Ceny pozemků jsou nepřiměřeně nafukovány.
Ceny pozemků jsou vždy velkým problémem pro mnoho lidí, včetně investorů a těch, kteří chtějí koupit pozemek pro bydlení nebo stavbu domů. Ceny pozemků jsou však po mnoho let nepřiměřeně nafukovány, což negativně ovlivňuje společnost, narušuje alokaci zdrojů a představuje riziko makroekonomické nestability… To je jeden ze čtyř důsledků stanovování cen pozemků podle tržních sil.
Jen za posledních pět let Hanoj vedla zemi v růstu cen nemovitostí se 112 %; Hai Phong vzrostl o 71 %, zatímco Da Nang a Ho Či Minovo Město své ceny téměř zdvojnásobily. Tento abnormální nárůst cen není způsoben skutečnou poptávkou, ale spíše spekulacemi, hromaděním nemovitostí a zejména oceňováním pozemků na základě srovnání s aukčními nabídkami nebo „horkými“ projekty v okolí. To vytváří začarovaný kruh nekontrolovaného růstu cen, kdy následné ceny vždy následují po těch předchozích.
V hanojské obci Dong Anh realitní makléři tvrdí, že tato oblast je v současnosti nejatraktivnější investiční lokalitou v hlavním městě... Ještě před dvěma lety zde byla cena za metr čtvereční nižší než 50 milionů VND, ale nyní se kvůli řadě luxusních bytových projektů, které se v blízkosti staví, ceny pozemků čtyřnásobně zvýšily. Více než 3 km daleko, i když je to dále od luxusních bytových projektů, ceny pozemků rostou v souladu s centrální oblastí.
Po mnoho let v mnoha lokalitách, zejména v Hanoji, ceny pozemků neodrážely svou skutečnou hodnotu, ale byly ovlivňovány organizovanými manipulačními schématy cen. Typickým příkladem je použití maximálních aukčních cen jako referenční hodnoty a následné současné zvyšování cen v okolí. I když je cesta vpřed nejasná, ceny pozemků se zde v současnosti pohybují kolem 140 milionů VND/m2. Je pozoruhodné, že před zhruba dvěma lety se ceny pozemků zde pohybovaly pouze kolem 30 milionů VND/m2. Ceny pozemků rostou a klesají nejen v důsledku tržních sil, ale jsou také určovány místní realitní kanceláří.
Jedním z hlavních důvodů nepřiměřeného nárůstu cen pozemků je způsob, jakým místní úřady stanovují tabulky cen pozemků a vyrovnávací koeficienty. Aktuální tabulky cen pozemků vydávané místními úřady jsou často výrazně nižší než tržní transakční ceny. Při výpočtu poplatků za užívání pozemků, finančních závazků a kompenzací za vyklizení pozemků se však používají vyrovnávací koeficienty. Tyto koeficienty jsou často založeny na dříve nafouknutých referenčních transakcích.
Pan Nguyen Chi Thanh, viceprezident Vietnamské asociace realitních makléřů, uvedl: „Ve předních rozvinutých zemích, jako jsou USA a Austrálie, obsahuje osvědčení o vlastnictví pozemku informace o prodejní ceně, kterou používají k určení daní, a tato cena kolísá. Pokud chce být Vietnam uznáván jako tržní ekonomika , nemůžeme mít nepsaný zákon, kde ceny pouze rostou a nikdy neklesají.“
Pan Nguyen Quoc Hiep, předseda Vietnamské asociace stavebních dodavatelů, se podělil: „Metoda oceňování pozemků v pozemkovém zákoně z roku 2024 využívá konzultační jednotku. Tato konzultační jednotka je organizace, která rozhoduje o cenách všech pozemků. Domnívám se, že se jedná o nepřesný přístup.“
V současné době je v Hanoji cena bytu 100 milionů VND/m² považována za normální.
Sen o vlastním bydlení se rozplývá.
V současné době je v Hanoji cena bytu 100 milionů VND/m² považována za normální. Na některých místech dosahuje dokonce 300 milionů VND/m². Tato zdánlivě přemrštěná cena je ve skutečnosti reálná. Ve srovnání s dobou před 10 lety je 5 až 10krát vyšší. V té době se průměrná cena bytu v Hanoji pohybovala kolem 20 milionů VND/m². Letos cena vzrostla na téměř 80 milionů VND/m², nepočítaje luxusní projekty. Spekulanti často zneužívají systém oceňování pozemků založený na tržním principu zákona o nemovitostech k nafukování cen pozemků, čímž vytvářejí umělou bublinu a sen o vlastnictví bydlení se mnoha rodinám stále více vzdalují.
Podle odborníků tvoří náklady na pozemky často až 40 % ceny nemovitosti. A to i přesto, že se výrazně nezvyšují i další faktory, jako jsou poplatky za užívání pozemků (již placené podle starého pozemkového zákona), stavební materiály a náklady na práci. Spekulanti však často využívají tržní metodu oceňování pozemků podle pozemkového zákona jako ospravedlnění k nafukování cen pozemků, zvyšování cen bydlení a vytváření umělých cenových nárůstů.
Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, uvedl: „V Hanoji a Ho Či Minově Městě prudce vzrostly ceny domů a nemovitostí. Základním důvodem je nabídka a poptávka. Poptávka je velmi vysoká v různých formách: poptávka po bydlení, investiční poptávka, bydlení pro mnoho odvětví, zejména bydlení pro dělníky, státní zaměstnance a výrobní pracovníky, kterých je nedostatek. Tento nedostatek vede k chaosu na trhu.“
Letos se z více než 40 000 nových bytů uvedených do prodeje na dvou největších trzích, v Hanoji a Ho Či Minově Městě, přes 95 % nachází v luxusním segmentu s cenou 76–80 milionů VND/m2. Již neexistují byty střední třídy s cenou 35–40 milionů VND/m2, jako tomu bylo před několika lety. Vysoké ceny pozemků zvýší náklady na nákup, pronájem nebo užívání pozemku, což povede k vyšším celkovým investičním nákladům na každý projekt, a tím sníží potenciální zisky… To je hlavní faktor ovlivňující zahraniční investory účastnící se vietnamského trhu s nemovitostmi.
Michael Piro, generální ředitel společnosti Indochina Capital, k tomu uvedl: „Když trh vykazuje známky silných spekulací, kdy ceny pozemků daleko převyšují jejich skutečnou ekonomickou hodnotu, obvykle trochu zpomalíme, ustoupíme a budeme pozorovat situaci, místo abychom se honili za ‚horečkou‘.“
Pan Koen Soenens, ředitel průmyslového parku Deep C v Hai Phongu, k tomu uvedl: „Realita je taková, že v rámci stejného projektu má fáze 1 jinou cenu, zatímco fáze 2 projektu má vyšší cenu pozemku na základě tržní hodnoty.“
4,1 milionu miliard VND je objem kapitálu, který úvěrové instituce půjčily realitnímu sektoru.
Vysoké ceny půdy vytvářejí nedostatky v alokaci zdrojů.
Úvěrové instituce poskytly realitnímu sektoru půjčky ve výši 4,1 milionu miliard VND. Toto číslo je čtyřikrát vyšší než celkový veřejný investiční kapitál celé země v tomto roce a představuje růst úvěrů o téměř 17 % ve srovnání s koncem loňského roku. Jak efektivní je však tento tok kapitálu pro ekonomiku a způsobí vysoký růst úvěrů v oblasti nemovitostí opakování rizik realitní bubliny a špatných úvěrů pro bankovní systém, k nimž došlo před mnoha lety?
Pan a paní Lieuovi se každý den vracejí do rodinné zeleninové zahrady. Je ironií, že pozemek, kde pěstují zeleninu, je ve skutečnosti pozemkem pro vily v hodnotě mnoha miliard dolarů, které v současné době stojí ladem. Obrovské množství společenských zdrojů se plýtvá na opuštěné a neobydlené projekty.
Podle odhadů se sektor nemovitostí v současnosti přímo podílí pouze na 3,5 % HDP, ale přitahuje téměř čtvrtinu celkového kapitálu celé ekonomiky. To ukazuje, že kapitálová produktivita sektoru nemovitostí je velmi nízká.
Stovky vil kdysi stály prázdné a žila v nich jen hrstka rodin. V těchto nemovitostech leží ladem stovky miliard dongů. Čím centrálnější je lokalita, čím větší je město a čím dražší je pozemek, tím méně jsou nemovitosti obsazené. Sen o zbohatnutí prostřednictvím spekulací s nemovitostmi se nyní stal pro mnoho investorů a bank přítěží a narušuje růstový potenciál země.
Ve skutečnosti kapitál plynoucí do nemovitostí obíhá cyklicky: Banky půjčují developerům nemovitostí na stavbu domů - Banky také půjčují investorům do nemovitostí na nákup domů - Developeři nemovitostí používají peníze získané od investorů do nemovitostí k investicím do nových projektů a výstavbě dalších domů. Podle ekonomických expertů to do jisté míry odporuje běžnému ekonomickému principu, že úvěry by měly plynout do produktivních sektorů ekonomiky.
Pan Mac Quoc Anh, místopředseda Hanojské asociace malých a středních podniků, k tomu uvedl: „Nadměrné úvěrové injekce do nemovitostí přímo ovlivní zpracovatelský průmysl, obchod a odvětví služeb. Je to proto, že tato odvětví vytvářejí mnoho pracovních míst.“
Podle odhadů se ceny pozemků za posledních 10 let zvýšily 3,12krát. To je také důvod, proč nemovitosti přitahují velké množství kapitálu od individuálních investorů, domácích podniků, společností s přímými zahraničními investicemi a dokonce i úvěrových institucí…
Pan Tran Duc Anh – ředitel pro makroekonomii a tržní strategii ve společnosti KB Securities Vietnam, uvedl: „Úrokové sazby z úvěrů jsou obvykle vyšší než běžné úrokové sazby pro výrobní a obchodní aktivity. A co je důležitější, úvěry na nemovitosti jsou zajištěny.“
Dr. Pham Thi Hoang Anh - zástupce ředitele Bankovní akademie, uvedl: „Zajištěná aktiva pocházejí převážně z trhu s nemovitostmi. Pokud tedy trh s nemovitostmi projde fází bubliny a vstoupí do recese, vytvoří to potenciální rizika, která lze považovat za rizika pro bankovní a finanční systém, zejména v souvislosti s problematikou nedobytných pohledávek.“
Během tohoto zasedání Národního shromáždění vláda vypracovala a předložila řadu návrhů mechanismů a politik k odstranění obtíží a překážek při provádění pozemkových zákonů... To je vnímáno jako pozitivní signál k řešení problémů a k vytvoření zdravého trhu pro občany i podniky. Pouze tehdy, když budou ceny pozemků přísně, veřejně a transparentně řízeny státem, budou vymýceny spekulace, manipulace a cenová inflace a budou harmonicky zajištěny zájmy občanů a podniků.
Zdroj: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm
Komentář (0)