Posouzení dopadu nového ceníku pozemků v Ho Či Minově Městě.

Vydání nového ceníku pozemků Ho Či Minovým Městem, kde se ceny oproti starému ceníku mnohonásobně zvýšily, přitáhlo pozornost mnoha účastníků realitního trhu.

Nový ceník pozemků v Ho Či Minově Městě se ve srovnání se starým ceníkem zvýšil 4 až 38krát, v závislosti na lokalitě a oblasti. Nejvyšší ceny pozemků jsou na ulicích Nguyen Hue, Le Loi a Dong Khoi (1. obvod), kde dosahují 687,2 milionů VND/m2, což je více než čtyřnásobek původní ceny. Ulice Ham Nghi a Han Thuyen (1. obvod) mají také ceny kolem 430 milionů VND/m2, což představuje přibližně čtyřnásobný nárůst. V příměstských oblastech, jako je okres Hoc Mon, se ceny pozemků ve srovnání se starým ceníkem zvýšily téměř 39krát.

Pokud jde o nový ceník pozemků v Ho Či Minově Městě, pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), uvedl, že se tato úprava dotkne čtyř uživatelů pozemků.

Úprava nového ceníku pozemků v Ho Či Minově Městě ovlivní mnoho uživatelů půdy.

Zaprvé existují případy, kdy jednotlivci musí požádat o uznání práv k užívání pozemků určených k bydlení. To se týká především 13 035 pozemků, pro které uživatelé pozemků dosud neobdrželi počáteční osvědčení o užívání pozemků.

Za druhé, uživatelé pozemků žádají o změnu účelu využití zemědělské půdy a nezemědělské půdy v rámci stejného pozemku, na kterém stojí dům, pokud pozemek použitý k výstavbě domu již má osvědčení o vlastnictví a nachází se v městských nebo venkovských obytných oblastech.

Za třetí, uživatelé pozemků mohou požádat o rozdělení pozemků určených k bydlení, zemědělských pozemků a nezemědělských pozemků jiných než pozemků určených k bydlení a zároveň změnit účel využití pozemku na pozemky určené k bydlení za účelem rozdělení mezi své děti a vnoučata.

Za čtvrté, to se týká jednotlivců a domácností, jejichž pozemky a domy se nacházejí v oblastech „pozastaveného plánování“, jako jsou oblasti plánované nové bytové výstavby, oblasti plánované rekonstrukce bytů nebo v rámci „pozastavených projektů“, obvykle projektu Binh Quoi Thanh Da.

Obyvatelé pozastaveného projektu měli po mnoho let pozastavena práva k užívání pozemků. Pokud však bude pozastavení zrušeno, mohou utrpět druhou nevýhodu v podobě případné nutnosti platit vyšší poplatky za užívání pozemků než dříve.

Tento expert se také domnívá, že nový ceník pozemků v Ho Či Minově Městě zatím neměl okamžitý dopad na trh s nemovitostmi. Důvodem je, že současné projekty v oblasti nemovitostí a komerčního bydlení jsou primárně oceňovány metodou přebytku. Když však firmy získají práva k užívání pozemků za účelem realizace projektů, lidé mají tendenci chtít prodávat za vyšší ceny než dříve, což vede k tlaku, který zvyšuje ceny nemovitostí.

Z pohledu obchodního lídra se pan La Cam Nam, generální ředitel realitní společnosti An Phuc Loc, domnívá, že nové, výrazně vyšší ceny pozemků v Ho Či Minově Městě vyvolají obavy veřejnosti z růstu cen. To vytvoří dominový efekt, který povede k tomu, že prodejci sami zvýší ceny domů. Vysoké ceny pozemků v Ho Či Minově Městě navíc ztíží developerům nemovitostí získávání pozemků pro projekty, čímž vytvoří proces filtrování trhu. Pozemky budou moci získat a rozvíjet projekty pouze developeři se silnými finančními možnostmi.

„Trh bude mít menší nabídku. Developeři nemohou hledat nové plánované oblasti pro rozvoj projektů, protože nemají kapacitu vykupovat jednotlivé pozemky od obyvatel a poté je kompenzovat tržními cenami,“ řekl pan Nam.

Zástupce ředitele společnosti Wowhome Real Estate Joint Stock Company, pan Ta Trung Kien, rovněž poznamenal, že nový ceník pozemků, který se v podstatě blíží tržním cenám, bude pro firmy výhodný při realizaci projektů. Budou tak moci od začátku zohlednit náklady a odhadnout různé druhy výdajů.

„Prodejní cena produktu pro zákazníky po odečtení nákladů může být v důsledku uplatnění nového ceníku pozemků vyšší než dříve, ale investor ji může vyrovnat výpočtem přebytku. Investoři, jejichž projekty již předaly zákazníkům byty, pokud je k dispozici nový ceník pozemků, pochopí náklady a rychle vyřídí pro zákazníky osvědčení o vlastnictví. Pokud jsou však daně vysoké, musí platit více peněz, zatímco aktiva představují byty, které již byly zákazníkům předány, takže se cítí zatíženi a je to nereálné,“ uvedl pan Kien a dodal, že budoucí projekty investora budou jistě zahrnovat všechny vstupní náklady, včetně daně z užívání pozemků. Všechny aktualizované ceny budou vyšší než v minulosti.

Na tiskové konferenci odpoledne 22. října pan Nguyen Toan Thang, ředitel odboru přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města, rovněž uznal, že úprava cenových tabulek pozemků ovlivnila poptávku po přeměně využití půdy mezi některými obyvateli města.

Aby se řešil výše uvedený dopad, pověřil premiér Ministerstvo financí vypracováním a poradenstvím pro vládu ohledně vydání vyhlášky, která stanoví osvobození a snížení poplatků za užívání pozemků v případech neuvedených v článku 157 odstavci 2 zákona o pozemkech z roku 2024, včetně případů přeměny užívání pozemků domácnostmi a jednotlivci. Ho Či Minovo Město se bude rovněž snažit poskytovat zpětnou vazbu, aby se zajistilo, že osoby vlastnící zemědělskou půdu nebudou významně dotčeny.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/do-tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-d228142.html