ক্রেডিট 'অমিল' এড়িয়ে চলুন।

যদিও স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (এসবিভি)-এর নেতৃত্ব নিশ্চিত করে যে রিয়েল এস্টেট খাতে ঋণ প্রদান এখনও নিরাপত্তা অনুপাত পূরণ করছে, এই খাতের মূলধন কাঠামোতে এমন কিছু উপাদান রয়েছে যা বাজার এবং সমগ্র ব্যাংকিং ব্যবস্থার জন্য সম্ভাব্য ঝুঁকি তৈরি করে।

এর অন্যতম সুস্পষ্ট সূচক হলো যে, বছরের শুরু থেকে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ সমগ্র ব্যবস্থার গড় ঋণ বৃদ্ধির হারের দ্বিগুণ হারে বৃদ্ধি পেয়েছে। শুধুমাত্র প্রথম ছয় মাসেই, সমগ্র ব্যবস্থায় ঋণ প্রায় ১০% বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ আনুমানিক ২০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

টেককমব্যাংক, এইচডিব্যাংক, এসএইচবি , এমবি-এর মতো বেশ কিছু ব্যাংকের ২০২৫ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের আর্থিক প্রতিবেদন থেকেও দেখা যায় যে, গত বছরের শেষের তুলনায় এই ব্যাংকগুলোর রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় ঋণ ২০-৩৫% বৃদ্ধি পেয়েছে।

এখন পর্যন্ত, রিয়েল এস্টেট খাতে ঋণ রেকর্ড উচ্চতায় পৌঁছেছে (প্রায় ৩.২ ট্রিলিয়ন VND)। ব্যাংকগুলো কেন রিয়েল এস্টেটে এত পুঁজি ঢালছে, তা বোঝা কঠিন নয়। ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংকের গভর্নরের মতে, এই বছরের প্রথমার্ধে রিয়েল এস্টেট খাতে ঋণের এই ব্যাপক বৃদ্ধি সেখানকার সমস্যা সমাধানের দিকের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। কারণ, প্রকল্পগুলো থেকে আইনি বাধা দূর হলে, সেগুলো বাস্তবায়নের জন্য পুঁজির চাহিদা অনিবার্যভাবে বাড়বে।

নিরপেক্ষ দৃষ্টিকোণ থেকে বিশ্লেষকরা মনে করেন যে, উৎপাদন ও ভোগের ক্ষেত্রে বিদ্যমান প্রতিকূলতার প্রেক্ষাপটে, প্রবৃদ্ধির প্রধান চালিকাশক্তি হলো অবকাঠামো এবং রিয়েল এস্টেট। অধিকন্তু, রিয়েল এস্টেটে ঋণ দেওয়ার ক্ষেত্রে প্রকৃত ক্ষতির হার খুবই কম (জামানতের উচ্চ তারল্যের কারণে)। এ কারণেই এই দুটি খাত প্রবলভাবে পুঁজি আকর্ষণ করে।

আবাসন খাতে ঋণের দ্রুত বৃদ্ধি সত্ত্বেও, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম (এসবিভি) আশাব্যঞ্জকভাবে উল্লেখ করেছে যে, এই খাতে ঋণ প্রদান এখনও নিরাপত্তা সূচকগুলো পূরণ করছে। এর প্রমাণ হলো, মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদী ঋণের জন্য ব্যবহৃত স্বল্পমেয়াদী মূলধনের অনুপাত ৩০%-এর নিচে রয়েছে। নিয়ন্ত্রক সংস্থাটি ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলোকে মেয়াদকাল অনুযায়ী মূলধনের ভারসাম্য বজায় রাখতেও ক্রমাগত নির্দেশনা দিয়ে আসছে, যা এই ব্যবস্থার নিরাপত্তা নিশ্চিত করে।

তবে, রিয়েল এস্টেট ঋণের কাঠামো এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের মূলধন কাঠামোতে সম্প্রতি কিছু অসামঞ্জস্য দেখা গেছে।

প্রথমত, ঋণ কাঠামোর ক্ষেত্রে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য বকেয়া ঋণ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, অন্যদিকে বাড়ি কেনা ও সংস্কারের জন্য ঋণ ধীরে ধীরে বেড়েছে। এটি ইঙ্গিত দেয় যে ব্যাংকের মূলধন প্রধানত ডেভেলপারদের দিকে প্রবাহিত হচ্ছে, এবং মানুষ এখনও ব্যক্তিগত ব্যবহারের জন্য বাড়ি কিনতে আগ্রহী নয়। এর আরেকটি কারণ হলো বাজারের ভারসাম্যহীনতা, যেখানে সাশ্রয়ী এবং মধ্যম-মানের আবাসনের সরবরাহ ক্রমশ কমে আসছে। বাজারে নতুন যে আবাসন আসছে তার বেশিরভাগই উচ্চ-মানের অ্যাপার্টমেন্ট, যেখানে সাশ্রয়ী, মধ্যম-মানের এবং সামাজিক আবাসনের তীব্র অভাব রয়েছে। এই কারণেই সামাজিক আবাসনের জন্য ১,৪৫,০০০ বিলিয়ন VND-এর ঋণ প্যাকেজ এবং ৩৫ বছরের কম বয়সীদের জন্য ঋণ প্যাকেজগুলো খুব ধীরে ধীরে বিতরণ করা হয়েছে।

দ্বিতীয়ত, রিয়েল এস্টেট বাজারের মূলধন কাঠামোর বিষয়ে বলতে গেলে, পূর্বে অনেক রিয়েল এস্টেট কোম্পানির ঋণ অর্থায়নের কাঠামো বন্ডের ওপর ব্যাপকভাবে নির্ভরশীল ছিল, এমনকি তা ৫০-৬০% পর্যন্তও ছিল, কিন্তু এখন তা ব্যাপকভাবে কমিয়ে অর্ধেকে আনা হয়েছে। চলতি বছরের প্রথম সাত মাসে, গত বছরের শেষের তুলনায় সমগ্র বাজার জুড়ে বন্ড ইস্যু ৬৩% বৃদ্ধি পেলেও, শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট বন্ড ইস্যু ১৩%-এর সামান্য বেশি বেড়েছে।

বাস্তবে, যখন ঋণ প্রদান সহজ করা হয়, ঋণের সুদের হার সর্বনিম্ন পর্যায়ে নেমে আসে এবং ব্যাংকগুলো রিয়েল এস্টেট খাতে ঋণ প্রদানে আরও আগ্রহী হয়, তখন অনেক ডেভেলপার শুধু নতুন বন্ড ইস্যু করা থেকে বিরতই থাকে না, বরং নির্ধারিত সময়ের আগেই আগ্রাসীভাবে বিদ্যমান বন্ডগুলো পরিশোধ করে ব্যাংক ঋণের দিকে ঝুঁকে পড়ে। ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেটের মতো দীর্ঘমেয়াদী মূলধন প্রয়োজন এমন খাতগুলোতে, ব্যাংক ঋণের উপর এই বর্ধিত নির্ভরতা ব্যাংকিং ব্যবস্থার জন্য উল্লেখযোগ্য ঝুঁকি তৈরি করে, বিশেষত ঋণ পরিশোধের মেয়াদের অমিলের ঝুঁকি।

যদিও রিয়েল এস্টেট ঋণ বর্তমানে নিরাপদ, কিন্তু এর দাম যদি এখনকার মতোই দ্রুতগতিতে বাড়তে থাকে এবং মূলধনের প্রবাহ প্রধানত উচ্চমানের রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলোতে প্রবাহিত হয়, তবে বাজার অনিবার্যভাবে অস্থিতিশীলতার সম্মুখীন হবে।

এই পরিস্থিতির প্রতিকারের জন্য, আমরা ব্যাংকগুলোর সমন্বয়ের উপর নির্ভর করতে পারি না – যেগুলো মূলত মুনাফার উদ্দেশ্য এবং শেয়ারহোল্ডারদের স্বার্থ দ্বারা চালিত – বরং প্রয়োজন রাষ্ট্রের নিয়ন্ত্রক হস্তক্ষেপ। তদনুসারে, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম, নির্মাণ মন্ত্রণালয় এবং অন্যান্য মন্ত্রণালয় ও সংস্থাগুলোকে অবশ্যই সামাজিক আবাসন ও সাশ্রয়ী আবাসনের সরবরাহ বাড়ানোর এবং এই খাতগুলোতে ঋণের প্রবাহকে পুনঃনির্দেশিত করার সমাধান খুঁজে বের করতে হবে। অধিকন্তু, ভবিষ্যতে যখন ঋণের সীমা বাড়ানো হবে, তখন অগ্রাধিকারপ্রাপ্ত খাতগুলোতে মূলধনের প্রবাহকে পরিচালিত করার জন্য স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের কাছে আরও কার্যকর উপায় থাকতে হবে।

ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংকের গভর্নর যেমনটি বলেছেন, দীর্ঘমেয়াদী সমাধান হলো পুঁজিবাজারকে শক্তিশালীভাবে বিকশিত করা, যার মাধ্যমে মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের চাহিদা কার্যকরভাবে মেটানো যাবে এবং ব্যাংকিং ব্যবস্থার স্বল্পমেয়াদী মূলধনের উৎসগুলোর ওপর চাপ কমানো যাবে। রিয়েল এস্টেট এবং অবকাঠামোর মতো যে খাতগুলোতে বিপুল পরিমাণ মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের প্রয়োজন হয়, সেগুলোকে কর্পোরেট বন্ড ইস্যু, স্থানীয় সরকারি বন্ড বা আন্তর্জাতিক ঋণের মাধ্যমে তহবিল সংগ্রহ করতে হবে… তারা কেবল ব্যাংক ঋণের ওপর নির্ভর করে চলতে পারে না।

উৎস: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html