যে প্রকল্পগুলো নীরবে নাম ও মালিকানা পরিবর্তন করে।

সস্তায় বিক্রি হচ্ছে... তবুও বেশ ভালো একটি সুযোগ।

হো চি মিন সিটির না বে জেলার নগুয়েন হু থো সড়ক বরাবর একসময় হোয়াং আন গিয়া লাই, ফু হোয়াং আন, ফু লং, তাই নগুয়েন, নোভাল্যান্ড ইত্যাদির মতো প্রকল্প মালিকদের নাম প্রচুর ছিল, কিন্তু এখন সেগুলো ধীরে ধীরে অদৃশ্য হয়ে যাচ্ছে। এর পরিবর্তে, ফু মাই হাং (তাইওয়ান), জিএস (কোরিয়া), এবং কেপেল ল্যান্ড (সিঙ্গাপুর)-এর মতো বিদেশি কোম্পানির সংখ্যা বেড়েছে। দেশীয় ও বিদেশি কোম্পানিগুলোর মধ্যে মালিকানার একটি নীরব কিন্তু দ্রুত পরিবর্তন ঘটছে। অনেক প্রকল্প অভূতপূর্ব কম দামে পুনরায় বিক্রি করা হচ্ছে।

কেপেল ল্যান্ড অনেক প্রকল্প অধিগ্রহণ করেছে।

হো চি মিন সিটির একটি রিয়েল এস্টেট গ্রুপের প্রধান বলেছেন যে, ব্যাংক ঋণের আসল ও সুদ পরিশোধ করতে তাকে তার সবচেয়ে আকর্ষণীয় কিছু প্রকল্প কেপেল ল্যান্ডের কাছে বিক্রি করতে হয়েছে। বিক্রয়মূল্য সম্পর্কে জিজ্ঞাসা করা হলে তিনি দুঃখের সাথে বলেন যে, যদি বাজারমূল্য ১০ ডং হতো, তবে তিনি বিদেশি অংশীদারের কাছে সেগুলো মাত্র ৬ ডং-এ বিক্রি করতেন।

বর্তমানে দেশীয় ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর কাছে প্রকল্প বাস্তবায়নের মতো তহবিল নেই। টাকা থাকলেও তারা তা করার সাহস করবে না, কারণ বর্তমান পরিস্থিতিতে তারা তাদের পণ্য বিক্রি করতে পারবে কি না, সে বিষয়ে কেউই নিশ্চিত নয়। তারা সামনেও এগোতে পারছে না, পেছনেও ফিরতে পারছে না। বোঝা হালকা করার জন্য সবকিছু বিক্রি করে দেওয়াই ভালো,” নিজের দুঃখ লুকাতে না পেরে তিনি দীর্ঘশ্বাস ফেললেন।

এই ব্যক্তি এও স্বীকার করেছেন যে আফসোস ছিল, কিন্তু কোনো আয় ছাড়াই ক্রমাগত অর্থ পরিশোধ করতে থাকায়, যদি তারা প্রকল্পটি শুধু "ধরে রাখতেন", তবে এক বা দুই বছরের মধ্যেই ব্যাংকের সুদ সব টাকা খেয়ে ফেলত, তাই সস্তায় বিক্রি করাটা ছিল স্বস্তিদায়ক। এই ব্যক্তির মতে, বিদেশি কোম্পানিগুলো সব প্রকল্পে বিনিয়োগ করে না। তারা শুধুমাত্র সম্পূর্ণ আইনি কাগজপত্রযুক্ত প্রকল্পগুলোকেই অগ্রাধিকার দেয়। লক্ষণীয় যে, যেহেতু তারা জানে দেশীয় কোম্পানিগুলো "নগদ অর্থের অভাবে ভুগছে", তাই বিদেশি কোম্পানিগুলো কম দামে প্রকল্প কেনার জন্য তাদের ওপর চাপ দিচ্ছে।

আমার পরিবারের মাত্র এক কলসি চাল আছে। চাল ফুরিয়ে গেলে প্রতিবেশীদের কাছ থেকে ধার করতে হয়। কিন্তু আমরা মাত্র একবার বা দুবার ধার করতে পারি, তার আগেই তাদেরও চাল ফুরিয়ে যায়, আর আমাদেরও, কারণ আমাদের আর কোনো উপায় থাকে না। একারণেই কিছু ব্যবসা ৬ মাসে, কিছু ৯ মাসে, আবার কিছু এক বছরে বন্ধ হয়ে যায়। তাই এখন, দাম কম থাকা সত্ত্বেও, চাল কিনে বেঁচে থাকার জন্য আমাদের সর্বস্ব বিক্রি করে দিতে হচ্ছে,” রূপক ব্যবহার করে তিক্তভাবে বললেন লোকটি।

প্রকৃতপক্ষে, বাস্তবতা পর্যবেক্ষণ করলেই দেখা যায় যে অনেক নামকরা প্রকল্পের নাম পরিবর্তন হয়েছে, অর্থাৎ মালিকানা বদলে গেছে। শুধু ব্যবসায়ীরা বিষয়টি ঘোষণা করেন না। এমনকি রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি প্রধান ব্র্যান্ড নোভাল্যান্ড গ্রুপকেও তাদের অনেক প্রকল্প মালয়েশিয়ার গামুডা ল্যান্ড গ্রুপের কাছে বিক্রি করতে হয়েছে।

দীর্ঘস্থায়ী সংকট এবং আশাবাদী দৃষ্টিভঙ্গির অভাব অনেক ব্যবসাকে নিজেদের বিক্রি করার জন্য অংশীদার খুঁজতে মরিয়া করে তুলেছে। হো চি মিন সিটির একটি বড় রিয়েল এস্টেট গ্রুপের প্রধান আক্ষেপ করে বলেন যে, তিনি তার প্রকল্পগুলো বিদেশি অংশীদারদের কাছে কম দামে প্রস্তাব দিয়েছিলেন, কিন্তু কেউ সেগুলো কেনেনি, এমনকি বিনিয়োগ করতেও রাজি হয়নি, কারণ প্রকল্পগুলোতে সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র এবং ভূমি ব্যবহারের ফি ছিল না। একইভাবে, ডিকে গ্রুপ, একজন জাপানি অংশীদারের সাথে প্রায় এক বছর কাজ করার পর, একটি প্রকল্পে বিনিয়োগ বা সরাসরি বিক্রির প্রস্তাব পায়; এক্ষেত্রে অবদান অনুপাতের ভিত্তিতে মুনাফা ভাগাভাগি হলেও, সমস্ত বিক্রির দায়িত্ব ডিকে-র ওপরই থাকবে। তবে, তারা চুক্তিটি চূড়ান্ত করেনি এবং বর্তমানে পরিস্থিতি কী দাঁড়ায় তা দেখার জন্য অপেক্ষা করছে। বিক্রি করতে, রাজস্ব আয় করতে এবং অংশীদার আকর্ষণ করতে না পারার অক্ষমতা গ্রুপটিকে অভূতপূর্ব দুর্দশার মধ্যে ফেলেছে। গ্রুপটির প্রধান আক্ষেপ করে বলেন, "প্রায় সব কর্মী চলে গেছে, প্রকল্পগুলো থমকে গেছে এবং উল্লেখযোগ্য সম্পদ থাকা সত্ত্বেও দেউলিয়া হওয়ার ঝুঁকি খুব বেশি।"

শীর্ষস্থানীয় উদ্যোগগুলিকে সমর্থন করা

হো চি মিন সিটি ইউনিভার্সিটি অফ ইকোনমিক্স-এর সেন্টার ফর ইকোনমিক্স , ল অ্যান্ড ম্যানেজমেন্ট-এর পরিচালক, জনাব হুইন ফুওক নিয়া যুক্তি দেন যে, দেশীয় ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে বিদেশী প্রতিষ্ঠানের কাছে সম্পদ বিক্রি করতে বাধ্য করা হলে তা সমাজ ও অর্থনীতির জন্য বহুবিধ নেতিবাচক পরিণতি বয়ে আনে, কারণ এতে তাদের অবদান হ্রাস পায়, এমনকি পুরোপুরি বিলুপ্তও হয়ে যেতে পারে। অধিকন্তু, সংকট-পূর্ববর্তী পর্যায়ে ফিরে আসতে ৫ বা এমনকি ১০ বছরও লেগে যেতে পারে, কারণ সম্পদের এই ক্ষতি অত্যন্ত তাৎপর্যপূর্ণ। যদিও কোনো গবেষণায় ক্ষতির সঠিক পরিমাণ স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়নি, তবে অনুমান করা যায় যে সম্পদের এই ক্ষতি ২০-৩০%, এমনকি ৫০% পর্যন্তও হতে পারে।

বাহ্যিকভাবে, অনেকে মনে করেন যে বিদেশি কোম্পানিগুলোর শেয়ার অধিগ্রহণ দেশীয় ব্যবসাগুলোকে বিনিয়োগ অব্যাহত রাখার জন্য অতিরিক্ত তহবিল সরবরাহ করবে, যা সম্ভবত বাজার পুনরুদ্ধারে সাহায্য করবে। সংকটের পরে, এটি হয়তো বাজারে আরও বেশি স্বচ্ছতা আনবে এবং আইনের উন্নতি ঘটাবে। তবে, বাস্তবে, দেশীয় ব্যবসাগুলো বিদেশি অংশীদারদের সাথে প্রতিযোগিতা করার মতো যথেষ্ট শক্তিশালী একটি ব্র্যান্ড তৈরি করতে বহু বছর ব্যয় করে। এখন, অধিগ্রহণ হয়ে যাওয়া এবং সস্তায় সম্পদ বিক্রি করতে বাধ্য হওয়াটা অত্যন্ত বেদনাদায়ক। তাই, এই পরিস্থিতি কমানোর জন্য সরকারের উচিত প্রতিটি ব্যবসা এবং প্রতিটি প্রকল্পের জন্য বাধাগুলো দূর করার বিষয়টি বিবেচনা করা," জনাব নিয়া বলেন।

বাণিজ্যিক ও সামাজিক আবাসন প্রকল্পের বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনে বাধা এবং কর্পোরেট বন্ড সম্পর্কিত বিষয়গুলো সরকারের এখতিয়ারভুক্ত। তবে, বিক্ষিপ্ত সরকারি জমি, ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির মালিকানার সনদপত্র প্রদান সংক্রান্ত বিষয়গুলো স্থানীয় সরকারের এখতিয়ারভুক্ত। পর্যালোচনার জন্য সাময়িকভাবে স্থগিত থাকা প্রকল্প, ঋণের সুযোগ, সুদের হার হ্রাস এবং কর ছাড়ের মতো বিষয়গুলোর সমাধান এবং প্রাথমিক মূলধন সরবরাহ করা হলে বাজারে তারল্য সৃষ্টি হবে এবং ব্যবসাগুলোর অসুবিধা লাঘব হবে।

মিঃ লে হোয়াং চাউ

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস চেয়ারম্যান, জনাব ফাম লামও একমত পোষণ করেন যে, ভিয়েতনামে ভিনগ্রুপ, সান গ্রুপ, হিম লাম, মাস্টারাইজ হোমস, নোভাল্যান্ড, হাং থিন-এর মতো বড় রিয়েল এস্টেট কোম্পানি গড়ে উঠতে বহু বছর সময় লেগেছে। এগুলো বাজারের শীর্ষস্থানীয় কোম্পানি, তাই এগুলো শুধু রিয়েল এস্টেটকেই নয়, বরং ঋণ, নির্মাণ, নির্মাণ সামগ্রী, শ্রম, ইন্টেরিয়র ডিজাইন, আসবাবপত্রসহ আরও অনেক শিল্পকে প্রভাবিত করে। সুতরাং, যখন ব্যবসাগুলো সমস্যার সম্মুখীন হয়, তখন তাদের, বিশেষ করে শীর্ষস্থানীয় কোম্পানিগুলোকে, ঘুরে দাঁড়াতে সহায়তা করার জন্য একটি যুগান্তকারী পন্থা ও পদ্ধতির প্রয়োজন। কারণ তাদের ঘুরে দাঁড়ানো অন্যান্য ব্যবসা, শিল্প এবং সমগ্র অর্থনীতিকে আবার টেনে তুলবে। একই সাথে, এটি পুরোপুরি বন্ধ হয়ে যাওয়া প্রকল্পগুলোকে পুনরুজ্জীবিত করতে সাহায্য করবে এবং অপচয় সীমিত করবে। বিশেষ করে, এটি দেশীয় ব্যবসাগুলোর বহু বছরের পরিশ্রমে গড়া সম্পদকে সস্তায় বিদেশী কোম্পানির হাতে চলে যাওয়া থেকে রক্ষা করবে।

কম দামে বিদেশি কোম্পানির দ্বারা প্রকল্প অধিগ্রহণের বেদনাদায়ক অভিজ্ঞতা স্মরণ করে হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA)-এর চেয়ারম্যান লে হোয়াং চাউ ২০০৭ সালের কথা স্মরণ করেন, যখন ভিয়েতনাম বিশ্ব বাণিজ্য সংস্থায় (WTO) যোগদান করে এবং বিদেশি কোম্পানিগুলো ভিয়েতনামে "ঢলে পড়ে"। তবে, সেই সময়ে তিনি বিদেশি সংস্থা কর্তৃক দেশীয় রিয়েল এস্টেট কোম্পানি বা প্রকল্প অধিগ্রহণ নিয়ে চিন্তিত ছিলেন না। প্রকৃতপক্ষে, অনেক খাতে দেশীয় কোম্পানিগুলো শুধু তাদের বাজার অংশীদারিত্বই বজায় রাখেনি, বরং বিদেশি কোম্পানিগুলোকেও ছাড়িয়ে গিয়েছিল। কিন্তু ২০২২ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকে, HoREA কিছু বড়, সুপরিচিত রিয়েল এস্টেট কোম্পানি এবং উচ্চ-মূল্যের প্রকল্প বিদেশি সংস্থা কর্তৃক অধিগ্রহণের ঝুঁকি সম্পর্কে প্রথম সতর্কতা জারি করে। এর একটি প্রধান উদাহরণ হলো ভিয়েতনামের অন্যতম বৃহত্তম রিয়েল এস্টেট গ্রুপের দ্বারা একটি ১.৫ বিলিয়ন ডলারের প্রকল্প অত্যন্ত কম দামে একজন বিদেশি অংশীদারের কাছে হস্তান্তর। বর্তমানে, ভিয়েতনামের অনেক বড় রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং গ্রুপ বিদেশি কোম্পানি দ্বারা "অধিগ্রহণ" করা হয়েছে, যেখানে তাদের ৪৯% পর্যন্ত শেয়ার অধিগ্রহণ করা হয়েছে।

বিদেশি ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে ‘খোঁজখবর’ করছে এবং উৎপাদন খরচের চেয়ে কম দামে সেরা প্রকল্পগুলো খুঁজে বের করে কিনছে। কিছু বিদেশি কর্পোরেশন আমাকে বলেছে যে, যদি কোনো ব্যবসা প্রতিষ্ঠান প্রকল্প বিক্রি করে, তবে তাদের সাথে যেন পরিচয় করিয়ে দেওয়া হয়। আমাদের এই বাস্তবতা মেনে নিতে হবে, কারণ ব্যবসা ও বাজার খুবই দুর্বল এবং তাদের জরুরিভাবে মূলধন প্রয়োজন। এটি নিয়ন্ত্রণে আনার একটি মৌলিক সমাধান হলো, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাসহ সাধারণভাবে দেশীয় ব্যবসাগুলোর স্থিতিস্থাপকতা ও শক্তি বৃদ্ধি করা। বিশেষ করে, সরকার, মন্ত্রণালয় এবং স্থানীয় পর্যায়—প্রতিটি স্তরের ক্ষমতার মধ্যে থাকা বাধাগুলো দূর করার জন্য অবিলম্বে পদক্ষেপ নেওয়া প্রয়োজন, যাতে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে, গ্রাহকদের আস্থা অর্জন করতে, তারল্য বাড়াতে এবং ঘুরে দাঁড়াতে পারে,” মিঃ চাউ জোর দিয়ে বলেন।

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/nhung-du-an-am-tham-thay-ten-doi-chu-185230602230353681.htm