রিয়েল এস্টেট ঋণ কোথায় প্রবাহিত হয়?

এপ্রিলের শেষের দিকে হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেট ঋণ ১,১১৬ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এরও বেশি পৌঁছেছে, যা ২০২৪ সালের শেষের তুলনায় ২.৮৫% বেশি। বিরোধ হল, ঋণ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেলেও, নতুন প্রকল্প খুব বেশি নেই, বাজারে লেনদেন বেশি নয়, তাহলে টাকা কোথায় যায়?

নতুন প্রকল্পগুলি এখনও আসছে

বিশেষ করে, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (SBV) আঞ্চলিক শাখা 2 জানিয়েছে যে এপ্রিলের শেষ নাগাদ, হো চি মিন সিটিতে মোট বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণের পরিমাণ 1,116 ট্রিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এ পৌঁছেছে, যা আগের মাসের তুলনায় 0.34% এবং 2024 সালের শেষের তুলনায় 2.85% বেশি। রিয়েল এস্টেট ঋণের স্কেল বজায় রাখা অব্যাহত রয়েছে এবং এই অঞ্চলে মোট বকেয়া ঋণের প্রায় 28%। বিশেষ করে, স্ব-ব্যবহার গোষ্ঠীর জন্য রিয়েল এস্টেট ঋণ (বাড়ি কেনার জন্য ঋণ, বাড়ি তৈরির জন্য জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর; বাড়ি মেরামতের জন্য ঋণ...) এখনও মোট বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণের একটি উচ্চ অনুপাতের জন্য দায়ী, যা 65% এবং 727,000 বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এ পৌঁছেছে, যা আগের মাসের তুলনায় 0.05% বেশি এবং 2024 সালের শেষের তুলনায় 0.65% বেশি।

ঋণ বৃদ্ধি সত্ত্বেও, বাজার থেকে নগদ প্রবাহ খুবই কম।

ছবি: দিন সন

যদিও পরিসংখ্যানগুলি বেশ ভালো, বাস্তবে লেনদেন এবং নতুন প্রকল্প উভয়ই "ধীর"। তাই, অনেকেই জিজ্ঞাসা করেন, দশ লক্ষ বিলিয়ন ডং-এরও বেশি রিয়েল এস্টেট ঋণ কোথায় গেল?

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন যে যদিও রিয়েল এস্টেট ঋণ বৃদ্ধির পরিসংখ্যান অনেক বড় ছিল, তিনি জানেন না যে এই বৃদ্ধি থেকে কারা উপকৃত হয়েছে। কারণ যখন ব্যবসাগুলি এখনও আইনি নথি প্রক্রিয়া করতে লড়াই করছিল এবং মূলধন পেতে পারছিল না, তখন খুব বেশি লোক রিয়েল এস্টেট কিনতে ঋণ নেয়নি। বিশেষ করে, বছরের প্রথম 4 মাসে, হো চি মিন সিটিতে মূলধন সংগ্রহের জন্য যোগ্য মাত্র 3টি প্রকল্প ছিল, যার মধ্যে মোট 3,286টি অ্যাপার্টমেন্ট ছিল, যার মধ্যে সবকটিই বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট ছিল। বছরের প্রথম 4 মাসে, কোনও প্রকল্প স্থানান্তর করা হয়নি কারণ আইন অনুসারে, প্রকল্পটিকে অন্য অংশীদারের কাছে বিক্রি করার আগে তার আর্থিক বাধ্যবাধকতাগুলি সম্পূর্ণ করতে হবে।

"২০১৭ সালের তুলনায়, যে বছর বাজারটি উত্থিত হয়েছিল, বর্তমান সরবরাহ মাত্র ১০%। বাস্তবে, এখনও সরবরাহের অভাব রয়েছে, বিশেষ করে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন, বিশেষ করে সামাজিক আবাসন, এবং রিয়েল এস্টেটের দাম এখনও ক্রমশ বৃদ্ধি পাচ্ছে। বছরের শুরু থেকে বাজারে আনা মোট অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা খুবই কম, লেনদেন খুব বেশি নয়, তবে স্টেট ব্যাংকের রিপোর্ট অনুযায়ী ঋণ বৃদ্ধি খুবই অদ্ভুত। শুধু হো চি মিন সিটিই নয়, পুরো দেশই বৃদ্ধি পাচ্ছে, আমিও বুঝতে পারছি না", মিঃ লে হোয়াং চাউ ভাগ করে নিয়েছেন এবং আরও বলেছেন যে বর্তমানে, ব্যবসাগুলি এখনও নগদ প্রবাহ এবং মূলধনের ক্ষেত্রে সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, বিশেষ করে ২০২৫ সালের আগস্ট - ডিসেম্বরের দিকে কর্পোরেট বন্ডের পরিপক্কতা মোকাবেলা করার জন্য ব্যবসাগুলি সংগ্রাম করছে। এর ফলে তাদের ঋণ পরিশোধের সময়সীমা বাড়ানোর জন্য গ্রাহকদের সাথে আলোচনা করতে হচ্ছে।

ইনস্টিটিউট অফ ইনফরমেটিক্স অ্যান্ড অ্যাপ্লাইড ইকোনমিক্সের পরিচালক ডঃ দিন দ্য হিয়েনও নিশ্চিত করেছেন যে বাস্তবে, উদ্যোগগুলির এখনও মূলধনের অভাব রয়েছে, মূলধন অ্যাক্সেস করতে অসুবিধা হচ্ছে এবং বাজারে পাম্প করা অর্থের পরিমাণ খুব বেশি নয়। অতএব, যদি রিয়েল এস্টেট ঋণ বৃদ্ধি পায়, তাহলে এটি সম্ভব যে সংস্থা এবং ব্যক্তিরা পুরানো ঋণ পরিশোধের জন্য ঋণ নেবে, ঋণ রোল ওভার করার জন্য ঋণ নেবে। সুদের হার এবং ইনভেন্টরির ব্যয়মূল্য বৃদ্ধির ফলে ঋণের ভারসাম্য সেই অনুযায়ী বৃদ্ধি পাবে।

"স্টক এক্সচেঞ্জে তালিকাভুক্ত প্রায় ১০০টি কোম্পানির উপর করা একটি জরিপের মাধ্যমে আমি দেখতে পেয়েছি যে রিয়েল এস্টেট এবং নির্মাণ শিল্পে ঋণ বৃদ্ধি ক্রমাগত হ্রাস পাচ্ছে। কারণ রিয়েল এস্টেটে নগদ প্রবাহ দুটি প্রধান উৎস থেকে আসে: ব্যবসায়িক নগদ প্রবাহ এবং আর্থিক নগদ প্রবাহ। তবে, এই উভয় উৎসই সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, তাই রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলি এই বছর এখনও অনেক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে," ডঃ দিন দ্য হিয়েন বিশ্লেষণ করেছেন।

মানুষের মধ্যে লেনদেন সমৃদ্ধ হচ্ছে, সেকেন্ডারি মার্কেট জমজমাট।

সামগ্রিকভাবে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন মন্তব্য করেছেন: চন্দ্র নববর্ষের পর থেকে, দক্ষিণাঞ্চলীয় বাজার বৃদ্ধির লক্ষণ দেখিয়েছে এবং ২০২৪ সালের তুলনায় ভালোভাবে পরিচালিত হচ্ছে। যদিও নতুন প্রকল্প খুব বেশি নেই, তবুও মানুষের মধ্যে লেনদেনও ভালো। পরিসংখ্যান অনুসারে, রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সংখ্যা দ্রুত বৃদ্ধি হো চি মিন সিটিতে ভূমি রাজস্বকে উচ্চ স্তরে পৌঁছাতে সাহায্য করেছে, ২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকে ২,২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং পৌঁছেছে, যা একই সময়ের তুলনায় ৫৪০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডংয়েরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে। এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা পরিষেবা থেকে আয়ও মার্চ মাসে ২৫,৫৪৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং পৌঁছেছে, যা আগের মাসের তুলনায় ৯% বেশি। বছরের প্রথম ৩ মাসে, এই শিল্প থেকে আয় ৭২,৩২১ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং পৌঁছেছে, যা ১৬% বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি একটি ইতিবাচক বৃদ্ধি, যা বিনিয়োগকারীদের আগ্রহের স্তর দ্বারা স্পষ্টভাবে প্রদর্শিত হয় এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধার দেখায়।

অতএব, ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন-এর মতে, সীমিত সরবরাহের কারণে প্রাথমিক বাজার লেনদেনের পরিমাণ কম হলেও, সেকেন্ডারি বাজারে লেনদেন এবং জনগণের মধ্যে রিয়েল এস্টেট লেনদেন খুব সক্রিয়ভাবে হচ্ছে। এটি শক্তিশালী ঋণ বৃদ্ধির কারণ হতে পারে। শুধু তাই নয়, যদিও সাম্প্রতিক মাসগুলিতে হো চি মিন সিটিতে প্রকল্পগুলি কম, লং আন , ডং নাই, বা রিয়া-ভুং তাউ, বিন ডুওং-এর মতো আশেপাশের অঞ্চলে সম্পন্ন এবং খোলা প্রকল্পের সংখ্যা অনেক বেশি। ইতিমধ্যে, হো চি মিন সিটিতে "অবস্থিত" উদ্যোগগুলি প্রদেশগুলিতে বিনিয়োগের জন্য শহরে ঋণ নিয়ে থাকতে পারে। এছাড়াও, সাম্প্রতিক সময়ে রিয়েল এস্টেটের দামের তীব্র বৃদ্ধির ফলে ঋণের মূল্যও বৃদ্ধি পেয়েছে। "কিন্তু একটি জিনিস সহজেই দেখা যায়, বর্তমান বাজারে প্রকৃত চাহিদা কম কিন্তু বিনিয়োগ এবং জল্পনা-কল্পনা প্রচুর, তাই ঋণ মূলধন প্রকল্পগুলিতে প্রবাহিত হওয়ার চেয়ে এই গোষ্ঠীগুলিতে প্রবাহিত হচ্ছে," ডঃ দিন বিশ্লেষণ করেছেন।

একই মতামত ভাগ করে নিয়ে, অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ হুইন ফুওক এনঘিয়া আরও বলেন যে ঋণ বৃদ্ধির প্রধান কারণ হল মানুষের মধ্যে বাড়ি কেনা, মেরামত এবং নির্মাণের জন্য ঋণ; অন্যদিকে নতুন প্রকল্পগুলি "হারায়" কারণ বছরের শুরু থেকে সরবরাহ খুব কম। এটি স্টেট ব্যাংকের প্রতিবেদনের সাথেও সামঞ্জস্যপূর্ণ যেখানে বলা হয়েছে যে বাড়ি কেনা, বাড়ি তৈরির জন্য জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর, বাড়ি মেরামতের জন্য ঋণ ... এখনও মোট বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণের একটি উচ্চ অনুপাত। উপরন্তু, সাম্প্রতিক সময়ে ঋণ বৃদ্ধি পুনর্গঠন এবং বন্ধকের সাথে সম্পর্কিত কারণ বাজারে নগদ প্রবাহ খুব কম। আইনি অচলাবস্থার কারণে হো চি মিন সিটির প্রকল্পগুলির জন্য ঋণ নেওয়া কঠিন হতে পারে, তবে ব্যবসাগুলি হো চি মিন সিটিতে ঋণের গ্যারান্টি দেওয়ার জন্য প্রদেশের প্রকল্প এবং অন্যান্য পণ্য ব্যবহার করতে পারে।

সরবরাহ এবং দাম উভয়ই বৃদ্ধি পায়

২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকে রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে, তিন ধরণের অ্যাপার্টমেন্ট, পৃথক বাড়ি এবং জমির প্লটে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের পরিমাণ ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকের তুলনায় বৃদ্ধি পাচ্ছে। যার মধ্যে, অ্যাপার্টমেন্ট এবং পৃথক বাড়ি বিভাগে ৩৩,৫৮৫টি সফল লেনদেন হয়েছে, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকের তুলনায় ১৩২%। জমির প্লট বিভাগে ১০১,০৪৯টি সফল লেনদেন হয়েছে, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকের তুলনায় ১১৬.৪%। এদিকে, পুরো প্রান্তিকে ১৪টি প্রকল্প ছিল, যার স্কেল প্রায় ৩,৮১৩টি সম্পন্ন অ্যাপার্টমেন্ট ছিল, যা ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় ১৪০%। প্রায় ১৫,৭৮০টি অ্যাপার্টমেন্টের স্কেল সহ ২৬টি নতুন লাইসেন্সপ্রাপ্ত প্রকল্প ছিল, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকের ১৪৪% এবং একই সময়ের তুলনায় ১৩৬%। ২০২৪। সারা দেশে ৯৯৪টি প্রকল্প নির্মাণাধীন রয়েছে যার স্কেল প্রায় ৩,৯৯,৮৭৩টি অ্যাপার্টমেন্ট। ইতিমধ্যে, ৫৯টি প্রকল্প ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রির জন্য যোগ্য, যার স্কেল প্রায় ১৯,৭৬০টি অ্যাপার্টমেন্ট, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৯৬.৭% এবং ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় ১৫৫.২%।

সূত্র: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm