Kontroverze ohledně předpisů o vkladech na nemovitosti

V návrhu zákona, který byl poprvé předložen Národnímu shromáždění (NS) k připomínkování (podání vlády č. 108/TTr-CP ze dne 5. dubna), je ustanovení, že investoři projektu, kteří v budoucnu prodávají domy a stavební práce, převádějí a pronajímají práva k užívání pozemků s infrastrukturou v rámci projektu, budou muset projít realitní burzou (článek 57). Tyto návrhy se setkaly s mnoha protichůdnými názory, včetně mnoha nesouhlasů ze strany odborníků a některých poslanců NS.

2 možnosti

Na základě stanovisek delegátů Národního shromáždění na 5. zasedání se navrhovatel koordinoval s příslušnými agenturami za účelem výzkumu, vstřebávání a přezkumu. Ve zprávě o vstřebávání, revizi a dokončení nejnovějšího návrhu zákona zaslané Hospodářskému výboru Národního shromáždění vláda souhlasila s odstraněním nařízení vyžadujícího, aby transakce s nemovitostmi byly prováděny prostřednictvím veřejného zastupitelstva (článek 57), a místo toho pouze vybízela subjekty k tomu, aby tak činily.

„Souhlas s agenturou pro vypracování návrhů je včasný a velmi vítaný, protože pokud bude vyžadováno, aby některé transakce s nemovitostmi probíhaly přes třetí stranu, tedy realitní kancelář, vytvoří se tím dodatečné postupy a náklady, což zvýší ceny nemovitostí v kontextu již existujících zákonů o notářském ověřování a ověřování smluv,“ vyjádřil se k tomu Master Nguyen Van Dinh, expert na právo v oblasti nemovitostí.

Dalším pozoruhodným ustanovením návrhu zákona jsou podmínky, za nichž mohou investoři shromažďovat zálohy při transakcích s nemovitostmi. V článku 23 bodu 5 nejnovějšího návrhu zákona navrhovatel navrhuje dvě možnosti.

Stále existuje mnoho protichůdných názorů na regulaci kaucí při prodeji a transakcích s nemovitostmi, která je navržena v návrhu zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů). Foto: TAN THANH

Možnost 1: Investor realitního projektu je oprávněn vybírat kauci pouze na základě dohody se zákazníkem, pokud má dům nebo stavba základní projekt, který byl posouzen státním orgánem, a investor má alespoň jeden z dokladů o právu k užívání pozemku uvedených v odstavci 2 článku 25 tohoto zákona a dokončil postup oznámení zahájení výstavby stavby v souladu s ustanoveními zákona. Smlouva o kauci musí jasně uvádět prodejní cenu, cenu leasingu domu nebo stavby a výše kauce nesmí překročit 10 % prodejní ceny, ceny leasingu domu nebo stavby...

Možnost 2: Investoři do realitních projektů mohou vybírat zálohy pouze v souladu s dohodou se zákazníky, pokud bytové a stavební práce splňují všechny podmínky pro zahájení podnikání a provedly transakce v souladu s ustanoveními tohoto zákona.

Snížit nebo zrušit požadavek na kauci?

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), vyjádřil nesouhlas s některým obsahem v možnosti 1, protože nemá velký význam pro ochranu zájmů zákazníků, zejména individuálních zákazníků. Konkrétně by měla být výše zálohy stanovená v možnosti 1 revidována na

„Výše vkladu nepřesahující 5 %“ je přiměřená úroveň podle společenské praxe a zajišťuje, že povaha vkladu není určena k mobilizaci kapitálu a má dostatečně vysokou hodnotu, aby jak vkladatel, tak příjemce vkladu vědomě dodržovali dohodu. Tím také pomáhá investorovi projektu pochopit potřeby a vkus zákazníků s cílem zdokonalit a zlepšit kvalitu produktů, služeb a služeb projektu.

Mezitím expert Nguyen Van Dinh uvedl, že teoreticky je nutné posoudit, zda vklad spadá do působnosti zákona o podnikání v oblasti nemovitostí. Podle něj je vztah mezi osobou, která chce prodat (investor), a osobou, která chce koupit (potenciální zákazník), občanskoprávním vztahem, upraveným občanským právem.

Podle § 328 občanského zákoníku je kaucí složení jistoty, když jedna strana svěří druhé straně peněžní částku nebo drahé kovy, drahokamy či jiné cennosti (souhrnně označované jako kauce) na určitou dobu k zajištění uzavření nebo plnění smlouvy.

Pokud je tedy účelem smlouvy o kauci mezi prodávajícím a kupujícím pouze zajistit, aby obě strany, až budou splňovat podmínky, uzavřely kupní smlouvu o prodeji bytu (rezervaci místa), může specializované právo (právo obchodování s nemovitostmi) omezit dobu přijetí kauce nebo její výši?

Podle pana Dinha, aby byla zajištěna účinnost politiky a předešlo se „právním konfliktům“, nemusí zákon o podnikání v oblasti nemovitostí regulovat kauce. Místo toho je nutné regulovat přísnou kontrolu nad prodejem domů, budoucími stavebními pracemi, mobilizací kapitálu a jeho využitím investory a zároveň mít přísné sankce za řešení porušení. Proto by měla být z návrhu zákona odstraněna ustanovení o podmínkách pro přijímání kaucí a jejich výši.

Pan LE HOANG CHAU, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA):

Problémy s přenosem projektu

Pokud jde o předpisy o převodu projektu, článek 38 návrhu jasně uvádí zásadu převodu projektu vcelku nebo zčásti. Zejména bod 3 článku 38 stanoví, že po převodu může investor projekt zdědit, ale tato zásada není v souladu s článkem 39 návrhu. Konkrétně bod C, bod 1 článku 39 vyžaduje, aby v případě převodu projektu investor dokončil infrastrukturu...

Ve skutečnosti mají prodávající a kupující projektu zcela odlišné představy. Kupující mají peníze, mají různé nápady a chtějí investovat do změny současného stavu projektu, takže po obdržení převodu mohou upravit plánování 1/500, souhlasí s tím, že zaplatí více peněz, splní finanční závazky a nemusí používat starou infrastrukturu, ale postaví si novou. Zatímco článek 39 odstavce 3 vyžaduje dokončení nové infrastruktury, aby byl převod možný, což je pro převodce nepříjemné. Pokud jsou předpisy stále závazné, ztíží to fúze a akvizice projektů (M&A) a nevytvoří příznivé podmínky pro převod. Mnoho investorů bez kapacity bude mít potíže s nalezením nových investorů.

Dr. PHAM ANH KHOI, generální ředitel společnosti FINA Real Estate Financial Services Company:

Předpisy musí zajistit rovnováhu

Národní shromáždění projednalo a rozhodlo o mnoha důležitých bodech zákona o obchodování s nemovitostmi (ve znění pozdějších předpisů). Všechna rozhodnutí však musí být vyvážena mezi subjekty účastnícími se trhu, včetně kupujících a prodávajících nemovitostí. Pokud zákon kupujícím nebo prodávajícím ztěžuje přístup, rovnováha se ztratí. Například pokud jsou předpisy o podmínkách prodeje produktů příliš přísné, investoři nebudou moci nebo budou mít potíže s mobilizací kapitálu, bude obtížné realizovat projekty, náklady se zvýší; produkty dodávané na trh budou nízké a prodejní cena bude nad rámec možností kupujících.

Dokonce i stát přijde o příjmy z rozpočtu, další odvětví související s nemovitostmi, jako jsou stavební materiály, montáže, pracovníci přijdou o práci... a zasažena bude i celá ekonomika.

Pan LE HUU NGHI, generální ředitel společnosti Le Thanh Construction and Trading Company Limited:

Měly by existovat předpisy pro správu mobilizovaných peněz.

Existují zbytečné předpisy, které by Národní shromáždění mělo ignorovat, jejich závaznost pouze stojí více personálu na kontrolu a dohled... Například nařízení o záloze je občanskoprávní záležitostí, o které rozhodují kupující i prodávající. Pokud kupující souhlasí se zálohou, ale nekoupí, záloha propadá, a pokud si prodávající peníze vezme a zruší smlouvu, záloha bude vrácena.

Nebo zda regulovat obchodování prostřednictvím burzy či nikoli, by mělo být ponecháno na svobodné volbě investora, protože bude vědět, která burza je dostatečně schopná si ji vybrat, jinak bude produkt prodávat sama a bude zodpovědná zákazníkovi. Ve skutečnosti, pokud je regulace povinná, mnoho nespolehlivých burz chce produkt prodat jen proto, aby získala provizi, bude zveličovat pravdu, říkat nepravdy o projektu, aby produkt prodala zákazníkům, a pak je investor ten, kdo za to nese plnou odpovědnost.

Důležité v realitním byznysu je řízení cash flow investora. Kam investují peníze od zákazníků? Pokud nejsou spravovány a používány libovolně a nejsou vkládány do realizace projektu, je to pro zákazníky riskantní.

Nahrál Pham Dinh

Zdroj: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm