সবচেয়ে স্পষ্ট সূচকগুলির মধ্যে একটি হল, বছরের শুরু থেকে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ সমগ্র ব্যবস্থায় ঋণের গড় বৃদ্ধির হারের দ্বিগুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। শুধুমাত্র প্রথম ছয় মাসে, সিস্টেম জুড়ে ঋণ প্রায় ১০% বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ ২০% বৃদ্ধি পেয়েছে বলে অনুমান করা হচ্ছে।
টেককমব্যাংক, এইচডিব্যাংক, এসএইচবি , এমবি... এর মতো বেশ কয়েকটি ব্যাংকের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিক/২০২৫ আর্থিক প্রতিবেদনেও দেখা গেছে যে গত বছরের শেষের তুলনায় এই ব্যাংকগুলির রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় ঋণ ২০-৩৫% বৃদ্ধি পেয়েছে।
আজ অবধি, রিয়েল এস্টেট ঋণ রেকর্ড সর্বোচ্চ (প্রায় ৩.২ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং) পৌঁছেছে। ব্যাংকগুলি কেন রিয়েল এস্টেটে মূলধন ঢালছে তা বোঝা কঠিন নয়। ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংকের গভর্নর যেমনটি বলেছেন, এই বছরের প্রথমার্ধে রিয়েল এস্টেট ঋণের তীব্র বৃদ্ধি রিয়েল এস্টেট বাজারের সমস্যা সমাধানের দিকের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। কারণ, যখন প্রকল্পগুলি থেকে আইনি বাধাগুলি অপসারণ করা হবে, তখন সেগুলি বাস্তবায়নের জন্য মূলধনের চাহিদা অনিবার্যভাবে বৃদ্ধি পাবে।
স্বাধীন দৃষ্টিকোণ থেকে, বিশ্লেষকরা বিশ্বাস করেন যে, উৎপাদন এবং ভোগের ক্ষেত্রে অসুবিধার প্রেক্ষাপটে, প্রবৃদ্ধির প্রধান চালিকাশক্তি হল অবকাঠামো এবং রিয়েল এস্টেট। অধিকন্তু, রিয়েল এস্টেটের জন্য ঋণ দেওয়ার সময়, প্রকৃত ক্ষতির হার খুবই কম (জামানতের উচ্চ তরলতার কারণে)। এই কারণেই এই দুটি খাত পুঁজিকে তীব্রভাবে আকর্ষণ করে।
রিয়েল এস্টেট ঋণের দ্রুত বৃদ্ধি সত্ত্বেও, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (SBV) উৎসাহব্যঞ্জক যে এই খাতে ঋণ এখনও নিরাপত্তা সূচক পূরণ করে। এর প্রমাণ হল যে মাঝারি ও দীর্ঘমেয়াদী ঋণের জন্য ব্যবহৃত স্বল্পমেয়াদী মূলধনের অনুপাত 30% এর নিচে রয়ে গেছে। নিয়ন্ত্রক ক্রমাগত ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলিকে মেয়াদোত্তীর্ণ সময়কাল অনুসারে মূলধনের ভারসাম্য বজায় রাখার নির্দেশ দিয়েছে, যাতে ব্যবস্থার নিরাপত্তা নিশ্চিত করা যায়।
তবে, রিয়েল এস্টেট ঋণের কাঠামো এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের মূলধন কাঠামো সম্প্রতি কিছু অসঙ্গতি দেখিয়েছে।
প্রথমত, ঋণ কাঠামোর ক্ষেত্রে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য বকেয়া ঋণ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, অন্যদিকে বাড়ি কেনা এবং সংস্কারের জন্য ঋণ ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি ইঙ্গিত দেয় যে ব্যাংক মূলধন মূলত ডেভেলপারদের কাছে প্রবাহিত হচ্ছে, অন্যদিকে মানুষ এখনও ব্যক্তিগত ব্যবহারের জন্য বাড়ি কিনতে আগ্রহী নয়। এটি বাজারের ভারসাম্যহীনতার কারণেও উদ্ভূত হয়েছে, যার ফলে সাশ্রয়ী মূল্যের এবং মাঝারি মানের আবাসনের সরবরাহ ক্রমশ কম হচ্ছে। বাজারে নতুন সরবরাহ বেশিরভাগই উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট, যেখানে সাশ্রয়ী মূল্যের, মাঝারি মানের এবং সামাজিক আবাসনের তীব্র অভাব রয়েছে। এই কারণেই সামাজিক আবাসনের জন্য ১৪৫,০০০ বিলিয়ন ভিএনডি ক্রেডিট প্যাকেজ, সেইসাথে ৩৫ বছরের কম বয়সীদের জন্য ক্রেডিট প্যাকেজগুলি খুব ধীরে ধীরে বিতরণ করা হয়েছে।
দ্বিতীয়ত, রিয়েল এস্টেট বাজারের মূলধন কাঠামো সম্পর্কে, পূর্বে, অনেক রিয়েল এস্টেট কোম্পানির ঋণ অর্থায়ন কাঠামো বন্ডের উপর ব্যাপকভাবে নির্ভর করত, এমনকি ৫০-৬০% পর্যন্ত, কিন্তু এখন তা তীব্রভাবে অর্ধেকে নেমে এসেছে। এই বছরের প্রথম সাত মাসে, গত বছরের শেষের তুলনায় সমগ্র বাজারে বন্ড ইস্যু ৬৩% বৃদ্ধি পেয়েছে, তবে শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট বন্ড ইস্যু মাত্র ১৩% এর বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে।
বাস্তবে, যখন ঋণ শিথিল করা হয়, ঋণের সুদের হার একেবারে তলানিতে পৌঁছে যায় এবং ব্যাংকগুলি রিয়েল এস্টেট ঋণের জন্য আরও উন্মুক্ত হয়ে ওঠে, তখন অনেক ডেভেলপার কেবল নতুন বন্ড ইস্যু করা থেকে বিরত থাকে না বরং নির্ধারিত সময়ের আগেই বিদ্যমান বন্ডগুলি আগ্রাসীভাবে পরিশোধ করে, ব্যাংক ঋণের দিকে ঝুঁকে পড়ে। ব্যবসাগুলি, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেটের মতো দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের প্রয়োজন এমন ক্ষেত্রগুলিতে, ব্যাংক ঋণের উপর এই বর্ধিত নির্ভরতা ব্যাংকিং ব্যবস্থার জন্য উল্লেখযোগ্য ঝুঁকি তৈরি করে, বিশেষ করে মেয়াদোত্তীর্ণতার অমিলের ঝুঁকি।
যদিও রিয়েল এস্টেট ঋণ বর্তমানে নিরাপদ, তবুও যদি তা তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেতে থাকে এবং মূলধন প্রবাহ মূলত উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে প্রবাহিত হয়, তাহলে বাজার অনিবার্যভাবে অস্থিরতার মুখোমুখি হবে।
এই পরিস্থিতির প্রতিকারের জন্য, আমরা ব্যাংকগুলির সমন্বয়ের উপর নির্ভর করতে পারি না - যা দৃঢ়ভাবে মুনাফার উদ্দেশ্য এবং শেয়ারহোল্ডারদের স্বার্থ দ্বারা পরিচালিত হয় - বরং রাষ্ট্রের নিয়ন্ত্রক হাত প্রয়োজন। সেই অনুযায়ী, ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংক, নির্মাণ মন্ত্রণালয় এবং অন্যান্য মন্ত্রণালয় এবং সংস্থাগুলিকে সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধির জন্য সমাধান খুঁজে বের করতে হবে এবং এই বিভাগগুলিতে ঋণ প্রবাহ পুনঃনির্দেশিত করতে হবে। অধিকন্তু, ভবিষ্যতে যখন ঋণ সীমা তুলে নেওয়া হবে, তখন ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংকের কাছে অগ্রাধিকার খাতে মূলধন প্রবাহ পরিচালনা করার জন্য আরও কার্যকর সরঞ্জাম থাকতে হবে।
ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংকের গভর্নর যেমন বলেছেন, দীর্ঘমেয়াদী সমাধান হল পুঁজিবাজারকে শক্তিশালীভাবে বিকশিত করা, কার্যকরভাবে মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের চাহিদা পূরণ করা, যার ফলে ব্যাংকিং ব্যবস্থার স্বল্পমেয়াদী মূলধন উৎসের উপর চাপ কমানো। যেসব খাতের জন্য প্রচুর পরিমাণে মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের প্রয়োজন, যেমন রিয়েল এস্টেট এবং অবকাঠামো, তাদের কর্পোরেট বন্ড ইস্যু, স্থানীয় সরকার বন্ড বা আন্তর্জাতিক ঋণের মাধ্যমে তহবিল সংগ্রহ করতে হবে... তারা কেবল ব্যাংক ঋণের উপর নির্ভর করে চলতে পারে না।
সূত্র: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html
মন্তব্য (0)