Jedním z nejjasnějších ukazatelů je, že od začátku roku se úvěry na nemovitosti zvýšily dvojnásobným tempem oproti průměrnému tempu růstu úvěrů v celém systému. Jen za prvních šest měsíců se úvěry v celém systému zvýšily přibližně o 10 %, přičemž se odhaduje, že úvěry na nemovitosti vzrostly o 20 %.
Finanční zprávy řady bank, jako jsou Techcombank, HDBank,SHB , MB… za 2. čtvrtletí roku 2025, rovněž ukazují, že úvěry poskytované těmito bankami na nemovitosti se ve srovnání s koncem loňského roku zvýšily o 20–35 %.
Úvěry na nemovitosti dosáhly dosud rekordního maxima (přibližně 3,2 bilionu VND). Není těžké pochopit, proč banky investují do nemovitostí. Jak uvedl guvernér Vietnamské státní banky, prudký nárůst úvěrů na nemovitosti v první polovině letošního roku je v souladu se směrem k řešení problémů na trhu s nemovitostmi. Jakmile totiž budou odstraněny právní překážky projektů, nevyhnutelně se zvýší poptávka po kapitálu na jejich realizaci.
Z nezávislého pohledu se analytici domnívají, že v kontextu obtíží ve výrobě a spotřebě jsou hlavními hnacími silami růstu infrastruktura a nemovitosti. Navíc u úvěrů na nemovitosti je skutečná míra ztrátovosti velmi nízká (díky vysoké likviditě zajištění). Proto tyto dva sektory silně přitahují kapitál.
Navzdory rychlému nárůstu úvěrů na nemovitosti je Vietnamská státní banka (SBV) povzbudivá, že úvěry v tomto sektoru stále splňují bezpečnostní ukazatele. Důkazem toho je skutečnost, že poměr krátkodobého kapitálu použitého na střednědobé a dlouhodobé úvěry zůstává pod 30 %. Regulátor také průběžně nařizuje úvěrovým institucím, aby vyvažovaly kapitál podle doby splatnosti, a tím zajistily bezpečnost systému.
Struktura úvěrů na nemovitosti a kapitálová struktura trhu s nemovitostmi však v poslední době vykazují určité nesrovnalosti.
Zaprvé, pokud jde o strukturu úvěrů, nesplacené úvěry na realitní podnikání se výrazně zvýšily, zatímco úvěry na nákup a rekonstrukci domů rostly pomalu. To naznačuje, že bankovní kapitál proudí hlavně k developerům, zatímco lidé zatím nejsou nadšení z koupě domů pro osobní potřebu. To také pramení z nerovnováhy na trhu, kdy je nabídka cenově dostupného a středního bydlení stále vzácnější. Novou nabídkou na trhu jsou převážně luxusní byty, zatímco cenově dostupné, střední a sociální bydlení výrazně chybí. To je také důvod, proč se úvěrový balíček ve výši 145 000 miliard VND na sociální bydlení, stejně jako úvěrové balíčky pro osoby mladší 35 let, vyplácí velmi pomalu.
Za druhé, pokud jde o kapitálovou strukturu realitního trhu, dříve se struktura dluhového financování mnoha realitních společností silně spoléhala na dluhopisy, a to až do výše 50–60 %, ale tento podíl se nyní prudce snížil na polovinu. V prvních sedmi měsících letošního roku se emise dluhopisů na celém trhu zvýšily o 63 % ve srovnání s koncem loňského roku, ale samotná emise realitních dluhopisů se zvýšila o něco málo přes 13 %.
Ve skutečnosti, když se uvolní úvěrová politika, úrokové sazby z úvěrů klesnou na minimum a banky se stanou otevřenějšími vůči hypotékám, mnoho developerů nejenže upustí od vydávání nových dluhopisů, ale také agresivně splácí stávající dluhopisy před termínem a přechází na bankovní úvěry. Tato zvýšená závislost podniků na bankovních úvěrech, zejména v odvětvích vyžadujících dlouhodobý kapitál, jako jsou nemovitosti, představuje pro bankovní systém značná rizika, zejména riziko nesouladu splatnosti.
Přestože jsou úvěry na nemovitosti v současné době bezpečné, pokud budou i nadále prudce růst a kapitál bude proudit převážně do luxusních realitních projektů, jako je tomu nyní, trh nevyhnutelně čelí nestabilitě.
Abychom tuto situaci napravili, nemůžeme se spoléhat na úpravy ze strany bank – které jsou silně motivovány ziskem a zájmy akcionářů – ale spíše potřebujeme regulační ruku státu. Vietnamská státní banka, ministerstvo stavebnictví a další ministerstva a agentury proto musí najít řešení pro zvýšení nabídky sociálního a dostupného bydlení a přesměrovat úvěrový tok do těchto segmentů. Kromě toho, až budou v budoucnu zrušeny úvěrové limity, musí mít Vietnamská státní banka také účinnější nástroje pro směrování kapitálových toků do prioritních odvětví.
Dlouhodobým řešením, jak uvedl guvernér Vietnamské státní banky, je silný rozvoj kapitálového trhu, efektivní uspokojování potřeb střednědobého a dlouhodobého kapitálu, a tím snížení tlaku na krátkodobé kapitálové zdroje bankovního systému. Odvětví vyžadující velké množství střednědobého a dlouhodobého kapitálu, jako jsou nemovitosti a infrastruktura, potřebují získávat finanční prostředky prostřednictvím emise podnikových dluhopisů, místních vládních dluhopisů nebo mezinárodních půjček… nemohou se nadále spoléhat pouze na bankovní úvěry.
Zdroj: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html
