S účinností nového zákona investoři do nemovitostí mění své preference.

Investoři do nemovitostí se stále více zaměřují na právní aspekty a schopnost projektu uspokojit skutečné potřeby v oblasti bydlení – faktory, které pomáhají minimalizovat rizika a zajistit udržitelnou hodnotu jejich investice.

S účinností nového zákona investoři do nemovitostí mění své preference.

Investoři do nemovitostí se stále více zaměřují na právní aspekty a schopnost projektu uspokojit skutečné potřeby v oblasti bydlení – faktory, které pomáhají minimalizovat rizika a zajistit udržitelnou hodnotu jejich investice.

Zákazníci si prohlížejí domy v Aqua City by Novaland – projektu, jehož právní otázky byly nedávno vyřešeny. Foto: Le Toan

Právní priorita

V roce 2018 si pan Nguyen Trung Thanh potřeboval koupit dům k bydlení. Proto si vybral byt v projektu nacházejícím se v rezidenční čtvrti Nam Rach Chiec (městská část An Phu, 2. obvod, nyní město Thu Duc v Ho Či Minově Městě). Projekt se skládá z 12 bytových domů s výškou 33 až 35 pater a celkem 3 175 bytů.

Podle pana Thanha v té době developer podepsal se zákazníky předběžné smlouvy na rezervaci bytů s počáteční zálohou 250 milionů VND za jednotku a prodejní cenou 38 milionů VND za metr čtvereční. Kvůli právním postupům nemohl developer zahájit prodej podle plánu. Nedávno, po snaze místních úřadů o vyřešení problémů, bylo projektu uděleno stavební povolení.

Developer však jednostranně oznámil ukončení předběžné smlouvy a zavázal se platit úrok ve výši 15 % ročně z částky již zaplacené zákazníkem. Pokud si zákazník i nadále přeje pokračovat v účasti na projektu, obě strany přistoupí k likvidaci předběžné smlouvy. Po připravení projektu k obchodnímu provozu získá zákazník 15% slevu z nové prodejní ceny.

Investor uvádí důvod, že předchozí dohody již nejsou v souladu s platnými právními předpisy. Konkrétně změny právních politik po účinnosti pozemkového zákona z roku 2024, zákona o bydlení z roku 2023 a zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 k 1. srpnu 2024 vyžadují, aby produkty v rámci projektu splňovaly určité podmínky, aby mohly být uvedeny do provozu.

Produkty projektu dosud nesplňují obchodní požadavky stanovené v článku 24 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023. Dále je podle článku 8 odstavce 1 článku 1 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí přísně zakázáno podnikat v oblasti nemovitostí bez splnění požadovaných podmínek. Dřívější praxe developera, který nabízel produkty k prodeji prostřednictvím „předběžných smluv zaručujících právo na koupi rozestavěných bytů“ se zákazníky, proto již není vhodná a není v souladu s platnými právními předpisy.

„Z právního hlediska nejsou jednání developera špatná, protože souhlasil s kompenzací úroků z vkladu. Z investičního hlediska jsou však zákazníci i s kompenzací stále v nevýhodě, protože současné ceny nemovitostí se oproti stavu před šesti lety mnohonásobně zvýšily,“ uvedl pan Thanh.

Na základě výše uvedených „ponaučení“ se výrazně změnily i „preference“ investorů. Místo hromadných nákupů jako dříve nyní investoři upřednostňují projekty s kompletní právní dokumentací pro řízení rizik. Někteří investoři se také rozhodnou koupit nemovitosti, které již mají pozemkové certifikáty nebo listy vlastnictví.

„Projekt musí mít v současné době úplnou a jasnou právní dokumentaci, aby přilákal investory. U pozemků vlastněných fyzickými osobami investoři souhlasí s průzkumem nebo koupí pouze tehdy, když je pozemek rozdělen a má individuální pozemkové oprávnění. Projekty, které v současné době procházejí procesem rozdělení pozemků, sotva přitahují zájem investorů. Toto je jasný posun v tom, jak investoři v poslední době hodnotí produkty,“ sdělila paní Tú, realitní makléřka v Ho Či Minově Městě.

Paní Tú dále dodala, že nová nařízení o dělení pozemků znepokojují mnoho investorů. V minulosti se mezitím mnoho investorů nechalo oklamat, když kupovali pozemek v naději, že jej dělí a získají list vlastnictví, jen aby později narazili na právní překážky. Proto jsou nyní velmi opatrní a už nejsou tak naivní jako dříve.

Zaměřte se na schopnost uspokojit skutečné potřeby.

Reportéři poznamenali, že investoři dnes nejen hledají produkty s jasnou právní hodnotou, ale zaměřují se také na proveditelnost dlouhodobého využívání aktiv, což zajišťuje stabilní hodnotu investice.

Na trhu není neobvyklé, že developeři ruší smlouvy se zákazníky z důvodu nepředvídaných okolností. Zachování smlouvy se zákazníkem by pravděpodobně vedlo ke ztrátě zisku nebo dokonce ke ztrátám pro firmu.

Upřednostňují se projekty s vysokou likviditou, snadnou pronájmou nebo uspokojující skutečné bytové potřeby. To odráží posun od spekulativních investic k produktům s dlouhodobou užitnou hodnotou. Konkrétně si mnoho investorů vybírá byty a řadové domy v dobrých lokalitách s kompletní infrastrukturou a v blízkosti veřejné vybavenosti.

Kromě toho se značné pozornosti věnují i ​​nemovitostem s obchodním potenciálem, jako jsou komerční prostory, obchodní domy nebo pozemky v oblastech se silným rozvojovým potenciálem.

„Investoři dnes nejen oceňují potenciál zisku plynoucí z růstu hodnoty nemovitostí, ale také zvažují schopnost generovat stabilní příjem z pronájmu nebo komerčních aktivit. To jim pomáhá optimalizovat zisky a minimalizovat rizika na volatilním trhu,“ sdělil pan Tran Khanh Quang, generální ředitel společnosti Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

Pan Duong Minh Thong, ředitel společnosti Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., se také domnívá, že v současné situaci se segmentu nemovitostí, který uspokojuje potřeby skutečného bydlení, věnuje velká pozornost kvůli jeho vysokému faktoru bezpečnosti. Pozemky, zejména ty bez práv k užívání pro bydlení, dosud velkou pozornost nepřitahují.

Pan Thong, který investorům poskytoval rady, uvedl, že ačkoli jsou bytové projekty investory často přehlíženy, a to i přes vzestupy a pády trhu, jedná se o produkty s rozumnou hodnotou a potenciálem si ji v průběhu času udržet nebo zvýšit. Z hlediska řízení rizik jsou nemovitosti v projektech s jasným právním statusem bezpečnější, pokud jsou komplexně a systematicky plánovány renomovanými developery, a nenesou stejná rizika jako soukromé pozemky.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html