রিয়েল এস্টেট ঋণ কোথায় প্রবাহিত হচ্ছে?

এপ্রিলের শেষ নাগাদ হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেট ঋণ ১,১১৬ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এরও বেশি পৌঁছেছে, যা ২০২৪ সালের শেষের তুলনায় ২.৮৫% বেশি। বিরোধিতা হল, ঋণ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেলেও, নতুন প্রকল্প খুব বেশি নেই এবং বাজারে লেনদেনও বেশি নয়। তাহলে টাকা কোথায় যাচ্ছে?

নতুন প্রকল্পগুলি এখনও ধীরে ধীরে আসছে।

বিশেষ করে, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (SBV) আঞ্চলিক শাখা 2 জানিয়েছে যে এপ্রিলের শেষ নাগাদ, হো চি মিন সিটিতে মোট বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণ 1,116 ট্রিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এ পৌঁছেছে, যা আগের মাসের তুলনায় 0.34% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং 2024 সালের শেষের তুলনায় 2.85% বৃদ্ধি পেয়েছে। রিয়েল এস্টেট ঋণের স্কেল বজায় রাখা অব্যাহত রয়েছে, যা এলাকার মোট বকেয়া ঋণের প্রায় 28%। এর মধ্যে, স্ব-ব্যবহারের জন্য রিয়েল এস্টেট ঋণ (বাড়ি কেনার জন্য ঋণ, বাড়ি নির্মাণের জন্য জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর; বাড়ি মেরামতের জন্য ঋণ, ইত্যাদি) এখনও মোট বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণের একটি উচ্চ অনুপাতের জন্য দায়ী, যা 727,000 বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এ পৌঁছেছে, যা আগের মাসের তুলনায় 0.05% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং 2024 সালের শেষের তুলনায় 0.65% বৃদ্ধি পেয়েছে।

ঋণ বৃদ্ধি সত্ত্বেও, বাজার থেকে খুব কম অর্থ বেরিয়ে যাচ্ছে।

ছবি: দিন সন

যদিও পরিসংখ্যানগুলি বেশ ভালো দেখাচ্ছে, বাস্তবতা হল লেনদেন এবং নতুন প্রকল্প উভয়ই ধীরগতির। তাই, অনেকেই জিজ্ঞাসা করছেন, রিয়েল এস্টেটের এত ট্রিলিয়ন ডলারের ঋণ কোথায় গেল?

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন যে যদিও রিয়েল এস্টেট ঋণ বৃদ্ধির পরিসংখ্যান অনেক বড়, তিনি জানেন না কে এই বৃদ্ধি থেকে উপকৃত হচ্ছে। কারণ ব্যবসাগুলি এখনও আইনি নথিপত্র প্রক্রিয়া করতে লড়াই করছে এবং তাই মূলধন পেতে অক্ষম, রিয়েল এস্টেট কিনতে ঋণ নেওয়া লোকের সংখ্যাও কম। বিশেষ করে, বছরের প্রথম চার মাসে, হো চি মিন সিটিতে মূলধন সংগ্রহের জন্য মাত্র 3টি প্রকল্প ছিল, যার মধ্যে মোট 3,286টি অ্যাপার্টমেন্ট ছিল, যার সবকটিই ছিল উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট। বছরের প্রথম চার মাসে, কোনও প্রকল্প স্থানান্তর করা হয়নি কারণ আইন অনুসারে, একটি প্রকল্প অন্য অংশীদারের কাছে বিক্রি করার আগে তার আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে।

"২০১৭ সালের তুলনায়, বাজারের জন্য একটি উত্থানের বছর, বর্তমান সরবরাহ মাত্র ১০%। বাস্তবে, এখনও সরবরাহের ঘাটতি রয়েছে, বিশেষ করে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন, বিশেষ করে সামাজিক আবাসনের জন্য, এবং জমি ও বাড়ির দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে। বছরের শুরু থেকে এখন পর্যন্ত বাজারে আনা মোট অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা খুবই কম, এবং লেনদেনের সংখ্যাও খুব বেশি নয়, তবুও স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের রিপোর্ট করা ঋণ বৃদ্ধি খুবই অদ্ভুত। কেবল হো চি মিন সিটিই বৃদ্ধি পাচ্ছে না, বরং পুরো দেশ একই রকম করছে; আমি এটা বুঝতে পারছি না," মিঃ লে হোয়াং চাউ শেয়ার করেছেন, যোগ করেছেন যে ব্যবসাগুলি এখনও নগদ প্রবাহ এবং মূলধন নিয়ে উল্লেখযোগ্য সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, বিশেষ করে যখন তারা আগস্ট-ডিসেম্বর ২০২৫ সালের দিকে কর্পোরেট বন্ডের মেয়াদপূর্তির তারিখ পূরণ করতে লড়াই করছে। এটি তাদের ঋণ পরিশোধের সময়কাল বাড়ানোর জন্য গ্রাহকদের সাথে সংগ্রাম এবং আলোচনা চালিয়ে যেতে বাধ্য করে।

ইনস্টিটিউট ফর অ্যাপ্লাইড ইনফরমেটিক্স অ্যান্ড ইকোনমিক্স রিসার্চের পরিচালক ডঃ দিন দ্য হিয়েনও নিশ্চিত করেছেন যে ব্যবসাগুলির এখনও মূলধনের অভাব রয়েছে, তহবিল পেতে অসুবিধা হচ্ছে এবং বাজারে প্রবেশ করা অর্থের পরিমাণ উল্লেখযোগ্য নয়। অতএব, যদি রিয়েল এস্টেট ঋণ বৃদ্ধি পায়, তাহলে সম্ভবত সংস্থা এবং ব্যক্তিরা পুরানো ঋণ পরিশোধ করতে বা বিদ্যমান ঋণ পুনঃঅর্থায়নের জন্য ঋণ নেবে। সুদের হার এবং ইনভেন্টরি খরচ বৃদ্ধির ফলে বকেয়া ঋণ তদনুসারে বৃদ্ধি পাবে।

"স্টক এক্সচেঞ্জে তালিকাভুক্ত প্রায় ১০০টি কোম্পানির উপর করা একটি জরিপের মাধ্যমে আমি লক্ষ্য করেছি যে রিয়েল এস্টেট এবং নির্মাণ শিল্পে ঋণ বৃদ্ধি ক্রমাগত হ্রাস পাচ্ছে। এর কারণ হল রিয়েল এস্টেটে নগদ প্রবাহ দুটি প্রধান উৎস থেকে আসে: ব্যবসায়িক নগদ প্রবাহ এবং অর্থায়ন নগদ প্রবাহ। তবে, এই উভয় উৎসই সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, তাই রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলি এই বছরও অনেক চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হবে," বিশ্লেষণ করেছেন ডঃ দিন দ্য হিয়েন।

ব্যক্তিগত লেনদেন ক্রমশ বৃদ্ধি পাচ্ছে, এবং সেকেন্ডারি মার্কেটও জমজমাট।

সামগ্রিকভাবে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন মন্তব্য করেছেন: চন্দ্র নববর্ষের পর থেকে, দক্ষিণাঞ্চলীয় বাজার ২০২৪ সালের তুলনায় বৃদ্ধি এবং উন্নত কর্মক্ষমতার লক্ষণ দেখিয়েছে। যদিও খুব বেশি নতুন প্রকল্প নেই, ব্যক্তিদের মধ্যে লেনদেনও ভালো। পরিসংখ্যান অনুসারে, রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সংখ্যা দ্রুত বৃদ্ধি হো চি মিন সিটিতে ভূমি রাজস্বকে উচ্চ স্তরে পৌঁছাতে সাহায্য করেছে, ২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকে ২,২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পৌঁছেছে, যা একই সময়ের তুলনায় ৫৪০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বেশি। এছাড়াও, মার্চ মাসে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা পরিষেবা থেকে আয় ২৫,৫৪৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পৌঁছেছে, যা আগের মাসের তুলনায় ৯% বেশি। বছরের প্রথম তিন মাসে, এই খাত থেকে আয় ৭২,৩২১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পৌঁছেছে, যা ১৬% বৃদ্ধি। এটি একটি ইতিবাচক বৃদ্ধি, যা বিনিয়োগকারীদের আগ্রহের স্তর স্পষ্টভাবে প্রদর্শন করে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারের ইঙ্গিত দেয়।

অতএব, ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন-এর মতে, সীমিত সরবরাহের কারণে প্রাথমিক বাজার লেনদেনের পরিমাণ কম হলেও, দ্বিতীয় বাজারে লেনদেন এবং ব্যক্তিদের মধ্যে জমি ও বাড়ি ক্রয়-বিক্রয় খুবই সক্রিয়। এটি শক্তিশালী ঋণ বৃদ্ধির কারণ হতে পারে। তদুপরি, সাম্প্রতিক মাসগুলিতে হো চি মিন সিটিতে খুব কম প্রকল্প থাকলেও, লং আন , ডং নাই, বা রিয়া-ভুং তাউ এবং বিন ডুওং-এর মতো আশেপাশের এলাকায় অনেক প্রকল্প সম্পন্ন এবং চালু করা হয়েছে। যেহেতু ব্যবসাগুলি হো চি মিন সিটিতে অবস্থিত, তাই তারা এই প্রদেশগুলিতে বিনিয়োগ করার জন্য শহরে ঋণ নিয়ে থাকতে পারে। এছাড়াও, সাম্প্রতিক সময়ে রিয়েল এস্টেটের দামের তীব্র বৃদ্ধির ফলে ঋণের মূল্যও বৃদ্ধি পেয়েছে। "তবে, এটা সহজেই দেখা যায় যে বর্তমান বাজারে প্রকৃত চাহিদা কম এবং বিনিয়োগ এবং জল্পনা-কল্পনা প্রচুর, তাই ঋণ মূলধন প্রকল্পের চেয়ে এই গোষ্ঠীগুলিতে বেশি প্রবাহিত হচ্ছে," ডঃ দিন বিশ্লেষণ করেছেন।

একই দৃষ্টিভঙ্গি পোষণ করে অর্থনীতিবিদ হুইন ফুওক নঘিয়াও বিশ্বাস করেন যে ঋণ বৃদ্ধি মূলত ব্যক্তিদের দ্বারা গৃহ ক্রয়, মেরামত এবং নির্মাণের জন্য ঋণের দ্বারা পরিচালিত হয়; অন্যদিকে নতুন প্রকল্পগুলি "ভূমি হারাচ্ছে" কারণ বছরের শুরু থেকে সরবরাহ খুবই সীমিত। এটি স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের প্রতিবেদনের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ, যা ইঙ্গিত করে যে গৃহ ক্রয়ের জন্য ঋণ, গৃহ নির্মাণের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার স্থানান্তর এবং গৃহ মেরামত এখনও মোট বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণের একটি উচ্চ অনুপাতের জন্য দায়ী। তদুপরি, সাম্প্রতিক ঋণ বৃদ্ধি পুনর্গঠন এবং জামানতের সাথে সম্পর্কিত, কারণ বাজারে খুব কম নগদ প্রবাহ রয়েছে। যদিও হো চি মিন সিটির প্রকল্পগুলি আইনি বাধার কারণে ঋণ পেতে অসুবিধার সম্মুখীন হতে পারে, ব্যবসাগুলি হো চি মিন সিটিতে ঋণের গ্যারান্টি দেওয়ার জন্য অন্যান্য প্রদেশের প্রকল্পগুলি বা অন্যান্য পণ্য ধরণের ব্যবহার করতে পারে।

সরবরাহ এবং দাম উভয়ই বাড়ছে।

২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকে রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকের তুলনায় অ্যাপার্টমেন্ট, বিচ্ছিন্ন বাড়ি এবং জমির প্লট এই তিনটি বিভাগে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের পরিমাণ বৃদ্ধি পেয়েছে। বিশেষ করে, অ্যাপার্টমেন্ট এবং বিচ্ছিন্ন বাড়ি বিভাগে ৩৩,৫৮৫টি সফল লেনদেন দেখা গেছে, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকের তুলনায় ১৩২%। জমির প্লট বিভাগে ১০১,০৪৯টি সফল লেনদেন হয়েছে, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকের তুলনায় ১১৬.৪%। ইতিমধ্যে, এই প্রান্তিকে ১৪টি প্রকল্প সম্পন্ন হয়েছে, যার মধ্যে প্রায় ৩,৮১৩টি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে, যা ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় ১৪০%। ২৬টি নতুন প্রকল্প লাইসেন্সপ্রাপ্ত হয়েছে, যার মোট পরিমাণ প্রায় ১৫,৭৮০টি ইউনিট, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকের ১৪৪% এবং ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় ১৩৬%। দেশব্যাপী, ৯৯৪টি প্রকল্প নির্মাণাধীন রয়েছে, যার মধ্যে প্রায় ৩৯৯,৮৭৩ ইউনিট। ইতিমধ্যে, ৫৯টি প্রকল্প নির্মাণাধীন আবাসন ইউনিট বিক্রির যোগ্য, যার মোট পরিমাণ প্রায় ১৯,৭৬০ ইউনিট, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকের ৯৬.৭% এবং ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় ১৫৫.২%।

সূত্র: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm