Bolest hlavy s výpočtem daně z nemovitosti.

Odborníci se domnívají, že pro zajištění spravedlnosti a praktické proveditelnosti by měly být obě metody výpočtu daně zachovány paralelně.

V nedávné zprávě pro Národní shromáždění navrhlo ministerstvo financí nový systém daně z příjmu fyzických osob (PIT) pro převody nemovitostí: 20% daň ze zisku (prodejní cena mínus kupní cena a oprávněné výdaje) navíc k současné 2% dani z celkové ceny převodu. Cílem je zvýšit spravedlnost a transparentnost daňové správy a zároveň omezit spekulace a manipulaci s cenami. Mnozí se však obávají, zda tato politika účinně zacílí na spekulanty, nebo zda neúmyslně zvýší ceny nemovitostí a negativně ovlivní skutečné kupce.

Měly by být zavedeny daně proti spekulacím?

Podle paní Nguyen Phuong Lien, právničky z advokátní kanceláře SENLAW, se 20% sazba daně blíží mezinárodní praxi a přesně odráží princip zdanění skutečného příjmu, což pomáhá zvýšit příjmy rozpočtu a omezit daňové úniky. Velkou výzvou však představuje implementační kapacita, jelikož v mnoha transakcích s nemovitostmi v současné době chybí úplné údaje o kupních cenách, zejména u nemovitostí koupených a prodaných již dávno, zděděných nebo darovaných nemovitostí nebo nemovitostí koupených na základě neformálních dohod. Systémy oceňování a správy informací dosud nejsou synchronně propojeny, což ztěžuje stanovení zisku a snadno vede ke sporům.

Možnosti zdanění příjmů fyzických osob z transakcí s nemovitostmi zůstávají z mnoha stran kontroverzní.

Kromě toho, pokud nejsou plně zohledněny přiměřené náklady, jako jsou úroky z úvěru, náklady na rekonstrukci a inflace, mohou prodávající zvýšit ceny, aby kompenzovali daně, a tím neúmyslně zvýšit ceny domů.

Mnoho odborníků se shoduje, že daň založená na zisku je rozumná a spravedlivá a přesně odráží povahu příjmu, nikoli výnosů. Implementace však vyžaduje podrobné pokyny ohledně odečitatelných nákladů, včetně úrokových plateb, právních poplatků, oprav a inflace u dlouhodobého vlastnictví nemovitostí. Právník Lien zdůraznil, že trh s nemovitostmi je v současné době stagnující. Pokud bude nová daň uplatňována bez synchronizované právní infrastruktury a dat, mohla by se snížit likvidita a ceny domů by mohly být nafouknuté, protože prodávající budou do prodejní ceny zahrnovat daňové náklady. To by skutečným kupujícím ještě více ztížilo přístup k bydlení.

Navrhuje se několik přechodných řešení, jako například: flexibilní uplatňování obou možností v závislosti na schopnosti prokázat původní náklady na transakci; osvobození od daní nebo uplatňování preferenčních daní pro sociální bydlení a dostupné bydlení; a postupný přechod od paušální daně k dani ze zisku podle konkrétního plánu. Hlavní výzvou však zůstává, jak donutit lidi k čestnému deklarování svých výdajů a zároveň zabránit podvodným deklaracím s cílem snížit daňové povinnosti bez účinných ověřovacích nástrojů a komplexního právního rámce.

Zvažte obě možnosti.

Paní Ngoc Mai (okres Binh Tan, Ho Či Minovo Město), která vlastní několik nemovitostí, uvedla, že se stabilními financemi a potřebou investic do pronájmu zvolila 2% daň, protože je rychlá a nevyžaduje podrobné daňové přiznání. Pan Bui Thanh Long (7. okres, Ho Či Minovo Město) si jako investor do nemovitostí zvolil 20% daň, protože si dokáže vypočítat skutečné zisky a ztráty.

Pan Tran Khanh Quang, ředitel realitní společnosti Viet An Hoa, poznamenal, že současná 2% sazba daně je do jisté míry „jednotná“. Argumentoval, že ačkoliv neexistují žádné námitky, když trh prosperuje a prodávající dosahují značných zisků, 2% daň se stále vybírá, když trh klesá, což je velmi nepřiměřené. To platí zejména pro nemovitosti s vysokou hodnotou, kde jsou ztráty ještě patrnější. Uvedl příklad: někdo koupí nemovitost v hodnotě 100 miliard VND, ale po roce ji prodá až za 105 miliard VND – tak akorát na splacení dluhu nebo získání kapitálu – a přesto musí zaplatit 2% daň (2,1 miliardy VND), nemluvě o úrocích, notářských poplatcích, poplatcích za zprostředkování atd., což vede ke ztrátě. Pokud by se na zisk uplatnila 20% daň, v tomto případě by prodávající nemusel platit téměř žádnou daň. Podle pana Quanga je umožnění lidem právo si vybrat mezi těmito dvěma možnostmi rozumné a flexibilní v závislosti na každém konkrétním případu.

Pan Nguyen Tan Phong, ředitel Centra právního poradenství (Vietnamská asociace elektronického obchodování), souhlasí se směřováním zdanění na základě zisku tak, aby odráželo skutečný příjem. Z důvodu proveditelnosti a spravedlnosti by však měly být obě možnosti zachovány současně. Možnost 20 % by se měla uplatňovat, pokud mají lidé úplnou dokumentaci prokazující výdaje; možnost 2 % by se měla uplatňovat, pokud nelze určit nákladový základ. To pomáhá omezit rizika u transakcí zahrnujících dlouhodobý majetek, dary, dědictví atd. „Zdanění není jen povinností, ale také známkou spravedlnosti. Aby byla politika účinná, musí existovat specifické a jednotné pokyny na celostátní úrovni, aby se zabránilo situaci, kdy ji každá lokalita uplatňuje odlišně, což lidem způsobuje potíže,“ zdůraznil pan Phong.

Právník Nguyen Phuong Lien se také domnívá, že návrh na zavedení 20% daně je v zásadě vhodný. Je však třeba pečlivě zvážit nedostatek synchronizace a transparentnosti v datovém systému týkajícím se cen a nákladů. Stát musí urychleně vydat jasný právní rámec a dokončit databázi pro efektivní implementaci.

Dr. Tran Quang Thang, ředitel Institutu ekonomiky a managementu, Ho Či Minovo Město: Progresivní zdanění nebo zdanění podle oblasti.

Uplatnění daně z druhé nemovitosti podle těchto dvou možností by mohlo mít na trh několik dopadů, včetně: Pokud je daňová sazba příliš vysoká, majitelé druhé nemovitosti mohou být méně motivováni k investování, zejména do pronájmu nebo dlouhodobých investic. Investoři se mohou místo nemovitostí přesunout k jiným aktivům, jako je zlato nebo akcie. Pokud je daň vybírána z převodní ceny (2 %), mohlo by to vést k růstu cen domů, protože prodávající upravují své prodejní ceny, aby daň vyrovnali. Pokud je daň založena na zisku (20 %), ceny domů nemusí být přímo ovlivněny, ale investoři mohou být před nákupem nebo prodejem opatrnější. Majitelé si mohou nemovitosti ponechat déle, aby se vyhnuli dani, namísto častého nákupu a prodeje. Existuje možnost daňových úniků, jako jsou transakce prostřednictvím zprostředkovatelských společností nebo úprava zisku za účelem snížení výše splatné daně.

Podle mého názoru by se dalo zvážit několik dalších daňových možností, které by zajistily spravedlnost a podpořily udržitelný rozvoj trhu s nemovitostmi, jako například: progresivní zdanění na základě počtu vlastněných nemovitostí; zdanění na základě plochy nebo hodnoty nemovitosti; zdanění krátkodobých transakcí s nemovitostmi; a zdanění na základě výhod plynoucích z infrastruktury.

Zdroj: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm