রিয়েল এস্টেট খাতের অসুবিধাগুলো সমাধানে মনোযোগ দিন।

অসুবিধাগুলো মোকাবেলায় সরকারের গৃহীত একাধিক পদক্ষেপ রিয়েল এস্টেট বাজারকে আরও ইতিবাচক হতে সাহায্য করেছে। তবে, বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে বাজারকে সচল করার প্রক্রিয়া অব্যাহত রাখতে অনেকগুলো সমন্বিত সমাধান প্রয়োজন।

শত শত প্রকল্পের প্রতিবন্ধকতা দূর করা হয়েছে।

নির্মাণমন্ত্রী নগুয়েন থান নি-এর মতে, অসুবিধাগুলো কাটিয়ে উঠতে এবং আবাসন বাজারকে এগিয়ে নিতে, সরকার সম্প্রতি নির্মাণমন্ত্রীর নেতৃত্বে প্রধানমন্ত্রীর একটি টাস্ক ফোর্স গঠন করেছে। এই টাস্ক ফোর্সের কাজ হলো স্থানীয় এলাকা ও প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতা নিরসনে পর্যালোচনা, তত্ত্বাবধান এবং নির্দেশনা প্রদান করা।

প্রকল্প বাস্তবায়নের অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতা নিরসনে প্রতিবেদন শোনা, তথ্য সংগ্রহ, পরিস্থিতি মূল্যায়ন, মতবিনিময় এবং নির্দেশনা প্রদানের জন্য টাস্ক ফোর্সটি সরাসরি ছয়টি এলাকা (হো চি মিন সিটি, হ্যানয় , দা নাং, হাই ফং, কান থো এবং ডং নাই) এবং অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সাথে কাজ করেছে।

এখন পর্যন্ত, আবাসন বাজারের অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতা নিরসনের প্রচেষ্টা ইতিবাচক ফল দিতে শুরু করেছে। হ্যানয় শহর ৪১৯টি প্রকল্পের (যা প্রাথমিক ৭১২টি প্রকল্পের ৫৮.৮%-এর সমতুল্য) নির্দেশনা দিয়ে সমাধান করেছে এবং ২৯৩টি প্রকল্পের সমাধানের নির্দেশনা অব্যাহত রেখেছে।

হো চি মিন সিটিতে, স্থানীয় কর্তৃপক্ষ ৬৭টি প্রকল্পের (যা প্রাথমিক ১৮০টি প্রকল্পের ৩৭.২%-এর সমতুল্য) নির্দেশনা দিয়েছে এবং সমাধান করেছে; এর মধ্যে রয়েছে টাস্ক ফোর্স দ্বারা পরিচালিত ও তাগিদপ্রাপ্ত ২৮টি প্রকল্প এবং স্থানীয় কর্তৃপক্ষ কর্তৃক পর্যালোচিত ৩৯টি প্রকল্প।

ডং নাই প্রদেশে, টাস্ক ফোর্সটি ডং নাই প্রাদেশিক গণ কমিটির কর্তৃত্বাধীন নগর পরিকল্পনা ও নির্মাণ-সম্পর্কিত বাধাগুলো চিহ্নিত করে নোভাল্যান্ড গ্রুপ এবং হাং থিন গ্রুপের প্রকল্পসহ ৭টি প্রধান প্রকল্পের বিষয়ে নির্দেশনা ও স্পষ্টীকরণ প্রদান করেছে। এই প্রক্রিয়ার মাধ্যমে, তারা অসুবিধা ও বাধাগুলো নিরসনের জন্য প্রাদেশিক গণ কমিটি এবং স্থানীয় বিভাগগুলোকে নির্দেশনা ও স্পষ্টীকরণ দিয়েছে।

অতি সম্প্রতি, ডং নাই প্রদেশের নির্মাণ বিভাগ একটি নথি জারি করে নিশ্চিত করেছে যে, নোভাল্যান্ড গ্রুপ কর্তৃক নির্মিত অ্যাকোয়া সিটির ৭৫২টি নিচু তলা বাড়ি ভবিষ্যতের আবাসন ইউনিট হিসেবে বিক্রয়ের জন্য যোগ্য। এছাড়াও, ডং নাই প্রদেশের গণপরিষদ সি৪ জোনিং প্ল্যানের অনুমোদনের পাশাপাশি বিনিয়োগকারীকে সংশোধিত ১/৫০০ বিস্তারিত পরিকল্পনা প্রস্তুত করে মূল্যায়নের জন্য জমা দেওয়ার অনুমতি দিয়েছে।

একই সাথে, গ্রাহকদের প্রতি দেওয়া প্রতিশ্রুতি সম্পূর্ণরূপে পূরণ করার লক্ষ্যে, সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ বিনিয়োগকারীকে অনুমোদিত বিস্তারিত পরিকল্পনা অনুযায়ী নির্মাণ ও বিক্রয় কার্যক্রম অব্যাহত রাখতে সহায়তা করবে।

নোভাল্যান্ড গ্রুপের আরেকটি প্রকল্প, নোভাওয়ার্ল্ড ফান থিয়েট-এর অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতাগুলো নিরসনের লক্ষ্যে, কার্যনির্বাহী দলটি নির্মাণ মন্ত্রণালয়ে বিন থুয়ান প্রদেশের গণপরিষদ এবং প্রকল্পের বিনিয়োগকারীর সাথে একটি সভার আয়োজন করে। এই সভার উদ্দেশ্য ছিল অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতাগুলো শোনা, তথ্য বিনিময় করা, উত্তর প্রদান করা এবং এই বিষয়গুলোর সমাধানে নির্দেশনা দেওয়া। এখন পর্যন্ত, নোভাওয়ার্ল্ড ফান থিয়েট প্রকল্পের সকল উপাদানের জন্য ১/৫০০ বিস্তারিত পরিকল্পনার সমন্বয় সম্পন্ন করেছে।

হো চি মিন সিটির থু ডুক শহরের বিন খান ওয়ার্ডে একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প আইনি জটিলতার সম্মুখীন হয়েছে। ছবি: হোয়াং ট্রিয়েউ

আরও শক্তিশালী সমাধান

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর একটি সাম্প্রতিক প্রতিবেদনে উল্লেখ করা হয়েছে যে, বিভিন্ন পক্ষের (সরকার, মন্ত্রণালয়সমূহ, ব্যাংকিং ব্যবস্থা, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা, রিয়েল এস্টেট ব্রোকার ইত্যাদি) প্রচেষ্টা বাজারকে "বজায় রাখতে" ইতিবাচকভাবে অবদান রেখেছে। যদিও বাজারটি এখনও "তীব্র পতন কাটিয়ে ওঠার" মতো যথেষ্ট শক্তিশালী নয়, তবে এটি "নিয়ন্ত্রণ হারানোর" ঝুঁকি কিছুটা এড়াতে পেরেছে।

স্থানীয় কর্তৃপক্ষ রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর সাথে একত্রে সমস্যা সমাধানে সক্রিয়ভাবে অংশগ্রহণ করেছে এবং মূলত যেসব প্রকল্পের পুনরায় শুরু হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে, সেগুলোর বেশিরভাগেরই বাধা দূর করেছে। তবে, প্রায় ৩০ বিলিয়ন ডলার মূল্যের আইনি সমস্যায় জর্জরিত প্রায় ১,২০০টি প্রকল্পের মধ্যে প্রায় ৮০০টি প্রকল্প এখনও "অপেক্ষায়" রয়েছে, যা বাজারের পুনরুদ্ধারের উপর কিছুটা নেতিবাচক প্রভাব ফেলছে।

জাতীয় আর্থিক ও মুদ্রানীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ড. ট্রান ডু লিচ বলেছেন যে, রিয়েল এস্টেট এমন একটি খাত যেখানে দ্রুত পুনরুদ্ধারের জন্য বাধাগুলো দূর করতে নিবদ্ধ প্রচেষ্টা প্রয়োজন, কারণ এটি অর্থনীতির অন্যান্য অনেক খাতকে প্রভাবিত করে। রিয়েল এস্টেট বাজার সরাসরি জিডিপিতে প্রায় ১০% এবং পরোক্ষভাবে অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধিতে অতিরিক্ত ২%-৩% অবদান রাখে।

সুতরাং, ২০২৪ সালে আবাসন বাজারের শক্তিশালী পুনরুদ্ধার নিশ্চিত করতে সরবরাহ ও চাহিদা উভয়ের উপর মনোযোগ দিয়ে অসুবিধাগুলো কাটিয়ে ওঠার জন্য শীঘ্রই আরও শক্তিশালী সমাধান প্রয়োজন। আর্থিক বাজারকে শক্তিশালী করার পাশাপাশি এটি পরবর্তী পর্যায়ের জন্য একটি মজবুত ভিত্তি তৈরি করবে।

আবাসন বাজারের সমস্যার 'পার্শ্ববর্তী ক্ষতির' কথা উল্লেখ করে হো চি মিন সিটি কাঠ প্রক্রিয়াকরণ ও হস্তশিল্প সমিতি (হাওয়া)-এর সহ-সভাপতি এবং সাধারণ সম্পাদক জনাব নগুয়েন চ্যান ফুয়ং বলেন যে, আবাসন খাতের সমস্যার উল্লেখযোগ্য প্রভাবের কারণে আসবাবপত্র এবং অভ্যন্তরীণ নকশা শিল্পের অনেক ব্যবসার আয় ৪০%-৫০% হ্রাস পেয়েছে।

হো চি মিন সিটি ইকোনমিক্স ইউনিভার্সিটির ড. নগুয়েন হু হুয়ানও রিয়েল এস্টেট খাতের অসুবিধাগুলো কাটিয়ে ওঠার সমাধান বিশ্লেষণ করেছেন, যা মূলত সরবরাহ-কেন্দ্রিক, যেমন সামাজিক আবাসন বিনিয়োগ প্রকল্পে ঋণ প্রদানের জন্য ১,২০,০০০ বিলিয়ন VND-এর ক্রেডিট প্যাকেজ।

এদিকে, আয় কমে যাওয়ায় ব্যক্তিগত রিয়েল এস্টেটের বর্তমান চাহিদা কম রয়েছে। প্রকৃতপক্ষে, রিয়েল এস্টেট বাজারে উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের অতিরিক্ত সরবরাহ রয়েছে, অথচ জনগণের চাহিদা ও আয়ের উপযোগী সাশ্রয়ী বাণিজ্যিক এবং সামাজিক আবাসন প্রকল্পের অভাব রয়েছে।

অর্থনীতিবিদ ড. নগুয়েন ত্রি হিউ পর্যবেক্ষণ করেছেন যে, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট আইনি কাঠামোটি নানা প্রতিবন্ধকতা এবং বিভিন্ন বিধির মধ্যে পুনরাবৃত্তিতে জর্জরিত। তবে, তিনি প্রশ্ন তুলেছেন যে এই বাধাগুলো দূর করা হলে রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধার হতে পারবে কি না। এটাই হলো উত্তর দেওয়ার মতো প্রধান প্রশ্ন।

আমি বিশ্বাস করি, বিষয়টি শুধু আইনি ব্যাপার নয়, কারণ আমরা আশা করি যে এই বাধাগুলো দূর করা গেলে বাজার জোরালোভাবে পুনরুদ্ধার হবে। মূল বিষয়টি হলো সরবরাহ ও চাহিদা। আইনি কাঠামোটি কেবল বাজার পরিচালনার এবং সরবরাহ ও চাহিদার প্রয়োজন মেটানোর একটি কাঠামো মাত্র।

গত দুই বছরে, প্রতিকূল সামষ্টিক অর্থনৈতিক পরিবেশের কারণে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে সরবরাহ ও চাহিদার ভারসাম্যহীনতা দেখা দিয়েছে। এখন পর্যন্ত, বাজারের সরবরাহ ও চাহিদা ভারসাম্যহীন রয়েছে। এখনও উচ্চমূল্যের রিয়েল এস্টেটের বিপুল সরবরাহ রয়েছে, অথচ বেশিরভাগ মানুষ কেবল সাশ্রয়ী মূল্যের রিয়েল এস্টেট বা সামাজিক আবাসনই কিনতে সক্ষম," এই বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ করেছেন।

নির্মাণ অনুমতির জট নিরসন

বিগত সময়ে প্রতিবন্ধকতা নিরসনে নগর বিভাগ ও সংস্থাগুলোর প্রচেষ্টার প্রশংসা করার পাশাপাশি, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট ক্লাবের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন কুওক বাও আশা প্রকাশ করেন যে, শহর কর্তৃপক্ষকে অনুমতিপত্র ও বিধি-বিধান সম্পর্কিত আরও প্রতিবন্ধকতা এবং সমস্যা দূর করতে হবে, যেগুলো বাস্তবে কখনও কখনও অপ্রয়োজনীয়।

বিশেষ করে, কিছু নিয়মকানুন নির্মাণ অনুমতির সাথে সম্পর্কিত। উদাহরণস্বরূপ, যদি কোনো বিনিয়োগকারী একটি ৭-তলা ভবন প্রকল্পের জন্য আবেদন করেন কিন্তু তার কাছে মাত্র ৫ তলা নির্মাণের আর্থিক সংস্থান না থাকে, তবে তাকে জরিমানা করা উচিত নয়। অথবা, অনুমতিপত্রগুলোর মেয়াদ কেবল তখনই শেষ হওয়ার কথা যখন হো চি মিন সিটির ১/২,০০০ স্কেলের পরিকল্পনা পরিবর্তিত হয়, যা সাধারণত প্রতি ৫ বছর পর পর ঘটে, কিন্তু বাস্তবে বিনিয়োগকারীদের প্রতি বছর তাদের নির্মাণ অনুমতিপত্র নবায়ন করতে হয়, এবং সর্বোচ্চ ৩ বার নবায়ন করা যায়।

এছাড়াও, আরও অনেক বিষয় রয়েছে যা বিনিয়োগকারীদের দিশেহারা করে তোলে, তাই আইন লঙ্ঘন না করে বরং অপ্রয়োজনীয় পদ্ধতি ও নিয়মকানুন সহজ করার ধারণাটি প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের অসুবিধা লাঘব করতে সাহায্য করতে পারে।

(চলবে)

উৎস: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-20231107221552507.htm