"I over 20 år i ejendomsbranchen har jeg aldrig set en så vanskelig periode som denne," udbrød en virksomhedsejer til forfatteren. Denne udtalelse afspejler delvist de vanskeligheder, som virksomheder og enkeltpersoner i ejendomsbranchen står over for. Alligevel forbliver de modstandsdygtige og finder måder at overvinde disse mørke dage på.
Fru Pham Thi Nguyen Thanh, administrerende direktør for Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), udtalte, at virksomheden i øjeblikket er et af de største ejendomsmæglerfirmaer med en markedsandel på cirka 33%. Dat Xanhs store størrelse betyder dog ikke, at den ikke står over for vanskeligheder. Virksomheden er kun en smule mindre belastet end andre takket være sin akkumulerede kapital fra 20 års drift på markedet.
Ifølge fru Thanh har den seneste periode været en "stor oversvømmelse" for ejendomsmæglere, og ingen har virkelig "overlevet" i denne tid. Selv i modgang er der selvfølgelig muligheder, og virksomheder har implementeret forskellige løsninger for at klare "vinteren".
" Vores system spænder fra nord til syd. Før kreditkrisen havde vores virksomhed omkring 70 datterselskaber. Da markedet blev vanskeligt, omstrukturerede vi regelmæssigt og løbende hele vores system, fra koncernniveau ned til medlemsvirksomhederne, for at sikre, at vi kun beholdt de sundeste 'celler' for at overkomme den vanskelige periode," sagde fru Thanh.
Denne virksomhed udnyttede sin erfaring under COVID-19-nedlukningen til at udvikle nødscenarier. Da kreditten i markedet strammede ind, implementerede virksomheden straks en række scenarier på et højere niveau end dem, der blev brugt under pandemien.
Virksomheden justerede og indsnævrede sine forretningssektorer, skala, geografiske driftsområder og produktlinjer, samtidig med at ineffektive afdelinger blev reduceret og strømlinet. Selv afdelinger, der klarede sig godt, men ikke var essentielle, måtte prioritere ressourcer til mere presserende behov.
Ifølge fru Thanh har virksomheden fokuseret på at optimere sine økonomiske og menneskelige ressourcer. Virksomheden har implementeret en række transformationer, hvor den er gået fra en model, der er stærkt afhængig af faste omkostninger, til en model, der er fokuseret på variable omkostninger.
" Vi er fast besluttede på at tilpasse os hurtigt for at overleve, fordi vi alle er i en båd, der klarer stormen. Vi må fjerne det, der gør båden tung, for at holde den så let som muligt," fortalte fru Thanh.
Med hensyn til personale har virksomheden strømlinet alle afdelinger og enheder. Hver medarbejder skal håndtere 2-3 opgaver, endda helt forskellige. Virksomheden har også løbende strømlinet sit mæglerpersonale. På sit højdepunkt betalte Dat Xanh Service løn til over 7.000 sælgere, foruden mere end 10.000 samarbejdspartnere. Under omstruktureringen afskedigede virksomheden dog mere end 60% af sine medarbejdere for at strømline systemet.
" Vi afskediger ikke alle medarbejdere; vi skifter fra faste omkostninger til variable omkostninger. Vi betaler løn til 40% af personalet, og de resterende 60% vil enten forlade virksomheden eller fortsætte med at sælge sine produkter som freelancere, " delte fru Thanh.
Derfor er Dat Xanh Services drift stadig sikret takket være den fortsatte kernemedarbejderstab i virksomheden. Virksomheden fortsætter med at udbetale lønninger, opretholde frynsegoder og belønne fremragende personer. Men hvis en medarbejder ikke lever op til præstationsstandarderne, vil de blive tvunget til at forlade virksomheden.
Dat Xanh Services administrerende direktør udtalte, at virksomheden også optimerer sin pengestrømsstyring. For et mæglerfirma er den primære indtægtskilde mæglergebyrer. I den seneste tid har mæglerfirmaer dog haft problemer på grund af udvikleres forsinkende betaling af gebyrer.
" Vores system arbejder med over 200 investorer, hvilket er grunden til, at vi har mange udestående gebyrer. I øjeblikket fokuserer vi alle vores kræfter på at inddrive disse gældsposter for at få pengene tilbage; det beløb, vi skal inddrive, er cirka over 1.000 milliarder VND ," sagde fru Thanh.
Derudover fokuserer virksomheder også på løsninger til at generere nye indtægtsstrømme, diversificere produkter og tjenester, udvide markeder og udvide deres kundebase.
Fru Dang Phuong Hang, administrerende direktør for CBRE Vietnam, fortalte, at virksomheden i løbet af de 30 år, den har været til stede på det vietnamesiske marked, har oplevet mange forandringer og udsving. Et godt eksempel er krisen i 1997-1998, en større finanskrise i Asien, der alvorligt påvirkede ejendomsmarkedet. Tilsvarende oplevede perioden 2008-2009 en langvarig "frysning" af ejendomsmarkedet.
" Thailand står over for flere udfordringer end Vietnam med hensyn til kundebase, men det støder ikke på de samme juridiske vanskeligheder, adgang til kapital eller økonomiske ressourcer som Vietnam ," sagde fru Hang.
Ifølge fru Hang sælger ejendomsselskaber i Thailand løbende ejendomme i udlandet for at finde kunder. I starten har resultaterne været relativt positive.
Turister fra Rusland og Kina er vendt tilbage til Thailand for at købe fast ejendom, hvor Phuket er en særlig populær destination.
I Vietnam har CBRE's ejendomssalgsteam også stået over for mange vanskeligheder for nylig. Virksomheden har været nødt til at gennemgå alle problemstillinger i organisationen.
For det første er der omkostningsstyring; virksomheden holder møder næsten hver uge for at gennemgå sin omkostningsstyring. For det andet er der produktgennemgang. Hvis et produkt sælger godt, men har en uklar juridisk status eller problematiske investorer, bliver det meget tidskrævende at opkræve betalinger. Derfor overvejes udvælgelsen af produkter, der skal sælges, også nøje.
Derudover har CBRE også ekspanderet til det sekundære marked på grund af den store kundebase med reelle boligbehov. Transaktioner på det sekundære marked er relativt stabile. CBREs primære kunder er udlændinge, der kommer fra Asien, Europa, USA og Mellemøsten.
" Udenlandske investorer står typisk ikke over for de samme juridiske eller økonomiske vanskeligheder som i Vietnam. De er kun optaget af, om investeringen er sikker, og om den vil give et godt afkast," sagde fru Hang.
Ifølge fru Hang har udenlandske købere i den seneste tid vist mindre interesse for ejendomsprodukter i Ho Chi Minh City på grund af stigende priser. Udenlandske købere har dog vist større interesse for ejendomme i nord på grund af mere attraktive priser.
Ifølge hr. Nguyen Van Dinh, formand for Vietnams ejendomsmæglerforening (VARS), er ekspansion til nye markeder en meget vigtig opgave i øjeblikket, udover de løsninger, som virksomheder anvender, såsom omstrukturering, personalereduktion og omkostningsoptimering.
Nogle projekter er gået i stå og har ligget i dvale, så mæglere behøver ikke at forfølge dem yderligere; i stedet bør de fokusere på at udvikle nye markeder. Hr. Dinh mener, at efterspørgslen efter investeringer i Vietnam stadig er meget høj. Denne efterspørgsel er dog i øjeblikket i dvale og venter på den rette mulighed for at stige kraftigt. Når denne efterspørgsel først udløses, vil den stige dramatisk.
" Jeg har set nogle vietnamesiske ejendomsmæglerfirmaer bevæge sig ind på det internationale marked. De samarbejder med indenlandske mæglere for at bringe investorer til oversøiske markeder. For nylig, under en præsentation om forretningsplaner for oversøiske markeder i Quang Ninh , sikrede et firma sig straks 100 samarbejdspartnere til at implementere denne plan ," fortalte hr. Dinh.
Ifølge hr. Dinh arbejder millioner af mennesker verden over i øjeblikket online via fjernadgang. Disse mennesker søger ofte efter overkommelige rejsedestinationer, hvor de både kan slappe af og arbejde. Med de nuværende lave værelsespriser i Vietnam er turister fra USA, Europa, Sydkorea, Japan og andre lande villige til at komme og opleve vores land. Nøglen er, at rejsebureauerne får kontakt med disse kunder.
Fru Pham Phuong Hang, generaldirektør for CBRE Vietnam, kommenterede, at dette er tidspunktet, hvor ejendomsmæglere skal forbedre kvaliteten, standardisere færdigheder, øge kundernes tillid og hæve mæglerfagets status.
" Mæglere er de første personer, kunder interagerer med i en transaktion. Hvis mæglere opfører sig uprofessionelt og ikke formår at opbygge tillid hos kunderne, vil transaktionen falde fra hinanden, selvom produktet er godt, og udvikleren har et godt omdømme. Mæglerne er dem, der genopretter tilliden hos kunderne og markedet," sagde fru Hang .
Pham Lam, bestyrelsesformand og administrerende direktør for DKRA Vietnam, delte fru Hangs synspunkt og udtalte, at det er ekstremt vigtigt at forbedre mæglerkvaliteten i dag. Han har arbejdet som mægler i næsten 20 år i Ho Chi Minh City og har oplevet mange op- og nedture på markedet.
Hr. Lam bemærkede, at ejendomsmarkedet står over for unikke udfordringer i alle faser. Selv i perioder med markeds"velstand" følger der ofte problemer og konsekvenser.
Ifølge hr. Lam er han trods markedsvanskelighederne fortsat selvsikker og optimistisk. Hans virksomhed har ændret sin forretningsstrategi fra en "stramme livremme"-tilgang til en "modgang og udholdenhed". Dette er en mere udfordrende og farlig tilgang. Virksomheden gør dog ikke en håbløs indsats, men stræber snarere vedholdende, tålmodigt og metodisk.
Ifølge hr. Lam er det også tid for enkeltpersoner og virksomheder, der deltager i ejendomsmarkedet, til at "hærde" sig selv, for at se, om de virkelig elsker faget, og om de har valgt den rigtige karriere. Det er også tid til at "filtrere" dem fra, der ikke brænder for faget. Men de, der elsker faget og stræber efter det, vil få gode muligheder.
Hr. Lam mener, at dette også er et godt tidspunkt for ejendomsmæglere at gennemgå de vanskeligheder, kunderne står over for, støtte dem og opbygge tillid. Når markedet forbedres, vil kunderne ikke vende ryggen til dem, der er dedikerede og entusiastiske.
" Dengang jeg var sælger, var der kunder, jeg plejede i fem år, før de endelig købte hos mig. Jeg gav dem altid råd eller støtte, når de havde brug for det. De købte måske ikke med det samme, men på et tidspunkt, hvis de følte, at produktet passede til dem og deres budget, ville de foretage købet," betroede hr. Lam.
Ifølge fru Pham Thi Nguyen Thanh, administrerende direktør for Dat Xanh, skal man have en virkelig fremragende viden for at blive en succesfuld ejendomsmægler. Udover forståelse af ejendomsret skal mæglere også have viden om økonomi, politik og samfund samt besidde gode kommunikationsevner, forståelse for kundepsykologi osv.
Mæglere skal holde trit med tendenserne for at engagere kunder, når de ønsker at diskutere et emne af bred interesse. Uden tilstrækkelig viden og ekspertise er det meget svært at forblive i branchen, især i det nuværende klima. En god mægler er en person med dybdegående viden og er ikke bare en "mellemmand", som de ofte kaldes.
Tidligere kunne mæglere finde kunder blot ved at sidde ét sted; nu kan de ikke finde kunder, selvom de søger overalt. Dette har fået nogle mæglere til at miste tilliden til sig selv og deres profession. Det vigtigste for mæglere for at blive i professionen på nuværende tidspunkt er at tro på sig selv.
" Jeg tror, at markedet går op og ned som en sinusbølge. Som ordsproget siger: 'Efter stormen kommer stilheden.' Dette er tiden, hvor hver virksomhed og enkeltperson skal revurdere deres styrker og svagheder og tilegne sig den nødvendige viden og de nødvendige færdigheder, " delte fru Thanh.
Fru Pham Phuong Hang, generaldirektør for CBRE Vietnam, udtalte, at investorer i øjeblikket har rigelige midler, og at boligpriserne i Vietnam er billigere sammenlignet med Hongkong, Singapore eller Mellemøsten. Investorerne er dog fortsat noget tøvende på grund af eksisterende hindringer. Regeringen og relevante myndigheder har foreslået løsninger til at håndtere disse flaskehalse, men disse politiske løsninger har endnu ikke haft en væsentlig indflydelse på markedet.
Hr. Nguyen Van Dinh, formand for Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), fortalte, at ejendomsmarkedet allerede i midten af 2022 viste tegn på en forestående "storm" eller krise. Derfor fremsatte VARS stærke anbefalinger til ændringer af lovbestemmelserne.
" Vi har foreslået og deltaget i at foreslå ændringer til jordloven, ejendomshandelsloven, boligloven, investeringsloven ... Vi har samlet og opsummeret hindringerne og overlapningerne i disse regler, og derfra er vi kommet frem til løsninger til at løse dem," sagde hr. Dinh.
Ifølge hr. Dinh gennemgår VARS også hurtigst muligt vanskelighederne ved hvert projekt for at løse udestående problemer. Foreningen har også foreslået løsninger til regeringen for at fjerne hindringer for virksomhederne.
Disse forslag blev fulgt af regeringen, og der blev udstedt en præferentiel kreditpakke på 120 billioner VND. Dette er en vigtig kreditpakke til støtte for investorer og købere af sociale boliger, der har et presserende behov for kapital.
Ifølge hr. Dinh har den vietnamesiske statsbank siden begyndelsen af 2023 justeret renten fem gange, og efter hver justering er statsbanken nødt til at overvåge udviklingen for at foretage passende justeringer. Hr. Dinh mener dog, at de nuværende indlånsrenter er høje og når op på 8 % om året. I mellemtiden opnår ejendomsbranchen kun en profitmargin på 8-10 %.
" Ingen ville være tåbelig nok til at investere i fast ejendom i disse vanskelige tider. Jeg mener, at renten på indlån skal falde til under 5 %, for at der skal være noget håb om, at investorer vender tilbage til ejendomsmarkedet," delte hr. Dinh.
Ifølge formanden for VARS har organisationen tidligere også fremsat mange anbefalinger vedrørende juridiske spørgsmål for turisme og resortejendomme, fordi investorer investerer penge i projektet, men ikke anerkendes som ejere. Investorer kan ikke bevise, at de er ejere af resortejendommene, så de kan ikke gennemføre transaktioner eller salg, hvilket fører til tab af tillid i dette segment.
For nylig udstedte regeringen dekret nr. 10 om anerkendelse af ejerrettigheder for hotellejligheder, resortlejligheder (condotels), kontorboliger (officetels), resortvillaer osv., der opfylder de lovmæssige krav. Dette er en meget positiv ændring og er i overensstemmelse med borgernes og virksomhedernes behov.
I løbet af de seneste par måneder har ejendomsmarkedet vist positive tegn, da store aktører har genstartet deres projekter.
Novaland har genstartet Novaworld Phan Thiet-projektet (Binh Thuan-provinsen), Novaworld Ho Tram-projektet (Ba Ria Vung Tau-provinsen) og The Grand Manhattan-projektet (Ho Chi Minh City). Hung Thinh Group har også genstartet Merry Land Quy Nhon-projektet (Binh Dinh-provinsen) med Marina District-udstykningen.
Phat Dat Group fortsætter også med at implementere projekter som Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong Tower (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) og 39 Pham Ngoc Thach-projektet (Ho Chi Minh City).
Repræsentanter fra de førnævnte virksomheder udtalte, at investorer og kunder for nylig har vist større interesse for projekterne sammenlignet med begyndelsen af året. Ejendomstransaktioner er også blevet mere aktive end før.
En repræsentant fra Hung Thinh Group fortalte, at virksomheden gradvist har genoptaget driften. I løbet af den seneste måned har Hung Thinh sikret sig adskillige dusin enheder til kunder. Selvom dette antal stadig er ret beskedent sammenlignet med gruppens størrelse, er håbet gradvist ved at blive genoplivet.
Ifølge hr. Nguyen Quoc Anh, vicedirektør for Batdongsan.com.vn, steg interesseindekset for fast ejendom på landsplan en smule med 1 % i andet kvartal af 2023. I Ho Chi Minh City er efterspørgslen efter transaktioner gradvist ved at rette sig pænt i segmenterne for salg af lejligheder og private huse.
" Søgningen efter lejligheder i Distrikt 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh-distriktet og Distrikt 9 (Thu Duc City) steg med 5-9 %. Efterspørgslen efter lejligheder til leje i Ho Chi Minh City steg også med 8-17 %, og interessen for og søgningen efter grunde steg med 6-7 % sammenlignet med udgangen af 2022," sagde hr. Quoc Anh.
Ifølge hr. Quoc Anh hjælper stabile signaler fra det makroøkonomiske miljø ejendomsmarkedet gradvist med at komme sig. I øjeblikket er inflationen under kontrol, og renter og valutakurser stabiliserer sig også gradvist.
Udfordringerne er fortsat enorme.
Ifølge en undersøgelse foretaget af DKRA faldt udbuddet af lejligheder, rækkehuse og villaer i Ho Chi Minh City med 92 % i maj 2023 sammenlignet med april, hvor likviditeten kun nåede omkring 5 %. Dette indikerer, at markedet går ind i en ekstremt udfordrende fase.
Samlet set fortsatte markedet for boligejendomme i Ho Chi Minh City og de omkringliggende områder med at vise en relativt positiv udvikling i både udbud og forbrug i andet kvartal af 2023. Markedsefterspørgslen steg en smule sammenlignet med årets første tre måneder, men forblev lav sammenlignet med samme periode i 2022. Prognoser tyder på, at markedet vil vise tegn på forbedring i tredje kvartal af 2023, men en dramatisk stigning på kort sigt er usandsynlig.
[annonce_2]
Kilde
![[Video] Solnedgang ved Lap An-lagunen – Hvor solen går ned over fiskenetene](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/31/1780192137701_beach-landscape-sea-water-nature-grass-745871-pxhere-com.jpeg)
Kommentar (0)