„Brzdění“ toků spekulativního kapitálu do nemovitostí

Komerční banky budou přísně kontrolovat velké hypoteční úvěry. Foto : Duc Thanh

Úvěry na nemovitosti prudce vzrostly

Podle Vietnamské státní banky se do konce srpna 2025 celkové úvěry v celém systému zvýšily o více než 11 %. Mezitím, podle novin Dau Tu, úvěry na nákup domů a opravy domů od jednotlivců rostly pomalu, zatímco samotné úvěry na nemovitosti vzrostly o téměř 30 %, což je přibližně trojnásobek tempa růstu úvěrů v celém systému.

Místopředseda vlády Ho Duc Phoc minulý týden ve spolupráci se Státní bankou Vietnamu požádal o směřování úvěrů do prioritních oblastí a zároveň o přísnou kontrolu peněžních toků komerčních bank, zejména hypotečních úvěrů, které tvoří vysoký podíl.

Při pohledu na kapitálovou strukturu je patrné, že většina realitních podniků je stále závislá především na bankovních úvěrech. Vysoké ceny nemovitostí, známky oživení trhu a uvolnění úvěrového prostoru ze strany státní banky vedly k tomu, že banky investorům výrazně půjčují.

Mezitím se ostatní střednědobé a dlouhodobé kanály mobilizace kapitálu dosud zřetelně nezotavily. Od začátku roku do konce srpna 2025 vydaly realitní podniky dluhopisy v hodnotě přibližně 61 000 miliard VND, což představuje 17 % celkové emise dluhopisů. Toto číslo však nestačí k vyrovnání objemu dluhopisů splatných od začátku roku.

„Korporátní dluhopisy, u kterých se očekávalo, že budou nejdůležitějším kanálem mobilizace kapitálu pro nemovitosti, se zatím zotavují pomalu, zatímco tlak na splatnost je na rekordní úrovni. Světlým bodem je, že nejtěžší období je za námi (vrchol splatnosti připadá na srpen 2025). Pokud se trh bude nadále zotavovat, podniky se vyhnou riziku hromadných bankrotů. V nadcházejícím období však musí podniky diverzifikovat zdroje kapitálu, vyhnout se rozptýlení investic a kontrolovat dluhy po splatnosti. Zejména banky musí regulovat toky kapitálu do zdravějších a udržitelnějších segmentů,“ doporučil Dr. Can Van Luc, člen Politické poradní rady premiéra.

Podle odborníků vykazoval trh s nemovitostmi v uplynulém roce známky oživení, přičemž mnoho segmentů zaznamenalo silný nárůst cen, ale likvidita zůstává velmi slabá. Hlavním důvodem je, že kapitálové toky jsou vychýleny směrem k nabídce, soustředěné v luxusních projektech. Iracionalita segmentů způsobila, že poptávka po úvěrech na nákup skutečných domů roste pomalu. Vysoké ceny bydlení převyšují dostupnost, i když úrokové sazby hypoték jsou na rozumné úrovni, což vede k tomu, že skuteční kupující stále váhají.

„Ceny nemovitostí jsou stále vysoké, ale makléři si stěžují na pomalý prodej. S výjimkou segmentu střední třídy v hodnotě několika miliard VND, který se stále prodává, je většina produktů obtížně prodejná a likvidita trhu je extrémně slabá,“ uvedl pan Phan Dung Khanh, ředitel investičního poradenství investiční banky Maybank.

Spekulace s nemovitostmi čelí obtížím

Pan Khanh uvedl, že nový krok vlády ukazuje, že v nadcházející době se zpřísní tok kapitálu do spekulativních nemovitostí, nákupů a prodejů. Zároveň se studuje a upravuje mnoho zákonů s cílem omezit spekulace, nasměrovat trh k udržitelnému rozvoji a sloužit ekonomickému růstu.

Pokud jde o názor, že trh s nemovitostmi vykazuje známky bubliny, kdy jsou ceny nemovitostí tlačeny příliš vysoko, pan Nguyen Quang Huy, generální ředitel Fakulty financí a bankovnictví (Univerzita Nguyen Trai), uvedl, že prudký nárůst cen je způsoben především nerovnováhou ve struktuře nabídky a poptávky, nikoli výhradně spekulacemi.

„Pomalá legalizace projektů vedla k nedostatku nabídky, zatímco poptávka po bydlení, průmyslových parcích a logistické infrastruktuře je obrovská. Vysoké ceny bydlení jsou výsledkem úzkých míst v nabídce, nikoli nutně spekulativní bubliny,“ analyzoval pan Huy.

Podle výpočtů Dr. Cana Van Luca je cena bytu ve Vietnamu v současnosti ekvivalentní téměř 26 letům průměrného rodinného příjmu, zatímco světový průměr je pouze asi 15 let. Neschopnost příjmů lidí držet krok s tempem růstu cen nemovitostí je složitým problémem a snižování cen bydlení je extrémně velkou výzvou.

Odborníci varují, že ačkoliv jsou úrokové sazby hypoték v současnosti nízké a pomáhají trhu udržovat kupní sílu, pokud úrokové sazby opět vzrostou, mnoho dlužníků ztratí schopnost vyrovnávat své finance, což povede k nestabilitě trhu. Primární nemovitosti jsou ve skutečnosti stále na prodej, ale sekundární nemovitosti (kupované a prodávané) jsou nelikvidní, což představuje velká rizika pro ty, kteří drží drahé produkty.

„Aby bylo dosaženo dvouciferného hospodářského růstu, musí být stabilní jak finanční, tak i realitní trh. Pokud má jeden z nich problémy, je riziko krize, jakou měla Čína, která se kvůli nemovitostem potýkala čtyři roky, zcela jasné,“ varoval Dr. Can Van Luc.

Pokud jde o státní agenturu pro správu nemovitostí, pan Vuong Duy Dung, zástupce ředitele odboru bydlení a řízení trhu s nemovitostmi (Ministerstvo výstavby), uvedl, že nabídka nemovitostí je stále omezená, mnohem nižší než poptávka. Vláda se zaměřuje na odstraňování překážek, zejména v investičních, stavebních a plánovacích postupech. Jakmile se sníží procesní náklady a náklady na dodržování předpisů, nabídka se zvýší.

„Pokud jde o ceny bydlení, ačkoli se struktura trhu upravila, segment nízkonákladových nemovitostí a bydlení pro osoby s nízkými příjmy stále vážně chybí. Vláda v nadcházejícím období vydá další řešení na podporu rozvoje těchto segmentů a zároveň bude mít politiky na snížení vstupních nákladů pro podniky, zejména poplatků za užívání pozemků,“ uvedl pan Dung.

Fórum VWAS 2025: „Nová éra, nová odolnost“

Třetí summit finančních poradců Vietnamu 2025 (VWAS 2025), pořádaný deníkem Finance - Investment Newspaper ve čtvrtek 25. září 2025 v hotelu Pullman (Hanoj), shromáždí přední domácí i mezinárodní odborníky, kteří se zaměří na hloubkové diskuse o dopadu nových institucí a nové dynamiky na ekonomiku a finanční trhy. Fórum bude také podrobně analyzovat průlomové body růstu tradičních tříd investičních aktiv a také příležitosti spojené s kryptoaktivy.

Fórum zahrnuje aktivity:

Hlavní workshop se 2 sekcemi, kde budou prezentována a diskutována témata „Podpora odolnosti trhu“ a „Hledání průlomových řešení pro třídy aktiv“.

Ocenění typických finančních produktů/služeb v roce 2025 v oblastech bankovnictví, pojišťovnictví, nemovitostí, správy fondů, cenných papírů a finančních technologií.

Podrobnosti: wwa.vir.com.vn

Zdroj: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html