হো চি মিন সিটির এই 'বিকৃতির' জবাব দেওয়া উচিত।

হো চি মিন সিটি আনুষ্ঠানিকভাবে নির্দেশ দিয়েছে যে শহরের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ডেভেলপারদের তাদের প্রকল্পের মধ্যে জমির প্লট ব্যক্তি বা সংস্থার কাছে স্ব-নির্মাণের জন্য উপ-বিভক্তকরণ এবং বিক্রি করা নিষিদ্ধ। অনেকেই বিশ্বাস করেন যে এই অনুশীলনের সম্ভাব্য অপব্যবহার রোধ করার জন্য হো চি মিন সিটির একটি পরিকল্পনা প্রয়োজন।

১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন, শহরাঞ্চলে জমির প্লট বিভাজন এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করে।

মাঠ পর্যায়ের দলটি হো চি মিন সিটির বিন চান জেলায় রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমির ব্যবস্থাপনা পরিদর্শন করছে। (ছবি: থান দাও)।

সম্প্রতি, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন বাস্তবায়নের জন্য, হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি সিদ্ধান্ত নং 83/2024 জারি করেছে যেখানে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারী এবং আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পগুলিকে সেই অঞ্চলে স্ব-নির্মাণের জন্য সংস্থা এবং ব্যক্তিদের কাছে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের অনুমতি দেওয়া হয়েছে তা নির্ধারণের জন্য প্রবিধান।

এই সিদ্ধান্তের মাধ্যমে, হো চি মিন সিটি এই স্থায়ী সমস্যা সমাধানের জন্য জমির প্লটগুলির উপবিভাগ এবং বিক্রয় আনুষ্ঠানিকভাবে নিষিদ্ধ করেছে। বিশেষ করে, শহরের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ডেভেলপাররা তাদের প্রকল্পের মধ্যে জমির প্লট ব্যক্তি বা সংস্থার কাছে স্ব-নির্মাণের জন্য উপবিভাজন এবং বিক্রি করতে পারবেন না। এই প্রবিধান অনুসারে, ওয়ার্ড এবং জেলা ছাড়াও, বিন চান, হোক মন, ক্যান জিও, কু চি এবং না বে সহ পাঁচটি শহরতলির জেলার জমিও উপবিভাজন এবং বিক্রি করা নিষিদ্ধ।

এদিকে, শহরটি কেবলমাত্র সেইসব পরিবার এবং ব্যক্তিদের জন্য জমির বিভাজন অনুমোদিত বলে শর্ত দেয় যাদের জমি উপবিভাজনের জন্য বিবেচনা করা শর্ত পূরণ করে।

অবৈধ জমি বিভাজন এবং বিক্রয় রোধ করা।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ৮৩/২০২৪ নম্বর সিদ্ধান্তের বিষয়বস্তু সম্পর্কে, ভিয়েতনাম ফাদারল্যান্ড ফ্রন্টের কেন্দ্রীয় কমিটির সদস্য, হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের উপ-প্রধান আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাউ মন্তব্য করেছেন যে হো চি মিন সিটির নতুন সিদ্ধান্ত... এর ফলে শহরের রিয়েল এস্টেট বাজারে উল্লেখযোগ্য প্রভাব পড়বে, যা সরাসরি রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সাথে জড়িত প্রতিষ্ঠানগুলির ব্যবসায়িক কার্যক্রম এবং অতীতে ঘটে যাওয়া জমির অবৈধ বিভাজন এবং বিক্রয়ের উপর প্রভাব ফেলবে।

জমির বিভাজন এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করা অনেক শহরকে রিয়েল এস্টেট বাজারে "বিশৃঙ্খল পরিকল্পনা" এবং "মূল্যস্ফীতির" সমস্যা মোকাবেলায় সহায়তা করবে। (ছবি: দাই দোয়ান কেট)।

আইনজীবী হাউ আরও ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে ৮৩/২০২৪ সিদ্ধান্ত জারি হওয়ার পর, জনসাধারণ, ব্যবসায়ী সম্প্রদায় এবং রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির কাছ থেকে অনিবার্যভাবে পরস্পরবিরোধী মতামত আসবে।

২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের ৩১ অনুচ্ছেদের ধারা ৬ অনুসারে, স্ব-নির্মাণের জন্য রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ জমির ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তরের একটি শর্ত হল: "জমিটি বিশেষ, টাইপ I, টাইপ II এবং টাইপ III শহুরে এলাকার ওয়ার্ড, জেলা বা শহরে অবস্থিত নয়; এবং ভূমি আইনে নির্ধারিত আবাসন নির্মাণ প্রকল্পে বিনিয়োগের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য নিলামের বিষয় নয়। অন্যান্য ক্ষেত্রে, প্রাদেশিক গণ কমিটি স্থানীয় অবস্থার উপর ভিত্তি করে আবাসনের স্ব-নির্মাণের জন্য প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তরের অনুমতিপ্রাপ্ত ক্ষেত্রগুলি নির্ধারণ করবে ।"

আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাউ ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে হো চি মিন সিটির নতুন সিদ্ধান্তের পরিণতি শহরের রিয়েল এস্টেট বাজারে উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলবে।

সুতরাং, আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাউ-এর মতে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনের বিধানগুলিকে সুসংহত করেছে। বিশেষ করে, এর বিশদ বিবরণ সিদ্ধান্ত নং 83/2024-এর ধারা 2 দ্বারা পরিচালিত। বিশেষ করে, এটি হো চি মিন সিটি জুড়ে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। কোনও রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বা আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পের মধ্যে বিদ্যমান অবকাঠামো সহ জমি সংস্থা বা ব্যক্তিদের স্ব-নির্মাণের জন্য ব্যবহার করার অধিকার অনুমোদিত নয়।

শহরের কমিউন, শহর বা জেলায় জমির প্লট দিয়ে পুনর্বাসনের লক্ষ্যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বা আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের বিনিয়োগকারী নির্ধারিত শর্ত পূরণ করলে, তারা স্ব-নির্মাণের জন্য ব্যক্তিদের কাছে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বা জমির প্লট দিয়ে পুনর্বাসনের লক্ষ্যে আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের মধ্যে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করতে পারেন।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনের বিষয়বস্তুর সাথে সিদ্ধান্ত নং ৮৩/২০২৪ এর তুলনা করে, আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাউ বলেছেন: হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির এই সিদ্ধান্ত সেইসব ক্ষেত্র সম্পর্কিত আইনি নিয়ন্ত্রণগুলিকে উল্লেখযোগ্যভাবে সংকুচিত করেছে যেখানে প্রকল্প বিকাশকারীরা বিদ্যমান প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে স্ব-নির্মাণের জন্য আবাসন হস্তান্তর করতে পারেন।

তবে, এটি অবৈধ বলে বিবেচিত হয় না কারণ "রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটিকে স্থানীয় অবস্থার উপর ভিত্তি করে সিদ্ধান্ত নেওয়ার ক্ষমতা দিয়েছে যে, কোন কোন ক্ষেত্রে প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা বিদ্যমান প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে স্ব-নির্মাণের জন্য হস্তান্তর করতে পারবেন," আইনজীবী হাউ তার মূল্যায়নে বলেছেন ।

সামগ্রিকভাবে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির সর্বশেষ নিয়মকানুন দেশের "লোকোমোটিভ" ভূমি বিভাজন এবং বিক্রয়ের ব্যাপক এবং ধ্বংসাত্মক অনুশীলনের বিষয়ে অনেক ত্রুটি দূর করতে সাহায্য করবে যা নগর পরিকল্পনাকে ব্যাহত করে। একই সাথে, বাসিন্দাদের দ্বারা অননুমোদিত নির্মাণ কমানো কেবল সমস্যাই কমায় না বরং গৃহ ক্রেতাদের জন্য আইনি ঝুঁকিও কমায়, যার ফলে এলাকার রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ডেভেলপারদের তাদের পণ্যের মান ক্রমাগত উন্নত করতে হবে । অধিকন্তু, সিদ্ধান্ত 83/2024 " 2021-2030 সালে জেলাগুলিকে শহর (অথবা হো চি মিন সিটির অধীনে শহর) হওয়ার জন্য বিনিয়োগ এবং নির্মাণ পরিকল্পনা" এর সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ যা শহরটি বর্তমানে বিকাশ করছে। বিশেষ করে, 2030 সালের মধ্যে, জেলাগুলি নগর মানদণ্ডের দিকে অবকাঠামো উন্নয়নে বিনিয়োগের উপর মনোযোগ দেবে যাতে সরাসরি হো চি মিন সিটির অধীনে শহরগুলিতে উন্নীত করা যায়।

'বিকৃতি'-এর প্রতি সাড়া দেওয়া

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ৮৩/২০২৪ নম্বর সিদ্ধান্ত জারি হওয়ার পরপরই, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন সিটি পিপলস কমিটির কাছে একটি লিখিত আবেদন পাঠায় যেখানে বেশ কয়েকটি উদ্বেগ প্রকাশ করা হয়।

১লা নভেম্বর সকালে দাই দোয়ান কেট সংবাদপত্রের একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলতে গিয়ে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন যে, হো চি মিন সিটির ৫টি জেলার শহর বাদে, কমিউনে আবাসন নির্মাণের জন্য রিয়েল এস্টেট এবং আবাসন প্রকল্প ডেভেলপারদের বিদ্যমান প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তরের অনুমতি দেওয়ার প্রস্তাবের বিশদ বিবরণের প্রস্তাবের বিষয়ে অ্যাসোসিয়েশন ভিয়েতনাম ফাদারল্যান্ড ফ্রন্টের হো চি মিন সিটি কমিটিকে একটি নথিও পাঠিয়েছে।

মিঃ লে হোয়াং চাউ-এর মতে, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং ২০২৩ সালের আবাসন আইনের অধীনে, হো চি মিন সিটি একটি বিশেষ নগর এলাকা, তাই, শুধুমাত্র সেইসব ক্ষেত্রে যেখানে জমি বিশেষ নগর এলাকার ওয়ার্ড, জেলা বা শহরে অবস্থিত (১৬টি জেলা এবং থু ডাক সিটি সহ) বিনিয়োগকারীদের আবাসনের স্ব-নির্মাণের জন্য বিদ্যমান প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করা নিষিদ্ধ।

পূর্বে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি, নির্মাণ বিভাগ এবং হো চি মিন সিটি ফাদারল্যান্ড ফ্রন্ট কমিটির কাছে একটি নথি পাঠিয়েছিল, যেখানে সুপারিশ করা হয়েছিল যে হো চি মিন সিটির ৫টি জেলার অন্তর্গত কমিউনগুলিতে জমির বিভাজন এবং বিক্রয় এখনও অনুমোদিত হওয়া উচিত। কারণ এই ৫টি জেলায় জমির বিভাজন এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করা রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং আবাসন আইনের নিয়মের সাথে অসঙ্গতিপূর্ণ।

অতএব, অ্যাসোসিয়েশন প্রস্তাব করেছে যে হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি সেই ক্ষেত্রগুলি বিস্তারিতভাবে উল্লেখ করবে যেখানে রিয়েল এস্টেট এবং আবাসন প্রকল্প ডেভেলপাররা শহরের পাঁচটি জেলার শহরগুলি বাদ দিয়ে, কমিউনগুলিতে স্ব-নির্মাণের জন্য বিদ্যমান প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ব্যক্তিদের কাছে হস্তান্তর করার অনুমতি পাবে।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ৮৩/২০২৪ সিদ্ধান্তের "পরবর্তী পরিণতি" সম্পর্কে, ভিয়েতনাম ফাদারল্যান্ড ফ্রন্টের কেন্দ্রীয় কমিটির সদস্য, হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের উপ-প্রধান আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান হাউ বিশ্বাস করেন যে এই সিদ্ধান্তের প্রয়োগের ফলে হো চি মিন সিটিতে জমির সরবরাহ আরও দুর্লভ হয়ে উঠতে পারে, যা জনগণের চাহিদা পূরণে ব্যর্থ হবে। অতএব, সম্ভবত পূর্ব-বিভক্ত জমির প্লটের দাম অদূর ভবিষ্যতে তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে, অপর্যাপ্ত আর্থিক সামর্থ্যের কারণে ক্রেতার সংখ্যা সীমিত করবে।

এই মতামত ভাগ করে নিতে গিয়ে, থু ডাক সিটির একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ কোম্পানির পরিচালক ইঞ্জিনিয়ার ট্রান ভ্যান ফুওং বলেন: যদি নিয়মকানুন জমির বিভাজন এবং বিক্রয় নিষিদ্ধ করে, তাহলে হো চি মিন সিটির উচিত ডেভেলপার, সংস্থা এবং ব্যক্তিদের জমির প্লটগুলিকে "আইন এড়িয়ে" উপবিভাজন করার সম্ভাবনা অনুমান করা। ভূমি বিভাজনের নতুন নিয়মকানুনগুলি এখনও শর্ত পূরণ করলে জমির মালিকানাধীন পরিবার এবং ব্যক্তিদের উপবিভাজনের জন্য বিবেচনা করার অনুমতি দেওয়া উচিত। যদি "বিকৃতি" করার অনুমতি দেওয়া হয়, তাহলে জমি বিভাজন এবং বিক্রয়ের অনুশীলন আরও পরিশীলিত এবং নেতিবাচক হয়ে উঠবে, যা সামগ্রিকভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারকে প্রভাবিত করবে।

৭ নম্বর জেলায় অবস্থিত হওয়ায়, হো চি মিন সিটির নাহা বে জেলা বর্তমানে খুব দ্রুত নগরায়নের সম্মুখীন হচ্ছে।

নগরায়ন সম্পর্কে, ভোমস কোং লিমিটেডের পরিচালক স্থপতি নগুয়েন ভ্যান বিউ বিশ্বাস করেন যে নতুন নিয়মাবলীতে বলা হয়েছে যে, ওয়ার্ড এবং জেলা ছাড়াও, বিন চান, হোক মন, ক্যান জিও, কু চি এবং নাহা বে সহ পাঁচটি শহরতলির জেলার জমি উপবিভক্ত করা এবং প্লট হিসাবে বিক্রি করা নিষিদ্ধ। "সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, আমরা সকলেই জানি যে শহরতলির জেলা হিসাবে চিহ্নিত হওয়া সত্ত্বেও, বিন চান (বিশেষ করে ট্রুং সোন এলাকা) এবং নাহা বে (ফুওক কিয়েন এলাকা) এর মতো কিছু এলাকায় নগরায়নের হার দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে। নগর অবকাঠামো আধুনিক, এবং অনেক জায়গায়, অবকাঠামো নির্মাণের হার এবং জনসংখ্যার ঘনত্ব কিছু কেন্দ্রীয় জেলার তুলনায় আরও বেশি," স্থপতি নগুয়েন ভ্যান বিউ বিশ্লেষণ করেছেন।

দাই দোয়ান কেট সংবাদপত্রের সাংবাদিকদের সাথে কথা বলতে গিয়ে, বেশ কিছু ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠান এবং বাসিন্দারা উদ্বেগ প্রকাশ করেছেন যে, যদিও ছোট আকারের রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলি মানুষের কাছ থেকে কৃষিজমি কিনে অবৈধভাবে বিক্রি করার জন্য "প্রকল্প" তৈরি করার ঘটনা আর দেখা যাচ্ছে না, তবুও যদি কোনও সমাধান না পাওয়া যায়, তাহলে অবকাঠামোবিহীন পরিত্যক্ত জমি উপবিভাগ প্রকল্প, যার মধ্যে স্থগিত প্রকল্পগুলিও অন্তর্ভুক্ত, এই "নেতৃস্থানীয়" শহরের রিয়েল এস্টেট বাজারকে বিপর্যস্ত করে তুলবে। এটি সমস্যার মূল কারণগুলি সমাধান করা থেকে বিরত রাখবে।

সূত্র: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html