Det er nødvendigt at afstemme alle parters interesser.

Udviklere kæmper med at bære omkostningerne og betale renter på lån.

Reporter (NĐT): Mens millioner af lav- og mellemindkomstfamilier længes efter at eje et hjem, er udbuddet af billige boliger og sociale boliger næsten opbrugt. Hvad tror du er årsagerne til denne situation?

Hr. Vo Hong Thang - direktør for konsulenttjenester og projektudvikling, DKRA Group: Problemet med utilstrækkeligt udbud af billige boliger og sociale boliger til at imødekomme behovene hos lav- og mellemindkomstgrupper har eksisteret og varet ved i mange år.

Der er mange medvirkende faktorer, men to hovedfaktorer påvirker direkte udbuddet i dette segment.

For det første er inputomkostningerne steget. Selvom ejendomspriserne har vist tegn på fald i de sidste to år, skal det erkendes, at den foregående ejendomsudviklingscyklus fra cirka 2014-2020 holdt ejendomspriserne på et højt niveau.

Dette fører til ekstremt høje investerings- og byggeomkostninger for ejendomsprojektudviklere. Med dramatisk stigende omkostninger til jordkøb, råmaterialer, løn osv. er det meget vanskeligt at reducere prisen på færdige ejendomme.

Hr. Vo Hong Thang - Direktør for konsulenttjenester og projektudvikling, DKRA Group.

For det andet er den juridiske status for ejendomsprojekter ofte langvarig og tager meget lang tid at afklare. Lige fra ejendomsretten skal udviklere stadig indhente godkendelser fra forskellige myndighedsniveauer, for ikke at nævne udviklingen af ​​kompensations- og genbosættelsesplaner ... hvilket får færdiggørelsen af ​​et projekts juridiske procedurer til at trække ud i mange år.

Især for specialiserede virksomheder som ejendomsbranchen, der primært bruger høj finansiel gearing, er låntagning fra obligations- og bankkanaler betydelig. Selvom projekter forsinkes på grund af ufuldstændige juridiske procedurer, skal virksomhederne stadig afholde de enorme rentebetalinger fra disse lån. Alle disse tilknyttede omkostninger vil i sidste ende blive indregnet i den endelige produktpris ved færdiggørelsen.

Derfor er det meget vanskeligt for virksomheder at sænke produktpriserne til et niveau, der er "overkommeligt", som ønsket af størstedelen af ​​befolkningen, især i den nuværende situation, hvor omkostningerne allerede er meget høje.

Investor: Dette illustrerer, hvordan ejendomsudviklere kæmper med omkostningsproblemet. Kan du uddybe nogle af de omkostninger, som ejendomsvirksomheder i øjeblikket er belastet med, og hvordan dette påvirker faldet i boligpriserne?

Hr. Vo Hong Thang: Inputomkostninger såsom arealanvendelsesgebyrer, kompensation for rydning af jord, renter på banklån, lønomkostninger og køb af byggematerialer ... er alle steget kraftigt, endda flere gange i den seneste tid.

Et projekt, fra den indledende planlægningsfase til afslutningen af ​​de juridiske procedurer, forventes kun at tage omkring 3 år i gennemsnit. I virkeligheden kan virksomheder dog bruge op til et årti eller mere på papirarbejde for officielt at påbegynde byggeriet, hvilket resulterer i spildte ressourcer.

For at eje jord skal virksomheder afholde en række omkostninger i forbindelse med kompensation og rydning af jord gennem overdragelse af brugsrettigheder til jord, betaling af brugsafgifter til jord, jordleje og gebyrer for beskyttelse af rismarker til staten.

Dernæst stiger byggeomkostningerne, inklusive arbejdskraft og materialer, støt over tid. For lejlighedsprojekter tegner byggeomkostningerne sig for cirka 50 %, omkring 30 % for rækkehuse og 20 % for villaer.

For ikke at nævne den økonomiske byrde, når virksomheder skal tilbagebetale afdrag og renter på lån. Jo længere tid projektet tager at færdiggøre, desto højere vil disse økonomiske omkostninger akkumuleres. Og i sidste ende er alle disse omkostninger indregnet i den salgspris, som kunderne skal betale, når de køber et hus.

Du vil måske også synes om

Efter 20 år som arbejder har jeg stadig ikke råd til en social bolig.(NLĐO) - Op til 95 % af arbejdstagerne har brug for at købe en social bolig, men uden støtte vil de ikke have penge nok til at købe den, selv efter 20 år.

Ho Chi Minh City fremskynder udviklingen af ​​sociale boliger: Strammer projektfrister.Udover at strømline de juridiske rammer har Ho Chi Minh City implementeret forskellige foranstaltninger for at "stramme" kontrollen over langsomme projekter med det formål at fremskynde fremskridt og øge udbuddet af sociale boliger.

Med stigende inputomkostninger strammer virksomhederne deres driftsomkostninger.Stillet over for stigende inputomkostninger på grund af udsving på brændstofmarkedet har mange virksomheder fleksibelt tilpasset deres processer og anvendt teknologi i produktion og forretningsdrift for at optimere omkostninger, forbedre effektiviteten og øge konkurrenceevnen.

Det er umuligt at forvente, at virksomheder accepterer tab bare for at slippe af med varelageret.

I lyset af et trægt ejendomsmarked som de seneste to år forsøger mange udviklere at tilbyde attraktive incitamenter til boligkøbere og forlænge betalingsbetingelserne for at stimulere efterspørgslen.

I virkeligheden er det en politik, der skader investorernes profit, men de accepterer den stadig i et forsøg på at skabe likviditet. Nu hvor omkostningerne er for høje, kan virksomheder kun sænke produktpriserne for at afbalancere både købers og sælgers interesser i et rimeligt omfang.

Det er meget vanskeligt at tvinge ejendomsmæglerfirmaer til at sænke boligpriserne til et "overkommeligt" niveau, fordi forretningen skal være profitabel, og det er umuligt at forvente, at de accepterer tab bare for at sælge deres ejendomme.

Tidligere sigtede mange udviklere mod en profit på ti procent, før de påbegyndte et projekt. Nu sigter de imidlertid mod at gå i nul eller endda pådrage sig tab i nogle indledende faser. Det højeste mål for udviklere i dag er at tilbyde den lavest mulige salgspris og modtage betalinger så hurtigt som muligt for at generere cashflow, hvilket allerede er den bedste mulighed for kunder, der ønsker at eje fast ejendom.

Forventninger om øget boligudbud på grund af politiske ændringer.

Investor: Realiteten er, at selv i den generelt dystre kontekst på ejendomsmarkedet i 2023 har segmentet for billige boliger altid fået særlig opmærksomhed fra kunderne, og projekter i dette segment har konsekvent opretholdt stabile transaktionsvolumener.

Investorerne synes dog særligt ivrige efter at udvikle luksusrækkehuse og luksuslejligheder. Hvorfor eksisterer dette paradoks?

Hr. Vo Hong Thang: De juridiske flaskehalse, der opstår samtidigt på tværs af tusindvis af projekter landsdækkende, har resulteret i, at et meget lille antal projekter har været berettigede til lancering i de senere år, koncentreret kun i nogle få specifikke segmenter.

På grund af det begrænsede antal projekter og deres rimelige priser vil salget helt sikkert gå meget hurtigt, og de livlige transaktioner får os let til fejlagtigt at tro, at kun lavprisprojekter tiltrækker offentlighedens interesse.

Det er dog også vigtigt at erkende den kendsgerning, at der for projekter beliggende i "hotspots" som Hanoi og Ho Chi Minh City næsten ikke er nogen lejligheder prissat til under 50 millioner VND/m2. Disse projekter har typisk priser fra 70-80 millioner VND/m2 eller endda 100 millioner VND/m2, hvilket betragtes som luksusejendomme.

Med alle disse projekter placeret på så førsteklasses steder er det meget vanskeligt for udviklere at reducere produktpriserne. Desuden har antallet af luksusprojekter, der er berettigede til lancering, i den seneste tid været meget begrænset, hvilket også har resulteret i lave transaktionsvolumener i dette segment.

Derfor er det umuligt at se på antallet af transaktioner på markedet for at konkludere, at luksusejendomssegmentet er mindre populært end segmenterne for billige eller sociale boliger.

Hvis omkostningerne kan reduceres, vil prisen på ejendomsprodukter falde øjeblikkeligt.

Derudover har nogle udviklere fra starten positioneret sig til at udvikle rækkehuse og ejendomme med høj værdi, og de har en langsigtet strategi for at udvikle dette segment. Derfor er de stadig nødt til at acceptere at forfølge deres oprindelige retning, selvom de gerne vil udvikle segmenter med lavere værdi for at imødekomme markedets efterspørgsel.

Derudover er nogle projekter blevet ufærdige med meget høje kapitalinvesteringer, hvilket gør det vanskeligt for investorer nemt at skifte til andre ejendomssegmenter.

Du vil måske også synes om

Opgradering af motorvejen Hanoi - Thai Nguyen - Cho Moi: 6-sporet skala, kapitalinvestering på over 21.000 milliarder VND.Projektet med at opgradere hele CT.07-motorvejen, der er næsten 100 km lang, under en offentlig-privat partnerskabsmodel (OPP) forventes at afhjælpe trafikpropper og styrke økonomien i den nordlige bjergrige region i Midland.

Fjern resolut hindringer og håndter strengt by- og sociale boligprojekter, der er bagud i tidsplanen.Den 19. juni inspicerede hr. Vu Viet Van, medlem af den stående komité for den provinsielle partikomité og næstformand for den provinsielle folkekomité, fremskridtene i flere vigtige byudviklings- og sociale boligprojekter i provinsen. Han var ledsaget af repræsentanter fra den provinsielle folkekomités kontor, specialiserede afdelinger og agenturer samt lokale partikomitéer og -myndigheder.

Hvorfor kæmper virksomheder med at sænke boligpriserne?

Investor: Så hvilke løsninger er efter din mening nødvendige for at afhjælpe manglen på billige boliger? Den ændrede jordlov er vedtaget og vil snart blive implementeret. Hvordan vurderer du virkningen af ​​dette på udbuddet på ejendomsmarkedet?

Hr. Vo Hong Thang: Baseret på statens overordnede politik kan vi fuldt ud forvente, at udbuddet af sociale og billige boliger vil stige dramatisk i løbet af de næste 3-5 år og dermed kompensere for den boligmangel, som langt størstedelen af ​​befolkningen har oplevet i den seneste tid.

For at opnå dette er staten fortsat altafgørende med det ledende ansvar for at styre og vejlede markedsudviklingen gennem politikker, institutioner og regler.

Det vigtigste er at løse alle juridiske problemer i forbindelse med projektet og forkorte de administrative procedurer, så virksomhederne hurtigt kan påbegynde byggeriet. Især de nyligt ændrede og supplerede love vil helt sikkert have en øjeblikkelig positiv indvirkning på markedsudbuddet, efter de officielt er implementeret.

For det andet skal omkostningerne til arealanvendelse gennemgås, og der bør være flere skattestøtteprogrammer for virksomheder, der udvikler billige boliger og sociale boliger.

For det tredje bør Vietnam overveje at oprette flere boligudviklingsfonde for førstegangskøbere, ligesom Singapore.

Endelig bør vi i vores land oprette flere fonde for ren jord og bortauktionere dem, så virksomheder nemt kan få adgang til jord.

Fra et forretningsmæssigt perspektiv er det grundlæggende forhold fortsat et forhold mellem udbud og efterspørgsel. Hvis inputomkostningerne stiger, vil salgspriserne stige, og omvendt, hvis omkostningerne reduceres, vil prisen på ejendomsprodukter falde øjeblikkeligt. For at kontrollere disse omkostninger spiller staten stadig en afgørende rolle i at bestemme de opadgående og nedadgående tendenser på ejendomsmarkedet .

Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html