জনসংখ্যার বার্ধক্য আবাসনের চাহিদা পরিবর্তন করছে।
থাইল্যান্ড দ্রুত জনসংখ্যা বার্ধক্যের একটি পর্যায়ে প্রবেশ করছে। ২০২৩ সালে দেশটি আনুষ্ঠানিকভাবে একটি বার্ধক্যগ্রস্ত সমাজে পরিণত হয় এবং জনসংখ্যাতাত্ত্বিক পূর্বাভাস অনুযায়ী, ২০৩৩ সালের দিকে থাইল্যান্ডের জনসংখ্যা সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছে হ্রাস পেতে শুরু করতে পারে।
জনসংখ্যার কাঠামোগত পরিবর্তন আবাসন বাজারকে সরাসরি প্রভাবিত করছে। বহু বছর ধরে থাইল্যান্ডে বাড়ির মালিকানার চাহিদা মূলত জনসংখ্যা বৃদ্ধি, মধ্যবিত্ত শ্রেণীর সম্প্রসারণ এবং রিয়েল এস্টেটের মাধ্যমে সম্পদ সঞ্চয়ের প্রবণতা দ্বারা চালিত হয়েছিল। তবে, এই চালিকাশক্তিগুলো এখন ধীরে ধীরে দুর্বল হয়ে পড়ছে।
বাড়ি কেনার আর্থিক সামর্থ্য আছে এমন কর্মক্ষম মানুষের অনুপাত কমছে, অন্যদিকে পরিবারের আকারও ছোট হয়ে আসছে। একক ব্যক্তি ও ছোট পরিবারের ক্রমবর্ধমান প্রবণতা প্রচলিত আবাসনের চাহিদাকে উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তন করছে।
ছবি: এএফপি
এছাড়াও, থাইল্যান্ডে বেশিরভাগ গৃহঋণ ব্যক্তিগতভাবে নেওয়া হয়। পারিবারিক কাঠামোতে পরিবর্তনের ফলে বৃহত্তর পারিবারিক পরিমণ্ডল থেকে সহায়তা পাওয়ার ক্ষমতা কমে যায়, যা বাড়ি ক্রেতাদের উপর আর্থিক চাপ বাড়িয়ে তোলে।
গবেষণায় দেখা গেছে যে, ক্রমবর্ধমান বয়স্ক জনসংখ্যার প্রভাবে থাইল্যান্ডে আবাসনের চাহিদা বার্ষিক ০.৬% থেকে ১.৩% পর্যন্ত হ্রাস পেতে পারে। এটিকে একটি দীর্ঘমেয়াদী প্রবণতা হিসেবে বিবেচনা করা হয়, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের সম্ভাবনাকে সরাসরি প্রভাবিত করে।
এদিকে, মানুষের আয়ের বৃদ্ধি আবাসন ব্যয়ের সাথে তাল মেলাতে পারেনি। কিছু বিশ্লেষণমূলক মডেল অনুযায়ী, আগের বাড়ির মালিকানার স্তর বজায় রাখতে মানুষের আয় বছরে গড়ে প্রায় ৪.৭% হারে বৃদ্ধি পাওয়া প্রয়োজন। তবে, থাইল্যান্ডে প্রকৃত মজুরি বৃদ্ধির হার বহু বছর ধরে তুলনামূলকভাবে কম এবং বিভিন্ন শ্রমজীবী গোষ্ঠীর মধ্যে অসম রয়ে গেছে।
ফলে বাড়ির দাম ও আয়ের মধ্যে ব্যবধান বাড়ছে। অনেক পরিবারের জন্য, বিশেষ করে স্বল্প আয়ের পরিবারগুলোর জন্য, বাড়ির মালিকানা একসময়কার মতো অর্থনৈতিক নিরাপত্তার হাতিয়ার না হয়ে বরং একটি দীর্ঘমেয়াদী আর্থিক বোঝায় পরিণত হচ্ছে।
ক্রয়ক্ষমতার চাপ এবং শহুরে স্থানিক পরিবর্তন
জনসংখ্যাতাত্ত্বিক ও আয়গত পরিবর্তন থাইল্যান্ডের আবাসন বাজারে অসম সমন্বয় তৈরি করছে। উন্নত অবকাঠামো এবং উচ্চ কর্মসংস্থানের সুযোগসম্পন্ন প্রধান শহরাঞ্চলগুলোতে আবাসনের চাহিদা ক্রমশ কেন্দ্রীভূত হচ্ছে। অন্যদিকে, অনেক নিম্ন-আয়ের পরিবার শহরতলির এলাকাগুলোতে চলে যেতে বাধ্য হচ্ছে, যেখানে যোগাযোগ ব্যবস্থা ততটা সুবিধাজনক নয় এবং দাম বাড়ার সম্ভাবনাও কম।
বিশেষজ্ঞদের মতে, জনসংখ্যার বার্ধক্যের প্রবণতার ফলে প্রায়শই কম আকর্ষণীয় এলাকাগুলোতে বাড়ির অতিরিক্ত সরবরাহ তৈরি হয়, এবং একই সাথে যেসব এলাকায় জনসংখ্যা বৃদ্ধির হার কম, সেখানে সম্পত্তির মূল্য হ্রাস পায়। এর অর্থ হলো, অনেক পরিবারের জন্য রিয়েল এস্টেট আর একটি স্থিতিশীল সম্পদ অর্জনের মাধ্যম হিসেবে তার ভূমিকা বজায় রাখতে পারছে না।
আবাসন খরচের চাপও উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়ছে। থাইল্যান্ডের একটি বড় অংশ এখন তাদের আয়ের ৩৬% থেকে ৬০% পর্যন্ত আবাসন-সম্পর্কিত খরচে ব্যয় করে। এটিকে আর্থিক ঝুঁকির একটি উচ্চ মাত্রা হিসেবে বিবেচনা করা হয়, বিশেষ করে ক্রমবর্ধমান বয়স্ক অর্থনীতি এবং ধীর আয় বৃদ্ধির প্রেক্ষাপটে।
বিশ্বব্যাংক উল্লেখ করেছে যে, অত্যধিক উচ্চ আবাসন ব্যয় পারিবারিক সঞ্চয়কে দুর্বল করে দিতে পারে, যার ফলে দীর্ঘমেয়াদী অভিঘাত মোকাবেলায় অর্থনীতির স্থিতিস্থাপকতা ক্ষতিগ্রস্ত হয়।
থাইল্যান্ডে, অন্যান্য অনেক এশীয় দেশের মতোই, বাড়ির মালিকানা জীবনের স্থিতিশীলতা এবং সামাজিক মর্যাদার ধারণার সাথে গভীরভাবে জড়িত। অন্যদিকে, ভাড়া থাকাকে প্রায়শই একটি অস্থায়ী বা কম আকর্ষণীয় সমাধান হিসেবে দেখা হয়। তবে, বাজারের বাস্তবতা অনেক পরিবারকে এই ধারণাটি পুনর্বিবেচনা করতে বাধ্য করছে।
বিশেষজ্ঞদের মতে, থাইল্যান্ডের উচ্চ স্থিতিশীলতাসম্পন্ন একটি দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার আবাসন ব্যবস্থার উন্নয়নে উৎসাহিত করা প্রয়োজন, বিশেষ করে শহরাঞ্চলের বাইরের এলাকাগুলোতে। এই মডেলটি সেইসব জনগোষ্ঠীর জন্য অধিকতর উপযোগী হতে পারে, যাদের জন্য বাড়ির মালিকানার বাজারে প্রবেশ করা কঠিন।
একটি কার্যকর বিকল্প হয়ে উঠতে হলে, ভাড়া বাজারকে আরও সুসংগঠিত হতে হবে, যার মধ্যে থাকবে স্থিতিশীল দীর্ঘমেয়াদী চুক্তি, অনুমানযোগ্য মূল্য এবং ভাড়াটিয়াদের অধিকার রক্ষার ব্যবস্থা। আশা করা যায়, এটি স্বল্প আয়ের পরিবার এবং বয়স্কদের আর্থিক বোঝা কমাতে সাহায্য করবে।
বাজার ভারসাম্য রক্ষায় বৈদেশিক বিনিয়োগের ভূমিকা।
গবেষকদের মতে, অভ্যন্তরীণ সমাধানের পাশাপাশি বিদেশি বিনিয়োগও যথাযথভাবে পরিচালিত হলে থাইল্যান্ডের আবাসন বাজারের ভারসাম্য ফেরাতে সহায়ক ভূমিকা পালন করতে পারে।
বর্তমানে, বিদেশী বিনিয়োগকারীদের চাহিদা প্রধানত বড় শহরাঞ্চলের অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে কেন্দ্রীভূত। থাইল্যান্ডের রিয়েল এস্টেট ইনফরমেশন সেন্টারের তথ্য থেকে দেখা যায় যে, বিদেশীদের সম্পত্তি ক্রয় কিছু উচ্চ চাহিদাসম্পন্ন এলাকায় বাড়ির দাম বৃদ্ধিতে ভূমিকা রেখেছে।
বিশেষজ্ঞদের মতে, যথাযথভাবে নিয়ন্ত্রণ করা গেলে বিদেশি পুঁজির প্রবাহ উচ্চ-মূল্যের আবাসন খাতে সরবরাহের ঘাটতি মেটাতে এবং শহুরে আবাসন বাজারে অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ড সচল রাখতে সাহায্য করতে পারে। অন্যদিকে, অভ্যন্তরীণ নীতিমালা কম চাহিদাসম্পন্ন এলাকাগুলোতে দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার আবাসন উন্নয়নের ওপর মনোযোগ দিতে পারে।
তবে, এই পদ্ধতির সাথে উল্লেখযোগ্য ঝুঁকিও জড়িত। বেশ কিছু গবেষণায় দেখা গেছে যে থাইল্যান্ডে অ্যাপার্টমেন্টগুলোকে স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার আবাসনে রূপান্তরিত করার প্রবণতা বাড়ছে, যা নগর ব্যবস্থাপনার ওপর চাপ সৃষ্টি করছে এবং আবাসন বাজারকে অস্থিতিশীল করে তুলছে।
এছাড়াও, বিদেশী বিনিয়োগকারীদের চাহিদা কেন্দ্রীয় এলাকাগুলোতে সম্পত্তির দাম বাড়িয়ে দিতে পারে, যা দেশীয় বাসিন্দাদের জন্য আবাসনকে আরও সহজলভ্য করে তুলবে।
বিশেষজ্ঞরা আরও সতর্ক করেছেন যে, বড় শহরগুলিতে পুঁজির প্রবাহ বাড়ার ফলে স্থানিক বৈষম্য বৃদ্ধির ঝুঁকি রয়েছে, অন্যদিকে অনেক শহরতলি এলাকায় অতিরিক্ত সরবরাহ এবং সম্পত্তির মূল্য হ্রাস পাচ্ছে।
এই প্রেক্ষাপটে গবেষকরা পরামর্শ দিয়েছেন যে, থাইল্যান্ডের আবাসন নীতিকে আরও ব্যাপক হতে হবে, যেখানে চাহিদাভিত্তিক সমন্বয়, সরবরাহভিত্তিক পুনর্গঠন এবং বিনিয়োগ প্রবাহের যথাযথ নিয়ন্ত্রণের সমন্বয় থাকবে।
সেই অনুযায়ী, দুর্বল জনগোষ্ঠীর জন্য বাড়ির মালিকানা থেকে দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ায় স্থানান্তরের প্রক্রিয়াকে সমর্থন করাকে অন্যতম প্রধান নীতিগত অগ্রাধিকার হিসেবে বিবেচনা করা উচিত। একই সাথে, বিদেশি বিনিয়োগ ব্যবস্থাপনা পদ্ধতির লক্ষ্য হওয়া উচিত শুধুমাত্র স্বল্পমেয়াদী প্রবৃদ্ধিকে উৎসাহিত করার পরিবর্তে বাজারকে স্থিতিশীল করা।
দীর্ঘমেয়াদে, ক্রমবর্ধমান বয়স্ক জনসংখ্যা থাইল্যান্ডের রিয়েল এস্টেট বাজারে গভীর পরিবর্তন আনতে থাকবে বলে অনুমান করা হচ্ছে। এর জন্য আরও নমনীয় ও অভিযোজনযোগ্য আবাসন নীতির প্রয়োজন, যা ক্রয়ক্ষমতা নিশ্চিত করবে, সামাজিক স্থিতিশীলতা বজায় রাখবে এবং জনসংখ্যাগত পরিবর্তন থেকে উদ্ভূত আর্থিক ঝুঁকি প্রশমিত করবে।
উৎস: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html
মন্তব্য (0)