Pan Nguyen Van Dinh, místopředseda Vietnamské realitní asociace, se také domnívá, že nový kontext na trhu s nemovitostmi vyžaduje jasnější proces výběru a diferenciace.
Investiční a obchodní aktivity nemohou pokračovat bezohledně; je třeba je pečlivě zvážit s cílem co nejefektivnějšího využití kapitálu. Investoři musí být také opatrnější ve svých rozhodnutích, než aby se jako dříve spoléhali na výhodu levného kapitálu.
„ Současná politika nespočívá v drastickém zpřísnění úvěrů na nemovitosti. Vzhledem k tomu, že kapitál je alokován do více sektorů a upřednostňován v efektivních oblastech, budou spekulativní a krátkodobé obchodní aktivity postupně omezovány ,“ zdůraznil pan Dinh.
Odborníci předpovídají, že do roku 2026 se investoři do nemovitostí již nebudou moci snadno zapojit do krátkodobých spekulací. (Foto: Minh Duc )
Vzhledem k rostoucím nákladům na kapitál a stále obtížnějšímu přístupu k financování se pan Dinh domnívá, že strategie „krátkodobého obchodování“ již není vhodná. Bez pečlivého plánování mohou investoři čelit riziku ztrát nebo vázání kapitálu. To nutí investory vyvažovat své peněžní toky a opatrněji vybírat projekty a načasování investic.
„Realita je taková, že kapitál se přesouvá do stabilnějších segmentů, jako je dostupné bydlení a sociální bydlení. Nabídka v těchto segmentech je však omezená, a to především kvůli právním překážkám a obtížím s přístupem k vhodnému kapitálu,“ poznamenal pan Dinh.
Dr. Tran Xuan Luong, zástupce ředitele Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi, se také domnívá, že trh po hluboké restrukturalizaci vstoupil do zcela jiného cyklu.
Éra spekulativního obchodování založeného na finanční páce a nedostatku transparentnosti postupně končí a ustupuje strategiím hodnotového investování, kde se rozhodujícími faktory stávají cash flow a dodržování právních předpisů.
Při pohledu na dlouhodobý cyklus se vietnamský trh s nemovitostmi obvykle pohybuje v cyklech přibližně 10 let. Pokud byl rok 2006 spojován s počátečním boomem spekulací s pozemky a rok 2016 byl obdobím silného oživení díky přímým zahraničním investicím a rostoucí střední třídě, pak je rok 2026 považován za strukturální „bod zlomu“.
Rozdíl se stává zřejmým, když se trh dělí na dvě skupiny: spekulativní aktiva postrádající praktickou užitnou hodnotu a aktiva s potenciálem pro využití, generující stabilní peněžní tok a s jasnými právními rámci. To také tvoří základ pro udržitelnější rozvojový cyklus v období 2026–2031.
Veřejné investice prudce vzrostly a předpokládá se, že budou 2,7krát vyšší než v předchozím období. Důraz se klade na strategické infrastrukturní projekty, jako jsou rychlostní silnice, okruhy a městské železnice, které transformují strukturu zástavby a hodnotu pozemků. Rychlá urbanizace a vysoké cíle růstu zároveň vedly k významné poptávce po kvalitním bydlení a komerčních prostorách.
„ Vietnamský trh s nemovitostmi po období intenzivní restrukturalizace a konsolidace v letech 2024–2025 oficiálně zavádí od první poloviny roku 2026 zcela nový vývojový cyklus. Éra spekulativních toků kapitálu a nadměrné finanční páky založené na informační asymetrii trvale skončila.“
„Místo toho bude cyklus 2026–2031 svědkem absolutního vzestupu strategií hodnotového investování, v nichž klíčovou roli v metrikách oceňování hraje schopnost generovat čistý peněžní tok, transparentnost prostřednictvím technologií, adaptabilita infrastruktury a standardy udržitelného rozvoje ,“ zdůraznil pan Luong.
Stejný názor sdílí i paní Pham Thi Mien, zástupkyně ředitele Vietnamského institutu pro výzkum trhu s nemovitostmi (VARS IRE), která uvedla, že v minulosti kupující často investovali s očekáváním, že ceny budou i nadále rychle růst. Mnoho rozhodnutí bylo učiněno na základě hesla „kup teď, myslet později“ ze strachu, že promeškají příležitosti.
Do roku 2026 se však toto myšlení posune k nákupu na základě skutečných potřeb, potenciálu využití a zabezpečení aktiv. V tomto okamžiku budou kupující mít tendenci před nákupem pečlivěji zvažovat své možnosti.
Pokud jde o ziskovost, zatímco dříve investoři upřednostňovali krátkodobé obchodování, realizaci zisku a vysoké ziskové marže v krátkém období, současný přístup se zaměřuje na střednědobý a dlouhodobý horizont, potenciál pronájmu, cenovou stabilitu, udržitelné zhodnocení cen a stabilní likviditu.
Očekává se, že ceny pozemků stále výrazně porostou.
Z hlediska psychologie rozhodování byli v minulosti kupující snadno ovlivněni davovými trendy, zvěstmi o plánování a informacemi o infrastruktuře; pouhá informace o tom, že daná oblast má dobré plánování, stačila mnoha zákazníkům a investorům k okamžitému provedení nákupu.
„ Je vidět, že změna v současném myšlení kupujících nemovitostí neodráží pesimismus trhu, ale spíše ukazuje, že se kupující stávají profesionálnějšími a opatrnějšími.“
„Vzhledem k tomu, že trh vstupuje do fáze restrukturalizace s novými standardy týkajícími se právních rámců, zdrojů kapitálu, plánování a transparentnosti informací, jsou investoři také nuceni změnit svůj přístup a upřednostňovat skutečnou hodnotu, reálný peněžní tok a možnosti udržitelného využívání, místo aby se jako dříve jen honili za očekáváním cenového růstu ,“ zdůraznila paní Mien.
Do kterého segmentu bych měl investovat?
Podle paní Pham Thi Mien se z hlediska typů nemovitostí očekává největší nárůst hodnoty pozemků. Těsně za nimi následují byty, byty, vily, řadové domy, obchodní domy a kancelářské nemovitosti.
Jedním z pozoruhodných bodů je, že zákazníci nyní upřednostňují přímé vyhledávání renomovaných developerů a projektů s jasným brandingem. To naznačuje, že základní poptávka na trhu stále existuje, ale kupující jsou stále opatrnější.
Kromě toho se kategorie jako byty, nájemní byty a ceny pronájmů bytů nacházejí v zóně vysokého úroku, což odráží posun trhu od očekávání růstu cen ke schopnosti vytvářet skutečnou hodnotu a skutečný peněžní tok.
Podle odborníků nyní zákazníci upřednostňují přímé vyhledávání renomovaných developerů a projektů s jasnou identitou značky. (Ilustrační obrázek)
Zejména byty a kondominia jsou i nadále středem skutečné poptávky, protože uspokojují jak potřebu skutečného bydlení, tak i potenciál pro příjem z pronájmu, a to zejména ve velkých městech.
Segment „pronájmu bytů“ se také ukázal jako jasný ukazatel trendů v tocích kapitálu. Podle paní Mien se investoři nyní více zajímají o efektivitu využívání a provozu aktiv, než aby jako dříve očekávali pouze zhodnocení kapitálu.
Naopak, pozemky zůstávají silně spojeny s očekáváním růstu cen, zejména na základě informací o plánování a infrastruktuře. Tento segment však vyžaduje také větší opatrnost, pokud jde o právní aspekty, likviditu a skutečnou poptávku po využití.
Podle paní Mien se výrazně změnily i motivace pro koupi domu. Kupující před koupí pečlivěji zvažují své možnosti. Zatímco dříve převládala mentalita „spekulování“ a očekávání růstu cen, nyní se zákazníci více zaměřují na stabilní likviditu, praktický potenciál využití a bezpečnost nemovitosti.
Zdroj: https://vtcnews.vn/bat-dong-san-2026-het-thoi-dau-co-luot-song-ar1023563.html
