WeWork - z 57 miliard dolarů na pokraj bankrotu

Společnost WeWork, založená v roce 2010 s ambicí vytvořit novou pracovní kulturu, explodovala a poté během pouhých 9 let upadla a po pandemii se nedokázala zotavit.

Deset dní před koncem roku 2018 vzlétlo z New Yorku na Havaj letadlo Gulfstream společnosti WeWork v hodnotě 60 milionů dolarů. Na palubě byl spoluzakladatel Adam Neumann a tajemství v hodnotě 20 miliard dolarů. Jednalo se o projekt Fortitude, v němž generální ředitel SoftBank Masayoshi Son zvýšil svou investici na 10 miliard dolarů a za dalších 10 miliard dolarů odkoupil většinu akcií všech investorů – kromě Neumanna.

Plán zajistil, že WeWork zůstane pod kontrolou rodiny Neumannových po celé generace, podporovaný bohatým investorem se stále ambicióznější vizí. Během roku však byl Gulfstream na prodej, Neumann odešel z funkce a hodnota WeWorku klesla sedminásobně.

Po pandemii covidu-19 a následném neúspěšném pokusu o záchranu podniku se WeWork zadlužoval miliardy dolarů a opožďoval se splátkami úroků z dluhopisů. Z oblíbené investice, která se ve světě rizikového kapitálu pohybovala v desítkách miliard dolarů, začátkem listopadu deník WSJ informoval, že se tento startup chystá vyhlásit bankrot. Co se stalo s WeWorkem?

Sen o „změně světa “

V roce 2010 Adam Neumann a Miguel McKelvey využili výtěžek z prodeje svého startupu Green Desk k založení společnosti WeWork. Jejich vizí bylo vytvořit „fyzickou sociální síť“, která by mohla přilákat freelancery a osoby pracující z domova.

Obchodní model společnosti WeWork spočívá v dlouhodobém pronájmu kancelářských budov (nebo jednotlivých pater) a jejich následné rekonstrukci za účelem pronájmu. Nejenže poskytují flexibilní a krátkodobé prostory, ale plánují přilákat zákazníky luxusními, moderními prostory, praktickými službami pro interakci s komunitou, zábavu a stravování.

Pro mladé lidi, kteří se zamýšlejí nad tím, zda by život mohl být zajímavější než celodenní zírání do obrazovky počítače, nabízí WeWork pivo, flippery a meditační místnosti. Neumann káže o vytváření nové pracovní kultury a dalších témat, a to všude. „Jsme tu, abychom změnili svět. Na ničem jiném mi nezáleží,“ řekl jednou.

Adam Neumann v čínské Šanghaji 12. dubna 2018. Foto: Reuters

Teoreticky se očekávalo, že náklady na pronájem prostor a provoz služeb budou nižší než nájemné účtované nájemcům, což by společnosti WeWork pomohlo dosáhnout zisku. Stejně jako většina startupů, které v prvních letech potřebují „spálit peníze“, i Neumann analyzoval výhody nového modelu a vyhlídky na trh coworkingových prostor v hodnotě 2 000 miliard dolarů – což The Guardian později označil za přehnané – k přilákání kapitálu.

Vždycky říkal, že generálnímu řediteli SoftBank Masayoshi Sonovi trvalo pouhých 28 minut, než se rozhodl investovat do WeWorku. V roce 2017 investovaly SoftBank a Vision Fund do tohoto startupu 4,4 miliardy dolarů s oceněním 20 miliard dolarů. Do roku 2018 se SoftBank zavázala investovat dalších 4,25 miliardy dolarů, čímž se WeWork stane jedním z největších světových jednorožců (startupů s oceněním 1 miliardy dolarů nebo více).

Praskla „bublina“ oceňování

Otázky se již rýsovaly. V roce 2017 byl Wall Street Journal skeptický k startupu za 20 miliard dolarů, který v podstatě pronajímal kancelářské prostory. Nemluvě o ocenění 47 miliard dolarů, které získal v kole soukromého financování, nebo o „obrovské“ předpovědi 100 miliard dolarů, kterou učinila banka Morgan Stanley.

Pozlátko netrvalo dlouho. V roce 2018, když si WeWork půjčila stovky milionů dolarů na dluhopisových trzích, musela zveřejnit více informací o svých financích. Dokumenty ukázaly, že v roce 2017 WeWork ztratil 883 milionů dolarů, a to i přes tržby ve výši přibližně 886 milionů dolarů. Únik informací z Financial Times odhalil, že v následujícím roce společnost ztratila 1,9 miliardy dolarů při tržbách ve výši přibližně 1,8 miliardy dolarů.

Do roku 2019 společnost WeWork překonala JPMorgan Chase a stala se největším komerčním nájemcem v New Yorku a v Londýně kontrolovala více čtverečních stop než kdokoli jiný než britská vláda . Investoři však zpochybňovali její vratké finanční základy. V říjnu téhož roku společnost stáhla své plány na primární veřejnou nabídku akcií (IPO) poté, co se investoři zdráhali kupovat její akcie. Banky se také zdráhaly společnosti WeWork půjčovat.

Po celou tu dobu byl Neumann Neumann. Jeho cesty soukromým letadlem údajně zahrnovaly i přeshraniční přepravu marihuany. Jeho žena mohla propustit zaměstnance, pokud se cítila nepříjemně, a společnost ukončila jednu schůzku o propuštění hudebním vystoupením.

Hodnota společnosti WeWork nakonec klesla z vrcholu 47 miliard dolarů v lednu 2019 na 7 miliard dolarů později v témže roce, kdy ji koupila japonská SoftBank. Ta propustila tisíce zaměstnanců. Neumann rezignoval a z prodeje akcií SoftBank a z plateb v hotovosti obdržel více než 700 milionů dolarů.

Kolísání ocenění WeWork v letech 2013–2020 s vrcholy v roce 2019, kdy se odhady finančních institucí pohybovaly v rozmezí 8–104 miliard dolarů. Grafika: FT

To, co proměnilo WeWork z miláčka rizikového kapitalismu v vyvrhele, je bezprecedentní v jakémkoli trendu růstu a poklesu a také mimo obvyklé obavy investorů, jako jsou budoucí peněžní toky, uvádí analýza agentury Bloomberg z roku 2019.

Analýza tvrdí, že úpadek společnosti WeWork lze vysvětlit pouze abstraktně, stejně jako zakladatel Neumann přesvědčil investory, aby do ní investovali desítky miliard dolarů. Je třeba přiznat, že Neumann dokázal prodat vizi startupu, který by mohl ovládnout svět, nikoli společnosti, která si pronajímá sdílené kanceláře.

Potíže po Covid-19

Když Neumannova dynastie zemřela, v únoru 2020 převzal vedení Sandeep Mathrani. Pod panem Mathranim vstoupila společnost WeWork v říjnu 2021 na burzu fúzí se společností SPAC (special purpose acquisition company).

Covid-19 se prohnal a vyvolal obavy z hospodářské recese a propouštění v technologickém průmyslu, což negativně ovlivnilo poptávku po coworkingových prostorách. V širším kontextu se trh s pronájmem kanceláří po pandemii potýkal s problémy, protože zaměstnanci se zdráhali vracet do kanceláří.

Susannah Streeterová, vedoucí oddělení měn a trhů ve společnosti Hargreaves Lansdown, uvedla, že WeWork vykazoval známky slabosti již před pandemií, s velkými ztrátami a nahromaděnými dluhy. „Krize Covidu však stanovila cenu za již tak křehký obchodní model,“ řekla.

Tváří v tvář těmto nepříznivým okolnostem se společnost WeWork začátkem letošního roku snažila podpořit své finance a přečkat pokles. V březnu se dohodla na restrukturalizaci dluhu se SoftBank a také s několika významnými věřiteli z Wall Street, včetně King Street Capital Management a Brigade Capital Management.

SoftBank souhlasila s výměnou dluhu ve výši přibližně 1,6 miliardy dolarů za kombinaci nového dluhu a akcií ve společnosti WeWork. Transakce snížila dluh společnosti o více než 1,5 miliardy dolarů.

V rámci této dohody společnost WeWork také získala investici od fondu Rajeeva Misry společnosti SoftBank, One Investment Management, který poskytl vysoce výnosné dluhopisy v hodnotě téměř 500 milionů dolarů. „Očekává se, že nové financování získané a přislíbené v rámci transakce plně financuje obchodní plán společnosti WeWork a poskytne dostatečnou likviditu,“ uvedla tehdy společnost.

Pobočka WeWork v Londýně ve Spojeném království v říjnu 2019. Foto: Bloomberg

Ale v květnu, poté, co dohlížel na finanční restrukturalizaci, pan Mathrani náhle oznámil svůj odchod. V srpnu společnost WeWork vyvolávala pochybnosti o své schopnosti přežít, protože nadále ztrácela peníze a její hotovost docházela.

Podle podání dokumentů o cenných papírech společnost v prvních šesti měsících roku prodělala 530 milionů dolarů a má v hotovosti přibližně 205 milionů dolarů. Současně má dlouhodobý dluh ve výši 2,9 miliardy dolarů a více než 13 miliard dolarů na nájemném, a to uprostřed rostoucích nákladů na půjčky a problémů s pronájmem kanceláří.

Představenstvo v té době uvedlo, že „ztráty vedly k rostoucímu počtu odchodů členů... a existovaly značné pochybnosti o schopnosti společnosti pokračovat v činnosti.“

Společnost WeWork proto nastínila kroky ke zlepšení likvidity a ziskovosti, včetně snížení nákladů restrukturalizací a opětovného projednání nájemních podmínek, zvýšení tržeb snížením fluktuace členů a zvýšením nových prodejů. Společnost uvedla, že bude hledat dodatečný kapitál prostřednictvím vydání dluhopisů, akcií nebo prodeje aktiv.

Také tento měsíc rezignovali tři členové představenstva kvůli zásadním neshodám ohledně správy a řízení a strategického směřování. Byli jmenováni čtyři noví ředitelé s odbornými znalostmi v oblasti finanční restrukturalizace, kteří budou působit jako vyjednavači s věřiteli.

Situace nevypadá dobře. Akcie společnosti WeWork letos zatím klesly o 96 %. V červnu měla společnost 777 poboček ve 39 zemích, z nichž 30 % se nacházelo v USA. Společnost čelí odhadovaným platbám nájemného ve výši 10 miliard dolarů, které počínaje druhou polovinou letošního roku a končící koncem roku 2027, a dalším 15 miliardám dolarů, které počínaje rokem 2028.

Zdroje WSJ uvedly, že začátkem listopadu by společnost WeWork mohla podat návrh na konkurz podle kapitoly 11 již příští týden, což by společnosti umožnilo restrukturalizaci jejích operací a dluhů. Podle zákona musí plán restrukturalizace schválit konkurzní soud a věřitelé.

Ale jak se WeWork transformuje, je jiná otázka. Startup se vždy popisoval jako „s nízkým rozpočtem“, což znamená, že nevlastní mnoho fyzických aktiv. Díky tomu je WeWork skutečně průlomový hned ve dvou ohledech.

Zaprvé, pronájmem namísto koupě nebo výstavby mohou rychle rozvíjet svou síť, pokud mají dostatek kapitálu na zaplacení nájemného. Zadruhé, více než marketing využívají výhod designu prostor a pracovního prostředí k přesvědčení zákazníků, ať už jsou to freelanceři nebo rychle rostoucí společnosti, které si nemohou dovolit rozšiřovat své kanceláře tradičním způsobem.

Ale „lehký přístup k aktivům“ má i svou stinnou stránku. Aswath Damodaran, profesor financí na Newyorské univerzitě, byl od začátku k obchodnímu modelu WeWorku skeptický. „V dobrých časech zaplníte budovu. Ve špatných časech odejdou a vám zůstane prázdná budova a hypotéka,“ řekl.

Phien An ( syntéza )

Zdrojový odkaz: https://vnexpress.net/wework-tu-tri-gia-57-ty-usd-den-bo-vuc-pha-san-4671885.html