Projekt Lancaster Legacy na adrese 230 Nguyen Trai (1. obvod, Ho Či Minovo Město) dosud nedokončil proces oceňování, přestože společnost chce zaplatit poplatek za užívání pozemku - Foto: QUANG DINH
V rozhovoru pro noviny Tuoi Tre pan Nguyen Quoc Hiep – předseda GP.Invest a předseda Vietnamské asociace stavebních dodavatelů – argumentoval, že tento dodatečný poplatek za pozemek je v podstatě „úrok“ z prodlení a že uplatňování této úrokové sazby je nepřiměřené, způsobuje podnikům potíže a některé podniky dokonce dotlačuje na pokraj bankrotu, protože částka, kterou musí zaplatit, dosahuje tisíců miliard dongů, přestože za to nenesou vinu.
Je dodatečný poplatek za pozemek nepřiměřený?
Pan NGUYEN QUOC HIEP
* V návrhu novely vyhlášky č. 103, která upravuje poplatky za užívání pozemků a poplatky za pronájem pozemků, chce ministerstvo financí zachovat dodatečnou míru výběru ve výši 5,4 % ročně z nezaplacených poplatků za pozemky. Proč se proti tomu stavíte?
- Na nedávném setkání s vládními představiteli a několika realitními kancelářemi jsem jako první nastolil otázku, že požadavek na to, aby podniky platily dodatečný poplatek za pozemek ve výši 5,4 % ročně, je naprosto nepřiměřený.
Tento dodatečný poplatek by měl být uplatňován pouze v případě, že podnik je zodpovědný za zpoždění platby poté, co stát již vypočítal poplatek za pozemek, nebo pokud podnik úmyslně zpožďuje platbu a z tohoto zpoždění těží.
Ministerstvo financí však po projednání návrhu novely vyhlášky 103, ke kterému v současné době žádá o zpětnou vazbu, stále nezapracovalo názory podniků a nadále navrhuje zachovat dodatečný poplatek za pozemky ve výši 5,4 % ročně. Stále se domnívá, že se jedná o rozpočtové peníze, takže i v případě zpoždění plateb je nutné dodatečnou částku uhradit.
S tím naprosto nesouhlasím. Pokud tato politika zůstane nezměněna a bude i nadále zaváděna, vytvoří značný tlak na podniky. Pro podniky, které roky neplatily pozemkové poplatky, by dodatečné pozemkové poplatky, které musí zaplatit, mohly dosáhnout stovek, ba i tisíců miliard dongů. To na podniky klade velkou zátěž a některé se mohou dokonce potýkat s vyrovnáváním svých financí a čelit bankrotu.
Proč to považujete za nepřiměřený poplatek?
- Jedná se o dodatečný poplatek, který je v podstatě úrokem účtovaným z nezaplacené částky během období, kdy stát ještě nedokončil výpočet finančních závazků. Za předpokladu, že stát dokončil výpočet poplatků za užívání pozemků a podnik je na vině za nezaplacení, nebo pokud podnik z tohoto zpoždění nějakým způsobem profituje, pak musí být tento dodatečný poplatek vybrán, protože z opožděné platby generuje zisk.
Podle nového zákona však podniky nemohou, dokud nebudou pozemkové poplatky plně uhrazeny, zahájit projekty k prodeji zákazníkům a nemohou získávat kapitál, takže z toho nezískají žádný prospěch.
Někteří navrhovali 4% daňovou sazbu, ale budu upřímný: i to je naprosto nerozumné, protože v podstatě z toho podniky nemají žádný prospěch, takže ať už je to 4 % nebo 5,4 %, je to stále nelogické. Doufám, že navrhovatel pochopí skutečný problém a bude s podniky vcítit.
Muset neochotně platit desítky miliard VND na dodatečných poplatcích.
Projekt Lakeview City společnosti Novaland (Ho Či Minovo Město) po mnoha letech stále nedokončil výši poplatku za užívání pozemků, což obyvatelům brání v získání certifikátů o vlastnictví pozemků - Foto: NGOC HIEN
* Musí vaše společnost také platit tento dodatečný poplatek?
- Přesně tak. Náš projekt v Phu Tho obdržel rozhodnutí o přidělení pozemku v květnu 2024, ale oficiální ocenění bylo dokončeno až o rok později, a to i přes naše opakované naléhání. Podle předpisů je společnost povinna platit dodatečný poplatek za pozemek ve výši 5,4 % ročně nad rámec celkové splatné částky, což znamená dalších 27 miliard VND nad rámec již zaplacených téměř 500 miliard VND.
Přestože jsme to shledali krajně nepřiměřeným, museli jsme vyhovět, jinak bychom nesměli nemovitosti prodat ani získat osvědčení o vlastnictví pozemků. V našem případě jsme je opakovaně naléhali na zaplacení a byli jsme dokonce ochotni zaplatit poplatky za pozemky, ale vláda a poradenská firma ještě cenu pozemku nedefinovaly, a to ne proto, že by společnost odmítla platit. Dokonce jsme utrpěli ztráty, protože proces prodeje projektu se zpozdil o celý rok.
Během diskusí místní úřady rovněž shledaly výběr dodatečných poplatků za pozemky nepřiměřeným, ale nemohly vyjádřit stanoviska, která by byla v rozporu s právními předpisy, jako je například vyhláška 103.
„Úroková sazba“ ve výši 5,4 % je neopodstatněná. Jsme velmi rozrušení, ale stále musíme tuto částku zaplatit. Doufejme, že až bude novelizován dekret 103, bude tento dodatečný požadavek na platbu zrušen. Doufáme, že peníze, které jsme již zaplatili, budou společnosti odečteny nebo vráceny.
Pan Nguyen Quoc Hiep
Firmy čelí cenové patové situaci.
* Ministerstvo financí argumentuje, že dodatečný poplatek ve výši 5,4 % ročně zohlednil faktor „sdílení odpovědnosti“ a že tento poplatek odpovídá 50 % pokuty za pozdní platbu poplatků za užívání pozemků?
- Společnost byla z procesu oceňování zcela vyloučena. Pokud by společnost měla odpovědnost za účast v diskusích nebo za pozdní poskytnutí dokumentů, pak by sdílení odpovědnosti bylo rozumné a společnost by s tím ochotně souhlasila. V tomto případě však společnost nenese vinu.
Znaleckou a poradní radu zřizuje státní agentura a stanoví cenu, kterou musí kupující bez vyjednávání akceptovat. Navrhli jsme novelu vyhlášky 71, která investorovi umožní účastnit se, prezentovat své argumenty a předkládat protiargumenty.
Zoufale chceme rychle zaplatit pozemkové poplatky, abychom měli produkty k prodeji a mohli se vracet peníze, ale nemůžeme to. Tato situace způsobuje překážky jak pro vládní příjmy, tak pro podniky, což vede k plýtvání pozemkovými aktivy.
Rezoluce 68 vyzvala k posunu v myšlení od „řízení podniků“ k „službě podnikům“. Tento nový a vhodný přístup je klíčový pro řešení problémů a podporu rozvoje soukromého sektoru. Aby toho bylo dosaženo, musí se tvůrci politik vžít do situace podniků a vytvořit vhodné a účinné předpisy a postupy.
Viceprezident realitní skupiny s projekty v Ho Či Minově Městě:
Mohlo by to vyčerpat podnikání.
Nesouhlasím s rozhodnutím vlády připočítat 5,4% roční úrok z celkové nezaplacené ceny pozemku, protože vláda cenu ještě neschválila, takže odkud by se peníze vzaly? Tak vysoká úroková sankce ochromí podniky, zejména ty s velkými projekty a ty, které čelí dlouhým čekacím lhůtám, než bude cena pozemku finalizována.
Například náš projekt v 1. okrese Ho Či Minova Města byl dokončen, ale výpočet poplatku za užívání pozemku stále čeká na vypracování. V únoru 2020 odhadovací jednotka jmenovaná Ministerstvem přírodních zdrojů a životního prostředí vypočítala poplatek za pozemek, který má být zaplacen, na 1 519 miliard VND, ale město tuto cenu neschválilo. Na čtvrtý pokus jiná společnost ocenila poplatek na 3 200 miliard VND, přičemž cenu vypočítala na základě data ocenění, přestože rozhodnutí o přidělení pozemku bylo učiněno v roce 2018, a přidala inflační faktory. Poplatek za pozemek měl být vypočítán na základě roku přidělení pozemku, nikoli roku ocenění.
Za předpokladu, že ocenění pozemku v roce 2025 bude 3 400 miliard VND a bude schváleno, bude nám účtován dodatečný roční poplatek 5,4 %, což znamená, že částka se již zvýšila o 40 %, což odpovídá přibližně 1 360 miliardám VND. Celkový splatný poplatek za pozemek by činil 4 760 miliard VND. Jedná se o ohromující částku, která by mohla podnik dotlačit na pokraj bankrotu.
Většina podniků využila počáteční ocenění k navýšení provozního kapitálu, ale nyní ceny pozemků prudce vzrostly. Samotný odhadce již zohlednil inflaci a nyní vláda přidává úrokovou sazbu ve výši 5,4 %, čímž v podstatě zohledňuje inflaci dvakrát.
Zpoždění jsou oprávněná, protože se úředníci bojí převzít odpovědnost.
Současné pomalé tempo oceňování pozemků je způsobeno omezeným počtem společností zabývajících se oceňováním pozemků. Poplatky za oceňování jsou sice nízké, jen několik set milionů VND, ale vyžadují vysokou míru odpovědnosti. Místní úřady musí pořádat výběrová řízení na výběr poradenských společností v oblasti oceňování s nízkými náklady.
V poslední době bylo několik oceňovacích firem penalizováno. To vedlo jak k převzetí odpovědnosti, tak i k obavám jak oceňovacích firem, tak i vládních agentur.
Dříve oceňovací rady přijímaly rozhodnutí a poskytovaly pouze poradní rady. Nyní se však vládní agentury velmi zdráhají měnit čísla poskytovaná konzultanty, zejména je snižovat.
Mezitím, protože jsou konzultační firmy zodpovědné za výsledky oceňování, často poskytují nadsazené údaje, aby zajistily bezpečnost, což vede k nepřesným oceněním. Všechny tyto faktory prodlužují proces oceňování, v mnoha případech trvá 2–3 roky, nebo i déle.
NGOC HIEN
Zdroj: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm
Komentář (0)