Segment zemědělské půdy zůstává klidný

Zákon o půdě z roku 2024 umožňuje osobám, které se přímo nepodílejí na zemědělské výrobě, převést půdu na pěstování rýže. Pro potenciální investory je to příležitost, ale tento „kousek dortu“ není snadné sníst.

Pokud v minulosti mohly právo užívat rýžovou půdu pouze osoby přímo zapojené do zemědělské výroby, pak s současnými novými předpisy mohou právo na její převod za účelem investic do produkce získat i osoby, které se na zemědělské výrobě přímo nepodílejí, pokud mají podmínky a schopnosti rýži pěstovat.

Na nedávném semináři o nemovitostech pan Le Van Binh, zástupce ředitele pozemkového odboru ( Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí ), uvedl, že až vstoupí v platnost pozemkový zákon z roku 2024, bude se tento segment energicky rozvíjet.

Ve skutečnosti byla v období 2020–2022 situace v oblasti transakcí se zemědělskou půdou poměrně vyhrocená. Mnoho podniků i jednotlivců nakupovalo zemědělskou půdu s cílem ji přeměnit na pozemky k prodeji, což v té době vyvolalo horečku.

Přestože se očekává, že trh bude dynamickější, ve skutečnosti je segment zemědělské a lesní půdy zajímavý pouze pro velké, organizované investory, jako jsou podniky. Nové předpisy totiž vytvářejí příznivé podmínky pouze pro zemědělce a jsou vhodné pro podniky investující v zemědělském sektoru, zatímco aktivity spojené se shromažďováním a nákupem zemědělské půdy a čekáním na změnu účelu, dělením pozemků a prodejem pozemků pro drobné investory budou velmi obtížně realizovatelné.

Paní Ha Kien, makléřka a investorka do pozemků v mnoha segmentech v Hanoji, Hoa Binh a Thai Nguyen, uvedla, že v současné době je segment zemědělské půdy stále „klidný“, protože daně a poplatky za přeměnu zemědělské půdy a lesních pozemků jsou poměrně vysoké, takže drobní investoři do tohoto segmentu neinvestují. Místo toho se zdá, že „velcí hráči“, kteří potřebují investovat až desítky hektarů rýžové půdy, lesní půdy, aby ji později mohli přeměnit na pozemky pro služby, cestovní ruch, obchod, bytové projekty..., jsou nadšení, že se do hry mohou zapojit.

Vedoucí realitní společnosti v Hanoji uvedl, že jeho společnost plánuje „hledat“ rozsáhlé lesní a zemědělské pozemky v Hoa Binh a Thai Nguyen a dokonce „chytat ryby daleko od břehu“ tím, že se vydá nakupovat pozemky do Centrální vysočiny.

Pokud jde o přeměnu zemědělské půdy, pan Le Van Binh poznamenal, že je nutné dodržovat plánování a splnit cíl více než 3 milionů hektarů rýžové půdy, aby byla zajištěna potravinová bezpečnost státu. Investoři do nemovitostí proto musí být opatrní a rozumět ustanovením zákona, aby se vyhnuli neefektivním investicím, nákupům za vysoké ceny a potížím s likvidací.

Podle Vietnamské asociace realitních makléřů se v prvních 6 měsících roku 2024 zlepšil segment pozemků díky draženým a rozdělovaným pozemkům. Mezitím projektové pozemky a zemědělská a lesní půda nevykazují známky oživení, s pochmurnou likviditou a pomalými transakcemi. I mnoho investorů, kteří vlastní zemědělskou půdu, chce v tuto chvíli prodat své zboží, ale je to obtížné.

Ředitel realitní kanceláře analyzoval, že investiční zisková marže v tomto segmentu se pohybuje okolo 25–30 % ročně, a pokud se podaří převést pozemky k bydlení na zemědělské, dosáhne 35–40 % ročně. Možnost zvýšení ceny zemědělské půdy v průběhu deseti let se může zvýšit 3–5krát, nebo i více. Podle očekávaného ceníku pozemků se však náklady na přípravu dokumentů k přeměně pozemků k bydlení na zemědělské pozemky zvýší 9krát oproti současnosti.

Například pokud chce investor změnit účel a oddělit zemědělský pozemek o rozloze 1 000 m2 v Dong Anh (Hanoj), současný poplatek za užívání pozemku činí 6,6 miliardy VND, ale pokud se vypočítá podle ceny dle nového návrhu ceníku, tato částka se zvýší na 61,8 miliardy VND. Samotný poplatek za užívání pozemku o rozloze 100 m2 tedy činí více než 6 miliard VND. Za tuto cenu je pro lidi nákup volného pozemku k bydlení levnější než daň, kterou by museli platit při přeměně zemědělské půdy.

Zákon o půdě z roku 2024 navíc stanoví, že zemědělská půda, která je ponechána ladem nebo nevyužívána nepřetržitě po dobu 12–24 měsíců, bude podléhat správním sankcím a může být odebrána. Investoři, kteří vlastní zemědělskou půdu, tak budou muset rychle dokončit postupy pro její přeměnu na obytnou půdu nebo na zemědělskou půdu, pokud nechtějí přijít o vše.

„Pokud si koupíte pozemek, abyste zachytili investiční vlnu, a to v souladu s plánováním, ale regionální plánování je pozastaveno, jeho implementace je pomalá nebo se upravuje, investoři se mohou ocitnout v situaci, kdy si ho nikdo nekoupí. Kromě toho může při nákupu zemědělské půdy, zejména pozemků, které nelze přeměnit, dojít k riziku bankrotu, pokud se použije finanční páka,“ hovořil dnes jeden investor o rizicích držení zemědělské půdy.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html