Segment zemědělské půdy zůstává klidný.

Zákon o půdě z roku 2024 umožňuje osobám, které se přímo nezabývají zemědělskou výrobou, nabýt rýžová pole převodem. To představuje příležitost pro finančně zdatné investory, ale tento „kousek koláče“ není snadné získat.

Dříve mohli právo užívat rýžové pozemky pouze ti, kteří se přímo podílejí na zemědělské výrobě. Podle nových předpisů však mohou právo užívat pozemky pro investice do výroby získat i osoby, které se na zemědělské výrobě přímo nepodílejí, pokud mají podmínky a schopnost pěstovat rýži.

Na nedávném semináři o nemovitostech pan Le Van Binh, zástupce ředitele pozemkového odboru ( Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí ), uvedl, že až vstoupí v platnost pozemkový zákon z roku 2024, zažije tento segment dynamický rozvoj.

Ve skutečnosti byl trh se zemědělskou půdou v období 2020–2022 poměrně vyhřátý. Mnoho firem i jednotlivců skupovalo zemědělskou půdu s cílem ji přeměnit na parcely k prodeji, což v té době způsobilo boom.

Ačkoli se očekává, že trh se stane dynamickějším, ve skutečnosti segmenty zemědělské a lesní půdy přitahují pozornost pouze velkých, organizovaných investorů, jako jsou podniky. Je to proto, že nová nařízení vytvářejí příznivé podmínky pouze pro zemědělce a jsou vhodná pro podniky investující v zemědělském sektoru. Pro drobné investory však bude praxe nákupu zemědělské půdy, čekání na změnu účelu a následného rozdělení a prodeje pozemků velmi obtížně realizovatelná.

Paní Ha Kien, realitní makléřka a investorka v různých segmentech v Hanoji, Hoa Binhu a Thai Nguyen, uvedla, že segment zemědělské půdy zůstává relativně klidný kvůli vysokým daním a poplatkům za přeměnu zemědělské a lesní půdy, což odrazuje drobné investory od investování v této oblasti. Místo toho se zdá, že velcí investoři, kteří chtějí získat desítky hektarů rýžových polí a lesních pozemků pro budoucí přestavbu na pozemky pro služby, cestovní ruch , komerční projekty nebo bytové projekty, jsou pro účast nadšenější.

Vedoucí realitní společnosti v Hanoji uvedl, že jeho společnost plánuje „hledat“ rozsáhlé lesní a zemědělské pozemky v provinciích Hoa Binh a Thai Nguyen a dokonce se „vydat dále“ do Centrální vysočiny, aby našla pozemky ke koupi.

Pokud jde o přeměnu zemědělské půdy, pan Le Van Binh poznamenal, že musí probíhat podle plánu a dodržovat cíl více než 3 milionů hektarů půdy pro pěstování rýže, aby byla zajištěna potravinová bezpečnost státu. Investoři do nemovitostí proto musí být opatrní a rozumět zákonným předpisům, aby se vyhnuli neefektivním investicím, nákupům za vysoké ceny, které by však mohly mít potíže s likvidací.

Podle Vietnamské asociace realitních makléřů se v prvních šesti měsících roku 2024 zlepšil segment pozemků, a to jak v podobě dražených pozemků, tak i v podobě rozdělených pozemků. U projektových pozemků a zemědělské/lesní půdy však stále nejsou patrné žádné známky oživení; likvidita zůstává pomalá a transakce probíhají pomalu. I mnoho investorů, kteří vlastní zemědělskou půdu, má v současné době potíže s jejím prodejem.

Podle ředitele realitní kanceláře je zisková marže investic v tomto segmentu přibližně 25–30 % ročně, a pokud se podaří přeměnit zemědělskou půdu na obytnou, mohla by dosáhnout 35–40 % ročně. Potenciál cenového zhodnocení v průběhu deseti let spočívá v tom, že hodnota zemědělské půdy by se mohla zvýšit 3–5krát, nebo i vícekrát. Na základě předpokládaného ceníku pozemků by se však náklady na zpracování žádosti o přeměnu zemědělské půdy na obytnou půdu zvýšily devítinásobně ve srovnání se současnými náklady.

Například pokud si investor chce požádat o změnu účelu využití pozemku a rozdělit zemědělský pozemek o rozloze 1 000 m2 v Dong Anh (Hanoj), současný poplatek za užívání pozemku činí 6,6 miliardy VND. Pokud se však vypočítá podle nového návrhu ceníku, tato částka se zvýší na 61,8 miliardy VND. Samotný poplatek za užívání pozemku o rozloze 100 m2 tedy činí přes 6 miliard VND. Za tuto cenu by lidé, kteří kupují stávající pozemky pro bydlení, byli levnější než daň, kterou by museli zaplatit při přeměně zemědělské půdy.

Zákon o půdě z roku 2024 dále stanoví, že zemědělská půda ponechaná ladem nebo nevyužívaná nepřetržitě po dobu 12–24 měsíců bude podléhat správním sankcím a může být zabavena. Investoři, kteří v současné době vlastní zemědělskou půdu, proto budou muset urychleně dokončit postupy pro její přeměnu na pozemky určené k bydlení nebo změnit její využití k pěstování, pokud nechtějí přijít o vše.

„Pokud si koupíte pozemek, abyste využili investiční trendy a plánování, ale regionální plán je pozastaven, zpožděn nebo upraven, investoři se mohou setkat s nejhorším scénářem, kdy nebudou moci pozemky prodat. Navíc nákup zemědělské půdy, zejména parcel, které nelze přeměnit, s sebou nese riziko bankrotu, pokud se použije finanční páka,“ hovořil dnes jeden investor o rizicích držení zemědělské půdy.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html