Die Wohnungspreise in Hanoi steigen ungewöhnlich stark und übersteigen die finanziellen Möglichkeiten der meisten Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen bei Weitem. – Foto: N.TRAN
Laut Bauministerium setzen sich die aktuellen Wohnungspreise aus Grundstückskosten, Baukosten, Kreditzinsen, Geschäftsgewinnen, Steuern und Maklergebühren zusammen...
Zur Kontrolle der Wohnungspreise empfehlen einige Experten Lösungen wie die Anpassung der Grundstückspreise, die Berechnung angemessener Steuern, Gebühren und Projektdarlehenszinsen sowie die Kontrolle der Inputmaterialpreise, den Ausgleich von Angebot und Nachfrage und die Verhinderung von Immobilienspekulationen.
Der Preis für Wohnungen im mittleren Preissegment beträgt ebenfalls 100 Millionen VND/m².
Laut dem Bauministerium stiegen die Angebotspreise einiger Apartmentprojekte in Hanoi im zweiten Quartal dieses Jahres deutlich an. Konkret erhöhten sich die Preise in Royal City um 33 %, in The Pride ebenfalls um 33 %, in My Dinh Song Da – Sudico um 32 % und in Vinhomes West Point um 28 %. Auch in älteren Stadtvierteln wie Trung Hoa – Nhan Chinh stiegen die Preise um 25 %, während Umsiedlungswohnungen in Nam Trung Yen einen Anstieg von 20 % verzeichneten.
Der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen stieg im Mai 2024 im Vergleich zu Ende 2023 deutlich an. Konkret lag der Preis für Udic Westlake bei 56,7 Millionen VND/m², für D'El Dorado bei 85,3 Millionen VND/m², für HDI Tower bei 160,1 Millionen VND/m², für Feliz Homes bei 53,9 Millionen VND/m² und für GoldSeason bei 63,8 Millionen VND/m².
Das Bauministerium stellte fest, dass die Angebots- und Transaktionspreise für Wohnungen im mittleren Preissegment zuvor zwischen 50 und 70 Millionen VND/m² lagen, mittlerweile aber auf 70 bis 100 Millionen VND/m² gestiegen sind.
Beispielsweise liegt der Verkaufspreis im Projekt Noble Crystal Tay Ho bei etwa 187 Millionen VND/m², während Mandarin Garden zwischen 80 und 105 Millionen VND/m² kostet. Besonders bemerkenswert ist, dass im Projekt The Grand in der Hai Ba Trung Straße im Bezirk Hoan Kiem einige Wohnungen fast 1 Milliarde VND/m² kosten.
In Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete das mittlere Preissegment für Wohnungen im zweiten Quartal 2024 einen Anstieg von 2 %, während das Luxussegment im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 5 % zulegte. Die Knappheit an Neubauwohnungen trieb auch die Verkaufspreise von gebrauchten Wohnprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt in die Höhe.
Konkret verzeichnet das Apartmentprojekt City Garden einen durchschnittlichen Angebotspreis von 85 Millionen VND/m², was einem Anstieg von 18 % entspricht; die Projekte Antonia (Bezirk 7) und Masteri Thao Dien (Stadt Thu Duc) legten um 11 % bzw. 10 % zu. Bis zum Ende des zweiten Quartals stiegen die durchschnittlichen Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zu Ende 2023 um etwa 6 %.
Mehrere Apartmentprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt haben deutliche Preissteigerungen erfahren, beispielsweise Cantavil An Phu, dessen Preise um 22,6 % auf 54,5 Millionen VND/m² gestiegen sind; Zenity (Bezirk 1), dessen Preise um 18,2 % auf 101,4 Millionen VND/m² gestiegen sind; Green View (Bezirk 7), dessen Preise um 25,1 % auf 53,9 Millionen VND/m² gestiegen sind; und The Panorama (Bezirk 7), dessen Preise um 15,5 % auf 69,6 Millionen VND/m² gestiegen sind.
Was hat die ungewöhnlich hohen Preise verursacht?
Aktuelle Untersuchungen und Bewertungen des Bauministeriums zeigen, dass die Gebühren für die Grundstücksnutzung im Verhältnis zum Verkaufspreis pro Quadratmeter Wohnraum recht hoch sind. Bei einem Wohnbauprojekt von GP Invest in Hanoi belaufen sie sich auf ca. 15 Millionen VND/36,35 Millionen VND, was 41,5 % des Verkaufspreises entspricht; bei einem Eigentumswohnungsprojekt in Hai Phong sind es 6,67 Millionen VND/34,54 Millionen VND, was 19,3 % des Verkaufspreises entspricht; und bei einem Flachbauprojekt in Hai Phong betragen sie 60,14 Millionen VND/156,83 Millionen VND.
In ähnlicher Weise beträgt die Grundstücksnutzungsgebühr im Stadtgebiet Dong Tang Long in Thu Duc (Ho-Chi-Minh-Stadt) 2,34 Millionen/8,84 Millionen VND. Im Villenprojekt im Stadtgebiet Chanh My in der Provinz Binh Duong entspricht die Grundstücksnutzungsgebühr 16,3 % des Verkaufspreises.
Laut Bauministerium werden die Grundstücksnutzungsgebühren für Projekte bei Anwendung der Grundstückspreise von 2024 weiterhin deutlich steigen. Konkret wird die Grundstücksnutzungsgebühr in der Preisstruktur der Projekte von GP Invest auf 60 % steigen, im Stadtgebiet Dong Tang Long in Thu Duc auf etwa 60–65 % und beim Villenprojekt Chanh My auf 50 % des Verkaufspreises.
Das Bauministerium geht davon aus, dass die Anwendung der neuen, marktgerechten Grundstückspreisliste zu einem durchschnittlichen Anstieg der Wohnungs- und Immobilienpreise um 15–20 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum führen wird. Konkret betragen die Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche im Wohnbauprojekt GP Invest (Hanoi) 5,1 Mio. VND bzw. 36,3 Mio. VND, was etwa 14,1 % des Verkaufspreises entspricht. Bei Apartmentprojekten in Hai Phong liegen sie bei 15,7 Mio. VND bzw. 34,5 Mio. VND, was etwa 45,5 % des Verkaufspreises entspricht. Bei Flachbauprojekten in Hai Phong betragen sie 31,2 Mio. VND bzw. 156,8 Mio. VND, was 20,53 % des Verkaufspreises entspricht.
Darüber hinaus erklärte das Bauministerium, dass die Investitionskosten für Wohnungsbauprojekte trotz unterschiedlicher Größenordnung und Produktart in letzter Zeit aufgrund gestiegener Kosten für den Brandschutz relativ stabil geblieben oder nur geringfügig geschwankt seien.
Bezüglich der Kreditkosten für Wohnbauprojekte gibt das Ministerium an, dass bei einer Finanzierung von 30–70 % des gesamten Investitionskapitals aus kommerziellen Quellen die Zinsaufwendungen etwa 3–5 % der gesamten Baukosten betragen. Die üblichen Vertriebskosten für gewerbliche Wohnbauprojekte liegen hingegen zwischen 3 und 7 % des Immobilienpreises, wobei sie bei einigen Projekten bis zu 15 % des Kaufpreises erreichen können.
Die letzte Komponente der aktuellen Wohnungspreise sind die Kosten für Steuern, Gewinn und Verwaltungsgebühren für den Projektinhaber, die bei Hochhäusern zwischen 10 und 20 % und bei Niedrigbauten zwischen 20 und 30 % liegen.
Quelle: Bauministerium – Grafik: T. ĐẠT
Wie können wir die Hauspreise senken?
Auf Grundlage aller Kosten und ihrer Anteile, die den Verkaufspreis von Häusern ausmachen, wie oben erwähnt, sagte Herr Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident des Verbandes der Immobilienmakler, in einem Interview mit der Zeitung Tuoi Tre , dass die aktuellen Grundstückspreise im Vergleich zum Einkommen der Menschen sehr hoch seien, weshalb die Verwaltungsbehörden die Grundstückspreise an die Realität anpassen müssten.
„Das Prinzip der marktorientierten Grundstückspreisgestaltung eignet sich für etablierte Stadtgebiete mit klar definierten Transaktionsparametern, wie beispielsweise den 1. Bezirk und Thu Duc City (Ho-Chi-Minh-Stadt) sowie die Bezirke Hoan Kiem, Ba Dinh und Dong Da (Hanoi). In unterentwickelten Gebieten hingegen wäre es sehr gefährlich, wenn wir die Grundstückspreise nicht anpassen würden, um Anreize für die Entwicklung zu schaffen“, sagte Herr Thanh.
Herr Thanh führte China als Beispiel an, wo Bauunternehmen zwar viele Häuser bauen, diese aber zu hohen Preisen (teilweise aufgrund hoher Grundstückskosten) errichten, wodurch sie unverkäuflich werden. Wenn diese Unternehmen in Schwierigkeiten geraten, kann die Regierung ihnen nicht helfen. Letztendlich trifft der Hauskäufer die endgültige Entscheidung.
Laut Herrn Le Hoang Chau, dem Vorsitzenden des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, umfasst die Kostenstruktur des Grundstücks eines Wohnbauprojekts Gebühren für die Grundstücksnutzung und Kosten für die Grundstücksräumung, die je nach Bebauungsdichte des jeweiligen Projekts einen erheblichen Betrag ausmachen.
Aus Sicht eines Immobilieninvestmentunternehmens betonte Herr Nguyen Quoc Khanh, Vorsitzender der DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, dass der wichtigste Faktor für Unternehmen, die in Wohnbauprojekte investieren, heutzutage die Zeit ist. Eine Verkürzung der Bearbeitungszeiten für Wohnbauprojekte durch klare Regelungen wird Unternehmen helfen, die Kosten für die Einhaltung von Vorschriften zu senken und dadurch die Immobilienpreise zu reduzieren.
Laut Herrn Thanh sollte die Entwicklung des Immobilienmarktes auf Stabilität und die Verbesserung der Lebensqualität der Bevölkerung ausgerichtet sein. Eine Gewinnspanne von 10–20 % des Verkaufspreises für Immobilienentwickler sei zwar üblich, müsse aber überprüft werden, da es großflächige Immobilienprojekte auf völlig neuem Land gebe, die Käufer anlockten und deren Gewinne um ein Vielfaches höher lägen als die vom Statistikamt gemeldeten Zahlen.
Viele Immobilienexperten sind der Ansicht, dass zur Angleichung von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ein Ausbau des bezahlbaren Wohnraums notwendig ist. Dieser Ausbau hängt maßgeblich vom Engagement von Ministerien, Behörden und Kommunen ab. Darüber hinaus ist ein Umdenken erforderlich: Weg von der übermäßigen Landnutzung, hin zur Senkung der Grundstückskosten auf ein für die Mehrheit der Bevölkerung erschwingliches Niveau. Angesichts der derzeit hohen Grundstückspreise werden viele Unternehmen zögern, in Projekte zu investieren, was den Ausbau des Wohnungsangebots in Zukunft erschweren wird.
Um die aktuellen Immobilienpreise zu senken, sind laut Herrn Le Hoang Chau folgende sechs Maßnahmen erforderlich:
1. Grundstückskosten senken.
2. Senken Sie die damit verbundenen Steuern und Gebühren.
3. Zinsaufwendungen reduzieren.
4. Die Kosten für die benötigten Rohstoffe, einschließlich Brennstoff und Strom, müssen stabil bleiben.
5. Wie können wir den Genehmigungsprozess für Wohnungsbauprojekte vereinfachen und dadurch die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften senken?
6. Immobilienspekulationen und die bewusste Schaffung künstlicher Preisniveaus zum Zwecke des Gewinns bekämpfen, die Anzahlung bei Grundstücksauktionen auf 20 % erhöhen und diejenigen, die ihre Anzahlung nach dem Zuschlag verlieren, streng bestrafen.
Hinzu kommen Gründe im Zusammenhang mit Spekulation und der Schaffung künstlicher Preise.
Das Bauministerium bestätigte zudem, dass die hohen Wohnungspreise teilweise darauf zurückzuführen sind, dass Bauträger die Marktknappheit ausnutzen, um Immobilien zu überhöhten Preisen anzubieten. Einige spekulative Gruppen, Investoren und Makler verzerren den Markt, um „die Preise künstlich in die Höhe zu treiben“.
Üblicherweise weisen Bauträger von Wohnbauprojekten Immobilienmaklern etwa 3 % des Hauspreises zu. Diese Makler passen den Preis jedoch häufig an die Marktlage an, wenn sie mit Kunden verhandeln. Diese Differenz ist nicht fix und kann 5 %, 10 % oder 20 % des Hauspreises betragen.
Beispielsweise würde ein Flachbauprojekt in Hung Yen mit einem Verkaufspreis von 7-8 Milliarden VND/Einheit einen durchschnittlichen Aufschlag von etwa 750 Millionen VND erzielen, aber wenn sich der Markt abkühlt, würde der Aufschlag nur noch 250 Millionen VND/Einheit betragen.
Ein im Bau befindliches Immobilienprojekt im 7. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH
Wohnungsangebotsknappheit, explodierende Preise, geringes tatsächliches Transaktionsvolumen.
Der seit Jahresbeginn anhaltende Immobilienpreisanstieg in Hanoi wirft zahlreiche Fragen hinsichtlich der aktuellen Wohnungsbaupolitik auf. Die Preise steigen Quartal für Quartal kontinuierlich und erreichen neue, astronomische Höhen, die die des Vorjahres deutlich übertreffen, während die tatsächlichen Transaktionen am Markt zurückgehen. Gleichzeitig bleibt das Wohnungsangebot knapp: Bezahlbarer Wohnraum ist praktisch nicht mehr verfügbar, und das Angebot an Sozialwohnungen und Wohnungen für Geringverdiener ist in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt minimal bis nicht existent. Angesichts dieser hohen Preise können sich die meisten Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen, die dringend Wohnraum benötigen, kein Eigenheim leisten.
Angesichts der ungewöhnlichen Anzeichen auf dem Immobilienmarkt wird der Premierminister in Kürze ein Treffen mit Unternehmen und Organisationen aus dem Immobiliensektor abhalten, um Lösungen für die Probleme des Marktes zu erörtern.
Laut einem Bericht des Bauministeriums an die Regierung (18. September), der die Kostenstruktur, Verkaufspreise und Ursachen steigender Immobilienpreise analysiert, ist das landesweite Wohnungsangebot stark rückläufig. Im zweiten Quartal 2024 wurden lediglich neun Wohnbauprojekte mit rund 6.000 Wohnungen, Einfamilienhäusern und Reihenhäusern fertiggestellt. Im gesamten ersten Halbjahr dieses Jahres belief sich das Angebot an fertiggestellten Wohnungen, Einfamilienhäusern und Reihenhäusern auf nur etwa 9.000 Einheiten. Die Zahl der neu genehmigten Wohnbauprojekte lag bei lediglich 20.000 Einheiten.
Die seit Ende 2023 bestehende Wohnungs- und Grundstücksknappheit in Hanoi hat die Immobilienpreise drastisch in die Höhe getrieben. Mehrere Luxuswohnanlagen im Westseegebiet wurden mit anfänglichen Angebotspreisen von über 100 Millionen VND/m² angeboten. Im Großstadtgebiet Vinhomes Co Loa kosteten die Reihenhäuser bei Markteinführung über 300 Millionen VND/m². Auch versteigerte Grundstücke in ländlichen Gebieten der Vororte Hanois wie Hoai Duc, Thanh Oai und Phuc Tho, 30–40 km vom Stadtzentrum entfernt, erreichten Preise von über 100 Millionen VND/m².
Das Bauministerium ermittelt die Ursachen und Lösungsansätze zur Senkung der Wohnungspreise.
4 Gründe für steigende Hauspreise:
1. Die Grundstückskosten sind gemäß der neuen Grundstückspreisliste gestiegen, und Grundstücksauktionen finden zu Preisen statt, die um ein Vielfaches über dem Startpreis liegen, wodurch das allgemeine Niveau der Grundstückspreise ansteigt.
2. Das Phänomen der „künstlichen Preisbildung und Preisinflation“ durch Spekulanten und als Immobilienmakler tätige Personen.
3. Es herrscht ein Mangel an Immobilien und Wohnraum, um den Bedarf der Mehrheit der Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen zu decken.
4. Die jüngsten wirtschaftlichen Schwankungen an den Aktien-, Anleihen- und Goldmärkten haben zu einem starken Kapitalzufluss in Immobilien als sicheren Hafen geführt.
6 Lösungen zur Senkung der Hauspreise:
1. Verfahrenstechnische und rechtliche Hindernisse beseitigen, das Marktangebot erhöhen und eine sichere und nachhaltige Marktentwicklung fördern.
2. Die Verfahren bei Grundstücksauktionen verbessern, die Vorschriften für Grundstücksauktionen präzisieren, indem die Anzahlungsbeträge erhöht, realistische Startpreise festgelegt, die Zahlungsfrist für erfolgreiche Gebote verkürzt und spekulative Gebote eingeschränkt werden.
3. Steuerpolitische Maßnahmen für Personen, die mehrere Häuser und Grundstücke besitzen, erforschen und vorschlagen, um Spekulationen einzudämmen.
4. Es gibt Lösungen und Maßnahmen, um die negativen Auswirkungen der Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste gemäß dem Landgesetz 2024 abzumildern.
5. Pilotprojekt für ein vom Staat verwaltetes Transaktionszentrum für Immobilien- und Landnutzungsrechte.
6. Die Inspektion und Überwachung von Auktionen für Landnutzungsrechte, Ausschreibungen für Landnutzungsprojekte und die effektive Verwaltung von Immobiliendienstleistungsunternehmen, Immobilienbörsen und Maklertätigkeiten werden verstärkt.
Sozialwohnungen in Nachbarländern
Laut der thailändischen Zeitung „The Nation “ erklärte Narit Therdsteerasukdi, Generalsekretär des thailändischen Investitionsausschusses (BOI), Anfang April, dass die Steuervergünstigungen für Wohnraum am 15. März vom Ausschuss genehmigt worden seien. Diese Vergünstigungen sind Teil der dritten Phase eines Projekts der thailändischen Wohnungsbaubank (GHB), das Kredite zur Unterstützung einkommensschwacher Personen beim Kauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen bereitstellt.
Das Steuersubventionsprogramm gilt derzeit nur für freistehende Häuser mit einer Mindestfläche von 70 m² und Wohnungen mit einer Mindestwohnfläche von 24 m². Laut Herrn Therdsteerasukdi unterstützt das BOI seit 1993 Wohnbauprojekte für Geringverdiener. Konkret hat das BOI an der Bereitstellung von Wohnraum für 44 Wohnprojekte mit 34.900 Wohneinheiten in Bangkok und den Provinzen Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom und Chonburi mitgewirkt.
Die malaysische Regierung gab am 17. September laut der Nachrichtenagentur Bernama den Start von mindestens 23 neuen Projekten für bezahlbaren Wohnraum im Rahmen des Volkswohnprogramms (People's Housing Programme, PPR) im ganzen Land bekannt. Die stellvertretende malaysische Ministerin für Wohnungsbau und Kommunalverwaltung (KPKT), Datuk Aiman Athirah Sabu, erklärte, dass die malaysische Regierung bis September 2024 bereits 166 Projekte für bezahlbaren Wohnraum mit 104.081 Wohnungen für Geringverdiener abgeschlossen habe und der Bau von 16 weiteren Projekten fortgesetzt werde.
Die Häuser im Rahmen des PPR-Projekts kosten zwischen 45.000 und 60.000 Ringgit (10.700 bis über 14.000 US-Dollar) pro Einheit. Zukünftige Projekte werden neue Annehmlichkeiten integrieren und so die Lebensqualität der Bewohner verbessern.
Quelle: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm
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