Ceny bytů v Hanoji pravděpodobně stále neklesnou.

Dne 10. prosince uspořádal vietnamský realitní e-časopis (Reatimes) a Vietnamský institut pro výzkum nemovitostí (VIRES) společně seminář s názvem „Trh s byty v Hanoji : Jaké jsou možnosti udržitelného bydlení a investic?“.

Dne 10. prosince uspořádal vietnamský realitní e-časopis (Reatimes) a Vietnamský institut pro výzkum nemovitostí (VIRES) společně seminář s názvem „Trh s byty v Hanoji: Jaké jsou možnosti udržitelného bydlení a investic?“.

Poptávka roste a ceny prudce stoupají bez známek zastavení.

Podle zprávy Vietnamské realitní asociace zaznamenal hanojský realitní trh v prvních devíti měsících roku 2024 více než 13 000 nových produktů, což představuje nárůst přibližně o 25 % ve srovnání s celkovou nabídkou za celý rok 2023. To naznačuje, že produkty z projektů byly na trh „napumpovány“. Z nich 87 % nabídky tvoří výškové budovy, zejména z luxusních projektů významných investorů, soustředěných na východě a západě města.

Je pozoruhodné, že segment cenově dostupných bytů na trhu zcela chybí, zatímco byty střední třídy jsou stále vzácnější. Nové bytové projekty zahájené na konci třetího čtvrtletí mají všechny vyvolávací ceny 60 milionů VND/m2 nebo vyšší, což ztěžuje bydlení zákazníkům se středními příjmy.

Seminář „Trh s byty v Hanoji: Jaké jsou možnosti udržitelného bydlení a investic?“

Na straně poptávky pokračoval hanojský trh s nemovitostmi v prvních devíti měsících roku 2024 ve svém rostoucím trendu, který zahrnoval jak rezidenční, tak investiční poptávku. Přestože se nová nabídka ve srovnání s předchozím rokem zlepšila, stále nedokázala uspokojit vysokou tržní poptávku. Ceny na primárním trhu navíc zůstaly vysoké a neočekávalo se, že by výrazně klesly, což vedlo lidi k včasnému rozhodování o koupi bydlení, zejména uprostřed obav z pokračujícího růstu cen v budoucnu.

Pokud jde o transakce, v prvních devíti měsících roku 2024 zaznamenal realitní trh přibližně 11 100 úspěšných transakcí, čímž se míra absorpce nové nabídky zvýšila na působivých 83 %. Segment bytů byl i nadále středem zájmu transakcí, přičemž 95 % z celkového počtu transakcí patřilo tomuto typu. Je pozoruhodné, že nové projekty zahájené velkými developery zaznamenaly míru absorpce 90 % přímo v době oficiálního spuštění.

Ačkoli nejsou tak rozšířené jako byty, nízkopodlažní nemovitosti stále zaznamenaly pozitivní míru absorpce po uvedení na trh, což odráží vysoký zájem kupujících. Nabídka v tomto segmentu je však omezená, což vede k intenzivní konkurenci mezi investory.

Ve 3. čtvrtletí roku 2024 se index cen bytů v Hanoji zvýšil o 64 % ve srovnání s 2. čtvrtletím roku 2019, což je dvojnásobek nárůstu v Ho Či Minově Městě. Průměrná primární prodejní cena se blíží 60 milionům VND/m2.

„Ceny na primárním trhu nadále rostou a nevykazují žádné známky zastavení, protože ačkoli se nabídka zlepšila, je stále velmi obtížné uspokojit poptávku, jelikož většina nové nabídky je i nadále realizována na vysoké úrovni se zvýšenými investičními náklady, zejména náklady souvisejícími s pozemky.“

Vysoké ceny na primárním trhu spolu s přetrvávajícím nedostatkem nabídky ve srovnání s poptávkou navíc vedou k tomu, že ceny bytů na sekundárním trhu zůstávají vysoké, a to i přes to, že se likvidita po období rychlého růstu postupně stabilizuje, uvedl Dr. Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace a prezident Vietnamské asociace realitních makléřů.

Ceny budou dále růst, ale stabilizují se.

Na semináři mnoho odborníků předpovídalo, že ceny bytů v Hanoji budou nadále růst. Podle výzkumu Vietnamské realitní asociace se v letech 2000 až 2010 ceny bytů v Hanoji pohybovaly od 10 do 20 milionů VND/m2, od roku 2010 do roku 2020 od 20 do 50 milionů VND/m2 a od roku 2020 do současnosti se ceny bytů výrazně zvýšily na přibližně 50 až přes 100 milionů VND/m2 v závislosti na oblasti.

Podle pana Ngo Huu Truonga, zástupce generálního ředitele skupiny Hung Thinh, v Hanoji v posledních letech prudce vzrostly ceny bytů se skutečnou užitnou hodnotou (k bydlení nebo pronájmu). Oblasti jako Dong Anh a Hoai Duc, přestože se nacházejí na předměstí, zaznamenaly nárůst z 30–40 milionů VND/m2 na 70–80 milionů VND/m2.

Mezi hlavní faktory, které zvyšují ceny nemovitostí, patří: nové ceníky pozemků, které je tlačí nahoru; zvýšené náklady na stavební materiály; a developeři, kteří modernizují vybavení, aby uspokojili poptávku kupujících.

„Podle mého názoru se očekává, že ceny nemovitostí ve Vietnamu budou i nadále růst, ale tempo růstu se může zpomalit kvůli známkám stagnující kupní síly. Mezi důvody patří: omezená nová nabídka kvůli potřebě více času na vyřešení právních překážek a vysoké nové ceny zvyšující transakční a investiční náklady,“ poznamenal pan Truong.

Podle analýzy pana Truonga existují tři hlavní důvody pro nárůst cen nemovitostí. Zaprvé, dlouhá doba potřebná k právnímu dokončení; proces schvalování projektu ve Vietnamu často trvá značnou dobu, od vyúčtování pozemku až po dokončení právních postupů. To zvyšuje investiční náklady, a tím i ceny nemovitostí rostou.

Za druhé, podle současných předpisů se musí pozemkové dražby řídit tržními cenami. To má za následek vyšší vstupní náklady na projekty, což vede ke zvýšení cen nemovitostí.

Za třetí, je tu dopad inflace a směnných kurzů. Přestože je inflace ve Vietnamu dobře kontrolována, zhodnocování zlata a USD vůči VND vyvíjí tlak na růst cen nemovitostí, protože mnoho investorů využívá tato aktiva jako základ pro akumulaci hodnoty.

„Proto se domnívám, že ceny nemovitostí bude v nadcházejícím období velmi obtížné snížit,“ uvedl pan Truong.

Docent Dr. Dinh Trong Thinh se domnívá, že rok 2024 bude rokem rychlého a výrazného růstu cen na trhu s byty v Hanoji. Podle tržních zpráv od různých výzkumných jednotek vzrostla průměrná cena bytů ze 40 milionů VND/m2 v roce 2022 na více než 70 milionů VND/m2 do konce třetího čtvrtletí roku 2024. Již neexistují žádné projekty s cenou pod 60 milionů VND/m2 a mnoho projektů střední třídy má dokonce ceny nad 100 milionů VND/m2. Ceny bytů vzrostly jak na primárním, tak na sekundárním trhu, včetně starších projektů. Během období vysoké poptávky ceny rostly dokonce denně nebo týdně. Je pozoruhodné, že i přes vysoké ceny zůstává likvidita silná a kupující jsou stále přítomni.

Z pozitivního hlediska to naznačuje překvapivě pozitivní náladu na trhu v Hanoji. Potláčaná poptávka po rezidenčních i investičních nemovitostech konečně propukla, poháněná obnovenou důvěrou kupujících a investorů. Tento nárůst poptávky spolu s přetrvávajícím nedostatkem nabídky vedl k růstu cen.

„ Podle našeho odhadu ceny bytů v blízké budoucnosti pravděpodobně neklesnou. Rostoucí trend se však poněkud zpomalil, stal se stabilnějším a již nedochází k tak šílenému nárůstu cen, jaký byl zaznamenán v předchozích měsících,“ poznamenal pan Thinh.

Podle pana Thinha se primární nabídka zvýšila a nedostatek se poněkud zmírnil, zejména v segmentu vyšších a luxusních nemovitostí s cenami nad 100 milionů VND/m2. Z pozorování trhu a shrnujících zpráv je však patrné, že i nová nabídka je rychle absorbována. Nejdostupnější ceny se v současnosti pohybují na úrovni 60–70 milionů VND/m2 a pocházejí z některých nově zahájených projektů v dříve méně známých oblastech.

Finanční prostředky kupujících se proto budou přesouvat z oblastí s vysokou cenovou hladinou do oblastí a projektů s konkurenceschopnějšími cenami a větším prostorem pro růst.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html