হো চি মিন সিটিকে 'পরিবর্তনের' প্রতিক্রিয়া জানাতে হবে

হো চি মিন সিটি আনুষ্ঠানিকভাবে অনুরোধ করেছে যে এলাকার রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের তাদের প্রকল্পের জমি সংস্থা এবং ব্যক্তিদের কাছে ভাগ করে বিক্রি করার অনুমতি দেওয়া হবে না যাতে তারা তাদের নিজস্ব বাড়ি তৈরি করতে পারে। অনেক মতামত বলছে যে সম্ভাব্য "রূপান্তর" রোধ করার জন্য হো চি মিন সিটির একটি পরিকল্পনা প্রয়োজন।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর হবে, যা শহরাঞ্চলে প্রকল্পগুলিকে জমি ভাগাভাগি এবং বিক্রি করার অনুমতি দেয় না।

হো চি মিন সিটির বিন চান জেলায় রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমির ব্যবস্থাপনা পরিদর্শন করছেন মাঠ পর্যায়ের প্রতিনিধিদল। (ছবি: থান দাও)।

সম্প্রতি, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন বাস্তবায়নের জন্য, হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি সিদ্ধান্ত নং 83/2024 জারি করেছে যেখানে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারী এবং আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পগুলিকে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংস্থা এবং ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে, যেখানে তারা এলাকায় তাদের নিজস্ব বাড়ি তৈরি করতে পারে।

এই সিদ্ধান্তের মাধ্যমে, হো চি মিন সিটি গত সময়ের এই বেদনাদায়ক পরিস্থিতি মোকাবেলা করার জন্য আনুষ্ঠানিকভাবে জমি বিভাজন এবং বিক্রয়ের উপর নিষেধাজ্ঞা নিয়ন্ত্রণ করে। বিশেষ করে, এলাকার রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের প্রকল্পে বিক্রয়ের জন্য জমির প্লট সংস্থা এবং ব্যক্তিদের কাছে তাদের নিজস্ব বাড়ি তৈরির জন্য উপ-বণ্টন করার অনুমতি নেই। এই প্রবিধান অনুসারে, ওয়ার্ড এবং জেলা ছাড়াও, বিন চান, হোক মন, ক্যান জিও, কু চি এবং নাহা বে সহ 5টি বহির্মুখী জেলার জমি উপ-বণ্টন এবং বিক্রয়ের অনুমতি নেই।

ইতিমধ্যে, শহরটি কেবলমাত্র ভূমি বিভাজন নিয়ন্ত্রণ করে, যার মাধ্যমে শর্ত পূরণকারী জমির মালিকানাধীন পরিবার এবং ব্যক্তিদের ভূমি বিভাজনের জন্য বিবেচনা করার অনুমতি দেওয়া হয়।

জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় রোধ করুন

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ৮৩/২০২৪ নম্বর সিদ্ধান্তের বিষয়বস্তু সম্পর্কে, ভিয়েতনাম ফাদারল্যান্ড ফ্রন্টের কেন্দ্রীয় কমিটির সদস্য, হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস চেয়ারম্যান আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাউ মন্তব্য করেছেন যে হো চি মিন সিটির নতুন সিদ্ধান্ত শহরের রিয়েল এস্টেট বাজারে এর একটি বড় প্রভাব পড়বে, যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় জড়িত সত্তাগুলির ব্যবসায়িক কার্যকলাপের উপর সরাসরি প্রভাব পড়বে এবং সাম্প্রতিক সময়ে জমির নির্বিচারে বিভাজন এবং বিক্রয়ও ঘটবে।

জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করার ফলে অনেক শহর রিয়েল এস্টেট বাজারে 'বিশৃঙ্খল পরিকল্পনা' এবং 'মূল্যস্ফীতি' সমস্যা সমাধানে সহায়তা করবে। (ছবি: দাই দোয়ান কেট)।

আইনজীবী হাউ আরও ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে ৮৩/২০২৪ সিদ্ধান্ত জারি হওয়ার পরে, জনগণ, ব্যবসায়ী সম্প্রদায় এবং রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির মধ্যে পরস্পরবিরোধী মতামত থাকা অনিবার্য হবে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ এর ৩১ অনুচ্ছেদের ধারা ৬ অনুসারে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ জমির ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের নিজস্ব বাড়ি নির্মাণের জন্য হস্তান্তরের শর্তগুলির মধ্যে একটি হল: " যে জমি কোনও বিশেষ, টাইপ I, টাইপ II এবং টাইপ III নগর এলাকার ওয়ার্ড, জেলা, শহরে অবস্থিত নয়; ভূমি আইনের বিধান অনুসারে আবাসন নির্মাণ প্রকল্পে বিনিয়োগের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের বিষয় নয়। বাকি এলাকার জন্য, প্রাদেশিক গণ কমিটি, স্থানীয় অবস্থার উপর ভিত্তি করে, সেই ক্ষেত্রগুলি নির্ধারণ করবে যেখানে প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের নিজস্ব বাড়ি নির্মাণের জন্য প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করার অনুমতি দেওয়া হবে "।

আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাউ ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে হো চি মিন সিটির নতুন সিদ্ধান্ত শহরের রিয়েল এস্টেট বাজারে বড় প্রভাব ফেলবে।

সুতরাং, আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাউ স্বীকার করেছেন যে হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সম্পর্কিত আইনের বিধানগুলি নির্দিষ্ট করেছে। বিশেষ করে, উপরোক্ত বিবরণগুলি সিদ্ধান্ত নং 83/2024 এর ধারা 2 দ্বারা পরিচালিত। বিশেষ করে, হো চি মিন সিটি জুড়ে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বা আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার এমন সংস্থা বা ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করার অনুমতি নেই যারা নিজেরাই বাড়ি তৈরি করে।

ব্যতীত, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের ক্ষেত্রে, শহরের কমিউন, শহর এবং জেলায় জমি ব্যবহার করে পুনর্বাসনের উদ্দেশ্যে গৃহ নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্প, নিয়ম অনুসারে শর্ত নিশ্চিত করে, তাদের রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ জমি ব্যবহারের অধিকার, জমি ব্যবহার করে পুনর্বাসনের উদ্দেশ্যে গৃহ নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্প ব্যক্তিদের নিজস্ব বাড়ি তৈরির জন্য হস্তান্তর করার অনুমতি রয়েছে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের বিষয়বস্তুর সাথে সিদ্ধান্ত নং ৮৩/২০২৪ এর তুলনা করে, আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাউ বলেছেন: হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির এই সিদ্ধান্ত আইনের সেইসব ক্ষেত্রগুলির বিধানগুলিকে উল্লেখযোগ্যভাবে সংকুচিত করেছে যেখানে প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের নিজস্ব বাড়ি তৈরির জন্য ব্যক্তিদের কাছে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে।

"তবে, এটি অবৈধ বলে বিবেচিত হয় না কারণ "রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটিকে স্থানীয় অবস্থার উপর ভিত্তি করে, প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের নিজস্ব বাড়ি তৈরির জন্য প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করার অনুমতি দেওয়ার ক্ষেত্রগুলি নির্ধারণ করার ক্ষমতা দিয়েছে," আইনজীবী হাউ মন্তব্য করেছেন ।

সাধারণভাবে, এইচসিএমসি পিপলস কমিটির সর্বশেষ নিয়মকানুন সমগ্র দেশের "লোকোমোটিভ"দের জমির নির্বিচারে বিভাজন এবং বিক্রয়ের পরিস্থিতির সাথে সম্পর্কিত অনেক সমস্যা সমাধানে সহায়তা করবে , যা পরিকল্পনাকে ধ্বংস করে দেবে। একই সাথে, অনুমতি ছাড়া মানুষের যথেচ্ছভাবে নির্মাণের পরিস্থিতি কমিয়ে আনা, শুধু তাই নয়, বরং বাড়ি ক্রেতাদের জন্য আইনি ঝুঁকিও কমাতে সাহায্য করে, যার ফলে এলাকার রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের তাদের পণ্যের মান সমন্বিতভাবে উন্নত করতে হবে । এছাড়াও, সিদ্ধান্ত 83/2024 " বিনিয়োগ - 2021-2030 সময়কালে জেলাগুলিকে জেলায় (অথবা হো চি মিন সিটির অধীনে শহরগুলিতে) নির্মাণ" প্রকল্পের সাথেও সামঞ্জস্যপূর্ণ যা শহরটি তৈরি করছে, বিশেষ করে 2030 সালের মধ্যে, জেলাগুলি হো চি মিন সিটির অধীনে শহর হওয়ার লক্ষ্যে অবকাঠামো নির্মাণে বিনিয়োগের উপর মনোনিবেশ করবে।

'রূপ' মোকাবেলা করা

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ৮৩/২০২৪ নম্বর সিদ্ধান্ত জারি হওয়ার সাথে সাথে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন সিটি পিপলস কমিটির কাছে একটি আবেদন পাঠায়, যা অনেক উদ্বেগ প্রকাশ করে।

১ নভেম্বর সকালে দাই দোয়ান কেট সংবাদপত্রের সাংবাদিকদের সাথে আলাপকালে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন যে, হো চি মিন সিটির ৫টি জেলার শহর বাদে, রিয়েল এস্টেট এবং আবাসন প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের কমিউনে বাড়ি তৈরির জন্য প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তরের অনুমতি দেওয়ার প্রস্তাবের বিষয়ে সমিতি হো চি মিন সিটির ভিয়েতনাম ফাদারল্যান্ড ফ্রন্ট কমিটিকে একটি নথিও পাঠিয়েছে।

মিঃ লে হোয়াং চাউ-এর মতে, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং ২০২৩ সালের আবাসন আইনে, হো চি মিন সিটি একটি বিশেষ নগর এলাকা, তাই শুধুমাত্র বিশেষ নগর এলাকার ওয়ার্ড, জেলা এবং শহরগুলিতে (১৬টি জেলা এবং থু ডাক সিটি সহ) জমির ক্ষেত্রে, এটি শর্তযুক্ত যে বিনিয়োগকারীদের নিজস্ব বাড়ি তৈরির জন্য প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করার অনুমতি নেই।

পূর্বে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি, নির্মাণ বিভাগ এবং হো চি মিন সিটি ফাদারল্যান্ড ফ্রন্ট কমিটির কাছে একটি নথি পাঠিয়েছিল, যেখানে সুপারিশ করা হয়েছিল যে হো চি মিন সিটির ৫টি জেলার কমিউনে জমির বিভাজন এবং বিক্রয় এখনও অনুমোদিত হওয়া উচিত। কারণ, যদি ৫টি জেলায় জমির বিভাজন এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করা হয়, তবে এটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং আবাসন আইনের বিধান অনুসারে নয়।

অতএব, অ্যাসোসিয়েশন প্রস্তাব করেছে যে হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি এমন ক্ষেত্রগুলি নির্ধারণের জন্য বিস্তারিত নিয়মাবলী প্রদান করবে যেখানে রিয়েল এস্টেট এবং আবাসন প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা শহরের ৫টি জেলার শহরগুলি বাদ দিয়ে কমিউনগুলিতে নিজস্ব বাড়ি তৈরির জন্য ব্যক্তিদের কাছে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করতে পারবেন।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ৮৩/২০২৪ সিদ্ধান্তের "পরবর্তী" প্রভাব সম্পর্কে, ভিয়েতনাম ফাদারল্যান্ড ফ্রন্টের কেন্দ্রীয় কমিটির সদস্য, হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস চেয়ারম্যান আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাউ বলেছেন যে এই সিদ্ধান্তের প্রয়োগ হো চি মিন সিটিতে জমির সরবরাহকে আরও দুর্লভ করে তুলতে পারে, যা মানুষের চাহিদা পূরণ করবে না। অতএব, সম্ভাবনা তৈরি হয় যে পূর্বে উপবিভক্ত জমির দাম অদূর ভবিষ্যতে তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে এবং আর্থিক সক্ষমতার অভাবে ক্রেতার সংখ্যা সীমিত করবে।

একই মতামত শেয়ার করে, থু ডাক সিটির একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ কোম্পানির পরিচালক ইঞ্জিনিয়ার ট্রান ভ্যান ফুওং বলেন: যদি প্রবিধানটি জমিকে প্লটে বিক্রয়ের জন্য ভাগ করা নিষিদ্ধ করে, তাহলে হো চি মিন সিটিকে এই সম্ভাবনার জন্য প্রস্তুত থাকতে হবে যে বিনিয়োগকারী, সংস্থা এবং ব্যক্তিরা "আইন এড়িয়ে" জমির প্লট পৃথক করার জন্য। বিশেষ করে, জমি বিভাজনের নতুন প্রবিধানের পরিধি এখনও শর্ত পূরণ করলে জমি বিভাজনের জন্য বিবেচনা করা যেতে পারে। যদি "রূপান্তর" করার অনুমতি দেওয়া হয়, তাহলে জমিকে বিক্রয়ের জন্য প্লটে ভাগ করার সমস্যাটি আরও পরিশীলিত এবং নেতিবাচক দিকে বিকশিত হবে, যা সামগ্রিকভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারকে প্রভাবিত করবে।

হো চি মিন সিটি, না বে জেলার ৭ নম্বর জেলায় অবস্থিত হওয়ায়, বর্তমানে নগরায়নের হার খুব দ্রুত।

নগরায়নের ক্ষেত্রে, ভোমস এলএলসি-এর পরিচালক স্থপতি নগুয়েন ভ্যান বিউ বলেন যে নতুন প্রবিধানে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে যে ওয়ার্ড এবং জেলা ছাড়াও, বিন চান, হোক মন, ক্যান জিও, কু চি এবং নাহা বে সহ ৫টি শহরতলির জেলার জমি প্লটে ভাগ করা বা বিক্রি করা যাবে না। "গত কয়েক বছর ধরে, আমরা সকলেই জানি যে, শহরতলির জেলা হিসাবে "লেবেলযুক্ত" থাকা সত্ত্বেও, বিন চান (বিশেষ করে ট্রুং সোন এলাকা), নাহা বে (ফুওক কিয়েন এলাকা),... এর মতো কিছু জায়গার নগরায়নের গতি দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে। আধুনিক নগর অবকাঠামো, অনেক জায়গায় এমনকি কিছু কেন্দ্রীয় জেলার তুলনায় দ্রুত অবকাঠামো নির্মাণের গতি এবং জনসংখ্যার ঘনত্ব রয়েছে," স্থপতি নগুয়েন ভ্যান বিউ বিশ্লেষণ করেছেন।

দাই দোয়ান কেট সংবাদপত্রের সাংবাদিকদের সাথে শেয়ার করে, কিছু ব্যবসায়িক প্রতিনিধি এবং জনগণও উদ্বিগ্ন যে যদিও ছোট রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি মানুষের কাছ থেকে কৃষিজমি কিনে অবৈধভাবে "প্রকল্প" তৈরি করে বিক্রি করার কোনও ঘটনা আর দেখা যাচ্ছে না, তবুও জমি ভাগ করে নেওয়ার প্রকল্পগুলি অক্ষত রেখে দেওয়া হচ্ছে, জমিতে নির্মিত অবকাঠামো ছাড়াই, যার মধ্যে স্থগিত প্রকল্পগুলিও অন্তর্ভুক্ত, যদি কোনও সমাধান না হয়, তাহলে "লোকোমোটিভ" শহরের রিয়েল এস্টেট বাজার "অপহরণ এবং প্লেট পরিত্যাগ" করার মতো অবস্থায় থাকবে, মূল সমস্যাগুলি সমাধান না করেই।

সূত্র: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html