Vláda musí pro všechny projekty získat zpět pozemky.

Polovičatý mechanismus riskuje, že pro jeden projekt budou platit dvě ceny pozemků.

Článek 79 návrhu novelizovaného pozemkového zákona uvádí 31 konkrétních případů, kdy stát rekultivuje půdu pro socioekonomický rozvoj v národním zájmu. Patří mezi ně projekty přesídlení, projekty venkovských obytných oblastí, průmyslové klastry, zóny volného obchodu, sklady ropy, čerpací stanice plynu a ropy a místní trhy atd.

Zbývá tedy jen velmi málo developerských projektů, u kterých musí firmy jednat přímo s obyvateli o získání pozemků. Mezi příklady patří komerční bytové projekty, projekty smíšeného využití (bydlení a komerční/servisní), multifunkční komplexy, zábavní zóny a rozsáhlé městské oblasti.

Během diskuse o tomto návrhu minulý víkend mnoho poslanců Národního shromáždění argumentovalo, že stát by se měl ujmout vedení v oblasti získávání pozemků pro všechny projekty socioekonomického rozvoje, aby se dosáhlo rovnosti a jednotnosti v celé zemi. Zachování mechanismu, kdy stát získává pozemky, zatímco podniky jednají nezávisle, by neúmyslně vedlo k nerovnosti v rámci stejného projektu, což by vedlo ke dvěma různým cenám pozemků. To by mohlo vést k dlouhodobým sporům a plýtvání půdními zdroji.

Stát by měl rekultivovat půdu pro projekty socioekonomického rozvoje.

Pan Duong Cong Thuyen, zástupce generálního ředitele realitní společnosti v Ho Či Minově Městě, vysoce ocenil výše uvedený návrh poslanců Národního shromáždění. Jako osoba zodpovědná za kompenzace a vyklízení pozemků pro obchodní projekty pan Thuyen uznal, že proces vyjednávání a vyklízení pozemků je nejobtížnější. Pokud vlastníci pozemků vědí, že podnik realizuje projekt, často požadují velmi vysokou kompenzaci, někdy i mnohem vyšší než tržní ceny. Mnoho kompenzačních projektů proto zůstává nedokončených, i když zbývá dokončit jen několik procent prací.

„Mnoho vlastníků půdy jsou spekulanti a investoři, nikoli místní obyvatelé, takže jsou velmi ‚tvrdohlaví‘, protože bydlení naléhavě nepotřebují. Pokud je však odměna pro pozdější kupce vyšší než pro kupce dřívější, je vysoká pravděpodobnost, že se tito kupci dřívější vrátí a budou požadovat více peněz. To je důvod, proč se mnoho projektů, včetně těch financovaných ze státního rozpočtu, zpožďuje, překračuje rozpočet nebo je dokonce nelze realizovat,“ prohlásil otevřeně pan Thuyen a zhodnotil: „Poslanci Národního shromáždění se zabývali žhavými, klíčovými otázkami sociálního a ekonomického života. Vyjádřili obavy lidí a podnikatelské komunity.“

„Proto upřímně doufám, že se redakční komise vážně zamyslí nad výše uvedenými názory a návrhy na doplnění a změnu pozemkového zákona, aby se dosáhlo co nejlepších výsledků,“ zdůraznil pan Thuyen.

Členové parlamentu navrhují, aby stát rekultivoval pozemky pro všechny projekty komerčního bydlení.

S odvoláním na rezoluci č. 18 Ústředního výboru Komunistické strany Vietnamu, která stanoví dvě metody, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) Le Hoang Chau uvedl: „První metodou je, aby stát prováděl nabídková řízení a aukce za účelem přidělování a pronájmu pozemků, a to i pro podniky realizující projekty komerčního bydlení. To je snahou domácích i zahraničních investorů. Druhou metodou je, aby investoři sami vyjednávali o právech na užívání pozemků za účelem rozvoje projektů. Pokud je zvolena metoda nabídkového řízení a aukce, musí stát kompenzovat a vytvořit čistý pozemkový fond. Pouhé nabídkové řízení na projekty a následný výběr investora s využitím peněz společnosti na kompenzaci je velmi obtížné. Například v projektu v okrese 1 (Ho Či Minovo Město) vyhrála nabídku společnost a byla vybrána jako investor, poté převedla peníze státu na kompenzaci. Lidé to však odmítli, protože věděli, která společnost je investorem, a chtěli, aby společnost jednala pouze přímo. Projekt se proto vlekl mnoho let a stát se musel uchýlit k donucovacím opatřením.“

„Pokud stát rekultivoval pozemky, měl by rekultivovat všechny projekty. Pozemky by pak měly být vydraženy a rozdíl v nájemném z pozemků by měl stát použít na investice do infrastruktury pro lidi, místo aby tekl do kapes podniků. Pokud se to udělá dobře, stát bude mít kontrolu a bude řídit primární trh s pozemky pro veřejné i soukromé investice,“ navrhl pan Chau.

Se všemi projekty by mělo být zacházeno stejně.

V návrhu novely zákona o půdě, o kterém noviny Thanh Nien diskutovaly v sérii článků, byla „zanedbána“ nejen rekultivace půdy, ale i sektor cestovního ruchu . Návrh zákona o půdě minulý týden projednalo v Národním shromáždění také mnoho poslanců.

Podle poslance Národního shromáždění Ta Van Ha (delegace Quang Nam): Usnesení politbyra č. 08/2017 o rozvoji cestovního ruchu v klíčové hospodářské odvětví. Návrh pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů) má však celkem 16 kapitol, 265 článků s 226 stránkami, „ale pouze 11 výskytů slova ‚cesovní ruch‘, z nichž 2 výskyty se týkají odvětví cestovního ruchu a dalších 9 výskytů se týká novely lesního zákona.“

Argumentoval, že způsob, jakým vláda zachází s tímto velmi očekávaným klíčovým hospodářským sektorem, je nedostatečný, a zdůraznil význam rekultivace půdy pro rozvoj cestovního ruchu. Tento poslanec Národního shromáždění proto navrhl do článku 79 doplnit novou kategorii, a to půdu využívanou pro rozvoj cestovního ruchu, která by měla být rovněž předmětem státní rekultivace.

Dr. Huynh Thanh Dien z Univerzity Nguyen Tat Thanh uvítal pronikavé názory poslanců Národního shromáždění na vytváření pozemkových fondů pro projekty socioekonomického rozvoje a potvrdil, že vyklízení pozemků je vždy nejobtížnější fází jakéhokoli projektu, bez ohledu na jeho oblast, zejména u velkých projektů. Samotné podniky nemají právo na rekultivaci pozemků a spoléhání se pouze na dohody velmi ztěžuje zajištění potřebných pozemků.

Například rozvoj velkých turistických oblastí nebo víceúčelových městských komplexů, včetně bydlení, nákupních center a zábavních zařízení, vyžaduje obrovské pozemky. Umožnění podnikům samostatně vyjednávat s obyvateli a získávat pozemky vede k nesrovnalostem. Někdy může i velký, dobře naplánovaný projekt zůstat s nedokončenými, roztříštěnými pozemky, protože obyvatelé odmítají své pozemky předat. To prodlužuje realizaci projektu, zvyšuje náklady a nedosahuje cíle, kterým je podpora místního nebo regionálního hospodářského rozvoje. Zvýšené náklady na projekt navíc vedou k vyšším cenám produktů, což v konečném důsledku poškozuje spotřebitele.

„Stát by se měl ujmout vedení v oblasti získávání pozemků, plánování a rozvoje projektů a poté by měl veřejně a transparentně vypsat nabídková řízení, aby vybral investory s dostatečnou kapacitou a zkušenostmi. Jedná se o komplexní a systematický přístup, který navazuje na plán rozvoje a předchází sporům. Ceny pozemků jsou navíc konzistentnější, když stát pozemky získá; jaké by byly, kdyby se řídily tržními cenami? Toto nařízení je příliš vágní. Je nutné považovat všechny projekty hospodářského rozvoje za součást celkového plánu místního, regionálního a národního hospodářského rozvoje, vytváření pracovních míst pro lidi, a proto by s nimi mělo být zacházeno spravedlivě. I projekty v ekonomických zónách s funkčními oblastmi, jako jsou průmyslové parky, servisní zóny, turistické zóny, zábavní zóny a městské oblasti, by měly podléhat státnímu vyvlastňování pozemků. Proto je zapotřebí podrobná regulace týkající se projektů podléhajících vyvlastňování pozemků, včetně zábavních zón, nových městských oblastí v kombinaci s komerčními a servisními podniky a víceúčelových zábavních komplexů.“ „Funkce zahrnují zábavní oblasti, turistické oblasti, městské oblasti a další funkční zóny v ekonomické zóně...“, uvedl Dr. Dien.

Zástupce Národního shromáždění: Měly by organizace a jednotlivci, kteří vytvářejí zablokované plánovací projekty a způsobují plýtvání půdou, nést odpovědnost za odškodnění?

Pokud budou podniky ponechány na to, aby si o kompenzace řešily samy, bude obtížné zajistit si rozsáhlé projekty.

V současné době není nic složitějšího než koupit pozemky od lidí. Pokud se to udělá dobře, finanční rezervy státu se budou stále zvětšovat. Stát získává pozemky pro všechny projekty, včetně turistických projektů a multifunkčních zábavních komplexů. Pokud by se podniky musely samy kompenzovat, neexistovaly by žádné velké projekty ani megaměsta.

Pan Le Hoang Chau   (předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města)

Neměli bychom přesouvat břemeno problémů na podniky.

Pokud jsou podniky ponechány samy sobě a řeší nejtěžší část vyklízení pozemků, pak je systematický rozvoj měst a ekonomiky nemožný. Vláda by neměla přesouvat zátěž na podniky, zejména v pozemkovém sektoru. Zákon musí stanovit podrobné a konkrétní předpisy, aby je obce mohly jednotně implementovat. Protože pokud zákon nebude jasně definován, státní orgány se neodváží jej implementovat a projekty se zastaví. To je v současné době důvod k novelizaci pozemkového zákona; jinak to bude krok zpět.

Dr. Huynh Thanh Dien (Nguyen Tat Thanh University)

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm