ের জন্য একটি চুক্তি স্বাক্ষর করার সময়, গ্রাহকরা বিনিয়োগকারীর আর্থিক বাধ্যবাধকতার জন্য গ্যারান্টি রাখবেন কিনা তা বেছে নিতে পারেন।
ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রয় বা লিজ-ক্রয়ের চুক্তি স্বাক্ষরের সময় বিনিয়োগকারীর আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের নিশ্চয়তা দিতে গ্রাহকের অস্বীকৃতি লিখিতভাবে সম্মত হয়।
যেসব গ্রাহক নিয়ম অনুসারে বিনিয়োগকারীর সাথে ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রয় বা লিজ-ক্রয়ের জন্য চুক্তি স্বাক্ষর করেছেন, তাদের জন্য গ্যারান্টি ব্যাংক একটি গ্যারান্টি পত্র জারি করার দায়িত্বে থাকে। একই সাথে, গ্যারান্টি ব্যাংক এটি বিনিয়োগকারীর কাছেও পাঠায় যাতে বিনিয়োগকারী ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রয় বা লিজ-ক্রয়ের জন্য চুক্তি স্বাক্ষরকারী প্রতিটি গ্রাহককে এটি সরবরাহ করতে পারেন।
গ্রাহক যখন গ্যারান্টি লেটার পাবেন তখনই বিনিয়োগকারী টাকা পাবেন।
গ্যারান্টির পরিধি, গ্যারান্টি বাধ্যবাধকতা পালনের জন্য প্রয়োজনীয় শর্তাবলী, বিষয়বস্তু এবং গ্যারান্টি ফি পক্ষগুলির দ্বারা সম্মত হবে তবে এই আইনের ধারা 26-এ নির্ধারিত গ্যারান্টি ব্যাংকের দায়িত্ব পালন নিশ্চিত করতে হবে এবং গ্যারান্টি ব্যাংক এবং রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীর মধ্যে স্বাক্ষরিত গ্যারান্টি চুক্তিতে লিপিবদ্ধ করতে হবে।
বিনিয়োগকারী প্রকল্পটি "স্থগিত" রেখেছিলেন, যার ফলে বাড়ি ক্রেতাদের অনেক অসুবিধা হয়েছিল (চিত্র: ট্রান খাং)
গ্যারান্টি ব্যাংক এবং প্রকল্প বিনিয়োগকারীর মধ্যে স্বাক্ষরিত গ্যারান্টি চুক্তি এবং ভবিষ্যতের আবাসন ক্রয় বা লিজ গ্রহণকারী গ্রাহকদের জন্য গ্যারান্টি ব্যাংক কর্তৃক জারি করা গ্যারান্টি পত্রে অবশ্যই বৈধতার সময়কাল নির্দিষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে।
ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রয় বা লিজ-ক্রয়ের চুক্তি স্বাক্ষরের তারিখ থেকে ১০ কার্যদিবসের মধ্যে অথবা ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রয় বা লিজ-ক্রয়ের চুক্তিতে পক্ষগুলির দ্বারা সম্মত অন্য কোনও সময়ের মধ্যে বিনিয়োগকারী গ্রাহককে একটি গ্যারান্টি পত্র প্রদান করবেন।
ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রয় ও ক্রয় বা ভাড়া-ক্রয়ের চুক্তি অনুসারে বিনিয়োগকারী কেবলমাত্র গ্রাহকদের কাছ থেকে অর্থ গ্রহণ করতে পারবেন, যখন গ্রাহককে তা প্রদান করা হবে এবং গ্রাহক গ্যারান্টর ব্যাংক থেকে একটি গ্যারান্টি চিঠি পাবেন।
বিনিয়োগকারীর পক্ষে অর্থ প্রদানের জন্য জামিনদার ব্যাংক দায়ী।
যদি বিনিয়োগকারী এই ডিক্রির ২৬ অনুচ্ছেদে নির্ধারিত গ্রাহকের প্রতি আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ না করে বা সম্পূর্ণরূপে পালন না করে বাড়ি বিক্রয় এবং ক্রয় বা লিজ-ক্রয় চুক্তিতে প্রতিশ্রুতিবদ্ধ বাড়িটি হস্তান্তর করতে ব্যর্থ হন।
গ্রাহক অনুরোধ করলে, গ্যারান্টি পত্রে দেওয়া প্রতিশ্রুতি অনুযায়ী বিনিয়োগকারীর পক্ষ থেকে গ্রাহকের প্রতি আর্থিক দায়িত্ব পালনের দায়িত্ব থাকবে।
বিনিয়োগকারীর পক্ষ থেকে গ্রাহকদের প্রতি আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের জন্য গ্যারান্টর ব্যাংককে অবশ্যই দায়ী থাকতে হবে (চিত্র: হা ফং)।
ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রয় এবং লিজ-ক্রয়ের ক্ষেত্রে গ্যারান্টিগুলি ব্যাংক গ্যারান্টি সম্পর্কিত আইনের বিধান অনুসারে বাস্তবায়িত হয়।
অনুচ্ছেদ ২৬-এ ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রয় এবং ভাড়া-ক্রয়ের গ্যারান্টি সম্পর্কিত বিধানগুলি সামাজিক আবাসন বিক্রয় এবং ভাড়া-ক্রয়ের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়।
ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রয় এবং লিজ-ক্রয়ের জন্য গ্যারান্টির নির্দেশনা প্রদানের জন্য স্টেট ব্যাংক দায়ী।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস
মন্তব্য (0)