রিয়েল এস্টেট ঋণ কোথায় প্রবাহিত হচ্ছে?

এপ্রিল মাসের শেষে হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেট ঋণের পরিমাণ ১,১১৬ ট্রিলিয়ন VND ছাড়িয়ে গেছে, যা ২০২৪ সালের শেষের তুলনায় ২.৮৫% বেশি। বৈপরীত্য হলো, ঋণ দ্রুতগতিতে বাড়লেও নতুন প্রকল্পের সংখ্যা খুব বেশি নয় এবং বাজারে লেনদেনের পরিমাণও বেশি নয়। তাহলে এই টাকা যাচ্ছে কোথায়?

নতুন প্রকল্প এখনও ধীরে ধীরে আসছে।

বিশেষত, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (এসবিভি)-এর ২ নং আঞ্চলিক শাখা জানিয়েছে যে, এপ্রিল মাসের শেষে হো চি মিন সিটিতে মোট বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণের পরিমাণ ১,১১৬ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ পৌঁছেছে, যা পূর্ববর্তী মাসের তুলনায় ০.৩৪% এবং ২০২৪ সালের শেষের তুলনায় ২.৮৫% বেশি। রিয়েল এস্টেট ঋণের পরিমাণ অপরিবর্তিত রয়েছে, যা এই অঞ্চলের মোট বকেয়া ঋণের প্রায় ২৮%। এর মধ্যে, ব্যক্তিগত ব্যবহারের জন্য রিয়েল এস্টেট ঋণ (বাড়ি কেনার জন্য ঋণ, বাড়ি নির্মাণের জন্য জমির ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর; বাড়ি মেরামতের জন্য ঋণ, ইত্যাদি) মোট বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণের একটি বড় অংশ দখল করে আছে, যার পরিমাণ ৭২৭,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং, যা পূর্ববর্তী মাসের তুলনায় ০.০৫% এবং ২০২৪ সালের শেষের তুলনায় ০.৬৫% বেশি।

ঋণ প্রবৃদ্ধি সত্ত্বেও বাজার থেকে খুব সামান্য অর্থই বেরিয়ে যাচ্ছে।

ছবি: দিন সন

পরিসংখ্যান বেশ ভালো দেখালেও, বাস্তবতা হলো লেনদেন এবং নতুন প্রকল্প উভয়ই মন্থর। তাই অনেকেই প্রশ্ন করছেন, রিয়েল এস্টেট খাতের সেই ট্রিলিয়ন-ডংয়ের বিপুল পরিমাণ ঋণ গেল কোথায়?

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান, জনাব লে হোয়াং চাউ বলেছেন যে, যদিও রিয়েল এস্টেট ঋণের প্রবৃদ্ধির পরিসংখ্যান অনেক বড়, তিনি জানেন না এই প্রবৃদ্ধি থেকে কারা লাভবান হচ্ছে। কারণ, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো যখন আইনি কাগজপত্র প্রক্রিয়াকরণে হিমশিম খাচ্ছে এবং ফলস্বরূপ মূলধন সংগ্রহ করতে পারছে না, তখন রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য ঋণ গ্রহণকারীর সংখ্যাও কম। বিশেষ করে, বছরের প্রথম চার মাসে হো চি মিন সিটিতে মূলধন সংগ্রহের জন্য যোগ্য মাত্র ৩টি প্রকল্প ছিল, যেগুলোতে মোট ৩,২৮৬টি অ্যাপার্টমেন্ট ছিল, যার সবগুলোই ছিল উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট। বছরের প্রথম চার মাসে কোনো প্রকল্প হস্তান্তর করা হয়নি, কারণ আইন অনুযায়ী, একটি প্রকল্প অন্য কোনো অংশীদারের কাছে বিক্রি করার আগে অবশ্যই তার আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে।

বাজারের জন্য একটি রমরমা বছর ২০১৭-এর তুলনায়, বর্তমান সরবরাহ মাত্র ১০%। বাস্তবে, সরবরাহের ঘাটতি এখনও রয়েছে, বিশেষ করে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন, বিশেষত সামাজিক আবাসনের ক্ষেত্রে, এবং জমি ও বাড়ির দাম ক্রমাগত বেড়েই চলেছে। বছরের শুরু থেকে এখন পর্যন্ত বাজারে আনা অ্যাপার্টমেন্টের মোট সংখ্যা খুবই কম এবং লেনদেনও খুব বেশি নয়, তবুও ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংক কর্তৃক ঘোষিত ঋণ প্রবৃদ্ধি খুবই অদ্ভুত। শুধু হো চি মিন সিটিই প্রবৃদ্ধি দেখছে না, বরং পুরো দেশই একই পথে হাঁটছে; আমি এটা বুঝতে পারছি না," মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন। তিনি আরও যোগ করেন যে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো এখনও নগদ প্রবাহ এবং মূলধন নিয়ে উল্লেখযোগ্য সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, বিশেষ করে যেহেতু তারা ২০২৫ সালের আগস্ট-ডিসেম্বরের মধ্যে কর্পোরেট বন্ডের মেয়াদপূর্তির তারিখ মেটাতে হিমশিম খাচ্ছে। এটি তাদের ক্রমাগত সংগ্রাম করতে এবং ঋণ পরিশোধের সময়সীমা বাড়ানোর জন্য গ্রাহকদের সাথে আলোচনা চালিয়ে যেতে বাধ্য করছে।

ইনস্টিটিউট ফর অ্যাপ্লায়েড ইনফরমেটিক্স অ্যান্ড ইকোনমিক্স রিসার্চ-এর পরিচালক ড. দিন থে হিয়েনও নিশ্চিত করেছেন যে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর এখনও মূলধনের অভাব রয়েছে, তহবিল সংগ্রহ করা কঠিন এবং বাজারে যে পরিমাণ অর্থ আসছে তা উল্লেখযোগ্য নয়। তাই, যদি রিয়েল এস্টেট ঋণ বৃদ্ধি পায়, তাহলে প্রতিষ্ঠান ও ব্যক্তিরা পুরোনো ঋণ পরিশোধ করতে বা বিদ্যমান ঋণ পুনঃঅর্থায়ন করতে ঋণ গ্রহণ করবে বলে মনে করা হচ্ছে। সুদের হার এবং মজুদ পণ্যের মূল্যবৃদ্ধির ফলে বকেয়া ঋণের পরিমাণও একইভাবে বৃদ্ধি পাবে।

স্টক এক্সচেঞ্জে তালিকাভুক্ত প্রায় ১০০টি কোম্পানির ওপর একটি সমীক্ষার মাধ্যমে আমি লক্ষ্য করেছি যে, রিয়েল এস্টেট এবং নির্মাণ শিল্পে ঋণের প্রবৃদ্ধি ক্রমাগত হ্রাস পাচ্ছে। এর কারণ হলো, রিয়েল এস্টেটের নগদ প্রবাহ দুটি প্রধান উৎস থেকে আসে: ব্যবসায়িক নগদ প্রবাহ এবং অর্থায়ন নগদ প্রবাহ। তবে, এই উভয় উৎসই সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, তাই রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলো এই বছরও অনেক চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হতে থাকবে," বিশ্লেষণ করেছেন ড. দিন থে হিয়েন।

ব্যক্তিগত লেনদেন ব্যাপকভাবে বাড়ছে এবং সেকেন্ডারি মার্কেটও সরগরম।

সামগ্রিকভাবে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান ড. নগুয়েন ভ্যান দিন মন্তব্য করেছেন: চান্দ্র নববর্ষের পর থেকে, দক্ষিণাঞ্চলের বাজার ২০২৪ সালের তুলনায় প্রবৃদ্ধি এবং উন্নততর পারফরম্যান্সের লক্ষণ দেখিয়েছে। যদিও নতুন প্রকল্পের সংখ্যা খুব বেশি নয়, তবে ব্যক্তি পর্যায়ে লেনদেনও ভালো হয়েছে। পরিসংখ্যান অনুযায়ী, রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সংখ্যা দ্রুত বৃদ্ধি পাওয়ায় হো চি মিন সিটিতে ভূমি থেকে আয় একটি উচ্চ পর্যায়ে পৌঁছেছে, যা ২০২৫ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে ২,২০০ বিলিয়ন VND-এ দাঁড়িয়েছে, যা একই সময়ের তুলনায় ৫৪০ বিলিয়ন VND-এর বেশি। এছাড়াও, মার্চ মাসে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক পরিষেবা থেকে আয় ২৫,৫৪৭ বিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে, যা আগের মাসের তুলনায় ৯% বেশি। বছরের প্রথম তিন মাসে এই খাত থেকে আয় ৭২,৩২১ বিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে, যা ১৬% বৃদ্ধি। এটি একটি ইতিবাচক বৃদ্ধি, যা বিনিয়োগকারীদের আগ্রহের মাত্রা স্পষ্টভাবে প্রদর্শন করে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারকে তুলে ধরে।

সুতরাং, ডঃ নগুয়েন ভ্যান ডিনের মতে, সীমিত সরবরাহের কারণে প্রাথমিক বাজারের লেনদেনের পরিমাণ কম হলেও, মাধ্যমিক বাজারের লেনদেন এবং ব্যক্তিদের মধ্যে জমি ও বাড়ির ক্রয়-বিক্রয় বেশ সক্রিয়। শক্তিশালী ঋণ প্রবৃদ্ধির এটিই কারণ হতে পারে। অধিকন্তু, যদিও সাম্প্রতিক মাসগুলোতে হো চি মিন সিটিতে প্রকল্পের সংখ্যা কম ছিল, লং আন, ডং নাই , বা রিয়া-ভুং তাও এবং বিন ডুয়ং-এর মতো পার্শ্ববর্তী এলাকাগুলোতে অনেক প্রকল্প সম্পন্ন ও চালু হয়েছে। যেহেতু ব্যবসাগুলো হো চি মিন সিটিতে অবস্থিত, তাই তারা এই প্রদেশগুলোতে বিনিয়োগের জন্য শহর থেকেই ঋণ নিয়ে থাকতে পারে। এছাড়াও, সাম্প্রতিক সময়ে রিয়েল এস্টেটের মূল্যের তীব্র বৃদ্ধি ঋণের পরিমাণ বাড়াতেও ভূমিকা রেখেছে। ডঃ ডিন বিশ্লেষণ করে বলেন, "তবে, এটা সহজেই বোঝা যায় যে বর্তমান বাজারে প্রকৃত চাহিদা কম এবং বিনিয়োগ ও ফটকাবাজি অনেক বেশি, তাই প্রকল্পের চেয়ে এই গোষ্ঠীগুলোর দিকেই ঋণের মূলধন বেশি প্রবাহিত হচ্ছে।"

একই মত পোষণ করে অর্থনীতিবিদ হুইন ফুওক নিয়াও মনে করেন যে, ঋণের প্রবৃদ্ধি মূলত ব্যক্তিবিশেষের গৃহ ক্রয়, মেরামত এবং নির্মাণের জন্য নেওয়া ঋণের দ্বারা চালিত হচ্ছে; অন্যদিকে নতুন প্রকল্পগুলো পিছিয়ে পড়ছে, কারণ বছরের শুরু থেকেই এর সরবরাহ অত্যন্ত সীমিত। এটি স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের প্রতিবেদনের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ, যা নির্দেশ করে যে গৃহ ক্রয়, গৃহ নির্মাণের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর এবং গৃহ মেরামতের জন্য নেওয়া ঋণ এখনও মোট বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণের একটি বড় অংশ জুড়ে রয়েছে। অধিকন্তু, সাম্প্রতিক ঋণের প্রবৃদ্ধি পুনর্গঠন এবং জামানতীকরণের সাথে সম্পর্কিত, কারণ বাজারে খুব কম নগদ অর্থের প্রবাহ রয়েছে। যদিও আইনি বাধার কারণে হো চি মিন সিটির প্রকল্পগুলো ঋণ পেতে সমস্যার সম্মুখীন হতে পারে, ব্যবসায়ীরা হো চি মিন সিটিতে ঋণের নিশ্চয়তা প্রদানের জন্য অন্যান্য প্রদেশের প্রকল্প বা অন্য ধরনের পণ্য ব্যবহার করতে পারে।

সরবরাহ ও দাম উভয়ই বাড়ছে।

২০২৫ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে আবাসন বাজারের উপর নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রতিবেদন অনুসারে, অ্যাপার্টমেন্ট, স্বতন্ত্র বাড়ি এবং জমির প্লট—এই তিন শ্রেণীতে আবাসন লেনদেনের পরিমাণ ২০২৪ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকের তুলনায় বৃদ্ধি পাওয়ার প্রবণতা দেখা গেছে। বিশেষভাবে, অ্যাপার্টমেন্ট এবং স্বতন্ত্র বাড়ির বিভাগে ৩৩,৫৮৫টি সফল লেনদেন হয়েছে, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকের তুলনায় ১৩২%। জমির প্লট বিভাগে ১০১,০৪৯টি সফল লেনদেন হয়েছে, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকের তুলনায় ১১৬.৪%। এদিকে, এই ত্রৈমাসিকে প্রায় ৩,৮১৩টি অ্যাপার্টমেন্ট সম্বলিত ১৪টি প্রকল্পের কাজ সম্পন্ন হয়েছে, যা ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় ১৪০%। ২৬টি নতুন প্রকল্পের লাইসেন্স দেওয়া হয়েছে, যেগুলিতে মোট প্রায় ১৫,৭৮০টি ইউনিট রয়েছে, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকের তুলনায় ১৪৪% এবং ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় ১৩৬%। দেশব্যাপী, ৯৯৪টি প্রকল্প নির্মাণাধীন রয়েছে, যেগুলিতে প্রায় ৩৯৯,৮৭৩ ইউনিট। অন্যদিকে, ৫৯টি প্রকল্প নির্মাণাধীন আবাসন ইউনিট বিক্রির জন্য যোগ্য, যার মোট পরিমাণ প্রায় ১৯,৭৬০ ইউনিট, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকের ৯৬.৭% এবং ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় ১৫৫.২%।

উৎস: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm