সস্তায় বিক্রি হচ্ছে... তবুও ভালো দাম।
নগুয়েন হু থো স্ট্রিট (নহা বে জেলা, হো চি মিন সিটি) জুড়ে, হোয়াং আনহ গিয়া লাই, ফু হোয়াং আনহ, ফু লং, তাই নগুয়েন, নোভাল্যান্ড ইত্যাদি প্রকল্প মালিকদের নাম আগে অসংখ্য ছিল, কিন্তু এখন তারা ধীরে ধীরে অদৃশ্য হয়ে যাচ্ছে। পরিবর্তে, ফু মাই হাং (তাইওয়ান), জিএস (কোরিয়া) এবং কেপেল ল্যান্ড (সিঙ্গাপুর) এর মতো আরও বিদেশী কোম্পানি রয়েছে। দেশী এবং বিদেশী কোম্পানিগুলির মধ্যে একটি নীরব কিন্তু দ্রুত মালিকানা পরিবর্তন ঘটছে। অনেক প্রকল্প অভূতপূর্ব কম দামে পুনরায় বিক্রি করা হচ্ছে।
কেপেল ল্যান্ড অনেক প্রকল্প অধিগ্রহণ করেছে।
হো চি মিন সিটির একটি রিয়েল এস্টেট গ্রুপের নেতা বলেন, ব্যাংক ঋণের মূলধন এবং সুদ পরিশোধের জন্য তাকে তার সবচেয়ে কাঙ্ক্ষিত কিছু প্রকল্প কেপেল ল্যান্ডের কাছে বিক্রি করতে হয়েছে। বিক্রয়মূল্য সম্পর্কে জিজ্ঞাসা করা হলে, তিনি দুঃখের সাথে বলেন যে যদি বাজার মূল্য ১০ ডং হয়, তাহলে তিনি বিদেশী অংশীদারের কাছে মাত্র ৬ ডং-এ বিক্রি করবেন।
"বর্তমানে, দেশীয় ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর কাছে প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য আর তহবিল নেই। এমনকি যদি তাদের কাছে টাকা থাকত, তবুও তারা তা করার সাহস করত না কারণ বর্তমান পরিস্থিতিতে তারা তাদের পণ্য বিক্রি করতে পারবে কিনা তা কেউ নিশ্চিত করতে পারে না। তারা এগিয়ে যেতেও পারে না, আবার পিছিয়েও যেতে পারে না। বোঝা কমানোর জন্য সবকিছু বিক্রি করে দেওয়াই ভালো," তিনি দীর্ঘশ্বাস ফেলেন, তার দুঃখ লুকাতে না পেরে।
এই ব্যক্তি স্বীকার করেছেন যে অনুশোচনা ছিল, কিন্তু রাজস্ব ছাড়াই চলমান অর্থপ্রদানের কারণে, যদি তারা প্রকল্পটি "ধরে রাখে", তাহলে ব্যাংকের সুদ এক বা দুই বছরের মধ্যে সবকিছু খেয়ে ফেলবে, তাই সস্তায় বিক্রি করা একটি স্বস্তির বিষয় ছিল। এই ব্যক্তির মতে, বিদেশী কোম্পানিগুলি প্রতিটি প্রকল্পে বিনিয়োগ করে না। তারা কেবল সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র সহ প্রকল্পগুলিকে অগ্রাধিকার দেয়। উল্লেখযোগ্যভাবে, কারণ তারা জানে যে দেশীয় কোম্পানিগুলি "নগদের জন্য ক্ষুধার্ত", বিদেশী কোম্পানিগুলি তাদের উপর কম দামে প্রকল্প কেনার জন্য চাপ দিচ্ছে।
"আমার পরিবারের কাছে মাত্র এক কলসি চাল আছে। যখন আমাদের চাল ফুরিয়ে যায়, তখন আমাদের প্রতিবেশীদের কাছ থেকে ধার করতে হয়। কিন্তু তাদের চাল ফুরিয়ে যাওয়ার আগে আমরা কেবল একবার বা দুবার ধার করতে পারি, এবং আমরাও, কারণ আমাদের আর কোথাও ঘুরে দাঁড়ানোর জায়গা নেই। এই কারণেই কিছু ব্যবসা 6 মাসে, কিছু 9 মাসে এবং কিছু এক বছরে মারা যায়। তাই এখন, কম দাম থাকা সত্ত্বেও, চাল কিনতে এবং বেঁচে থাকার জন্য আমাদের যা কিছু আছে তা বিক্রি করতে হবে," এই ব্যক্তি তিক্তভাবে একটি রূপক ব্যবহার করে বললেন।
প্রকৃতপক্ষে, বাস্তবতা পর্যবেক্ষণ করলে বোঝা কঠিন নয় যে অনেক বিখ্যাত প্রকল্পের নাম পরিবর্তন হয়েছে, যার অর্থ মালিকানা পরিবর্তন। ব্যবসাগুলি কেবল এটি ঘোষণা করে না। এমনকি রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি প্রধান ব্র্যান্ড নোভাল্যান্ড গ্রুপকেও তাদের অনেক প্রকল্প মালয়েশিয়ার গামুদা ল্যান্ড গ্রুপের কাছে বিক্রি করতে হয়েছে।
দীর্ঘস্থায়ী অসুবিধা এবং আশাবাদী দৃষ্টিভঙ্গির অভাব অনেক ব্যবসাকে "নিজেদের বিক্রি" করার জন্য অংশীদারদের জন্য ঝাঁপিয়ে পড়তে বাধ্য করেছে। হো চি মিন সিটির একটি বৃহৎ রিয়েল এস্টেট গ্রুপের নেতা দুঃখ প্রকাশ করেছেন যে তিনি তার প্রকল্পগুলি কম দামে বিদেশী অংশীদারদের কাছে অফার করেছিলেন, কিন্তু কেউ সেগুলি কিনেনি, বা কেউ বিনিয়োগ করতে রাজি হয়নি কারণ প্রকল্পগুলিতে সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র এবং ভূমি ব্যবহারের ফি ছিল না। একইভাবে, জাপানি অংশীদারের সাথে প্রায় এক বছর কাজ করার পর, ডিকে গ্রুপকে একটি প্রকল্পের বিনিয়োগ বা সরাসরি বিক্রয়ের প্রস্তাব দেওয়া হয়েছিল; অবদানের অনুপাতের উপর ভিত্তি করে লাভ ভাগাভাগি করেও, ডিকে সমস্ত বিক্রয়ের জন্য দায়ী থাকবে। তবে, তারা চুক্তিটি চূড়ান্ত করেনি এবং বর্তমানে কী হয় তা দেখার জন্য অপেক্ষা করছে। বিক্রি, রাজস্ব তৈরি এবং অংশীদারদের আকর্ষণ করতে অক্ষমতা গ্রুপটিকে অভূতপূর্ব কষ্টে ফেলেছে। "প্রায় সমস্ত কর্মী চলে গেছেন, প্রকল্পগুলি স্থগিত রয়েছে এবং উল্লেখযোগ্য সম্পদ থাকা সত্ত্বেও দেউলিয়া হওয়ার ঝুঁকি খুব বেশি," গ্রুপের নেতা দুঃখ প্রকাশ করেছেন।
শীর্ষস্থানীয় উদ্যোগগুলিকে সমর্থন করা
হো চি মিন সিটি ইউনিভার্সিটি অফ ইকোনমিক্সের অর্থনীতি , আইন ও ব্যবস্থাপনা কেন্দ্রের পরিচালক মিঃ হুইন ফুওক এনঘিয়া যুক্তি দেন যে বিদেশী ব্যবসার কাছে সম্পদ বিক্রি করতে বাধ্য হওয়ার ফলে সমাজ এবং অর্থনীতিতে অনেক নেতিবাচক পরিণতি হয় কারণ তাদের অবদান হ্রাস পায়, এমনকি অদৃশ্য হয়ে যেতে পারে। তদুপরি, সম্পদের ক্ষতি এতটাই উল্লেখযোগ্য যে সংকট-পূর্ব স্তরে ফিরে আসতে ৫, এমনকি ১০ বছরও সময় লাগবে। যদিও কোনও গবেষণায় ক্ষতির সঠিক পরিমাণ স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়নি, তবে অনুমান করা যেতে পারে যে সম্পদের ক্ষতি ২০-৩০% এমনকি ৫০% পর্যন্ত হতে পারে।
"প্রকৃতপক্ষে, অনেক মানুষ মনে করেন যে বিদেশী কোম্পানিগুলি শেয়ার অধিগ্রহণ করলে দেশীয় ব্যবসাগুলিকে অব্যাহত বিনিয়োগের জন্য অতিরিক্ত তহবিল সরবরাহ করা হবে, যা বাজারকে পুনরুদ্ধারে সহায়তা করবে। সংকটের পরে, এটি আরও বেশি বাজার স্বচ্ছতা এবং উন্নত আইন প্রণয়নের দিকে পরিচালিত করতে পারে। তবে, বাস্তবে, দেশীয় ব্যবসাগুলি বিদেশী অংশীদারদের সাথে প্রতিযোগিতা করার জন্য যথেষ্ট শক্তিশালী একটি ব্র্যান্ড তৈরি করতে বহু বছর ব্যয় করে। এখন, দখল করা এবং সস্তায় সম্পদ বিক্রি করতে বাধ্য করা খুবই বেদনাদায়ক। অতএব, এই পরিস্থিতি কমাতে সরকারকে প্রতিটি ব্যবসা এবং প্রতিটি প্রকল্পের জন্য বাধা অপসারণের কথা বিবেচনা করতে হবে," মিঃ নঘিয়া বলেন।
বাণিজ্যিক ও সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনের ক্ষেত্রে বাধা এবং কর্পোরেট বন্ড সম্পর্কিত বিষয়গুলি সরকারের এখতিয়ারভুক্ত। তবে, আন্তঃবিচ্ছিন্ন সরকারি জমি, ভূমি ব্যবহারের ফি এবং জমির মালিকানা শংসাপত্র প্রদান সংক্রান্ত বিষয়গুলি স্থানীয় সরকারের এখতিয়ারভুক্ত। পর্যালোচনা, ঋণের অ্যাক্সেস, সুদের হার হ্রাস এবং কর কর্তনের জন্য সাময়িকভাবে স্থগিত প্রকল্পগুলির ক্ষেত্রে, এই সমস্যাগুলি সমাধান করা এবং বীজ মূলধন ইনজেকশন বাজারে তারল্য তৈরি করবে এবং ব্যবসার জন্য অসুবিধা দূর করবে।
মিঃ লে হোয়াং চাউ
ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ ফাম ল্যামও একমত পোষণ করেন যে ভিয়েতনামে ভিনগ্রুপ, সান গ্রুপ, হিম ল্যাম, মাস্টারাইজ হোমস, নোভাল্যান্ড, হাং থিনহের মতো বৃহৎ রিয়েল এস্টেট কোম্পানি তৈরি হতে অনেক বছর লেগেছে... এগুলো বাজারে শীর্ষস্থানীয় কোম্পানি, তাই এগুলো কেবল রিয়েল এস্টেটকেই নয় বরং ঋণ, নির্মাণ, নির্মাণ সামগ্রী, শ্রম, অভ্যন্তরীণ নকশা, আসবাবপত্র সহ অন্যান্য অনেক শিল্পকেও প্রভাবিত করে... অতএব, যখন ব্যবসাগুলি সমস্যার সম্মুখীন হয়, তখন তাদের, বিশেষ করে শীর্ষস্থানীয় কোম্পানিগুলিকে, পুনরুদ্ধারের জন্য একটি যুগান্তকারী পদ্ধতি এবং ব্যবস্থা থাকা প্রয়োজন। কারণ তাদের পুনরুদ্ধার অন্যান্য ব্যবসা, শিল্প এবং সমগ্র অর্থনীতিকে পিছনে টেনে আনবে। একই সাথে, এটি ক্লিনিক্যালি মৃত প্রকল্পগুলিকে পুনরুজ্জীবিত করতে সাহায্য করবে, অপচয় সীমিত করবে। বিশেষ করে, এটি দেশীয় ব্যবসাগুলি বহু বছর ধরে যে সম্পদ তৈরিতে ব্যয় করেছে তা সস্তা দামে বিদেশী কোম্পানিগুলির হাতে পড়া থেকে রোধ করবে।
কম দামে বিদেশী কোম্পানিগুলির দ্বারা অধিগ্রহণ করা প্রকল্পগুলি দেখার বেদনাদায়ক অভিজ্ঞতার কথা স্মরণ করে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান, লে হোয়াং চাউ, ২০০৭ সালের কথা স্মরণ করেন, যখন ভিয়েতনাম WTO-তে যোগদান করেছিল, এমন একটি সময় যখন বিদেশী কোম্পানিগুলি ভিয়েতনামে "প্লাবিত" হয়েছিল। তবে, সেই সময়ে, তিনি দেশীয় রিয়েল এস্টেট কোম্পানি বা প্রকল্পগুলি বিদেশী সংস্থাগুলির দ্বারা অধিগ্রহণ করা নিয়ে চিন্তিত ছিলেন না। প্রকৃতপক্ষে, অনেক ক্ষেত্রে, দেশীয় কোম্পানিগুলি কেবল তাদের বাজারের অংশীদারিত্ব বজায় রাখেনি বরং বিদেশী সংস্থাগুলিকেও ছাড়িয়ে গেছে। কিন্তু ২০২২ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, HoREA কিছু বৃহৎ, সুপরিচিত রিয়েল এস্টেট কোম্পানি এবং উচ্চ-মূল্যের প্রকল্পগুলি বিদেশী সংস্থাগুলির দ্বারা অধিগ্রহণের ঝুঁকি সম্পর্কে প্রথম সতর্কতা জারি করেছিল। এর একটি প্রধান উদাহরণ হল ভিয়েতনামের বৃহত্তম রিয়েল এস্টেট গ্রুপগুলির মধ্যে একটি দ্বারা খুব কম দামে একটি বিদেশী অংশীদারের কাছে ১.৫ বিলিয়ন ডলারের প্রকল্প স্থানান্তর করা। বর্তমানে, ভিয়েতনামের অনেক বৃহৎ রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং গোষ্ঠী বিদেশী কোম্পানিগুলি দ্বারা "অধিগ্রহণ" করা হয়েছে, তাদের ৪৯% পর্যন্ত শেয়ার অধিগ্রহণ করা হয়েছে।
"বিদেশী ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে 'কেনাকাটা' করছে, খরচের চেয়ে কম দামে সেরা প্রকল্প খুঁজছে এবং অর্জন করছে। কিছু বিদেশী কর্পোরেশন আমাকে বলেছে যে যদি কোনও ব্যবসা প্রতিষ্ঠান প্রকল্প বিক্রি করে, তাহলে তাদের সাথে তাদের পরিচয় করিয়ে দেওয়া উচিত। আমাদের এই বাস্তবতা মেনে নিতে হবে কারণ ব্যবসা প্রতিষ্ঠান এবং বাজার খুবই দুর্বল এবং তাদের মূলধনের তীব্র প্রয়োজন। এটি নিয়ন্ত্রণ করার জন্য, একটি মৌলিক সমাধান হল রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সহ সাধারণভাবে দেশীয় ব্যবসার স্থিতিস্থাপকতা এবং শক্তি বৃদ্ধি করা। বিশেষ করে, সরকার, মন্ত্রী পর্যায়ে এবং স্থানীয় পর্যায়ে প্রতিটি স্তরের কর্তৃত্বের মধ্যে বাধা দূর করার জন্য তাৎক্ষণিক পদক্ষেপ নেওয়া প্রয়োজন - যাতে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে পারে, গ্রাহকদের সাথে আস্থা তৈরি করতে পারে, তারল্য বৃদ্ধি করতে পারে এবং পুনরুদ্ধার করতে পারে," মিঃ চাউ জোর দিয়ে বলেন।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস লিঙ্ক
মন্তব্য (0)