Kontroverze ohledně předpisů pro kauce na nemovitosti.

Návrh zákona předložený Národnímu shromáždění k úvodnímu projednání (vládní návrh č. 108/TTr-CP ze dne 5. dubna) stanoví, že investoři projektů, kteří prodávají rozestavěné byty nebo stavební práce, nebo převádějí či pronajímají práva k užívání pozemků se stávající infrastrukturou v rámci projektu, budou povinni provádět transakce prostřednictvím burzy nemovitostí (článek 57). Tyto návrhy se setkaly s smíšenými reakcemi, přičemž mnoho odborníků a některých zástupců Národního shromáždění vyjádřilo protichůdné názory.

2 možnosti

Na základě stanovisek poslanců Národního shromáždění na 5. zasedání navrhovatel ve spolupráci s příslušnými agenturami provedl průzkum, začlenění a přezkoumání návrhu zákona. V poslední zprávě o začlenění zpětné vazby, revizích a finalizaci návrhu zákona předložené Hospodářskému výboru Národního shromáždění vláda souhlasila se zrušením požadavku, aby transakce s nemovitostmi probíhaly přes obchodní plochu (článek 57), a nahradila jej pouze povzbuzováním subjektů k provádění takových transakcí.

„Přijetí tohoto názoru ze strany navrhovatelky je včasné a velmi vítané, protože požadavek, aby určité transakce s nemovitostmi probíhaly prostřednictvím třetí strany, jako je například burza nemovitostí, by vytvořil další postupy a náklady, což by zvýšilo ceny nemovitostí v situaci, kdy zákon již obsahuje předpisy o notářském ověřování a ověřování smluv,“ uvedl pan Nguyen Van Dinh, právní expert v oblasti nemovitostí.

Dalším pozoruhodným ustanovením návrhu zákona je podmínka, za níž mohou developeři vybírat kauce při transakcích s nemovitostmi. V článku 23 bodu 5 nejnovějšího návrhu zákona navrhovatel navrhuje dvě možnosti.

Stále existuje mnoho protichůdných názorů na regulaci kaucí při obchodování s nemovitostmi, jak je navrženo v návrhu zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů). Foto: TAN THANH

Možnost 1: Developer realitního projektu je oprávněn vybírat kauci pouze po dohodě se zákazníkem, pokud má bytový nebo stavební projekt základní projekt schválený státním orgánem a developer má alespoň jeden z dokladů o právu k užívání pozemku uvedených v článku 25 odstavci 2 tohoto zákona a dokončil postup oznámení zahájení výstavby v souladu se zákonem. Smlouva o kauci musí jasně uvádět prodejní cenu nebo cenu leasingu bytového nebo stavebního projektu a výše kauce nesmí překročit 10 % prodejní ceny nebo ceny leasingu bytového nebo stavebního projektu...

Možnost 2: Developer realitního projektu je oprávněn vybírat zálohy pouze dle dohody se zákazníky, pokud bytový nebo stavební projekt splnil všechny podmínky pro zahájení podnikání a transakce byla provedena v souladu s ustanoveními tohoto zákona.

Měla by být povinná záloha snížena nebo zrušena?

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), vyjádřil svůj nesouhlas s některými ustanoveními v Možnosti 1, jelikož nejsou příliš smysluplná pro ochranu práv zákazníků, zejména individuálních zákazníků. Konkrétně by výše zálohy stanovená v Možnosti 1 měla být revidována tak, aby...

„Výše vkladu nepřesahující 5 %“ je podle společenské praxe přiměřená částka, která zajišťuje, že vklad není určen k účelům získávání finančních prostředků a má dostatečnou hodnotu, aby se zajistilo, že jak vkladatel, tak příjemce si jsou s dohodou vědomi a budou ji dodržovat. To také pomáhá developerovi projektu porozumět potřebám a preferencím zákazníků, aby mohl zlepšit a zvýšit kvalitu produktů, vybavení a služeb projektu.

Expert Nguyen Van Dinh mezitím tvrdí, že teoreticky je nutné posoudit, zda kauce spadá do působnosti zákona o podnikání v oblasti nemovitostí. Podle něj je vztah mezi prodávajícím (developerem) a kupujícím (potenciálním zákazníkem) občanskoprávním vztahem, který se řídí občanským právem.

Podle článku 328 občanského zákoníku je vklad úkon, kdy jedna strana dává druhé straně peněžní částku nebo drahé kovy, drahokamy nebo jiné cenné věci (souhrnně označované jako vklady) na stanovenou dobu jako záruku uzavření nebo plnění smlouvy.

Pokud je tedy účelem smlouvy o složení kauce mezi prodávajícím a kupujícím pouze zajistit, aby obě strany pokračovaly v kupní smlouvě bytu, jakmile budou splněny podmínky (rezervace nemovitosti), mohou specializované zákony (právo o obchodování s nemovitostmi) omezit načasování nebo výši kauce?

Podle pana Dinha, aby byla zajištěna účinnost politiky a předešlo se „kolizi právních předpisů“, nemusí zákon o podnikání v oblasti nemovitostí regulovat požadavek na kauci. Místo toho jsou zapotřebí předpisy, které by přísně kontrolovaly prodej bytových a stavebních projektů ve výstavbě, mobilizaci a využití kapitálu investory a přísné sankce za porušení. Proto by měly být předpisy o podmínkách pro přijímání kaucí a výši kauce z návrhu zákona odstraněny.

Pan LE HOANG CHAU, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA):

Nedostatky v převodu projektů

Pokud jde o předpisy o převodu projektů, článek 38 návrhu jasně uvádí zásadu převodu projektu jako celku nebo jeho části. Konkrétně bod 3 článku 38 stanoví, že po převodu může investor projekt zdědit, ale tato zásada je v rozporu s článkem 39 návrhu. Konkrétně bod C, bod 1 článku 39 vyžaduje, aby v případě převodu projektu investor dokončil infrastrukturu...

Ve skutečnosti mají prodávající a kupující projektu zcela odlišné představy. Kupující mají peníze, odlišné nápady a chtějí investovat do změny současného stavu projektu. Po obdržení převodu proto mohou upravit plánování v měřítku 1/500, akceptují vyšší platbu, splní své finanční závazky a nemusí používat starou infrastrukturu; postaví si novou. Článek 39, odstavec 3, zároveň vyžaduje dokončení nové infrastruktury před povolením převodu, což je pro převodce nevýhodné. Pokud předpisy zůstanou restriktivní, ztíží to fúze a akvizice (M&A) projektů, nevytvoří to příznivé prostředí pro převody a mnoho nekompetentních investorů bude mít potíže s nalezením nových investorů.

Dr. Pham Anh Khoi, generální ředitel společnosti FINA Real Estate Financial Services Company:

Předpisy musí zajistit rovnováhu.

Národní shromáždění projednalo a rozhodlo o mnoha důležitých otázkách týkajících se novelizovaného zákona o podnikání v oblasti nemovitostí. Všechna politická rozhodnutí však musí být vyvážená mezi všemi účastníky trhu, včetně kupujících a prodávajících nemovitostí. Pokud zákon vytváří potíže pro kupující i prodávající, vytvoří nerovnováhu. Například pokud jde o předpisy týkající se podmínek pro uvedení produktu na trh, pokud je zákon příliš přísný, developeři budou mít potíže nebo nemožné získat kapitál, což bude bránit realizaci projektů a v důsledku toho budou produkty nabízené na trhu nižší kvality a prodejní ceny budou překračovat finanční dostupnost kupujících.

Stát dále utrpí rozpočtové ztráty, další odvětví související s nemovitostmi, jako jsou stavební materiály a stavebnictví, přijdou o pracovní místa a celá ekonomika bude ovlivněna.

Pan LE HUU NGHIA, generální ředitel společnosti Le Thanh Trading and Construction Company Limited:

Měly by existovat předpisy pro správu získaných finančních prostředků.

Existují zbytečné předpisy, které by Národní shromáždění mělo ignorovat; jejich uvalení pouze plýtvá personálem na inspekci a dohled... Například nařízení o záloze je občanskoprávní záležitostí, o které rozhodují kupující i prodávající. Pokud kupující souhlasí se zaplacením zálohy, ale nekoupí, o zálohu přijde, zatímco pokud si prodávající peníze vezme a zruší obchod, musí zálohu nahradit.

Zda by transakce měly být prováděny prostřednictvím obchodní platformy, by mělo být ponecháno na svobodné volbě vývojářů, protože budou vědět, která platforma je dostatečně kompetentní k výběru. V opačném případě mohou své produkty prodávat sami a být zodpovědní vůči zákazníkům. Ve skutečnosti, pokud by to bylo povinné, mnoho bezskrupulózních platforem, které se zajímají pouze o prodej produktů za účelem získání provizí, by projekt zveličovalo nebo zkreslovalo, aby ho prodalo zákazníkům, a vývojář by pak nesl veškerou odpovědnost.

Klíčovým aspektem realitního byznysu je řízení cash flow developera. Kam vkládají peníze, které dostávají od klientů? Pokud s nimi správně nehospodaří a místo investování do projektu je používají libovolně, představuje to pro klienty riziko.

Napsal Pham Dinh

Zdroj: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm