রিয়েল এস্টেট বন্ডগুলো একটি নতুন 'বাধার' সম্মুখীন হয়েছে।

কর্পোরেট বন্ড বাজার একটি নতুন সংবেদনশীল পর্যায়ে প্রবেশ করছে, কারণ মেয়াদপূর্তির চাপ আবারও তীব্র হচ্ছে, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট খাতে – এমন একটি ক্ষেত্র যা ইতোমধ্যেই তারল্য সংকট, প্রকল্পের আইনি জটিলতা এবং ব্যাংক ঋণের সীমিত সুযোগের মতো সমস্যার সম্মুখীন।

এমবি সিকিউরিটিজ (এমবিএস)-এর হিসাব অনুযায়ী, ২০২৬ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে প্রায় ৫৮,৫০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূল্যের কর্পোরেট বন্ডের মেয়াদপূর্তি হবে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ১৪০% এবং ২০২৬ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৩.৩ গুণ বেশি। এটি একটি নাটকীয় বৃদ্ধি, যা ২০২৫ সালের শেষের দিকে তুলনামূলক শান্ত একটি সময়ের পর আর্থিক চাপের প্রত্যাবর্তনকে প্রতিফলিত করে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোর ওপর ঋণ পরিশোধের চাপ বাড়ছে।

উল্লেখযোগ্যভাবে, মেয়াদপূর্তির চাপের সিংহভাগই রিয়েল এস্টেট খাতে কেন্দ্রীভূত রয়েছে। শুধুমাত্র ২০২৬ সালের মে ও জুন মাসেই, মেয়াদপূর্তি হওয়া বন্ডের মোট মূল্য ছিল প্রায় ৩০,৫০০ বিলিয়ন VND, যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট খাতের অংশ ছিল ৭৫.৬%, যা প্রায় ২৩,০০০ বিলিয়ন VND-এর সমতুল্য। এটি ইঙ্গিত দেয় যে, অনেক রিয়েল এস্টেট কোম্পানির মূলধন কাঠামো এখনও বন্ড বাজারের উপর ব্যাপকভাবে নির্ভরশীল, অথচ তাদের বিক্রয় থেকে আয় এখনও যথেষ্ট পরিমাণে পুনরুদ্ধার হয়নি।

অনেক বিশ্লেষণধর্মী সংস্থার মতে, ২০২০ থেকে ২০২২ সাল পর্যন্ত সময়কালে রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলো জমির মজুদ বাড়াতে, প্রকল্পের একত্রীকরণ ও অধিগ্রহণ (M&A) করতে এবং কার্যকরী মূলধন জোগাড় করতে বন্ড ইস্যু করা জোরদার করেছিল। ৩-৫ বছর পর, এই বন্ডগুলোর বেশিরভাগই এমন এক সময়ে তাদের মেয়াদপূর্তিতে প্রবেশ করছে, যখন রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও পুরোপুরি পুনরুদ্ধার হয়নি। সুতরাং, বর্তমান চাপটি কেবল ঋণ পরিশোধের বিষয় নয়, বরং এটি ব্যবসাগুলোর প্রকৃত আর্থিক স্বাস্থ্যের একটি পরীক্ষাও বটে।

মেয়াদপূর্তির ক্রমবর্ধমান চাপের মধ্যে বন্ড ইস্যু করার কার্যক্রমও আরও প্রাণবন্ত হয়ে উঠেছে। শুধুমাত্র এপ্রিল ২০২৬-এ, ইস্যুকৃত কর্পোরেট বন্ডের মোট মূল্য প্রায় ৫১,৭০০ বিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে, যা আগের মাসের তুলনায় ৬০% বেশি। এর মধ্যে, ইস্যুকৃত বন্ডের প্রায় ৫৯% এসেছে রিয়েল এস্টেট খাত থেকে, যার মোট পরিমাণ প্রায় ৩০,৪০০ বিলিয়ন VND, যা গত বছরের তুলনায় ১১০.৮% বেশি এবং গত ছয় মাসের মধ্যে সর্বোচ্চ।

এই সময়কালে উল্লেখযোগ্য পরিমাণে বন্ড ইস্যু করা রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর মধ্যে রয়েছে ভিনগ্রুপ , ভিনহোমস, মিন আন রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি এবং আরও অনেক প্রকল্প উন্নয়নকারী কোম্পানি। বিশেষভাবে উল্লেখ্য, ভিনগ্রুপ সফলভাবে ৩৫০ মিলিয়ন মার্কিন ডলার মূল্যের একটি আন্তর্জাতিক বন্ড ইস্যু করেছে, যার প্রতিটি বন্ডের অভিহিত মূল্য ছিল ২০০,০০০ মার্কিন ডলার এবং মেয়াদ ছিল ৫ বছর। এটি প্রমাণ করে যে, বৃহৎ প্রতিষ্ঠানগুলোর এখনও বিদেশি পুঁজি পাওয়ার সুযোগ রয়েছে।

বছরের শুরু থেকে এখন পর্যন্ত মোট কর্পোরেট বন্ডের পরিমাণ প্রায় ৯৩,৩০০ বিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ২৬.৩% বেশি। এর মধ্যে, রিয়েল এস্টেট খাত শীর্ষস্থানে রয়েছে, যার মোট ইস্যুকৃত বন্ডের পরিমাণ প্রায় ৫৪,৪০০ বিলিয়ন VND, যা ২৭৮% উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি এবং সমগ্র বাজারের ৫৮.৩% দখল করেছে। বছরের শুরু থেকে বৃহত্তম ইস্যুকারী প্রতিষ্ঠানগুলোর মধ্যে রয়েছে মেরিনা সেন্টার ইনভেস্টমেন্ট কোং, লিমিটেড, ভিনগ্রুপ এবং টিঅ্যান্ডটি নিউ এরা জয়েন্ট স্টক কোম্পানি।

ভিআইএস রেটিং-এর মূল্যায়ন অনুসারে, ২০২৬ সালে প্রায় ৯৯ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূল্যের রিয়েল এস্টেট বন্ডের মেয়াদপূর্তি হবে। এর অর্থ হলো, নতুন সংগৃহীত মূলধনের একটি উল্লেখযোগ্য অংশ সম্প্রসারণমূলক বিনিয়োগের পরিবর্তে ঋণ পুনঃঅর্থায়ন, তারল্য সংকট নিরসন, বা আর্থিক দায়বদ্ধতা পুনর্গঠনের জন্য ব্যবহৃত হচ্ছে।

যদি মূল ব্যবসার নগদ প্রবাহের উন্নতি না হয়, তবে পুরোনো ঋণ পরিশোধের জন্য ক্রমাগত নতুন বন্ড ইস্যু করা ভবিষ্যতে আরও ক্রমবর্ধমান ঝুঁকির কারণ হতে পারে।

ঋণ প্রদান কঠোর করার কারণে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো এখনও মূলধনের অভাবে ভুগছে।