Nový zákon nabývá účinnosti, investoři do nemovitostí mění „vkus“

Investoři do realitních projektů stále více věnují pozornost legalitě projektu a jeho schopnosti uspokojit skutečné bytové potřeby – faktorům, které pomáhají minimalizovat rizika a zajistit udržitelnou hodnotu investice.

Nový zákon nabývá účinnosti, investoři do nemovitostí mění „vkus“

Investoři do realitních projektů stále více věnují pozornost legalitě projektu a jeho schopnosti uspokojit skutečné bytové potřeby – faktorům, které pomáhají minimalizovat rizika a zajistit udržitelnou hodnotu investice.

Zákazníci navštěvují domy v Aqua City společnosti Novaland – projektu, u kterého byly právě vyřešeny právní problémy. Foto: Le Toan

Právní priorita

V roce 2018, vzhledem k potřebě koupit si dům k bydlení, pan Nguyen Trung Thanh provedl průzkum a vybral si byt v projektu v rezidenční čtvrti Nam Rach Chiec (městská část An Phu, 2. obvod, nyní město Thu Duc, Ho Či Minovo Město). Projekt zahrnuje 12 bytových domů s výškou 33–35 pater a celkem 3 175 bytů.

Podle pana Thanha investor v té době podepsal se zákazníkem principiální smlouvu o koupi bytu, počáteční záloha činila 250 milionů VND/byt, prodejní cena 38 milionů VND/m2. Kvůli právním postupům nemohl investor zahájit prodej podle plánu. Nedávno, po snaze o odstranění překážek ze strany místní samosprávy, bylo projektu uděleno stavební povolení.

Investor však jednostranně oznámil principiální ukončení smlouvy a zavázal se platit 15% úrok ročně z částky, kterou zákazník zaplatil. Pokud si zákazník i nadále přeje pokračovat v účasti na projektu, obě strany přistoupí k principiálnímu ukončení smlouvy. Poté, co bude projekt způsobilý k uvedení do provozu, zákazník obdrží 15% slevu z nové prodejní ceny.

Investor uvádí důvod, že předchozí dohody již nejsou v souladu s platnými právními předpisy. Konkrétně změna právní politiky po účinnosti zákona o pozemkech z roku 2024, zákona o bydlení z roku 2023 a zákona o obchodování s nemovitostmi z roku 2023 od 1. srpna 2024 vyžaduje, aby produkty projektu splňovaly podmínky pro uvedení do provozu.

Produkty projektu doposud nesplňovaly obchodní podmínky stanovené v článku 24 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023. Kromě toho je podle článku 8 odstavce 1 článku 1 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí zakázáno podnikání v oblasti nemovitostí, které tyto podmínky nesplňuje. Proto předchozí praxe, kdy investor uváděl produkt do podnikání formou uzavření „základní smlouvy o záruce práva na koupi budoucích bytů“ se zákazníky, již není vhodná a neodpovídá současným právním předpisům.

„Z právního hlediska nejsou jednání investora špatná, protože souhlasil s úhradou úrokové kompenzace za vloženou částku. Z investičního hlediska jsou však zákazníci, i když kompenzaci obdrží, stále znevýhodněnou stranou, protože současné ceny nemovitostí se oproti stavu před 6 lety mnohonásobně zvýšily,“ uvedl pan Thanh.

Z výše uvedeného „ponaučení“ se také hodně změnil „vkus“ investorů. Místo hromadného nákupu jako dříve investoři upřednostňují projekty s kompletní právní dokumentací pro řízení rizik. Někteří jiní investoři volí nákup produktů s červenými knihami nebo certifikáty vlastnictví.

„Projekty musí mít kompletní a jasné právní dokumenty, aby v této době přilákaly investory k investicím. V případě pozemkových produktů v komunitě investoři souhlasí s průzkumem nebo koupí pouze tehdy, když je pozemek rozdělen na parcely a má vlastní účetní knihu. Projekty, které jsou v procesu žádosti o postup rozdělení pozemků, sotva přitahují pozornost investorů. To je jasná změna ve způsobu, jakým investoři v poslední době produkty hodnotí,“ uvedla paní Tu, makléřka v Ho Či Minově Městě.

Paní Tu dále dodala, že nová nařízení o dělení pozemků vyvolávají u mnoha investorů pochybnosti. V předchozí fázi se mnoho investorů při koupi pozemků „nechalo oklamat“ a doufalo, že si požádají o dělení a získají certifikát, ale poté narazili na právní problémy. Proto jsou v současnosti velmi opatrní a už nejsou tak bezstarostní jako dříve.

Zaměřte se na schopnost uspokojit skutečné potřeby

Pozorování reportérů ukazují, že investoři dnes nejen hledají produkty s jasnou právní hodnotou, ale zaměřují se také na proveditelnost dlouhodobého využití aktiv, což zajišťuje stabilní hodnotu investice.

Není neobvyklé, že investoři ruší smlouvy zákazníků, když dochází k výkyvům na trhu. Protože pokud je smlouva se zákazníkem zachována, je pravděpodobné, že podnik již nebude mít zisk, nebo dokonce utrpí ztráty…

Upřednostňují se projekty s vysokou likviditou, snadnou pronájmou nebo uspokojující skutečné bytové potřeby. To odráží posun od krátkodobých investic k produktům s dlouhodobou užitnou hodnotou. Mnoho investorů si vybírá konkrétně byty a řadové domy s dobrou lokalitou, kompletní infrastrukturou a blízkostí veřejných služeb.

Kromě toho se velké pozornosti věnují i ​​produkty s potenciálem pro obchodní využití, jako jsou komerční prostory, obchody nebo pozemky v oblastech se silným rozvojovým potenciálem.

„Investoři dnes nejen oceňují potenciál zisku z rostoucí hodnoty nemovitostí, ale také zvažují schopnost generovat stabilní příjem z pronájmu nebo komerčních aktivit. To jim pomáhá optimalizovat zisky a minimalizovat rizika v kontextu mnoha výkyvů trhu,“ uvedl pan Tran Khanh Quang, generální ředitel společnosti Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

Pan Duong Minh Thong, ředitel společnosti Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., také uvedl, že v současné situaci se segmentu nemovitostí, které uspokojují skutečné potřeby v oblasti bydlení, dostává velké pozornosti díky vysokému faktoru bezpečnosti. Pozemky, zejména pozemky bez rezidenčních pozemků, dosud velkou pozornost nepřitahují.

Pan Thong ve svém radě investorům uvedl, že ačkoliv se bytovým projektům často nevěnuje velká pozornost investorů, a to i přes vzestupy a pády trhu, jedná se o produkty s rozumnou hodnotou a schopností si ji v průběhu času udržet nebo zvyšovat. Z hlediska řízení rizik mají nemovitosti v projektech jasnější právní status, pokud jsou plánovány synchronně a systematicky, realizovány renomovanými investory a nejsou tak rizikové jako pozemky, které si lidé sami rozdělí.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html