হো চি মিন সিটিকে এই 'বিকৃতিগুলোর' জবাব দিতে হবে।

হো চি মিন সিটি আনুষ্ঠানিকভাবে আদেশ জারি করেছে যে, শহরের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ডেভেলপাররা তাদের প্রকল্পের আওতাধীন জমি ব্যক্তি বা সংস্থার কাছে নিজেদের বাড়ি নির্মাণের জন্য খণ্ড খণ্ড করে বিক্রি করতে পারবে না। অনেকেই মনে করেন যে, এই পদ্ধতির সম্ভাব্য অপব্যবহার রোধ করার জন্য হো চি মিন সিটির একটি পরিকল্পনা প্রয়োজন।

২০২৪ সালের ১ আগস্ট থেকে কার্যকর হওয়া রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনটি শহরাঞ্চলে জমির প্লট বিভাজন ও বিক্রয় নিষিদ্ধ করে।

মাঠ পর্যায়ের দলটি হো চি মিন সিটির বিন চান জেলায় রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমির ব্যবস্থাপনা পরিদর্শন করছে। (ছবি: থান দাও)।

সম্প্রতি, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন বাস্তবায়নের লক্ষ্যে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি ৮৩/২০২৪ নং সিদ্ধান্ত জারি করেছে। এই সিদ্ধান্তে এমন বিধিমালা অন্তর্ভুক্ত রয়েছে যা সেইসব এলাকা নির্ধারণ করে যেখানে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগকারী এবং আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পগুলো নিজ উদ্যোগে আবাসন নির্মাণের জন্য সংস্থা ও ব্যক্তিদের কাছে প্রযুক্তিগত অবকাঠামোসহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করতে পারবে।

এই সিদ্ধান্তের মাধ্যমে, হো চি মিন সিটি এই দীর্ঘস্থায়ী সমস্যার সমাধানের জন্য আনুষ্ঠানিকভাবে জমির প্লট বিভাজন ও বিক্রয় নিষিদ্ধ করেছে। বিশেষত, শহরের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ডেভেলপারদের তাদের প্রকল্পের মধ্যে থাকা জমির প্লট কোনো ব্যক্তি বা সংস্থার কাছে নিজেদের বাড়ি নির্মাণের জন্য বিভাজন করে বিক্রি করার অনুমতি নেই। এই নিয়ম অনুযায়ী, ওয়ার্ড ও জেলাগুলো ছাড়াও বিন চান, হোক মন, কান জিও, কু চি এবং না বে সহ পাঁচটি উপশহরের জেলাতেও জমি বিভাজন ও বিক্রয় নিষিদ্ধ করা হয়েছে।

অন্যদিকে, শহর কর্তৃপক্ষ শুধু এই শর্ত আরোপ করেছে যে, যেসব পরিবার বা ব্যক্তির জমি বিভাজনের জন্য বিবেচিত হওয়ার শর্ত পূরণ করে, তাদেরই জমি বিভাজনের অনুমতি দেওয়া হবে।

অবৈধ ভূমি বিভাজন ও বিক্রয় প্রতিরোধ।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ৮৩/২০২৪ নং সিদ্ধান্তের বিষয়বস্তু প্রসঙ্গে, ভিয়েতনাম ফাদারল্যান্ড ফ্রন্টের কেন্দ্রীয় কমিটির সদস্য এবং হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের উপ-প্রধান আইনজীবী নগুয়েন ভান হাউ মন্তব্য করেছেন যে, হো চি মিন সিটির নতুন সিদ্ধান্তটি... এর ফলে শহরের রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর একটি উল্লেখযোগ্য প্রভাব পড়বে, যা রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সাথে জড়িত প্রতিষ্ঠানগুলোর ব্যবসায়িক কার্যক্রম এবং অতীতে ঘটে যাওয়া জমির প্লটের ব্যাপক অবৈধ বিভাজন ও বিক্রয়কে সরাসরি প্রভাবিত করবে।

ভূমি বিভাজন ও বিক্রয় নিষিদ্ধ করা হলে তা অনেক শহরকে আবাসন বাজারের 'বিশৃঙ্খলাপূর্ণ পরিকল্পনা' এবং 'মূল্যস্ফীতি'-র মতো সমস্যা মোকাবিলায় সাহায্য করবে। (ছবি: দাই দোয়ান কেট)।

আইনজীবী হাউ আরও ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে, সিদ্ধান্ত ৮৩/২০২৪ জারি হওয়ার পর জনসাধারণ, ব্যবসায়ী সম্প্রদায় এবং রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর মধ্যে অনিবার্যভাবে পরস্পরবিরোধী মতামত দেখা দেবে।

২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের ৩১ নং ধারার ৬ নং উপধারা অনুসারে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে কারিগরি অবকাঠামোসহ জমির ব্যবহার স্বত্ব ব্যক্তিদের কাছে স্ব-আবাসন নির্মাণের জন্য হস্তান্তরের অন্যতম শর্ত হলো: “ জমিটি বিশেষ, প্রথম, দ্বিতীয় এবং তৃতীয় শ্রেণীর শহরাঞ্চলের কোনো ওয়ার্ড, জেলা বা শহরে অবস্থিত হবে না; এবং ভূমি আইনে উল্লিখিত আবাসন নির্মাণ প্রকল্পে বিনিয়োগের জন্য জমির ব্যবহার স্বত্ব নিলামের আওতাধীন হবে না। অন্যান্য এলাকার ক্ষেত্রে, প্রাদেশিক গণ কমিটি স্থানীয় পরিস্থিতির উপর ভিত্তি করে সেইসব এলাকা নির্ধারণ করবে যেখানে প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা কারিগরি অবকাঠামোসহ জমির ব্যবহার স্বত্ব ব্যক্তিদের কাছে স্ব-আবাসন নির্মাণের জন্য হস্তান্তর করতে পারবে ।”

আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাউ ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে, হো চি মিন সিটির নতুন সিদ্ধান্তের পরিণতি শহরটির রিয়েল এস্টেট বাজারের ওপর উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলবে।

সুতরাং, আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাউ-এর মতে, হো চি মিন সিটি ‘রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন’-এর বিধানগুলোকে সুনির্দিষ্ট করেছে। বিশেষত, এর বিস্তারিত বিবরণ ৮৩/২০২৪ নং সিদ্ধান্তের ২ নং ধারা দ্বারা পরিচালিত হয়। বিশেষভাবে, এটি সমগ্র হো চি মিন সিটি জুড়ে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। কোনো রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বা আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পের মধ্যে বিদ্যমান অবকাঠামোসহ জমি কোনো সংস্থা বা ব্যক্তিকে স্ব-আবাসন নির্মাণের জন্য ব্যবহারের অধিকার দেওয়া হয় না।

যেসব ক্ষেত্রে কোনো শহরের কমিউন, টাউন বা জেলায় ভূমিখণ্ডসহ পুনর্বাসনের উদ্দেশ্যে নির্মিত কোনো রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বা আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের বিনিয়োগকারী নির্ধারিত শর্ত পূরণ করেন, সেইসব ক্ষেত্র ব্যতীত, তারা উক্ত রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বা আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের আওতাধীন কারিগরি অবকাঠামোসহ জমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে নিজ উদ্যোগে বাড়ি নির্মাণের জন্য হস্তান্তর করতে পারেন।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনের বিষয়বস্তুর সাথে সিদ্ধান্ত নং ৮৩/২০২৪-এর তুলনা করে আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাউ বলেন: হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির এই সিদ্ধান্তটি সেইসব এলাকার আইনি বিধি-বিধানকে উল্লেখযোগ্যভাবে সংকুচিত করেছে, যেখানে প্রকল্প উন্নয়নকারীরা ব্যক্তিদের কাছে নিজেদের আবাসন নির্মাণের জন্য বিদ্যমান প্রযুক্তিগত অবকাঠামোসহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করতে পারে।

তবে, এটিকে অবৈধ বলে গণ্য করা হয় না কারণ "রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটিকে এই ক্ষমতা দিয়েছে যে, স্থানীয় পরিস্থিতির উপর ভিত্তি করে প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা কোন কোন এলাকায় বিদ্যমান কারিগরি অবকাঠামোসহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে স্ব-আবাসন নির্মাণের জন্য হস্তান্তর করতে পারবে, সে বিষয়ে তারা সিদ্ধান্ত নিতে পারবে," আইনজীবী হাউ তাঁর মূল্যায়নে উল্লেখ করেছেন ।

সামগ্রিকভাবে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির সর্বশেষ প্রবিধানমালা দেশের নগর ব্যবস্থাকে ভূমি বিভাজন ও বিক্রয়ের ব্যাপক ও ধ্বংসাত্মক কর্মকাণ্ড, যা নগর পরিকল্পনাকে ব্যাহত করে, সেই সংক্রান্ত বহুবিধ ঘাটতি মোকাবিলায় সহায়তা করবে । একই সাথে, বাসিন্দাদের দ্বারা অননুমোদিত নির্মাণকাজ কমানো কেবল সমস্যাই হ্রাস করে না, বরং বাড়ি ক্রেতাদের জন্য আইনি ঝুঁকিও কমিয়ে দেয়, যার ফলে এলাকার রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ডেভেলপারদের তাদের পণ্যের গুণমান ক্রমাগত উন্নত করতে হয় । অধিকন্তু, সিদ্ধান্ত ৮৩/২০২৪, শহর কর্তৃক বর্তমানে প্রণীত " জেলাগুলোকে শহরে (বা হো চি মিন সিটির অধীনস্থ শহরে) পরিণত করার জন্য বিনিয়োগ ও নির্মাণ পরিকল্পনা ২০২১-২০৩০"-এর সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ । বিশেষত, ২০৩০ সালের মধ্যে, জেলাগুলো হো চি মিন সিটির সরাসরি অধীনস্থ শহরে উন্নীত হওয়ার জন্য নগর মানের লক্ষ্যে অবকাঠামো উন্নয়নে বিনিয়োগের উপর মনোযোগ দেবে।

'বিকৃতি'র প্রতিক্রিয়া

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ৮৩/২০২৪ নম্বর সিদ্ধান্ত জারি হওয়ার পরপরই, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন বেশ কিছু উদ্বেগ প্রকাশ করে সিটি পিপলস কমিটির কাছে একটি লিখিত আবেদনপত্র পাঠায়।

১লা নভেম্বর সকালে দাই দোয়ান কেত সংবাদপত্রের একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলার সময়, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ বলেন যে, অ্যাসোসিয়েশনটি ভিয়েতনাম ফাদারল্যান্ড ফ্রন্টের হো চি মিন সিটি কমিটির কাছে একটি নথিও পাঠিয়েছে। এই নথিতে হো চি মিন সিটির ৫টি জেলার (শহর ব্যতীত) কমিউনগুলোতে আবাসন নির্মাণের জন্য বিদ্যমান প্রযুক্তিগত অবকাঠামোসহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করার ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট ও আবাসন প্রকল্প ডেভেলপারদের অনুমতিপ্রাপ্ত এলাকাগুলো বিস্তারিতভাবে নির্দিষ্ট করার প্রস্তাব রয়েছে।

জনাব লে হোয়াং চাউ-এর মতে, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং ২০২৩ সালের আবাসন আইন অনুসারে, হো চি মিন সিটি একটি বিশেষ শহুরে এলাকা। সুতরাং, শুধুমাত্র বিশেষ শহুরে এলাকার ওয়ার্ড, জেলা বা শহরগুলিতে (১৬টি জেলা এবং থু ডুক সিটি সহ) অবস্থিত জমির ক্ষেত্রেই বিনিয়োগকারীদের জন্য বিদ্যমান প্রযুক্তিগত অবকাঠামোসহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে আবাসন স্ব-নির্মাণের জন্য হস্তান্তর করা নিষিদ্ধ।

এর আগে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি, নির্মাণ বিভাগ এবং হো চি মিন সিটি ফাদারল্যান্ড ফ্রন্ট কমিটির কাছে একটি নথি পাঠিয়ে সুপারিশ করেছিল যে, হো চি মিন সিটির ৫টি জেলার অন্তর্ভুক্ত কমিউনগুলোতে ভূমি বিভাজন ও বিক্রয়ের অনুমতি দেওয়া উচিত। এর কারণ হলো, এই ৫টি জেলায় ভূমি বিভাজন ও বিক্রয় নিষিদ্ধ করা ‘রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন’ এবং ‘আবাসন আইন’-এর প্রবিধানের সাথে অসামঞ্জস্যপূর্ণ।

অতএব, অ্যাসোসিয়েশন প্রস্তাব করেছে যে হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি যেন শহরের পাঁচটি জেলার অন্তর্গত টাউনগুলো ব্যতীত, কমিউনগুলোতে ব্যক্তিদের কাছে বিদ্যমান কারিগরি অবকাঠামোসহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের জন্য রিয়েল এস্টেট ও আবাসন প্রকল্পের ডেভেলপারদের কোন কোন এলাকায় স্ব-নির্মাণের অনুমতি দেওয়া হবে, তা বিশদভাবে নির্দিষ্ট করে দেয়।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ৮৩/২০২৪ নং সিদ্ধান্তের "পরবর্তী প্রভাব" প্রসঙ্গে, ভিয়েতনাম ফাদারল্যান্ড ফ্রন্টের কেন্দ্রীয় কমিটির সদস্য এবং হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের উপ-প্রধান আইনজীবী নগুয়েন ভান হাউ মনে করেন যে , এই সিদ্ধান্তের প্রয়োগ হো চি মিন সিটিতে জমির প্লটের সরবরাহকে আরও দুষ্প্রাপ্য করে তুলতে পারে, যা জনগণের চাহিদা মেটাতে ব্যর্থ হবে। অতএব, অদূর ভবিষ্যতে পূর্বে বিভক্ত জমির প্লটগুলোর দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে, যা অপর্যাপ্ত আর্থিক সামর্থ্যের কারণে ক্রেতার সংখ্যা সীমিত করে দেবে।

এই মতের সঙ্গে একমত হয়ে থু ডুক শহরের একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ কোম্পানির পরিচালক, ইঞ্জিনিয়ার ট্রান ভ্যান ফুয়ং বলেন: যদি বিধিমালা জমি বিভাজন ও বিক্রয় নিষিদ্ধ করে, তবে হো চি মিন সিটিকে ডেভেলপার, সংস্থা এবং ব্যক্তিদের দ্বারা জমির প্লট বিভাজনের জন্য "আইন এড়িয়ে চলার" সম্ভাবনাটি আগে থেকেই অনুমান করতে হবে। জমি বিভাজনের নতুন বিধিমালায় শর্ত পূরণ সাপেক্ষে জমি থাকা পরিবার এবং ব্যক্তিদের বিভাজনের জন্য বিবেচিত হওয়ার সুযোগ থাকা উচিত। যদি একে "বিকৃত" করার অনুমতি দেওয়া হয়, তবে জমি বিভাজন ও বিক্রয়ের এই চর্চা আরও জটিল ও নেতিবাচক হয়ে উঠবে, যা সামগ্রিকভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারকে প্রভাবিত করবে।

৭ নং জেলার নৈকট্যের কারণে হো চি মিন সিটির ন্যা বে জেলায় বর্তমানে অত্যন্ত দ্রুত নগরায়ন ঘটছে।

নগরায়ণ প্রসঙ্গে, ভোমস কোং লিমিটেডের পরিচালক, স্থপতি নগুয়েন ভ্যান বিউ মনে করেন যে নতুন প্রবিধান অনুযায়ী, ওয়ার্ড ও জেলার পাশাপাশি বিন চান, হোক মন, কান জিও, কু চি এবং না বে সহ পাঁচটি উপশহর এলাকার জমিও খণ্ডে বিভক্ত করে প্লট হিসেবে বিক্রি করা নিষিদ্ধ। স্থপতি নগুয়েন ভ্যান বিউ বিশ্লেষণ করে বলেন, “সাম্প্রতিক বছরগুলোতে আমরা সবাই জানি যে, উপশহর এলাকা হিসেবে পরিচিত হওয়া সত্ত্বেও বিন চান (বিশেষ করে ট্রুং সন এলাকা) এবং না বে (ফুওক কিয়েন এলাকা)-র মতো কিছু এলাকায় নগরায়ণের হার দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে। নগর অবকাঠামো আধুনিক, এবং অনেক জায়গায় অবকাঠামো নির্মাণ ও জনসংখ্যা ঘনত্বের হার এমনকি কিছু কেন্দ্রীয় জেলার চেয়েও বেশি।”

দাই দোয়ান কেত সংবাদপত্রের সাংবাদিকদের সাথে কথা বলার সময়, বিভিন্ন ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ও বাসিন্দাদের প্রতিনিধিরা উদ্বেগ প্রকাশ করে বলেন যে, যদিও এখন আর ছোট আকারের রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলো মানুষের কাছ থেকে কৃষি জমি কিনে অবৈধভাবে 'প্রকল্প' তৈরি করে বিক্রি করার ঘটনা ঘটছে না, কিন্তু কোনো সমাধান না পাওয়া গেলে অবকাঠামোবিহীন পরিত্যক্ত ভূমি বিভাজন প্রকল্প, যার মধ্যে স্থগিত প্রকল্পও রয়েছে, এই পরিস্থিতি এই 'শীর্ষস্থানীয়' শহরের রিয়েল এস্টেট বাজারকে জর্জরিত করতে থাকবে। এটি সমস্যার মূল কারণগুলোর সমাধানে বাধা সৃষ্টি করবে।

উৎস: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html