সীমিত মালিকানা অধিকার সম্পন্ন বাড়িগুলোকে জমির মালিকানার সনদপত্র প্রদান করা হবে।

বাজার উন্মুক্ত করা

বিশেষত, জাতীয় সংসদ কর্তৃক সম্প্রতি পাস হওয়া আবাসন আইন ২০২৩-এ বলা হয়েছে যে: সীমিত মালিকানা মেয়াদের বাড়ি ক্রয়-বিক্রয়ের ক্ষেত্রে, ক্রেতাকে সম্মত মেয়াদের জন্য একটি মালিকানা সনদ (জমির দলিল সনদ) প্রদান করা হয়। মালিকানা মেয়াদ শেষ হলে, চুক্তিতে সম্মত শর্তানুযায়ী মালিকানা মূল মালিকের কাছে পুনরায় হস্তান্তরিত হয়। মালিকানা মেয়াদ শেষ হওয়ার পর যদি বিক্রেতা বাড়িটি পুনরুদ্ধার না করেন, তবে এই আইনের ১৬৬ নং ধারা এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক আইনি বিধান অনুযায়ী বিষয়টির সমাধান করা হবে। অধিকন্তু, আবাসন আইন ২০২৩-এ আরও বলা হয়েছে যে, পক্ষগণ একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে বিক্রেতার পক্ষ থেকে ক্রেতার কাছে বাড়িটি বিক্রির বিষয়ে সম্মত হতে পারে। যদি বাড়ি ক্রয়-বিক্রয় লেনদেনে মালিকানা মেয়াদের বিষয়ে কোনো চুক্তি অন্তর্ভুক্ত থাকে, তবে জমির দলিল সনদ প্রদানকারী উপযুক্ত কর্তৃপক্ষকে অবশ্যই সনদে মালিকানা মেয়াদ স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে।

২০২৩ সালের আবাসন আইনের নতুন প্রবিধান অনুযায়ী, শুধু কন্ডোটেলই নয়, অফিসটেল এবং সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টগুলোকেও মালিকানার সনদ প্রদান করা হবে।

স্যাভিস্টা কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর জনাব নগুয়েন তিয়েন ডুং-এর মতে, ২০২৩ সালের এপ্রিলে ডিক্রি ১০-এর মাধ্যমে দেশব্যাপী কন্ডোটেল অ্যাপার্টমেন্টগুলোকে মালিকানা সনদ প্রদানের অনুমতি দেওয়া হয়। তবে, তখন থেকে খুব কম সংখ্যক প্রকল্পই এই সনদ পেয়েছে। অন্যদিকে, অফিসটেল এবং সার্ভিস অ্যাপার্টমেন্ট ধরনের প্রকল্পগুলো এর জন্য যোগ্য নয়। এখন, জাতীয় সংসদ কর্তৃক পাসকৃত ২০২৩ সালের আবাসন আইনের মাধ্যমে, মালিকানা সনদ পাওয়ার জন্য একটি সময়সীমা নির্ধারণ করে সব ধরনের রিয়েল এস্টেট প্রকল্পকে এর আওতায় আনা হয়েছে, যা বাজারের এই প্রতিবন্ধকতা নিরসনে সহায়তা করবে। পূর্বে, এই ধরনের সম্পত্তি ক্রয়কারী গ্রাহকদের মালিকানা সনদ দেওয়া হতো না, যার ফলে লেনদেন আটকে যেত। জনাব ডুং বলেন, "এটি একটি নতুন এবং অত্যন্ত স্বাগতযোগ্য পদক্ষেপ, কারণ এটি বাজারের অনেক প্রতিবন্ধকতা দূর করে এবং একই সাথে ডেভেলপারদের মাধ্যমে না গিয়েই অ্যাপার্টমেন্ট কেনা, বেচা, হস্তান্তর, বন্ধক রাখা এবং লিজ দেওয়ার মতো লেনদেন সম্পাদনে মালিকদের অধিকার নিশ্চিত করে... এই আইনটি বাস্তবায়িত হলে, এটি রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট, অফিস অ্যাপার্টমেন্ট এবং সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টের বাজারের লেনদেনকে পুনরুজ্জীবিত করতে এবং এর প্রতিবন্ধকতা দূর করতে সহায়তা করবে।"

বিন থুয়ানের একটি রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট কোম্পানির প্রধান আনন্দ প্রকাশ করেছেন যে, সীমিত মেয়াদের রিয়েল এস্টেটের জন্য জমির মালিকানার সনদ (পিঙ্ক সার্টিফিকেট) প্রদান এখন বৈধ করা হচ্ছে, বিশেষ করে রিসোর্ট সম্পত্তিগুলোর জন্য, যা ভিয়েতনাম জুড়ে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর কাছ থেকে উল্লেখযোগ্য বিনিয়োগ আকর্ষণ করছে। দীর্ঘদিন ধরে, রিসোর্ট রিয়েল এস্টেটকে একটি "হাইব্রিড" হিসেবে বিবেচনা করা হতো – রাষ্ট্র ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে বিনিয়োগ এবং ক্রয়-বিক্রয়ের অনুমতি দিলেও, জমির মালিকানার সনদের আকারে কোনো "জন্ম সনদ" প্রদান করত না। এটি শুধু ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকেই নয়, বাড়ি ক্রেতাদেরও প্রভাবিত করেছে। সনদ না থাকায়, অনেক সম্পত্তি ব্যাংক ঋণের জন্য জামানত হিসেবে ব্যবহার করা যেত না এবং রাষ্ট্রও কর রাজস্ব হারাত। তিনি আশা প্রকাশ করে বলেন, "বর্তমানে বাজার এখনও সমস্যার সম্মুখীন, এবং রিসোর্ট রিয়েল এস্টেটের পরিস্থিতি আরও বেশি চ্যালেঞ্জিং। তাই, আমরা আশা করি এই নতুন নীতি গ্রাহকদের বাড়ি কেনার সময় আরও বেশি নিরাপদ বোধ করতে সাহায্য করবে। এটি বাজারকে প্রত্যাশার চেয়ে দ্রুত পুনরুদ্ধার করতে সাহায্য করতে পারে।"

প্রত্যাশা দাম কমাতে সাহায্য করে।

স্থপতি ট্রান টুয়ানের মতে, যথাযথ মালিকানার সনদপত্র ছাড়া মিনি-অ্যাপার্টমেন্টের ব্যাপক প্রসারের ফলে বাজারে এক বিকৃত ধরনের মিনি-অ্যাপার্টমেন্টের উদ্ভব ঘটেছে। এগুলো মূলত সার্ভিস অ্যাপার্টমেন্ট, যেখানে মালিকরা প্রায়শই অনানুষ্ঠানিক, হাতে লেখা চুক্তির মাধ্যমে দীর্ঘমেয়াদী ভিত্তিতে এগুলো বিক্রি বা ভাড়া দেন। অনেকেই এগুলো কিনতে আগ্রহী, কারণ তাদের স্বল্প আয়ের কারণে তারা টাউনহাউস বা অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে পারেন না। কঠোর নিয়ন্ত্রণের অভাবে অনেক নেতিবাচক পরিণতি দেখা দিয়েছে, যার সাম্প্রতিকতম উদাহরণ হলো হ্যানয়ের মিনি-অ্যাপার্টমেন্টে অগ্নিকাণ্ড। এখন যেহেতু এই ধরনের অ্যাপার্টমেন্ট স্বীকৃত ও নিয়ন্ত্রিত হয়েছে, এটি তার প্রকৃত রূপে ফিরে আসবে এবং স্বল্প আয়ের ব্যক্তিদের সাশ্রয়ী অথচ নিরাপদ আবাসন কেনার সুযোগ করে দেবে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ ২০২৩ সালের আবাসন আইনকে স্বাগত জানিয়েছেন, কারণ এটি ২০১৪ সালের আবাসন আইন থেকে সীমিত-মেয়াদী আবাসন মালিকানার নিয়মাবলী গ্রহণ করেছে, যা সেইসব গ্রাহকদের চাহিদা পূরণ করে যারা শুধুমাত্র একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য আবাসন কিনতে ও তার মালিক হতে চান। সীমিত-মেয়াদী আবাসন মালিকানার নিয়মাবলী সীমিত-মেয়াদী আবাসনের বিভিন্ন ধরনের বিকাশেও অবদান রাখে, যেমন সর্বোচ্চ ৫০ বছরের ভূমি ব্যবহারের মেয়াদসহ জমিতে নির্মিত সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্ট, যা অনির্দিষ্টকালের মালিকানার অ্যাপার্টমেন্টের চেয়ে কম দামে বিক্রি হয়। জনাব লে হোয়াং চাউ হো চি মিন সিটির বিন থান জেলার নগুয়েন হু কান স্ট্রিটের প্রজেক্ট বি-এর উদাহরণ দেন, যার মধ্যে রয়েছে জোন ১, যা দীর্ঘমেয়াদী স্থিতিশীল মালিকানার জমিতে নির্মিত একটি উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স, যেখানে অ্যাপার্টমেন্ট ক্রেতাদের অনির্দিষ্টকালের মালিকানা রয়েছে। জোন ২-এ ভাড়ার জন্য অফিস স্পেস এবং ৫০ বছরের ইজারা মেয়াদে জমিতে নির্মিত সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে। সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টের ক্রেতারা ৫০ বছরের মালিকানা মেয়াদ পান এবং এর বিক্রয় মূল্য জোন ১-এর চেয়ে কম। এটি গ্রাহকদের আরও বেশি বিকল্প ও মানসিক শান্তি দেয়, কারণ তারা দীর্ঘমেয়াদী বা সীমিত মেয়াদের মালিকানার জন্যই যে অ্যাপার্টমেন্টই কিনুন না কেন, সেগুলোর জন্য মালিকানার সনদপত্র প্রদান করা হয় এবং তা আইন দ্বারা সুরক্ষিত থাকে।

উদাহরণস্বরূপ, জনাব ‘এ’ জনাব ‘বি’-কে ২০ বছরের জন্য একটি জমি ইজারা দেন। জনাব ‘বি’-কে গ্রাহকদের কাছে সীমিত মালিকানা মেয়াদের অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করার জন্য একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন নির্মাণে বিনিয়োগ করার অনুমতি দেওয়া হয়। জনাব ‘বি’ এক বছরের মধ্যে ভবনটি নির্মাণ করেন এবং গ্রাহকদের কাছে অ্যাপার্টমেন্টগুলো বিক্রি করেন, যারা অনির্দিষ্ট মালিকানা মেয়াদের অনুরূপ অ্যাপার্টমেন্টের চেয়ে কম দামে ১৯ বছরের জন্য সেগুলোর মালিক হন। ২০ বছর পর, গ্রাহকরা অ্যাপার্টমেন্টগুলো জনাব ‘বি’-কে ফেরত দেন এবং জনাব ‘বি’ ভবনটি ভেঙে দিয়ে জমিটি জনাব ‘এ’-কে ফিরিয়ে দেন। আরেকটি উদাহরণ হলো জনাব ‘সি’ তার বাড়িটি জনাব ‘ডি’-এর কাছে বিক্রি করেন, যিনি সরাসরি বিক্রির চেয়ে কম দামে ২০ বছরের জন্য সেটির মালিক হন। জনাব চৌ বিশ্লেষণ করে বলেন, “সীমিত মালিকানা মেয়াদের বাড়ি কেনার এই সমস্ত ক্ষেত্রে সীমিত-মেয়াদী মালিকানার সনদ প্রদান করা হয় এবং আবাসন আইনের নিয়মকানুন অনুযায়ী তা পরিচালিত হয়, যা বিভিন্ন ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট বাজারের শক্তিশালী, সুস্থ ও নিরাপদ উন্নয়নে সহায়তা করবে। এটি প্রতিযোগিতাও তৈরি করবে এবং রিয়েল এস্টেটের দাম কমাতে সাহায্য করবে।”

বৈধতা পেলে ব্যবসায়ীরাও এই খাতে বিনিয়োগ করতে আরও বেশি আত্মবিশ্বাসী হন। এর ফলে বাজারে অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ বাড়ে, যা দীর্ঘমেয়াদী মালিকানার অ্যাপার্টমেন্টগুলোর সঙ্গে প্রতিযোগিতা তৈরি করে এবং সম্ভাব্য একটি মূল্য বিপ্লব ঘটাতে পারে।

স্থপতি ট্রান তুয়ান

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/nha-o-co-thoi-han-se-duoc-cap-so-hong-185231203222450442.htm