WeWork - Z 57 miliard dolarů na pokraj bankrotu

Společnost WeWork, založená v roce 2010 s ambicí vytvořit novou pracovní kulturu, zažila boom, ale poté se za pouhých 9 let propadla a po pandemii se nedokázala zotavit.

Deset dní před koncem roku 2018 vzlétlo z New Yorku letadlo Gulfstream společnosti WeWork v hodnotě 60 milionů dolarů směrem na Havaj. Na palubě byl spoluzakladatel Adam Neumann a tajný projekt v hodnotě 20 miliard dolarů: Projekt Fortitude, v němž generální ředitel SoftBank Masayoshi Son zvýšil investici na 10 miliard dolarů a za dalších 10 miliard dolarů odkoupil většinu akcií všech investorů – kromě Neumanna.

Tento plán zajistil, že WeWork zůstane pod kontrolou rodiny Neumannů po celé generace, podporován silným investorem a poháněn stále ambicióznější vizí. Během roku však byly letadla Gulfstream nabídnuta k prodeji, Neumann ztratil svou pozici a hodnota WeWorku klesla sedminásobně.

Poté, co WeWork překonal další vlnu pandemie covidu-19 a následné neúspěšné pokusy o záchranu svého podnikání, nahromadil miliardy dolarů dluhů a přestal splácet dluhopisy. Startup, který byl ve světě rizikového kapitálu oceňován na desítky miliard dolarů, se začátkem listopadu setkal s informací WSJ , že se chystá vyhlásit bankrot. Co se stalo s WeWorkem?

Sen o „změně světa “

V roce 2010 Adam Neumann a Miguel McKelvey využili výtěžek z prodeje svého startupu Green Desk k založení společnosti WeWork. Jejich vizí bylo vytvořit „fyzickou sociální síť“, která by mohla přilákat freelancery nebo ty, kteří pracují z domova.

Obchodní model společnosti WeWork spočívá v dlouhodobém pronájmu kancelářských budov (nebo jednotlivých pater) a jejich následné rekonstrukci za účelem pronájmu. Nejde jen o poskytování flexibilního krátkodobého pracovního prostoru; společnost strategicky láká klienty luxusními, moderními prostory a vybavením pro interakci s komunitou, zábavu a stravování.

Pro mladé lidi, kteří si kladou otázku, zda je v životě něco zajímavějšího než celodenní sezení před obrazovkou počítače, nabízí WeWork pivo, flippery a meditační místnosti. Neumann všude propagoval vytváření nové pracovní kultury a další věci. „Jsme tu proto, abychom změnili svět. Nic víc mě nezajímá,“ řekl jednou.

Adam Neumann v čínské Šanghaji 12. dubna 2018. Foto: Reuters — Adam Neumann v čínské Šanghaji 12. dubna 2018. Foto: *Reuters*

Teoreticky se očekávalo, že vynaložené náklady, včetně nájemného a provozních služeb, budou nižší než cena účtovaná nájemcům, což společnosti WeWork umožní generovat zisk. Stejně jako většina startupů potřebuje v prvních letech „spálit peníze“, i Neumann analyzoval výhody nového modelu a vyhlídky na trh s coworkingovými prostory v hodnotě 2 bilionů dolarů – který deník The Guardian později označil za nafouknutý – aby přilákal finanční prostředky.

Vždycky vypráví, že generální ředitel SoftBank Masayoshi Son se rozhodl investovat do WeWork za pouhých 28 minut. V roce 2017 investovaly SoftBank a Vision Fund do startupu 4,4 miliardy dolarů s oceněním 20 miliard dolarů. Do roku 2018 SoftBank investovala dalších 4,25 miliardy dolarů, čímž se WeWork stal jedním z předních světových jednorožců (startupy s hodnotou přesahující jednu miliardu dolarů).

Praskla bublina oceňování.

Pochybnosti se již začaly objevovat. V roce 2017 vyjádřil Wall Street Journal skepsi ohledně startupu s hodnotou 20 miliard dolarů, který se v podstatě zabýval pronájmem kanceláří. A to nemluvě o ocenění společnosti ve výši 47 miliard dolarů, kterého bylo dosaženo v kole soukromého financování, nebo o ohromujícím odhadu 100 miliard dolarů, kterých podle Morgan Stanley společnost dosáhne.

Lesk a lesk netrvaly dlouho. V roce 2018, když WeWork oslovil trh s dluhopisy, aby si půjčil stovky milionů dolarů, musel zveřejnit více informací o své finanční situaci. Dokumenty odhalily, že v roce 2017 WeWork ztratil 883 milionů dolarů, přestože měl tržby přibližně 886 milionů dolarů. Únik informací z Financial Times odhalil, že v následujícím roce společnost ztratila 1,9 miliardy dolarů při tržbách přibližně 1,8 miliardy dolarů.

Do roku 2019 společnost WeWork překonala JPMorgan Chase a stala se největší newyorskou společností zabývající se komerčním leasingem a kontrolovala více metrů čtverečních v Londýně než kdokoli jiný než britská vláda . Investoři však zpochybňovali její nestabilní finanční základy. V říjnu téhož roku musela společnost stáhnout své plány na primární veřejnou nabídku akcií (IPO) poté, co investoři nebyli ochotni kupovat její akcie. Banky se také zdráhaly společnosti WeWork poskytovat úvěry.

Během těchto těžkostí Neumann zůstal Neumannem. Jeho cesty soukromým tryskáčem byly údajně spojeny s přeshraničním obchodováním s marihuanou. Jeho manželka mohla propustit zaměstnance, pokud se cítila nepříjemně, a společnost ukončila schůzku po propouštění hudebním vystoupením.

Hodnota společnosti WeWork nakonec klesla z vrcholu 47 miliard dolarů v lednu 2019 na 7 miliard dolarů do konce téhož roku, kdy ji koupila japonská banka SoftBank. Ta propustila tisíce zaměstnanců. Neumann rezignoval a z prodeje akcií SoftBank a z plateb v hotovosti obdržel přes 700 milionů dolarů.

Ocenění společnosti WeWork kolísalo mezi lety 2013 a 2020 a vrcholilo v roce 2019, kdy finanční instituce odhadovaly hodnotu akcií v rozmezí od 8 do 104 miliard dolarů. Grafika: FT

Podle analýzy agentury Bloomberg z roku 2019 je to, co proměnilo WeWork z miláčka rizikového kapitálu v opovrhovanou společnost, precedentem v jakémkoli vzorce růstu a poklesu, a nikoli jednou z obvyklých obav investorů, jako je budoucí peněžní tok.

Analýza naznačuje, že úpadek WeWorku lze vysvětlit pouze abstraktními pojmy, podobně jako to, jak zakladatel Neumann přesvědčil investory, aby investovali desítky miliard dolarů. Je třeba uznat, že Neumann dokázal prodat vizi startupu, který by mohl ovládnout svět, spíše než jen společnost pronajímající sdílené kanceláře.

Potíže v éře po covidu-19

Když v únoru 2020 skončila Neumannova éra, převzal otěže Sandeep Mathrani. Pod Mathraniho vedením vstoupila společnost WeWork v říjnu 2021 na burzu prostřednictvím fúze se společností SPAC (special purpose acquisition company).

Pandemie covidu-19 se prohnala, vyvolala obavy z hospodářské recese a vedla k propouštění v technologickém průmyslu, což silně ovlivnilo poptávku po coworkingových prostorách. Obecněji řečeno, trh s pronájmem kanceláří po pandemii utrpěl, protože zaměstnanci se zdráhali vracet do kanceláří.

Susannah Streeterová, vedoucí oddělení měn a trhů ve společnosti Hargreaves Lansdown, uvedla, že WeWork vykazoval známky slabosti s velkými ztrátami a rostoucím dluhem již před pandemií. „Krize Covidu je však donutila zaplatit cenu za již tak křehký obchodní model,“ řekla.

Vzhledem k těmto nepříznivým okolnostem se společnost WeWork začátkem letošního roku snažila posílit své finance, aby překonala pokles. V březnu se dohodla na restrukturalizaci dluhu se SoftBank a také s několika významnými věřiteli z Wall Street, včetně King Street Capital Management a Brigade Capital Management.

SoftBank souhlasila s výměnou dluhu ve výši přibližně 1,6 miliardy dolarů za novou kombinaci dluhu a akcií ve společnosti WeWork. Tato transakce snížila dluh společnosti o více než 1,5 miliardy dolarů.

V rámci této dohody společnost WeWork také získala investici od fondu Rajeeva Misry společnosti SoftBank, One Investment Management, která poskytla téměř 500 milionů dolarů ve formě vysoce úročeného dluhu. „Očekává se, že nové financování získané a poskytnuté v rámci transakce plně financuje obchodní plán společnosti WeWork a poskytne dostatečnou likviditu,“ uvedla tehdy společnost.

Pobočka WeWork v Londýně v Anglii, říjen 2019. Foto: Bloomberg — Pobočka WeWork v Londýně v Anglii, říjen 2019. Foto: *Bloomberg*

Ale v květnu letošního roku, poté, co dohlížel na finanční restrukturalizaci, Mathrani náhle oznámil svůj odchod. V srpnu společnost WeWork začala pochybovat o své schopnosti udržet provoz, protože nadále vykazovala ztráty a její hotovostní rezervy se zmenšovaly.

Podle podání cenných papírů společnost v prvních šesti měsících roku ztratila 530 milionů dolarů a zbývá jí přibližně 205 milionů dolarů v hotovosti. Současně má dlouhodobý dluh ve výši 2,9 miliardy dolarů a více než 13 miliard dolarů na nájemném, a to uprostřed rostoucích nákladů na půjčky a potíží s pronájmem kancelářských prostor.

Vedení tehdy uvedlo, že „ztráty vedly k odchodu rostoucího počtu členů... a existují značné pochybnosti o schopnosti společnosti pokračovat v provozu“.

Společnost WeWork proto nastínila kroky ke zlepšení likvidity a ziskovosti, včetně snižování nákladů prostřednictvím restrukturalizace a opětovného projednání nájemních podmínek, zvyšování tržeb snížením odchodu členů a generování nových prodejů. Společnost uvedla, že bude hledat dodatečný kapitál prostřednictvím emise dluhopisů, emisí akcií nebo prodeje aktiv.

Také tento měsíc rezignovali tři členové představenstva kvůli zásadním neshodám ohledně správy a řízení a strategického směřování. Pro jednání s věřiteli byli jmenováni čtyři noví ředitelé s odbornými znalostmi v oblasti finanční restrukturalizace.

Situace nevypadá dobře. Akcie společnosti WeWork od začátku roku klesly o 96 %. V červnu si společnost udržovala 777 poboček ve 39 zemích, z nichž 30 % se nachází v USA. Společnost čelí odhadovaným platbám za nájemné ve výši 10 miliard dolarů od druhé poloviny letošního roku do konce roku 2027 a dalších 15 miliard dolarů od roku 2028.

Zdroje WSJ začátkem listopadu naznačily, že WeWork by mohla již následující týden podat návrh na vyhlášení bankrotu podle kapitoly 11, což by společnosti umožnilo restrukturalizaci jejích operací a dluhů. Podle předpisů musí takový restrukturalizační plán schválit konkurzní soud a věřitelé.

Ale jak se WeWork transformuje, je otázkou. Dříve se startup vždy prezentoval jako „s nízkým rozpočtem“, což znamená, že nevlastnil mnoho fyzických aktiv. Právě to WeWork skutečně zprovoznilo, a to hned ve dvou ohledech.

Zaprvé, pronájmem namísto koupě nebo výstavby mohou rychle rozšířit svou síť, pokud mají dostatečný kapitál na pokrytí nájemného. Zadruhé, nejen k marketingu, ale také efektivně využívají výhod designu prostoru a pracovního prostředí k přesvědčování klientů, ať už jde o freelancery nebo rychle rostoucí společnosti, které si nemohou dovolit rozšiřovat své kanceláře tradičním způsobem.

„Snížení nákladů na aktiva“ má ale i svou stinnou stránku. Aswath Damodaran, profesor financí na Newyorské univerzitě, byl od začátku k obchodnímu modelu WeWorku skeptický. „V dobrých časech zaplníte budovu. Ve špatných časech odejdou a vy zůstanete s prázdnou budovou a dluhem k zaplacení,“ řekl.

Komentář (0)